103 Коммерческая недвижимость Рынок столицы. Цены и

ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
ÌÎÑÊÂÀ
Ðûíîê ñòîëèöû. Öåíû è àêòèâíîñòü
Îôèñíàÿ íåäâèæèìîñòü
n›,"ле…,е !/…*= %-,“…%L …ед",›,м%“2,
l%“*"/, C!% ","шее“ " *%…це 2009 г., %2меч=е2“ ! д%м .*“Cе!2%" " …=ч=ле 2010 г. h .%2
“C!%“ %“2=е2“ …= 2%м ›е 3!%"…е, “2="*, =!е…д/ C!е*!=2,л, “"%е “…,›е…,е.
q2=K,л,ƒ=ц, "!еме……=?
)2% C%“ле …ее K3де2 $ !%“2 ,л, C!%д%л›е…,е “…,›е…, ?
a%льш,…“2"% .*“Cе!2%" C/2=ю2“ …=L2, д%"%д/, ч2%K/ %K%“…%"=2ь !%“2 !/…*=. }2% "C%л…е %KA “…,м%, C%“*%ль*3 %…, !=K%2=ю2 " *%мC=…, ., C!ед%“2="л ю?,. K!%*е!“*,е 3“л3г,,
д%.%д…%“2ь *%2%!/. " 3“л%", . “…,›е…, це…
…,›е, чем …= !=“23?ем !/…*е.
b I *". 2010 г%д= C!%д%л›=е2“ Cе!е.%д C!=" “%K“2"е……%“2, …= %-,“/, *%2%!/е
,“C%льƒ%"=л,“ь дл %Kе“Cече…, "%ƒ"!=2= *!ед,2%", * K=…*=м. b ƒ=л%г%"/. =*2,"=. “еLч=“ …=“ч,2/"=е2“ …ед",›,м%“2, …=
“3мм3 %*%л% $363 мл!д., " 2%м ч,“ле д%“2=2%ч…% K%льш%е *%л,че“2"% C!%Kлем…/. =*2,"%". bC%л…е е“2е“2"е……%, ч2% K=…*, "/…3›де…/ “%ƒд="=2ь " “"%ем “%“2="е
“2!3*23!/, %!,е…2,!%"=……/е …= де"ел%Cме…2 , 3C!="ле…,е ƒ=л%г%"/м, %KAе*2=м,,
.%2 !ег3л 2%!/ K=…*%"“*%L де 2ель…%“2,
C%*= …е C!,ме… ю2 ›е“2*,. “=…*ц,L " “" ƒ,
“ K%льш,м, %KAем=м, …еC!%-,ль…/. =*2,"%" …= K=л=…“=. K=…*%".
Îñíîâíûå õàðàêòåðèñòèêè îôèñíîãî ðûíêà Ìîñêâû. Àïðåëü 2010
Êëàññ «À»
Êëàññ «Â»
Îáúåì íîâîãî ñòðîèòåëüñòâà, òûñ. êâ.ì
170
22
Îáùåå ïðåäëîæåíèå, ìëí. êâ.ì
2,7
7,1
Îæèäàåìûé îáúåì íîâîãî ñòðîèòåëüñòâà, ìàðò-äåêàáðü 2010, òûñ. êâ.ì
98
310
Îáùåå ïðåäëîæåíèå íà êîíåö 2010 ã., ìëí. êâ.ì
2,4
7,4
Èñòî÷íèê: DTZ
bC%л…е е“2е“2"е……%, ч2% =*2,"…3ю !%ль …=
люK%м !/…*е "/C%л… ю2 2%ль*% ег% C!%-е““,%…=ль…/е 3ч=“2…,*,.
Èãðîêè ðûíêà. Îñíîâíûå ñîáûòèÿ è òåíäåíöèè:
– Ïîñòåïåííîå îçäîðîâëåíèå ýêîíîìèêè ÐÔ è, â ÷àñòíîñòè, áàíêîâñêîãî ñåêòîðà
ïîçâîëÿåò äåâåëîïåðàì ïðèâëåêàòü êðåäèòû è âîçîáíîâëÿòü ðàáîòû ïî ïðîåêòàì, çàìîðîæåííûì â 2009 ã.:
z j%мC=…, AFI Development %KA ",л= % "%““2=…%"ле…,, “2!%,2ель…/. !=K%2 C% 3 C!%е*2=м, д"= ,ƒ
*%2%!/. %-,“…/е це…2!/ $ м…%г%-3…*ц,%…=ль…/L *%мCле*“ &`*"=м=!,… III[ …= nƒе!*%"“*%L …=Kе!е›…%L , K,ƒ…е“-це…2! *л=““= &b[ …= o="елец*%L …=Kе!е›…%L. q2!%,2ель“2"% Cл=…,!3е2“
ƒ="е!ш,2ь " I C%л3г%д,, 2011 г.
z MR Group %KA ",л= % …=ч=ле “2!%,2ель“2"= %-,“…%-2%!г%"%г% *%мCле*“= …= c%л%",…“*%м ш%““е.
– Çàêëþ÷åíèå ñäåëîê ïî ïðèîáðåòåíèþ
îôèñíûõ ïëîùàäåé äëÿ ñåáÿ:
z q2!=.%"= г!3CC= &q%г=ƒ[ C!,%K!ел= 3 ,…"е“2,ц,%……%-C!%м/шле……%L г!3CC/ &e"!=ƒ, [ %-,“…/L *%мCле*“ *л=““= &`[ &b%л…=[ …= C!%“Cе*2е
`*=дем,*= q=.=!%"= (%K?= Cл%?=дь %*%л% 20
2/“. *".м). b K,ƒ…е“-це…2!е !=ƒме“2,2“ г%л%"…%L %-,“ *%мC=…,,.
z mе-2 …= *%мC=…, &k3*%Lл[ C!,%K!ел= a0 *л=““= &b+[ &rл=…“*,L[, %K?= Cл%?=дь *%2%!%г% “%“2="л е2 7200 *".м. mеC%д=ле*3 %2 K,ƒ…е“-це…2!=
*%мC=…,, C!,…=дле›,2 3ч=“2%* ƒемл, C% =д!е“3
rл=…“*,L Cе!. д.5-7, где * *%…ц3 2011 г. Cл=…,!3е2“ C%“2!%,2ь %-,“…/L %KAе*2 Cл%?=дью 44,8
2/“. *".м, " *%2%!%м *%мC=…, …=ме!е…= %KAед,…,2ь “"%, %-,“/ ,ƒ !=ƒ…/. ч=“2еL l%“*"/.
z h…"е“2.%лд,…г &t,…=м[ *3C,л %-,“…/L *%мCле*“
C% =д!е“3 m=“2=“ь,…“*,L Cе!. д.7, *%!C.2 %K?еL
Cл%?=дью %*%л% 7500 *".м.
– Âûäà÷à êðåäèòîâ çàñòðîéùèêàì:
– Çàêëþ÷åíèå ñäåëîê àðåíäû:
z b 2010 г. K=…* bŠa Cл=…,!3е2 "/д=2ь ƒ=“2!%L?,*=м *!ед,2/ …= %K?3ю “3мм3 " 35 мл!д. !3K. hƒ
…,. 70% K3де2 …=C!="ле…% …= *!ед,2%"=…,е “2!%,2ель“2"= ›,ль .
– Äåâåëîïåðàì óäàåòñÿ äîãîâîðèòüñÿ ñ
áàíêàìè î ðåñòðóêòóðèçàöèè äîëãîâ:
z &`ль-=-K=…*[ !е“2!3*23!,!%"=л *!ед,2 &t%!3м
o!%Cе!2,ƒ[, %Kе“Cече…,ем C% *%2%!%м3 "/“23C=л
a0 &}!м,2=› oл=ƒ=[.
z &d%…-“2!%L[ д%г%"%!,л“ “% &qKе!K=…*%м[ % !е“2!3*23!,ƒ=ц,, д%лг%", " !еƒ3ль2=2е K=…* C%л3ч,2
a0 &Nordstar Tower[.
1181 • `opek| • 2010
z g`n &c!,…=2%м[, д%че!…
“2!3*23!= c%“3д=!“2"е……%L j%!C%!=ц,, C% `2%м…%L }…е!г,, &p%“=2%м[, =!е…д%"=л% 4034 *".м " дел%"%м *"=!2=ле
&m%"%“C=““*,L d"%![. q2="*= =!е…д/ “%“2=",л= 12$15 2/“. !3K./*".м/г%д "*люч= mdq , .*“Cл3=2=ц,ю. nK?= Cл%?=дь дел%"%г% *"=!2=л=
“%“2="л е2 K%лее 100 2/“. *".м. &m%"%“C=““*,L
d"%![ !=“C%л%›е… " “л%›,"шем“ дел%"%м !=L%…е …= dе!Kе…е"“*%L …=Kе!е›…%L, …ед=ле*% %2
“2=…ц,, ме2!% &o="елец*= [.
z h…"е“2%!/ 2!е. *!3C…/. %KAе*2%" " lld0
&l%“*"=-q,2,[ …=ме!е…/ " =C!еле-м=е "%-
103
a~kkeŠem| •
RWAY
Êîììåð÷åñêàÿ íåäâèæèìîñòü
Ïîêàçàòåëü
ƒ%K…%",2ь “2!%,2ель“2"%. pечь ,де2 % Cе!"%L
%че!ед, *%мCле*“= City Palace # Š0 …= 3ч=“2*е 12-3 (,…"е“2%!/ # *%мC=…,, &q…ег,!,[ ,
&h…2е*%[), 2!=…“C%!2…%м 2е!м,…=ле “ г%“2,…,-
цеL …= 3ч=“2*е 111 (Citer Invest B.V) , K=ш…е
Eurasia Tower (MCG). n2ме2,м, ч2% C%“лед…,е
C%л2%!= г%д= C!=*2,че“*, …,*=*,. !=K%2 …= .2,.
Cл%?=д*=. …е "еде2“ .
Îñíîâíûå õàðàêòåðèñòèêè îôèñíîãî ðûíêà Ìîñêâû. Àïðåëü 2010
Êëàññ
Ñòàâêà àðåíäû, $/êâ.ì/ãîä
(áåç îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ)
Ñòîèìîñòü ïðîäàæè,
$/êâ.ì
Îïåðàöèîííûå ðàñõîäû,
$/êâ.ì/ãîä
Äîëÿ âàêàíòíûõ
ïëîùàäåé, %
«À»
650
7500
100-140
26
«Â+»
400
4500
80-110
18
«Â-»
300
3200
60-90
19
Ïðèìå÷àíèå: öåíîâûå ïîêàçàòåëè ïðèâîäÿòñÿ áåç ÍÄÑ
Èñòî÷íèê: RWAY
Êîììåð÷åñêàÿ íåäâèæèìîñòü
d,=C=ƒ%…/ “2="*, =!е…д/ C=!*%"%ч…/. ме“2 " K,ƒ…е“-це…2!=. “2%л,ц/ …= …=ч=л% =C!ел 2010
“%“2=",л,: *л=““ &`[ $ $250-500 м/м/ме“., *л=““ &b[ $ $150-250 м/м/ме“., …е "*люч= mdq.
Äèíàìèêà ñòàâêè àðåíäíîé ïëàòû, ñòîèìîñòè ïðîäàæè è ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè. Îôèñû
12%
5000
4500
10%
4000
3500
8%
3000
2500
6%
2000
4%
1500
1000
2%
500
0
0%
…".10
-е".10
q2%,м%“2ь C!%д=›,, $/êâ.ì ("*люч= mdq)
м=!.10
q2="*= *=C,2=л,ƒ=ц,,, %
q2="*= =!е…д…%L Cл=2/, $/êâ.ì/ãîä (“ mdq , Kеƒ .*“Cл3=2=ц,%……/. !=“.%д%")
Èñòî÷íèê: RWAY-Online.ru
Ìíåíèÿ ýêñïåðòîâ
Ìàêñèì Æóëèêîâ, âåäóùèé ñïåöèàëèñò äåïàðòàìåíòà îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êîìïàíèè
Penny Lane Realty:
«Â ïåðâîì ïîëóãîäèè 2010 ãîäà ìû îæèäàåì
ñòàãíàöèþ íà ðûíêå îôèñíîé íåäâèæèìîñòè, íåáîëüøîé ðîñò îñíîâíûõ ïîêàçàòåëåé âîçìîæåí ê
êîíöó ãîäà. Êîëè÷åñòâî íîâûõ ïðåäëîæåíèé çíà÷èòåëüíî ñîêðàòèòñÿ çà ñ÷åò òîãî, ÷òî ìíîãèå äåâåëîïåðû çàìîðîçèëè ñâîè ñòðîéêè, à ïðåäëîæåíèÿ ãîòîâûõ ïëîùàäåé ñîêðàùàþòñÿ (ïðè ýòîì
ïîìåùåíèÿ ïîä îòäåëêó íèêîìó íå íóæíû).
Ìû ðàññ÷èòûâàåì, ÷òî íà ðûíêå êóïëè-ïðîäàæè îñîáíÿêè «îòûãðàþò» â öåíå íà 10-15% ââåðõ
â ñèëó îñòðîãî äåôèöèòà êà÷åñòâåííîãî ïðåäëîæåíèÿ, êîòîðûé îæèäàåòñÿ â 2010 ãîäó. Òàêèì
îáðàçîì, ñðåäíÿÿ öåíà íà îñîáíÿêè ñîñòàâèò $310 òûñ./êâ.ì â çàâèñèìîñòè îò êà÷åñòâà îáúåêòà.
1181 • `opek| • 2010
 ñåãìåíòå îôèñíûõ çäàíèé êëàññîâ «À» è
«Â» öåíû ïðîäàæè îáúåêòà öåëèêîì îñòàíóòñÿ
íà óðîâíå 2009 ãîäà è ñîñòàâÿò $3-5,5 òûñ./êâ.ì
è $2,5-4,5 òûñ./êâ.ì, ñîîòâåòñòâåííî. Öåíû ïðîäàæ îôèñíûõ çäàíèé ïî ÷àñòÿì êëàññà «À» âûðàñòóò íà 10-15% è ñîñòàâÿò $4,5-5 òûñ./êâ.ì,
â çàâèñèìîñòè îò ïðîåêòà è åãî èíäèâèäóàëüíûõ îñîáåííîñòåé, äëÿ êëàññà «Â» – îñòàíóòñÿ
íà ïðåæíåì óðîâíå – $2,5-4 òûñ./êâ.ì.
Íà ðûíêå àðåíäû îôèñíîé íåäâèæèìîñòè
â êëàññå «À» ê êîíöó ãîäà âîçìîæíî óâåëè÷åíèå ñòàâîê äî 10% ïî îòäåëüíûì ñåãìåíòàì
íà ãîòîâûå îôèñû (ñ îòäåëêîé) è ìàëåíüêèå
îôèñû äî 500 êâ.ì. Óðîâåíü ñòàâîê ñîñòàâèò ïðèìåðíî $800-1000/êâ.ì/ãîä. Ñòàâêè
íà îôèñû êëàññà «B» â öåëîì íå óïàäóò è íå
âûðàñòóò. Ñðåäíÿÿ öåíà êëàññà «Â» ñîñòàâèò
$450-650/êâ.ì/ãîä».
104
a~kkeŠem| •
RWAY
ÌÎÑÊÂÀ
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
Äåíèñ Åâñååâ, óïðàâëÿþùèé ïàðòíåð êîìïàíèè Kingsland:
«Îñíîâûâàÿñü íà òåêóùåì ñïðîñå, äèíàìèêå çàñåëåíèÿ îôèñíûõ çäàíèé è ïëàíàì ïî âûâîäó íîâûõ îáúåêòîâ íà ðûíîê ìîæíî ãîâîðèòü
î òîì, ÷òî òàêîé îáúåì ñâîáîäíûõ ïëîùàäåé
íå áóäåò ïîãëîùåí ðûíêîì â I-II êâ. 2010 ãîäà,
ïîýòîìó ãîâîðèòü î ïîâûøåíèè ñðåäíèõ ñòàâîê
àðåíäû íå ïðèõîäèòñÿ. Ñóùåñòâåííûå êîððåêòèâû ìîæåò âíåñòè òîëüêî çíà÷èòåëüíîå èçìåíåíèå ýêîíîìè÷åñêîé ñèòóàöèè â ìèðå.
Äðóãîé âîïðîñ, ÷òî ñïðîñ è èíòåðåñ áóäåò
áîëåå èíäèâèäóàëèçèðîâàíû. Âëàäåëüöû ïóñòóþùèõ îôèñíûõ çäàíèé áóäóò èäòè íà åùå áîëüøèå óñòóïêè, êàê ïî ñòàâêå àðåíäû è öåíå ïðîäàæè, òàê è â êëþ÷åâûõ óñëîâèÿõ êîíòðàêòà.
Ñîáñòâåííèêè âîñòðåáîâàííûõ áèçíåñ-öåíòðîâ, êîòîðûå çàïîëíåíû íà 70% è áîëåå, áóäóò ïîäíèìàòü ñòàâêè è öåíû ïðîïîðöèîíàëüíî
ïîâûøåíèþ ñïðîñà.
Íà ñðåäíèå ïîêàçàòåëè àðåíäû ýòè êîëåáàíèÿ íå ïîâëèÿþò. Öåíû ïðîäàæè ïîäíèìóòñÿ íà
5-10% â I ïîëóãîäèè. Âî II êâàðòàëå 2010 ã. ìû
îæèäàåì ïîâûøåíèÿ ñïðîñà íà ïîêóïêó îôèñíûõ ïîìåùåíèé. Ìíîãèå ïîòåíöèàëüíûå ïîêóïàòåëè âñåðüåç çàÿâèëè î æåëàíèè êóïèòü íà
“äíå” è ïëàíèðóþò îñóùåñòâèòü ýòî æåëàíèå
â I êâàðòàëå 2010 ãîäà. 2010 ãîä áóäåò, êàê è
2009, ãîäîì àðåíäàòîðà è ïîêóïàòåëÿ. Îíè áóäóò äèêòîâàòü óñëîâèÿ. Ãëàâíûé òðåíä - áîðüáà
çà àðåíäàòîðà».
Òîðãîâàÿ íåäâèæèìîñòü
p%“2 %KAем= C!едл%›е…, 2%!г%"/. Cл%?=деL " -е"!=ле 2010 г. “%%2"е2“2"%"=л %K?,м
…=“2!%е…, м …= !/…*е. o!, .2%м K/л% %2мече…% , C% "ле…,е " .*“C%ƒ,ц,, *!3C…/. %KAе*2%" (" -е"!=ле "/“2="ле… …= C!%д=›3 2%!г%"/L
*%мCле*“ &l%“*",ч*=[ …= m%"%м `!K=2е $ .2%2
%KAе*2 Cл%?=дью 8267 *".м. C!едл=г=е2“ C%
це…е $13667/*".м).
Óðîâåíü âàêàíòíûõ ïëîùàäåé " 2%!г%"/.
це…2!=. …=ч,…=е2 C%“2еCе……% “…,›=2ь“ , …= *%…ец м=!2= 2010 .2%2 C%*=ƒ=2ель ƒ=-,*“,!%"=…
" !=ƒме!е 7-9%, …% * *%…ц3 г%д= %… м%›е2 3"ел,ч,2ь“ д% 12%, 2=* *=* %›,д=е2“ ""%д …%"/.
K%льш,. 2%!г%"/. це…2!%".
Èãðîêè ðûíêà. Îñíîâíûå ñîáûòèÿ è òåíäåíöèè:
– Îòêðûòèå íîâûõ òîðãîâûõ öåíòðîâ:
z Špj &jлюче"%L[ %2*!%е2“ " *%…це 2010 г%д=. nKAе*2, !=“C%л%›е……/L …= 3л. a%!,“%"“*,е C!3д/,
C!ед“2="л е2 “%K%L 2!е..2=›…%е ƒд=…,е “ =2!,3м%м
, C%дƒем…/м C=!*,…г%м …= 114 м/м. m= Cе!"%м .2=›е !=“C%л%›,2“ “3Cе!м=!*е2 C!%д%"%ль“2"е……/.
2%"=!%" (%*%л% 3 2/“. *".м), "2%!%L .2=› ƒ=Lме2 2%!г%"= г=ле!е K!е…д%" “!ед…ег% це…%"%г% 3!%"… ,
= …= 2!е2ьем !=ƒме“2,2“ ƒ%…= !=ƒ"лече…,L, !е“2%!=… , -3д-*%!2 …= …е“*%ль*% %Cе!=2%!%". nK?=
Cл%?=дь *%мCле*“= “%“2="л е2 26 600 *".м.
1181 • `opek| • 2010
z b %*2 K!е 2010 г. RGI г%2%",2“ %2*!/2ь де" 2,.2=›…/L 3…,"е!м=г Tsvetnoy Central Market …=
0"е2…%м K3ль"=!е Cл%?=дью 36 2/“. *".м. nK?=
“2%,м%“2ь C!%е*2= …= *%…ец 2009 г%д= %це…,"=л=“ь RGI " $207 мл….
z j%мC=…, Capital Group %2*!/л= …%"/L Šp0 &pеч…%L[, Cе!"3ю ч=“2ь C!%е*2=, !е=л,ƒ3ем%г% " !=м*=. г%!%д“*%L C!%г!=мм/ “2!%,2ель“2"= 2!=…“C%!2…%-Cе!е“=д%ч…%г% 3ƒл=. b Cе!“Cе*2,"е Šp0
&pеч…%L[ K3де2 C!ед“2="ле… д"3м *%!C3“=м, %K?еL Cл%?=дью 117 2/“. *".м. m= м%ме…2 %2*!/2, K%лее 90% Cл%?=деL 3›е =!е…д%"=…%.
z `дм,…,“2!=ц, l%“*"/ C!,… л= !еше…,е % C!%дле…,, !е=л,ƒ=ц,, ,…"е“2,ц,%……%г% C!%е*2= C%
“2!%,2ель“2"3 2%!г%"%г% це…2!= &j3!“*,L[ д% 31
де*=K! 2011 г. qд=ч= %KAе*2= " .*“Cл3=2=ц,ю
Cл=…,!%"=л=“ь е?е " 2009 г., %д…=*% ,ƒ-ƒ= -,…=…“%"%г% *!,ƒ,“= "%"!ем “д=2ь %KAе*2 …е 3д=л%“ь, " “" ƒ, “ чем “!%*, !е=л,ƒ=ц,, C!%е*2=
%2%д",…32/ …= д"= г%д=. nK?= Cл%?=дь 2%!г%"%г% це…2!= “%“2=",2 39 500 *".м.
z bл=“2, l%“*"/ C!%дл,л, “!%*, "2%!%г% .2=C=
“2!%,2ель“2"= м…%г%-3…*ц,%…=ль…%г% *%мCле*“= C% =д!е“3 7- j%›3.%"“*= 3л,ц=, "л=де…,е
3`, 5 (~г%-b%“2%ч…/L =дм,…,“2!=2,"…/L %*!3г),
д% 31 де*=K! 2013 г. j%мCле*“ C% ",2“ …= ƒемель…%м 3ч=“2*е " 6,3 г=. oл%?=дь ltj “%“2=",2
134 2/“. *".м. m= 2е!!,2%!,, *%мCле*“= C!ед3“м%2!е…/ м…%г%.2=›…/L …=ƒем…/L C=!*,…г Cл%?=дью 40 986 *".м …= 1 429 м/м , %2*!/2= ="2%“2% …*= …= 1 071 м/м. j!%ме 2%г%, " *%мCле*“е
д%л›…/ !=ƒме“2,2ь“ C!едC!, 2, K/“2!%г% C,2=…, , K/2%"%г% %K“л3›,"=…, .
– Çàêëþ÷åíèå ñäåëîê
òîðãîâûõ ïëîùàäåé:
êóïëè-ïðîäàæè
z cj &Š=ш,![ ƒ="е!ш,л= “дел*3 C% C%*3C*е 2%!г%"%-!=ƒ"ле*=2ель…%г% *%мCле*“= &e"!%C=!*[. b
…"=!е 2010 г. cj &Š=ш,![ ƒ= $60 мл…. "/*3C,л=
%K ƒ=2ель“2"= C% *!ед,23 " $100 мл…. 3 Deutsche
Bank. j!ед,2 " 2006 г. C%л3ч,л= *,C!“*= *%мC=…, &aл,де…“%ль[, ƒ=л%г%м C% *!ед,23 “2=л &e"!%C=!*[ %K?еL Cл%?=дью " 94 2/“. *".м.
z q2%л,ч…/е "л=“2, …=ме!е…/ "е!…32ь“ * "%C!%“3 % C!%д=›е C!,…=дле›=?,. г%!%д3 Cл%?=деL
" 0rlе 2%ль*% C%“ле “2=K,л,ƒ=ц,, це… …= !/…*е …ед",›,м%“2,. l%“*"е C!,…=дле›=2 %*%л%
6800 *".м (6 , 7 .2=›,) " …%"%м ƒд=…,, м=г=ƒ,…=. kе2%м 2009 г%д= г%!%д C!едл%›,л *%мC=…,,, *%2%!= ƒ=…,м=л=“ь !е*%…“2!3*ц,еL 0rl=,
"/*3C,2ь ,. C% $16 2/“./*".м. nд…=*% 2= C%“ч,2=л= це…3 “л,ш*%м "/“%*%L, = “дел*3, “ 3че2%м !=ƒ!=ƒ,"шег%“ *!,ƒ,“=, …еCе!“Cе*2,"…%L.
Š%гд= “2%л,ч…/е "л=“2, !еш,л, C!%д=2ь г%!%д“*,е &*"=д!=2/[ …= =3*ц,%…е, %KA "ле……%м …=
…=ч=л% …% K! C!%шл%г% г%д=. q2=!2%"= це…=
K/л= %C!еделе…= " $8 2/“./*".м. m% 2%!г, C!,шл%“ь %2ме…,2ь ,ƒ-ƒ= %2“32“2", ƒ= "%*. o%“ле 2%г%, *=* C!%д=2ь .2=›, …е 3д=л%“ь, %K“3›д=е2“ "%ƒм%›…%“2ь ,ƒме…е…, …=ƒ…=че…, .2,.
Cл%?=деL. qеLч=“ %…, !=““м=2!,"=ю2“ , C%д
!=ƒме?е…,е %-,“%".
105
a~kkeŠem| •
RWAY
Êîììåð÷åñêàÿ íåäâèæèìîñòü
ÌÎÑÊÂÀ
– Çàêëþ÷åíèå ñäåëîê àðåíäû:
Š%!г%"= Cл%?=дь “%“2="л е2 4500 *".м, =!е…д3е2“ “!%*%м …= 34 г%д=. gде“ь !=“C%л%›,2“ г,Cе!м=!*е2 &`ш=… q,2,[. n2*!/2,е м=г=ƒ,…= ƒ=Cл=…,!%"=…% …= =C!ель. &`ш=… q,2,[ " &t,л,%…е[ “2=…е2
13-м г,Cе!м=!*е2%м *%мC=…,, " l%“*"е.
z u%лд,…г%"=
*%мC=…,
Eurasia
Marketing
Communication Group =!е…д%"=л= 2,7 2/“. *".м
" 2%!г%"%-%-,“…%м це…2!е &`Cель“,…[. d%г%"%!
C%дC,“=… “ KR Properties “!%*%м …= C 2ь ле2.
z Auchan ƒ=*люч,л д%г%"%! =!е…д/ Cл%?=деL " Š0
&t,л,%…[, ƒ=…,м=ем/. !=…ее -!=…ц3ƒ“*%L “е2ью
Carrefour, !еш,"шеL 3L2, “ !%““,L“*%г% !/…*=.
oе!ег%"%!/ 2%!г%"%L “е2, , g`n &}*“2!=*2-t,л,[,
"л=дею?ег% Š0, ƒ="е!ш,л,“ь C%дC,“=…,ем д%г%"%!= =!е…д/ Cл%?=деL " 2%!г%"%м це…2!е, !=“C%л%›е……%м C% =д!е“3 a=г!=2,%…%"“*,L C!%еƒд, д.5.
– Ðàçâèòèå òîðãîâûõ ñåòåé:
z n“…%"=2ель C!%д3*2%"%L “е2, &d,*“,[ 3ч!ед,л
,…›,…,!,…г%"3ю *%мC=…,ю Global Infrastructure
Project Group (GIP Group). j%мC=…, K3де2 3C!="л 2ь …ед",›,м%“2ью “2%!%……,. *%мC=…,L, !=ƒ!=K=2/"=2ь *%…цеCц,, де"ел%Cе!“*,. C!%е*2%" ,
“д="=2ь ,. C%д *люч.
Îñíîâíûå ïîêàçàòåëè ñîâðåìåííûõ ÒÖ. Ìîñêâà. Àïðåëü 2010
Ñòàâêà àðåíäû, $/êâ.ì/ãîä
(áåç îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ)
Ñòîèìîñòü ïðîäàæè,
$/êâ.ì
Îïåðàöèîííûå ðàñõîäû,
$/êâ.ì/ãîä
Äîëÿ âàêàíòíûõ
ïëîùàäåé, %
500-1550
(Kеƒ 3че2= %KAе*2%" “2!,2-!,2еLл=
, *%!еL)
4500-6500
(" ƒ=",“,м%“2, %2 Cл%?=д,
, ме“2%!=“C%л%›е…, )
100-150
8-9
Êîììåð÷åñêàÿ íåäâèæèìîñòü
Ïðèìå÷àíèå: öåíîâûå ïîêàçàòåëè ïðèâîäÿòñÿ áåç ÍÄÑ
Èñòî÷íèê: RWAY
bл=дельц/ 2%!г%"/. Cл%?=деL -%!м=2=
“2!,2-!,2еLл C!% ",л, …=,K%льш3ю =*2,"…%“2ь
" 2009 г%д3 $ " *%…це г%д= %2меч=л%“ь 3"ел,че…,е =!е…д…/. “2="%* …= …е*%2%!/е %KAе*2/
д=……%г% “егме…2=.
m= …=ч=л% 2010 г%д= 3!%"е…ь "=*=…2…/.
Cл%?=деL “%“2=",л " “!ед…ем %2 3% д% 10%,
ч2% C!,ме!…% “%%2"е2“2"3е2 “!ед…ем,!%"/м
д%*!,ƒ,“…/м “2=…д=!2=м, .%2 " д%*!,ƒ,“…/L
Cе!,%д д=……/L C%*=ƒ=2ель …е C!е"/ш=л 1-3%.
b 2009 г%д3 K/л% %2мече…% %“"%K%›де…,е ! д= 2%!г%"/. C%ме?е…,L, …=.%д ?,.“ "
це…2!=ль…%L ч=“2, г%!%д=, " “" ƒ, “ ƒ=*!/2,ем …е*%2%!/. &,м,д›е"/.[ 2%че* , %“"%K%›де…,ем C%ме?е…,L ,ƒ-ƒ= "/"%д= %!г=…,ƒ=ц,L
,г%!…%г% K,ƒ…е“=.
mе“*%ль*% ,ƒме…,л=“ь “2!3*23!= “C!%“=
…= C%ме?е…, д=……%г% -%!м=2= - "%ƒ!%“л=
=*2,"…%“2ь …еK%льш,. 2%!г%"/. “е2еL: =C2е*, C!%д3*2%"/. м=г=ƒ,…%", мед,ц,…“*,.
це…2!%" , д!. m=,K%лее ƒ=C!=ш,"=ем/е дл
=!е…д/ Cл%?=д, …=.%д 2“ " д,=C=ƒ%…е %2 50
д% 150 *".м.
 I êâàðòàëå 2010 ãîäà !/…%* C%ме?е…,L
-%!м=2= “2!,2-!,2еLл !=ƒ","=л“ " “%%2"е2“2",, “ 2е…де…ц, м,, “л%›,"ш,м,“ " *%…це
2009: “2="*, =!е…д/ “2=K,л,ƒ,!%"=л,“ь дл
K%льш,…“2"= 2%!г%"/. *%!,д%!%".
m=ч,…= “ “е!ед,…/ I *"=!2=ле 2010 г%д= "
…=,K%лее C%C3л !…/. , C!е“2,›…/. 2%!г%"/.
*%!,д%!=. "“е ч=?е C% "л ю2“ C!едл%›е…,
=!е…д/ C%ме?е…,L C% "/“%*,м “2="*=м, ч2% 3*=ƒ/"=е2 …= C%л%›,2ель…/е %›,д=…, “%K“2"е……,*%" %2…%“,2ель…% !=ƒ",2, “егме…2= " K3д3?ем.
e“л, д=……/L 2!е…д “%.!=…,2“ " 2ече…,е
2010 г%д=, 2% C!, %2“32“2",, …%"/. .*%…%м,че“*,. C%2! “е…,L “егме…2 “2!,2-!,2еLл= м%›е2 "/!=“2, …= 15-25% * *%…ц3 2010 г. j!%ме
2%г%, “лед3е2 %›,д=2ь , “%*!=?е…, 3!%"… "=*=…2…/. Cл%?=деL, …=,K%лее "%“2!еK%"=……/е
3л,ц/ K3д32 “"%K%д…/ …= 5-7%.
bме“2е “ 2ем, "е!% 2…%“2ь “%.!=…е…, .*%…%м,че“*%L “2=K,ль…%“2, …е "л е2“ "/“%*%L,
C%“*%ль*3 …е 3“2!=…е…/ %“…%"…/е C!,ч,…/ *=*
м,!%"%г% -,…=…“%"%-.*%…%м,че“*%г% *!,ƒ,“=,
2=* , *!,ƒ,“= " …=шеL “2!=…е.
Ïîêàçàòåëè ïî îñíîâíûì òîðãîâûì êîðèäîðàì Ìîñêâû. Àïðåëü 2010
Óëèöà
Àðåíäíûå ñòàâêè ïðåäëîæåíèé, $/êâ.ì/ãîä
(áåç ÍÄÑ è îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ)
Äîëÿ âàêàíòíûõ ïëîùàäåé, %
1-àÿ Òâåðñêàÿ-ßìñêàÿ
1200-2550
13
Àðáàò
1350-2100
…/д
Íîâûé Àðáàò
700-2250
10
Òâåðñêàÿ
3550-4900
19
Ïÿòíèöêàÿ
1230-2250
11
Ïåòðîâêà
2150-2840
6
Ëåíèíñêèé ïð-ò
1000-2200
…/д
Ëåíèíãðàäñêèé ïð-ò
1000-2000
…/д
1181 • `opek| • 2010
106
a~kkeŠem| •
RWAY
ÌÎÑÊÂÀ
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÌÎÑÊÂÀ
Ïðîäîëæåíèå òàáëèöû
Êóçíåöêèé ìîñò
1500-2500
Ñàäîâîå êîëüöî
720-2210
10
Ïðîñïåêò Ìèðà
1200-2500
…/д
Êóòóçîâñêèé ïð-ò
18
950-2200
…/д
1500-2500
…/д
Îñòîæåíêà
1500-2501
…/д
Ìàðîñåéêà
1500-2502
…/д
Êàìåðãåðñêèé ïåð.
2000-3000
5
Ñòîëåøíèêîâ ïåð.
2300-3100
4
Áîëüøàÿ Äìèòðîâêà
Ñêëàäñêàÿ íåäâèæèìîñòü
m= !/…*е “*л=д%" C!%д%л›=е2“ %›,"ле…,е “C!%“=, ч2% C%ƒ"%л е2 г%"%!,2ь % "/“%*%L
"е!% 2…%“2, “2=K,л,ƒ=ц,, “2="%* =!е…д/ …=
“*л=д“*,е Cл%?=д, …= C!%2 ›е…,, I C%л3г%д,
2010 г. b “л3ч=е ,ƒме…е…, *3!“= !3Kл "%ƒм%›…% …еƒ…=ч,2ель…%е *%леK=…,е " C%л%›,2ель…3ю ,л, %2!,ц=2ель…3ю “2%!%…3.
q *%…ц= 2009 г%д= д%л “"%K%д…/. Cл%?=деL " “егме…2е *=че“2"е……%L “*л=д“*%L …ед",›,м%“2, Cе!е“2=л= !=“2, , “2=K,л,ƒ,!%"=л=“ь. m= *%…ец м=!2= 2010 г. %…= “%“2="л е2
11-13% " l%“*"е, 30% # " q=…*2-oе2е!K3!ге ,
K%лее 50% # " !ег,%…=.. o% ,…-%!м=ц,, “%K“2"е……,*%" “*л=д%" *л=““= &q[, ,. “егме…2 C!=*2,че“*, "/шел …= д%*!,ƒ,“…/L 3!%"е…ь. m,ƒ*%2емCе!=23!…/е “*л=д/ ƒ=… 2/ C%л…%“2ью.
Ñêëàäñêèå ïëîùàäè. Ïîêàçàòåëè ïî ñîñòîÿíèþ íà íà÷àëî ìàðòà 2010 ãîäà
Ñòàâêà àðåíäû, $/êâ.ì/ãîä,
áåç îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ
Ñòîèìîñòü ïðîäàæè,
$/êâ.ì
Îïåðàöèîííûå ðàñõîäû,
$/êâ.ì/ãîä
Äîëÿ âàêàíòíûõ
ïëîùàäåé, %
140-160
1300-1700
35-50
11-13
Ïðèìå÷àíèå: äëÿ âñåõ ïîêàçàòåëåé çíà÷åíèÿ ïðèâîäÿòñÿ áåç ÍÄÑ (18%)
Èñòî÷íèê: RWAY
Ãîñòèíè÷íàÿ íåäâèæèìîñòü
o% ,2%г=м I *"=!2=л= 2010 г. “2=л ƒ=ме2е… C%“2еCе……/L !%“2 =*2,"…%“2, " “егме…2е дел%"%г% ,
C!%-е““,%…=ль…%г% 23!,ƒм= " l%“*"е, ч2% C%д2"е!›д=е2 “2=K,л,ƒ=ц,ю “,23=ц,, " .*%…%м,*е ,
-,…=…“%"%м “е*2%!е. j!3C…еLш,е ме›д3…=!%д…/е г%“2,…,ч…/е %Cе!=2%!/, …е“м%2! …= "“е е?е
д%"%ль…% “л%›…3ю “,23=ц,ю " 23!,“2,че“*%L “-е!е, …е 2%ль*% C!%д%л›=ю2 .*“C=…“,ю " p%““,,, …%
, Cл=…,!3ю2 ƒ…=ч,2ель…% ее =*2,",ƒ,!%"=2ь.
Îòêðûòèå íîâûõ îáúåêòîâ:
z &c=ƒC!%м[ %2*!%е2 %“е…ью 2010 г%д= " j!=“…%L o%л …е C 2,ƒ"еƒд%ч…/L %2ель, “Cец,=ль…% C%дг%2%"ле……/L дл C!%›,"=…, ,…"=л,д%". c%“2,…,ц= *=2ег%!,, 5 ƒ"еƒд K3де2 ч=“2ью c%!…%-23!,“2,че“*%г%
*%мCле*“= n`n &c=ƒC!%м[. hƒ 110 …%ме!%" 14 …%ме!%" K3д32 C!ед…=ƒ…=че…/ дл ,…"=л,д%" , ,. “%C!%"%›д=ю?,.. b …=“2% ?ее "!ем …= %KAе*2е ƒ="е!ш=ю2“ %2дел%ч…/е !=K%2/, “д=ч= г%“2,…,ц/ "
.*“Cл3=2=ц,ю ƒ=Cл=…,!%"=…= …= %*2 K!ь 2010 г%д=.
z j%л,че“2"% г%“2,…,ц " l%“*"е Cл=…,!3е2“ 3"ел,ч,2ь "д"%е, = …%ме!…%L -%…д $ " 2,5 !=ƒ=.
1181 • `opek| • 2010
b=›…/м "*л=д%м " !=ƒ",2,е г%“2,…,ч…%г% !/…*=
l%“*"/ “2=л% C%дC,“=…,е д%г%"%!= ме›д3 o!=",2ель“2"%м l%“*"/ , a="=!,, % C!%е*2,!%"=…,, , “2!%,2ель“2"е …= 2е!!,2%!,, “2%л,ц/ 10
г%“2,…,ц. o% д=……/м деC=!2=ме…2= г%!%д“*%г%
“2!%,2ель“2"= г%!%д= l%“*"/, C%д !е=л,ƒ=ц,ю
.2%г% C!%е*2= 3›е "/деле…% 10 3ч=“2*%" " !=ƒ…/.
!=L%…=. l%“*"/.
z Hilton Hotel Group Cл=…,!3е2 * 2018 г. %2*!/2ь д%
70 %2елеL " p%““,,.
z c!3CC= Starwood %KA ",л= % “"%ем …=ме!е…,, ,…"е“2,!%"=2ь $4 мл!д. " %2*!/2,е %2елеL K!е…д=
Sheraton …= 2е!!,2%!,, p%““,,.
b цел%м, %“…%"…/е “е*2%!= м%“*%"“*%г% !/…*= *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, C!%д%л›=ю2 %?3?=2ь …ег=2,"…/е C%“лед“2",
*!,ƒ,“= " …=шеL “2!=…е. }2% %K“2% 2ель“2"% C!ед%C!едел е2 %K?,L …ег=2,"…/L -%…
" Cе!“Cе*2,"=. !=ƒ",2, !/…*=, …е“м%2! …=
"/…3›де……/L %C2,м,ƒм ег% C!%-е““,%…=ль…/. 3ч=“2…,*%".
107
a~kkeŠem| •
RWAY
Êîììåð÷åñêàÿ íåäâèæèìîñòü
Èñòî÷íèê: RWAY
Ìíåíèå ýêñïåðòà
Âàñèëèñà Ñèòíèêîâà, êîíñóëüòàíò îòäåëà
òîðãîâûõ ïëîùàäåé Cushman & Wakefield Stiles
& Riabokobylko Ltd.:
«Àðåíäíûå ñòàâêè â ÒÐÖ äîñòàòî÷íî ñòàáèëüíû ñ êîíöà 2009 ãîäà. Ñòîèìîñòü àðåíäû
ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà âîçðîñëà íà 10-15%
â çàâèñèìîñòè îò êîíêðåòíîãî ïðåäëîæåíèÿ.
 ìîñêîâñêèõ ïðîåêòàõ âëàäåëüöû ñòðåìÿòñÿ
ïîäïèñàòü äîãîâîðû àðåíäû ïî ôèêñèðîâàííîé ñòàâêå. Òîãäà êàê â ðåãèîíàëüíûõ ãîðîäàõ,
àðåíäàòîðàì ÷àùå óäàåòñÿ äîãîâîðèòüñÿ î ïðîöåíòå ñ òîâàðîîáîðîòà. Êàê è â 2009 ãîäó, àðåíäàòîðû ïîêà ñêîíöåíòðèðîâàëèñü íà ñâîåì ðàçâèòèè â Ìîñêâå è Ñàíêò-Ïåòåðáóðãå. Ïî ñëîâàì
îñíîâíûõ ðèòåéëåðîâ, ðåãèîíû ïî-ïðåæíåìó
îñòàþòñÿ âíå èõ îñíîâíûõ ïðèîðèòåòîâ».
Ðûíîê êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè ã. Ìîñêâû
270/1100
400/2560
110/950
280/3130
450/2480
150/1500
340/3410
615/3600
190/1760
320/3230
630/4325
160/1240
420/4335
510/4570
145/1960
380/2680
360/2830
180/-
420/3400
515/4150
165/1600
435/4390
560/5510
1140/4000 1060/6130
180/1560
170/-
Êîììåð÷åñêàÿ íåäâèæèìîñòü
ÀÏÐÅËÜ
2010
380/2880
475/4490
160/900
470/3610
815/6730
150/-
370/3340
410/2770
130/1530
340/1900
440/3560
160/2040
460/3975
1070/6350
170/1480
290/2740
490/5300
170/1070
380/2830
480/2720
140/1520
375/3360
710/3750
120/1490
350/2550
515/4190
170/1210
Ср. дальность
До МКАД
За МКАД
Òèï
Àðåíäà/Ïðîäàæà
О-,“…/е
350/2550
Т%!г%"/е
515/4190
П!%,ƒ".-“*л=д“*,е 170/1210
Ñðåäíèå âåñîâûå ñòîèìîñòè 1 êâ.ì êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè â ìàðòå 2010 ã.
Òèï
ïîìåùåíèÿ
Âíóòðè Áóëüâàðíîãî
êîëüöà
Ìåæäó Áóëüâàðíûì
è Ñàäîâûì êîëüöîì
àðåíäà/ïðîäàæà
àðåíäà/ïðîäàæà
$ â ãîä/$
$ â ãîä/$
n-,“…/е
710/6380
660/6890
Š%!г%"/е
950/11000
1010/8510
220/-
310/-
o!%,ƒ".-“*л=д“*,е
Ìåæäó Ñàäîâûì êîëüöîì è ÒÒÊ (àðåíäà/ïðîäàæà)
$ â ãîä/$
Ñ
Ñ-Â
Â
580/
6330
590/
6710
480/
4300
1300/
13220
930/ 865/ 645/
12430 12450 6220
920/ 1170/ 1000/ 1110/
6790 6785 12670 -
190/
-
200/
-
160/ 180/
3100 -
190/
3500
Þ-Â
Þ
Þ-Ç
Ç
Ñ-Ç
460/ 500/ 580/ 680/ 780/
4520 4300 4030 8040 9100
140/
1410
175/
-
130/
-
Ñðåäíèå ñòîèìîñòè 1 êâ.ì êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè â àïðåëå 2009 ã., ìàðòå 2010 ã.,
âñÿ Ìîñêâà (èñêëþ÷àÿ ã. Çåëåíîãðàä)
Òèï
ïîìåùåíèÿ
Ñðåäíÿÿ âåñîâàÿ
ñòîèìîñòü ïðîäàæè,
$/êâ.ì
Ñðåäíÿÿ ñòîèìîñòü
ïðîäàæè,
$/êâ.ì
Ñðåäíÿÿ âåñîâàÿ ñòàâêà
àðåíäíîé ïëàòû,
$/êâ.ì/ãîä
àïð.
09
ìàðò
îòí.
àïð.
10
èçì-ÿ, %
09
ìàðò
îòí.
10
èçì-ÿ, %
n-,“…/е
4340
4450
6340
6270
-1,1
530
510
Š%!г%"/е
5530
5010
-9,4
6200
7330
+18,2
780
o!%,ƒ".-“*л=д“*,е
1070
1500
+40,2
1600
1880
+17,5
160
+2,5
àïð.
09
ìàðò
îòí.
10
èçì-ÿ, %
Ñðåäíÿÿ ñòàâêà
àðåíäíîé ïëàòû,
$/êâ.ì/ãîä
àïð.
09
ìàðò
îòí.
10 èçì-ÿ, %
-3,8
515
480
-6,8
710
-8,9
1030
1100
+6,8
150
-6,2
180
175
-2,8
Àðåíäíûå ñòàâêè óêàçàíû ñ ÍÄÑ è áåç ýêñïëóàòàöèîííûõ ðàñõîäîâ, ñòîèìîñòü ïðîäàæè âêëþ÷àåò ÍÄÑ.
1181 • `opek| • 2010
108
a~kkeŠem| •
RWAY