Долгосрочные тенденции на рынке коммерческой

ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
Äîëãîñðî÷íûå òåíäåíöèè íà ðûíêå
êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû:
àíàëèç ex post1
Àëåêñàíäð Ñëóöêèé,
ê.ò.í.,
âèöå-ïðåçèäåíò, ÷ëåí Ñîâåòà ÍÀÎÊ,
ãåíåðàëüíûé äèðåêòîð ÎÎÎ «Öåíòð ÂË»
Ââåäåíèå
j%!!е*2…/L 3че2 д%лг%“!%ч…/. 2е…де…ц,L
…= !/…*е *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, C!ед“2="л е2 “%K%L %д…3 ,ƒ гл="…/. C!%Kлем C!,
%це…*е !/…%ч…%L (, люK%L ,…%L) “2%,м%“2,
*%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, ме2%д%м д,“*%…2,!%"=…, де…е›…/. C%2%*%".
b ч=“2…%“2,, д%лг%“!%ч…/е 2емC/ !%“2=
ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , !/…%ч…%L
“2%,м%“2, "л ю2“ %“…%"…/м, !=“че2…/м,
C=!=ме2!=м, 2!=…ƒ=*ц,%……%L м%дел, це…%%K!=ƒ%"=…, …ел,*",д…/., C!,…%“ ?,. д%.%д
=*2,"%" [1-5].
lе›д3 2ем, “,“2ем=2,че“*,е ,““лед%"=…, …= .23 2ем3, %“…%"=……/е …= -=*2,че“*%м
!е2!%“Cе*2,"…%м м=2е!,=ле, …=“*%ль*% …=м
,ƒ"е“2…%, д% C%“лед…ег% "!еме…, …е C!%"%д,л,“ь. q%%2"е2“2"е……%, д=……/е, ,“C%льƒ3ем/е " %це…*=., *=* м,…,м3м, "л ю2“ “C%!…/м, (…ед%“2=2%ч…% %K%“…%"=……/м,).
b .2%м “л3ч=е %K?= !=“че2…= -%!м3л=
ме2%д= д,“*%…2,!%"=…, де…е›…/. C%2%*%"
C32ем …е“л%›…/. C!е%K!=ƒ%"=…,L C!,"%д,2“ * ",д32:
(1)
где:
“3мм,!%"=…,е " ч,“л,2еле %“3?е“2"л е2“
C%
i = 1 … n;
NOI1 $ ч,“2/L %Cе!=ц,%……/L д%.%д %KAе*2=
%це…*, ƒ= Cе!"/L г%д .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=;
R1 $ “2="*= *=C,2=л,ƒ=ц,, " 2ече…,е Cе!"%г%
г%д= C!%г…%ƒ…%г% Cе!,%д=;
v $ л,…еL…/L C%“2% ……/L 2емC !%“2= ч,“2%г%
%Cе!=ц,%……%г% д%.%д= " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=;
g $ л,…еL…/L C%“2% ……/L 2емC !%“2= “2%,м%“2,
" 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=;
n $ C!%д%л›,2ель…%“2ь .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=,
ле2.
o!, .2%м, "/!=›е…,е
1. Ïîñòàíîâêà çàäà÷è
m=,K%лее C!%“2/м, %че",д…/м , C!=*2,че“*, …=,K%лее ч=“2% ,“C%льƒ3ем/м ч=“2…/м
“л3ч=ем C!,ме…е…, м%дел, це…%%K!=ƒ%"=…, …ел,*",д…/., C!,…%“ ?,. д%.%д =*2,"%",
"л е2“
“л3ч=L л,…еL…%г% !="…%ме!…%г%
"%ƒ!=“2=…, ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д=
, “2%,м%“2, %KAе*2= %це…*, " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д= (2.е. Cе!,%д=, " 2ече…,е
*%2%!%г% %“3?е“2"л е2“ "л=де…,е %KAе*2%м %це…*, , " *%…це *%2%!%г% %KAе*2 %це…*,
C!%д=е2“ ).
1
2
(2)
C!ед“2="л е2 “%K%L “2="*3 д,“*%…2,!%"=…, " г%д i.
b C!,"еде……/. "/ше -%!м3л=., NOI1 , R1
%C!едел ю2“ ме2%д%м !/…%ч…%L .*“2!=*ц,,
…= д=23 %це…*, " C!едC%л%›е…,,, ч2% .2, "ел,ч,…/ !="…/ ,. 2е*3?,м ƒ…=че…, м …= д=23
%це…*,.
 ýêîíîìèêå ïîä àíàëèçîì ex post ïîíèìàåòñÿ àíàëèç èìåþùèõñÿ â ðàñïîðÿæåíèè ñòàòèñòè÷åñêèõ ýêîíîìè÷åñêèõ äàííûõ.
Çäåñü äëÿ ïðîñòîòû ïðèíÿòî, ÷òî ÷èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä ïîëó÷àåòñÿ â êîíöå êàæäîãî ãîäà õîëäèíãîâîãî ïåðèîäà.
Îäíàêî, ôîðìóëà (1) ëåãêî ìîæåò áûòü ïåðåïèñàíà è äëÿ ñëó÷àÿ ïîëó÷åíèÿ ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà â ñåðåäèíå
èëè â íà÷àëå êàæäîãî ãîäà õîëäèíãîâîãî ïåðèîäà.
1251 •
tebp`k| •
2016
135
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
b д=……%L “2=2ье (C% "“еL ",д,м%“2,, "Cе!"/е) C!,"%д 2“ !еƒ3ль2=2/ !е2!%“Cе*2,"…%г% (ex post) =…=л,ƒ= д%лг%“!%ч…/. 2емC%"
!%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, "% "“е. %“…%"…/. “егме…2=. *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/.
}2% “%%2"е2“2"3е2 C!ед“2="ле…,ю % !/…*е *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2,, *=* ƒ=*!/2%L “,“2еме, , .…д%ге……%м3 C!ед“2="ле…,ю
“2="*, *=C,2=л,ƒ=ц,,, 2.е. цел,*%м %C!едел ем%L "…32!е……,м, .=!=*2е!,“2,*=м, “,“2ем/ , …еƒ=",“ ?еL %2 "…еш…,. (.*ƒ%ге……/.) "л, …,L, …=C!,ме!, 3“л%",L *!ед,2…%г%
, де…е›…%г% !/…*%" (“м., …=C!,ме!, [6]).
b %2…%ше…,, ›е C=!=ме2!%" v , g %K/ч…% ,“C%льƒ3ю2“ !=““3›де…, , %“…%"=……/е
…= C!%г…%ƒ=. C%2!еK,2ель“*%L ,л, C!%м/шле……%L ,…-л ц,,, л,K% =…=л,ƒе д=……/., ƒ=,м“2"%"=……/. “ е"!%CеL“*,. !/…*%" …ед",›,м%“2,.
lе›д3 2ем, Kл,ƒ*= “" ƒь !%““,L“*%г% ,
е"!%CеL“*,. !/…*%", *=* м,…,м3м, …е %че",д…=.
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
n2…%“,2ель…% C%2!еK,2ель“*%L , C!%м/шле……%L ,…-л ц,, м%›…% 3"е!е……% “*=ƒ=2ь, ч2%
%…= …=Kлюд=е2“ "“егд=, " 2% "!ем *=* %K?е,ƒ"е“2…%, ч2% дл !/…*%" …ед",›,м%“2, "%
"“ем м,!е .=!=*2е!…= ц,*л,ч…%“2ь (че!ед%"=…,е Cе!,%д%" !%“2= , д=›е K3м= це… , “2="%*
=!е…д/ “ Cе!,%д=м, “C=д%" , д=›е *!=.%").
mе "д="= “ь д=лее " *!,2,*3 2=*,. C%д.%д%", ƒ=ме2,м, ч2%, C% …=шем3 м…е…,ю, * …=“2% ?ем3 "!еме…, îáúåì íàêîïëåííûõ ðåòðîñïåêòèâíûõ äàííûõ ïî ðîññèéñêîìó
ðûíêó êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè óæå
ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ïàðàìåòðû v è g ñ
äîñòàòî÷íîé ñòåïåíüþ äîñòîâåðíîñòè, =
2=*›е %це…,2ь !=ƒме!/ м%дель…%L …е%C!е-
деле……%“2,, “" ƒ=……%L “ -=*2,че“*,м, г!=…,ц=м, ,…2е!"=л%" ,. ,ƒме…е…,L " !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д.
m,›е C!,"%д 2“ !еƒ3ль2=2/ ,““лед%"=…, !е2!%“Cе*2,"…%L д,…=м,*, 2емC%" ,ƒме…е…,
ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" ,
“2%,м%“2, %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2,, .=!=*2е!…/. дл %“…%"…/. “егме…2%"
!/…*=, = 2=*›е C!едел/ ,. -=*2,че“*,. ,ƒме…е…,L " !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д.
o!, .2%м, м/ е“2е“2"е……/м %K!=ƒ%м
C!едC%л=г=ем, ч2% òåìï ðîñòà çàïðàøèâàåìûõ ñðåäíèõ ñòàâîê àðåíäû ýêâèâàëåíòåí
òåìïó ðîñòà ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà (2.е. " 2ече…,е "“ег% !е2!%“Cе*2,"…%г%
Cе!,%д= ,““лед%"=…,L 2емC/ !%“2= %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , !=“.%д%" K/л, %д,…=*%"/),
= 2емC/ !%“2= “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/.
це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 $ 2емC3 !%“2=
“2%,м%“2, (2.е. " 2ече…,е "“ег% !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= "ел,ч,…/ &“*,д%* …= 2%!г[
K/л, C%“2% ……/).
2. Èñïîëüçîâàííûå äàííûå
b ,““лед%"=…,, K/л, ,“C%льƒ%"=…/ !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, C% “!ед…е"ƒ"еше……/м 3дель…/м це…=м C!едл%›е…,L , “!ед…,м
ƒ=C!=ш,"=ем/м “2="*=м =!е…д/, %C3Kл,*%"=……/е *%мC=…,еL Russian Research Group
(RRG) дл че2/!е. “егме…2%" !/…*= *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ [7, 8].
nK?ее %C,“=…,е ,“C%льƒ%"=……/. !е2!%“Cе*2,"…/. ƒ=",“,м%“2еL д=…% " Š=Kл. 1.
Òàáëèöà 1
Õàðàêòåðèñòèêè èñïîëüçîâàííûõ â àíàëèçå ðåòðîñïåêòèâíûõ çàâèñèìîñòåé ïàðàìåòðîâ
Ðàñïîëîæåíèå îáúåêòîâ êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè
Ñåãìåíò ðûíêà
êîììåð÷åñêîé
íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû
Îôèñíûå ïîìåùåíèÿ
Òîðãîâûå ïîìåùåíèÿ
Ïîìåùåíèÿ
ñòðèò-ðèòåéëà
Ïðîìûøëåííîñêëàäñêèå ïîìåùåíèÿ
Ïàðàìåòðû
 ïðåäåëàõ Ñàäîâîãî
Êîëüöà
Çà ïðåäåëàìè Ñàäîâîãî
Êîëüöà
Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå
öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г.
C% II *". 2015 г.
g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г.
C% II *". 2015 г.
Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå
ñòàâêè àðåíäû
Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå
öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå
ñòàâêè àðåíäû
Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå
öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå
ñòàâêè àðåíäû
Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå
öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå
ñòàâêè àðåíäû
aеƒ !=ƒделе…, …= 2е!!,2%!,=ль…/е ƒ%…/.
g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г.
mе =…=л,ƒ,!%"=л,“ь ,ƒ-ƒ= м=л%L дл,2ель…%“2,
!е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= " Cе!"%,“2%ч…,*е
3
Ïî ìíåíèþ àâòîðà, ïðîìûøëåííî-ñêëàäñêèå ïîìåùåíèÿ â ïðåäåëàõ Ñàäîâîãî Êîëüöà ïðàêòè÷åñêè (èëè âîîáùå ïîëíîñòüþ) îòñóòñòâóþò.
Ïîýòîìó, äàëåå ïðåäïîëàãàåòñÿ, ÷òî àíàëèçèðóåìûå äàííûå è ðåçóëüòàòû îòíîñÿòñÿ ê ïîìåùåíèÿì, ðàñïîëîæåííûì
çà ïðåäåëàìè Ñàäîâîãî Êîëüöà.
1251 •
tebp`k| •
2016
136
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
n2ме2,м, ч2% ,“C%льƒ%"=……/е ƒде“ь д=……/е "л ю2“ , C% “32, дел=, ед,…“2"е……/м, “,“2ем=2,че“*,м, !е2!%“Cе*2,"…/м, д=……/м,, " *%мCле*“е .=!=*2е!,ƒ3ю?,м, "“е %“…%"…/е
“егме…2/ !/…*= *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/.
3. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà èçìåíåíèÿ êóðñà «ðîññèéñêèé ðóáëü – äîëëàð ÑØÀ»
è ïîòðåáèòåëüñêîé èíôëÿöèè
o%“*%ль*3 " Cе!"%,“2%ч…,*е $ =…=л,2,че“*,. м=2е!,=л=. *%мC=…,, RRG $ !е2!%“Cе*2,"…/е д=……/е C% це…=м , “2="*=м C!,"еде…/ " д%лл=!=. qx`, дл ,. Cе!е“че2= " !%““,L“*,е
!3Kл, ,“C%льƒ%"=л=“ь !е2!%“Cе*2,"…= д,…=м,*= *3!“= &!%““,L“*,L !3Kль $ д%лл=! qx`[,
ƒ=,м“2"%"=……= “ %-,ц,=ль…%г% “=L2= a=…*= p%““,, (“м. p,“. 1).
Ðèñóíîê 1. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà êóðñà «ðîññèéñêèé ðóáëü – äîëëàð ÑØÀ»
çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã.
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
m= p,“. 2 C%*=ƒ=…= д,…=м,*= %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…,
л=! qx`[.
I *". 2015
III *". 2014
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
$
*3!“= &!%““,L“*,L !3Kль $ д%л-
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
Ðèñóíîê 2. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå êóðñà «ðîññèéñêèé ðóáëü – äîëëàð ÑØÀ»
çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä. â ãîä
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
1251 •
tebp`k| •
2016
137
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
(0,10)
a~kkeŠem| •
RWAY
pе2!%“Cе*2,"…=
д,…=м,*= %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, *3!“= &!%““,L“*,L !3Kль $
д%лл=! qx`[ ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д
" Cе!,%д I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã. .=!=*2е!,ƒ%"=л=“ь “лед3ю?,м, C=!=ме2!=м,:
 l,…,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,14 %2…. ед.
" г%д;
 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå çíà÷åíèå –
0,09 îòí. åä. â ãîä;
 l=*“,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,72 %2…. ед.
" г%д.
g= 2%2 ›е “=м/L Cе!,%д д,…=м,*= C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,, .=!=*2е!,ƒ%"=л=“ь
“лед3ю?,м, C=!=ме2!=м,:
 l,…,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,06 %2…. ед.
" г%д;
 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå çíà÷åíèå –
0,09 îòí. åä. â ãîä;
 l=*“,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,13 %2…. ед.
" г%д.
j=* ",д…%, “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, *3!“= , C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,, %д,…=*%"/. nд…=*%,
ме›д3 !е2!%“Cе*2,"…/м, д,…=м,*=м, .2,.
д"3. C=!=ме2!%" ,мею2“ äâà ïðèíöèïèàëüíûõ ðàçëè÷èÿ:
 C%2!еK,2ель“*=
,…-л ц,
,ƒме… е2“
" %2…%“,2ель…% …еK%льш,. C!едел=. ƒ…=че…,L ([0,06; 0,13]), *%2%!/е "“егд= C%л%›,2ель…/, C!, .2%м, “!ед…ее =!,-ме2,че“*%е ƒ…=че…,е %2л,ч=е2“ %2 !=ƒм=.=
"=!,=ц,, %2…%“,2ель…% …еƒ…=ч,2ель…% $
C!,Kл,ƒ,2ель…% " д"= !=ƒ=;
 *3!“ д%лл=!= ,ƒме… е2“ " %2…%“,2ель…%
ш,!%*,. C!едел=. ([- 0,14; 0,72]), C!,…,м= , " 2%м ч,“ле, , %2!,ц=2ель…/е ƒ…=че…, , C!, .2%м “!ед…ее =!,-ме2,че“*%е
ƒ…=че…,е %2л,ч=е2“ %2 !=ƒм=.= "=!,=ц,,
("ƒ 2%L C% м%д3лю) %че…ь ƒ…=ч,2ель…% $
C!,Kл,ƒ,2ель…% " 10 !=ƒ.
4. Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå öåíû
ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
4.1. Ðåòðîñïåêòèâíûå äèíàìèêè èçìåíåíèÿ
m= p,“. 3$6 C%*=ƒ=…/ !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/.
!3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 дл че2/!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2,
l%“*"/ ƒ= Cе!,%д I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã.4.
Ðèñóíîê 3. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ óäåëüíûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
îôèñíûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì
1 000 000
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
b C!едел=. qj
4
I *". 2015
I *". 2014
III *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
I *". 2010
III *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
I *". 2006
III *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
$
g= C!едел=м, qj
Àâòîð âûðàæàåò ãëóáîêóþ ïðèçíàòåëüíîñòü Å.Â. Êðàñîâñêîé çà ïîìîùü â ïîäãîòîâêå äàííûõ.
1251 •
tebp`k| •
2016
138
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
Ðèñóíîê 4. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ óäåëüíûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì
1 000 000
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
b C!едел=. qj
I *". 2015
III *". 2014
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
$
g= C!едел=м, qj
Ðèñóíîê 5. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ óäåëüíûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì
1 000 000
900 000
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
b C!едел=. qj
1251 •
tebp`k| •
2016
139
I *". 2015
III *". 2014
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
$
g= C!едел=м, qj
a~kkeŠem| •
RWAY
Ðèñóíîê 6. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ óäåëüíûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
ïðîèçâîäñòâåííî-ñêëàäñêèõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì
1 000 000
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
I *". 2015
III *". 2014
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
I *". 2005
III *". 2005
$
j=* ",д…% ,ƒ p,“. 3$6, ƒ= !=““м=2!,"=ем/L !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д "% "“е. !=““м%2!е……/. “егме…2=. …=Kлюд=л“ !%“2 “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3.
4.2. Îòíîñèòåëüíûå èçìåíåíèÿ çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä
m= p,“. 7$10 C%*=ƒ=…/ %2…%“,2ель…/е ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. !3Kле"/.
це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д дл че2/!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã.
Ðèñóíîê 7. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó îôèñíûõ
ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí.åä.
0,80
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
(0,10)
(0,20)
(0,30)
b C!едел=. qj
1251 •
tebp`k| •
2016
140
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
(0,40)
g= C!едел=м, qj
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
Ðèñóíîê 8. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã. , îòí. åä. â ãîä
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
(0,10)
(0,20)
(0,30)
b C!едел=. qj
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
(0,40)
g= C!едел=м, qj
Ðèñóíîê 9. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó
ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä.
0,80
0,70
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
(0,10)
(0,20)
(0,30)
b C!едел=. qj
1251 •
tebp`k| •
2016
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
I *". 2005
(0,40)
g= C!едел=м, qj
141
a~kkeŠem| •
RWAY
Ðèñóíîê 10. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé
íà ïðîäàæó ïðîèçâîäñòâåííî-ñêëàäñêèõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä
çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä.
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
(0,10)
(0,20)
(0,30)
I *". 2014
III *". 2013
I *". 2013
III *". 2012
I *". 2012
III *". 2011
I *". 2011
III *". 2010
I *". 2010
III *". 2009
I *". 2009
III *". 2008
I *". 2008
III *". 2007
I *". 2007
III *". 2006
I *". 2006
III *". 2005
j=* ",д…% ,ƒ p,“. 7$10, "% "“е. “егме…2=.
!/…*= %2…%“,2ель…/е ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. !3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, "
l%“*"е ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д " 2ече…,е !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= ,““лед%"=…,L
K/л, C%д"е!›е…/ %че…ь ƒ…=ч,2ель…/м *%леK=…, м.
o!, .2%м, че2*% ",д…%, ч2% " 2ече…,е !=““м%2!е……%г% !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= ,мел, ме“2% C%л%›,2ель…/е ƒ…=че…,
%2…%-
“,2ель…/. ,ƒме…е…,L “!ед…е"ƒ"еше……/.
!3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3.
5. Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå ñòàâêè
àðåíäû
5.1. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà
m= p,“. 11$13 C%*=ƒ=…/ !е2!%“Cе*2,"…/е
д,…=м,*, ,ƒме…е…, “!ед…,. ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/ дл 2!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д
IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã.
Ðèñóíîê 11. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû îôèñíûõ
ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì/ãîä
50 000
40 000
30 000
20 000
b C!едел=. qj
1251 •
tebp`k| •
2016
142
II *". 2015
IV *". 2014
II *". 2014
IV *". 2013
II *". 2013
IV *". 2012
II *". 2012
IV *". 2011
II *". 2011
IV *". 2010
II *". 2010
IV *". 2009
II *". 2009
IV *". 2008
II *". 2008
10 000
IV *". 2007
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
I *". 2005
(0,40)
g= C!едел=м, qj
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
Ðèñóíîê 12. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû
òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä
100 000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
b C!едел=. qj
II *". 2015
IV *". 2014
II *". 2014
IV *". 2013
II *". 2013
IV *". 2012
II *". 2012
IV *". 2011
II *". 2011
IV *". 2010
II *". 2010
IV *". 2009
II *". 2009
IV *". 2008
II *". 2008
IV *". 2007
10 000
g= C!едел=м, qj
Ðèñóíîê 13. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû ïîìåùåíèé
ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä
100 000
90 000
80 000
70 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
b C!едел=. qj
II *". 2015
IV *". 2014
II *". 2014
IV *". 2013
II *". 2013
IV *". 2012
II *". 2012
IV *". 2011
II *". 2011
IV *". 2010
II *". 2010
IV *". 2009
II *". 2009
IV *". 2008
II *". 2008
IV *". 2007
$
g= C!едел=м, qj
j=* ",д…% ,ƒ p,“. 11$13, ƒ= !=““м=2!,"=ем/L !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д "% "“е. !=““м%2!е……/. “егме…2=. …=Kлюд=л“ !%“2 “!ед…,. ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/.
5.2. Îòíîñèòåëüíûå èçìåíåíèÿ çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä
m= p,“. 14$16 C%*=ƒ=…/ %2…%“,2ель…/е ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. !3Kле"/.
це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д дл 2!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L
…ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã.
1251 •
tebp`k| •
2016
143
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
60 000
Ðèñóíîê 14. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû îôèñíûõ
ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä
0,80
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
(0,10)
(0,20)
(0,30)
b C!едел=. qj
II *". 2015
IV *". 2014
II *". 2014
IV *". 2013
II *". 2013
IV *". 2012
II *". 2012
IV *". 2011
II *". 2011
IV *". 2010
II *". 2010
IV *". 2009
II *". 2009
IV *". 2008
II *". 2008
IV *". 2007
(0,40)
g= C!едел=м, qj
Ðèñóíîê 15. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû òîðãîâûõ
ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä. â ãîä
0,60
0,40
0,20
$
(0,20)
b C!едел=. qj
1251 •
tebp`k| •
2016
144
II *". 2015
IV *". 2014
II *". 2014
IV *". 2013
II *". 2013
IV *". 2012
II *". 2012
IV *". 2011
II *". 2011
IV *". 2010
II *". 2010
IV *". 2009
II *". 2009
IV *". 2008
II *". 2008
(0,40)
IV *". 2007
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
0,80
g= C!едел=м, qj
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
Ðèñóíîê 16. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû ïîìåùåíèé
ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
$
(0,10)
(0,20)
(0,30)
b цел%м, %че…ь .%!%ш% ƒ=ме2…%, ч2% %2…%“,2ель…%е ,ƒме…е…,е “2="%* =!е…д/:
 “3?е“2"е……% ме…ьше %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, це… C% !=ƒм=.3 "=!,=ц,,;
 “3?е“2"е……% ("Cл%2ь д% C!=*2,че“*%L
,де…2,ч…%“2, 3 %-,“…/. C%ме?е…,L) K%лее %д…%!%д…% …= 2е!!,2%!,, l%“*"/ ("
C!едел=. / ƒ= C!едел=м, q=д%"%г% j%льц=)
6. Îáîáùåíèå ïîëó÷åííûõ ðåçóëüòàòîâ
nK%K?е…,е C%л3че……/. !еƒ3ль2=2%" %“3?е“2"ле…% " Š=Kл. 2.
dл %Kлегче…, "%“C!, 2, %2дель…% !=““м%2!,м д=лее 2%ль*% “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, (“м. Š=Kл. 3).
m= %“…%"е =…=л,ƒ= д=……/., C!,"еде……/.
" Š=Kл. 3, м%›…% “дел=2ь “лед3ю?,е ƒ=*люче…, :
 “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" ,ƒме…е…, , ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%", = 2=*›е “2%,м%“2, *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, "“е. “егме…2%",
!=“C%л%›е……/. " C!едел=. q=д%"%г% j%льц=, !=ƒл,ч=ю2“ …еƒ…=ч,2ель…% $ %2 0,06
д% 0,09 %2…. ед. " г%д, 2.е. …е K%льше, чем
“!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= *3!“= д%лл=!= qx` ,
“!ед…ег% 2емC= C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,,;
 “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" ,ƒме…е…,
, ч,“2/.
%Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, " !=ƒ…/.
1251 •
tebp`k| •
2016
II *". 2015
IV *". 2014
II *". 2014
IV *". 2013
II *". 2013
IV *". 2012
II *". 2012
g= C!едел=м, qj
“егме…2=., !=“C%л%›е……/. ƒ= C!едел=м,
q=д%"%г% j%льц=, !=ƒл,ч=ю2“ ƒ=ме2…%
“,ль…ее $ %2 0,05 д% 0,16 %2…. ед. " г%д,
ч2% " цел%м K%льше, чем “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%"
,ƒме…е…, *3!“= д%лл=!= qx` , “!ед…ег%
2емC= C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,,;
 "% "“е. “л3ч= . “!ед…,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" ƒ=ме2…% …,›е, чем “!ед…,е
ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= “2%,м%“2,;
 .2%2 .--е*2 "/!=›е… ƒ=ме2…% “,ль…ее
дл %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, " !=ƒ…/. “егме…2=., !=“C%л%›е……/. ƒ=
C!едел=м, q=д%"%г% j%льц=.
j!%ме "“ег% C!%чег%, …= %“…%"=…,, .2,.
"/"%д%" м%›…% %K%“…%"=……% C!едC%л%›,2ь,
ч2% “!ед…,L =!,-ме2,че“*,L 2емC !%“2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= C!%,ƒ"%д“2"е……%-“*л=д“*,. C%ме?е…,L д%л›е… K/2ь …,›е
“!ед…ег% =!,-ме2,че“*,L 2емC= !%“2= “2%,м%“2, , “%“2="л 2ь 0,06$0,07 %2…. ед. " г%д.
7. Ìîäåëüíàÿ íåîïðåäåëåííîñòü
j=* ",д…% ,ƒ Š=Kл. 2, "% "“е. “л3ч= . !=ƒм=. "=!,=ц,L ,ƒме…е…, 2емC%" !%“2= C=!=ме2!%" ƒ…=ч,2ель…% $ д% 10 !=ƒ $ C!е"/ш=е2
,. “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, . qлед3е2 %2ме2,2ь, ч2% .2% ›е …=Kлюд=е2“ , дл
д%лг%“!%ч…%г% 2емC= ,ƒме…е…, *3!“= д%лл=!= qx` (“м. "/ше).
145
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
b C!едел=. qj
IV *". 2011
II *". 2011
IV *". 2010
II *". 2010
IV *". 2009
II *". 2009
IV *". 2008
II *". 2008
IV *". 2007
(0,40)
Òàáëèöà 2
Îñíîâíûå õàðàêòåðèñòèêè ðåòðîñïåêòèâíûõ èçìåíåíèé òåìïîâ ðîñòà ïàðàìåòðîâ
çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä
Òèï ïîìåùåíèé
Ïàðàìåòðû
Ñòîèìîñòü
Ñòîèìîñòü
Ñòîèìîñòü
Ñòîèìîñòü
-0,38
-0,37
0,09
0,16
Ìàêñèìóì
0,72
0,56
-0,35
Ìèíèìóì
-0,36
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
0,06
0,05
Ìàêñèìóì
0,47
0,45
Ìèíèìóì
-0,27
-0,27
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
0,09
0,13
Ìàêñèìóì
0,72
0,64
Ìèíèìóì
-0,34
-0,35
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
0,07
0,08
Ìàêñèìóì
0,40
0,39
Ìàêñèìóì
0,47
0,45
Ìèíèìóì
-0,27
-0,35
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
0,09
0,14
Ìàêñèìóì
0,72
0,51
Ìèíèìóì
-0,35
-0,33
Ñòðèò-ðèòåéë
×èñòûé îïåðàöèîííûé
äîõîä
Çà ïðåäåëàìè ÑÊ
Ìèíèìóì
Òîðãîâûå
×èñòûé îïåðàöèîííûé
äîõîä
 ïðåäåëàõ ÑÊ
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
Îôèñíûå
×èñòûé îïåðàöèîííûé
äîõîä
Ðàñïîëîæåíèå îáúåêòîâ
êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè
Õàðàêòåðèñòèêè
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
0,06
0,08
Ìàêñèìóì
0,40
0,41
Ìèíèìóì
$
-0,27
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
$
0,09
Ìàêñèìóì
$
0,72
Ïðîèçâîäñòâåííîñêëàäñêèå
Ìèíèìóì
×èñòûé îïåðàöèîííûé
äîõîä
Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå
дл =…=л,ƒ= …ед%“2=2%ч…% д=……/.
Ìàêñèìóì
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
Òàáëèöà 3
Ñðåäíèå àðèôìåòè÷åñêèå çíà÷åíèÿ ðåòðîñïåêòèâíûõ òåìïîâ ðîñòà ïàðàìåòðîâ
çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä
Òèï ïîìåùåíèé
Òîðãîâûå
Îôèñíûå
Ñòðèò-ðèòåéë
Ïðîèçâîäñòâåííîñêëàäñêèå
Ðàñïîëîæåíèå
Ïàðàìåòðû
 ïðåäåëàõ ÑÊ
0,09
0,13
×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä
0,07
0,08
Ñòîèìîñòü
0,09
0,16
×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä
0,06
0,05
Ñòîèìîñòü
0,09
0,14
×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä
0,06
0,08
Ñòîèìîñòü
%2“32“2"3ю2 …= !/…*е
×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä
}2% C%ƒ"%л е2 г%"%!,2ь % C!,…ц,C,=ль…%
"/“%*%L !,“*%"=……%“2, "л%›е…,L " *%мме!че“*3ю …ед",›,м%“2ь.
j!%ме 2%г%, .2% =K“%лю2…% %C!еделе……%
3*=ƒ/"=е2 …= "/“%*3ю м%дель…3ю …е%C!еделе……%“2ь !еƒ3ль2=2%" %це…*, !/…%ч…%L “2%,м%“2, ме2%д%м д,“*%…2,!%"=…, де…е›…/.
1251 •
tebp`k| •
Çà ïðåäåëàìè ÑÊ
Ñòîèìîñòü
2016
0,09
0,06$0,07 %це…*= (“м. …,›е)
C%2%*%". }2%, " C!,…ц,Cе, %›,д=ем%е %K“2%2ель“2"% 2!еK3е2 “Cец,=ль…%г% %K“3›де…,
C!, ,“C%льƒ%"=…,, " C!=*2,че“*%L %це…*е
“!ед…,. =!,-ме2,че“*,. ƒ…=че…,L !е2!%“Cе*2,"…/. 2емC%" !%“2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= , “2%,м%“2, ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д.
146
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÐÎÑÑÈß
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
“2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= …,›е д%лг%“!%ч…%г% 2емC= !%“2= “2%,м%“2,, K3де2 …=Kлюд=2ь“
“…,›е…,е !=“че2…%г% ƒ…=че…,
.…д%ге……%L “2="*, *=C,2=л,ƒ=ц,, " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=. b ч=“2…%“2,, 2=*%е “%%2…%ше…,е “",де2ель“2"3е2 % 2%м, ч2%
" %це…*3 ƒ=*л=д/"=ю2“ %›,д=…, %K?ег%
3л3чше…, .*%…%м,че“*,. 3“л%",L …= !/…*е
" 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д= $ “…,›е…,е
Kеƒ!,“*%"%L “2="*, д%.%д…%“2, C% г%“3д=!“2"е……/м це……/м K3м=г=м, !%“2 “C!%“= C!,
“%%2"е2“2"3ю?ем !%“2е C!едл%›е…, , 2.C.
o% …=шем3 м…е…,ю, 2=*,е C%ƒ,2,"…/е
%›,д=…, 2!еK3ю2 д%C%л…,2ель…%г% =…=л,ƒ=, %“…%"=……%г% …= %C!еделе……/. C!,…ц,C=.
, ƒ=*%…%ме!…%“2 . (=…=л,ƒ= ex ante). m=C!,ме!, ,ƒ"е“2…%, ч2% м,…,м=ль…/е ƒ…=че…,
“2="%* *=C,2=л,ƒ=ц,,, *%2%!/е …=Kлюд=л,“ь
" 2ече…,е 2%г% ›е !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д=
(C!,"%д 2“ " ,…"е“2,ц,%……/. %Kƒ%!=. ="2%!,2е2…/. ме›д3…=!%д…/. *%…“3ль2=…2%") …е
%C3“*=л,“ь …,›е …е*%2%!/. C!едел%". q%%2"е2“2"е……%, "! д л, ,мею2“ %“…%"=…, дл
%›,д=…,L 2%г%, ч2% .2% C!%,ƒ%Lде2 " K3д3?ем.
o% …=шем3 м…е…,ю, .2% "л е2“ %2!=›е…,ем 2%г% %K“2% 2ель“2"=, ч2% “2="*= *=C,2=л,ƒ=ц,, " !е=ль…%“2, …е ,мее2 C%л…%“2ью
.…д%ге……3ю C!,!%д3. m= ее ƒ…=че…,е %*=ƒ/"=ю2 "л, …,е , .*ƒ%ге……/е -=*2%!/, C!е›де
"“ег%, 3“л%", *!ед,2…%--,…=…“%"%г% !/…*=. Šем …е ме…ее, %K“3›де…,е .2%г% "%C!%“=
"/.%д,2 ƒ= !=м*, целеL, C%“2="ле……/. , !еше……/. " д=……%L “2=2ье.
Ñïèñîê ëèòåðàòóðû
1. Ìèõàéëåö Â. Á. (2002), Ñòàâêà äèñêîíòèðîâàíèÿ â îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè, Âîïðîñû îöåíêè, ¹ 3,
2002, Ñ. 35–39.
2. Ìèõàéëåö Â. Á. (2005), Åùå ðàç î ñòàâêå äèñêîíòèðîâàíèÿ â îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè è ìåòîäàõ äîõîäíîãî ïîäõîäà, Âîïðîñû îöåíêè, ¹ 1, 2005, ñ. 2–13
3. Artemenkov À.I. & Michaletz V. (2007), Valuing income producing illiquid assets: revisiting the concepts
of income approach and developing the model of transactional assets pricing, The ICFAI Journal of Applied
Finance, 2007, Dec.
4. Ìèõàéëåö Â.Á., Àðòåìåíêîâ È.Ë., Àðòåìåíêîâ À.È. (2008), Äîõîäíûé ïîäõîä è ïðèíöèï äèñêîíòèðîâàíèÿ ïðè îöåíêå ïðèíîñÿùèõ äîõîä íåëèêâèäíûõ àêòèâîâ. Ïåðåñìîòð ïîíÿòèé â äîõîäíîì ïîäõîäå è
ðàçðàáîòêà òðàíçàêöèîííîé ìîäåëè öåíîîáðàçîâàíèÿ, Âîïðîñû îöåíêè, ¹1, 2008, ñ. 10–33
5. Ìèõàéëåö Â.Á. (2008), Äèñêîíòèðîâàíèå è êàïèòàëèçàöèÿ â îöåíêå. Íîâûé âçãëÿä, Äîêëàä íà Íàó÷íî – ïðàêòè÷åñêîé êîíôåðåíöèè «Ñîñòîÿíèå è ïåðñïåêòèâû ðàçâèòèÿ îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè â Ðîññèè»
(â ðàìêàõ âûñòàâêè «Îöåíêà 2008»), 25.04.2008, http://www.proffit.ru/stat6.html
6. Êðèâîíîñ Þ.Å. (2009), Ýêîíîìè÷åñêàÿ òåîðèÿ. Êîíñïåêò ëåêöèé. Òàãàíðîã: ÒÒÈ ÞÔÓ, http://www.
aup.ru/books/m240/3_7_4.htm
7. RRG (2015), Èòîãè II êâàðòàëà íà ðûíêå êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû, Russian Research
Group, 30.07.2015, http://rrg.ru/analytic/review/Q2-2015
8. RRG (2015), Ðûíîê êóïëè – ïðîäàæè êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè â Ìîñêâå. Èþëü 2015, Russian
Research Group, 03.09.2015, http://rrg.ru/analytic/review/sale-july-2015
1251 •
tebp`k| •
2016
147
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
Çàêëþ÷åíèå
b д=……%L “2=2ье (C% "“еL ",д,м%“2,, "Cе!"/е) C!,"еде…/ !еƒ3ль2=2/ !е2!%“Cе*2,"…%г% (ex post) =…=л,ƒ= д%лг%“!%ч…/. 2емC%"
!%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, "% "“е. %“…%"…/. “егме…2=. *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/.
n2ме2,м 2=*›е, ч2% “%гл=“…% -=*2,че“*,м д=……/м ,…2е!…е2 $ C%!2=л= Zdanie.info
(http://zdanie.info/informer) !е2!%“Cе*2,"…/е
д,…=м,*, “!ед…,. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 , ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/ %-,“…/. C%ме?е…,L !=ƒ…/. *л=““%" (`, b , q)
%че…ь Kл,ƒ*, ("Cл%2ь д% ,де…2,ч…%“2,).
k%г,ч…% C!едC%л%›,2ь, .2% ›е д%л›…% %2…%“,2ь“ , * ,…/м “егме…2=м *%мме!че“*%L
…ед",›,м%“2, l%“*"/.
b !еƒ3ль2=2е, C!,"еде……/е ƒде“ь д=……/е
%K %2…%“,2ель…/. ,ƒме…е…, . ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%*, C!едC%л%›,2ель…%, д%л›…/ K/2ь
“C!="едл,"/ дл "“е. *л=““%" C%ме?е…,L
*%мме!че“*%г% …=ƒ…=че…, .
q "/“%*%L “2еCе…ью д%“2%"е!…%“2, м%›…% 2=* ›е C!едC%л%›,2ь, ч2%, !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, “!ед…,. 3дель…/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 , ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%*
=!е…д/ C% !ег,%…=м p%““,, !=ƒл,ч=ю2“ …еƒ…=ч,2ель…%. b “"%ю %че!едь, .2% C%ƒ"%л,2
,“C%льƒ%"=2ь C%л3че……/е д=……/е C!, %це…*е
!/…%ч…%L (, люK%L ,…%L) “2%,м%“2, "% "“е.
!ег,%…=. p%““,,.
nK!=2,м 2=* ›е "…,м=…,е …= 2% %K“2%2ель“2"%, ч2% " “%%2"е2“2",, “ -%!м3л%L
(2), " “л3ч=е, *%гд= д%лг%“!%ч…/L 2емC !%-