Семинар по особым объектам в оценке недвижимости при залоге

Семинар по особым случаям в
оценке недвижимости при залоге
примеры кейсов
Кейс. Проектное финансирование - Неудачники
ТЦ Гранд-Сити Новосибирск .
Общая стоимость первой очереди проекта ~1,5 млрд.руб., финансировалась по схеме 30/70. Общие потери кредитора
(ВТБ Капитал) – около 900 млн.руб.
Объект достроили, открыли в конце 2008 года и не смогли набрать арендаторов. В июне 2009 ТЦ был закрыт.
На конкурсных торгах выставлялся по цене меньше 16 тыс.руб. за 1 кв.м. с НДС, но так и не был продан. По
практически единодушным отзывам местных игроков, причина – неудачное расположение глубоко в промзоне
Новосибирска.
Первоначальными планами предусматривалась реконструкция промышленного здания под вторую очередь
ТЦ, общая площадь торгового центра превысила бы 200 тыс.кв.м.
Помимо расположения, причины провала проекта – плохая организация транспортной доступности (съезды,
навигация и т.д.) и главное - плохое управление (подбор, привлечение, создание условий арендаторам;
2
ассортимент; уникальность/эксклюзивность и т.д.).
Кейс. Свой-чужой (защита от поглощения)
Собственник утратил 100% контроль над одним из строений торгово-развлекательного комплекса (обведено на
схеме красным), но успешно защищается от продажи этого строения и дальнейшего поглощения, поскольку:
1. Весь комплекс строений воспринимается как один ТРЦ
2. С основной магистрали изучаемое здание видно только в просветы между зданиями соседа, которому
принадлежит вся первая линия перед торговым центром
3. Супермаркет, принадлежащий другому собственнику, существенно повышает посещаемость в ТРЦ и
привлекательность объекта в целом (в т.ч. как объекта залога)
4. Дефицит парковки – прилегающие свободные участки принадлежат соседу, у которого приходится
дополнительно арендовать парковку
ВЫВОД: объект не подлежит реализации отдельно от других строений; при этом собственник других строений
3
не заинтересован в его реализации => объект не может быть продан.
Кейс. Сервитут на участок
Объект – земельный участок площадью 4,4 га на первой линии Горьковского шоссе в 18 км от МКАД.
Участок граничит с большим лесным массивом (на территории которого образован гос.заказник) и идеален под
организацию придорожного сервиса с уклоном в рекреацию. Также годится и под логистику.
Практически по центру участка, параллельно Горьковскому шоссе, проходит подземный нефтепродуктопровод по
которому снабжается соседняя заправка. Санитарно-защитная зона продуктопровода – 20 м в каждую из сторон
от крайних точек, сам продуктопровод – 3 нитки с расстоянием в метр между ними.
Итого, из зоны застройки выпадает больше 1,2 га (четверть участка). Продуктопровод не виден, сервитут
официально не зарегистрирован. В случае невнимательности и нелюбопытности, ограничения будут неприятным
сюрпризом для потенциального покупателя или залогодержателя.
4
Авторы
Тумаков
Павел Игоревич
 Образование: экономическое (ПетрГУ), оценочное (МАОК), бизнес
(IMD-Швейцария)
 Опыт/навыки: 14 лет работы в сделках, более 100 проведенных Due
Diligence и углубленных оценок. Сопровождение сделок купли-продажи
и кредитования (недвижимость в Москве и регионах, добыча полезных
ископаемых, пищевая отрасль, транспорт и связь)
Ржепаковский
Сергей Владимирович
 Образование: экономическое, юридическое, оценочное (МФТИ)
 Опыт/навыки: Опыт работы в отделе залогов иностранного банка (top-10),
крупной инвестиционной (Промсвязьнедвижимость) и федеральной оценочной
компании (Русская Служба Оценки).
За время работы в залогах участвовал в нескольких сделках по проектному и
инвестиционному финансированию с суммой кредита более 100 млн.дол и анализе
регионального кредитного портфеля банка (top50) в части качества залогов при
рассмотрении вопроса о покупке данного актива.
Семинар состоит из:
 Раздаточных материалов в бумажном и электронном виде: более 40 кейсов, из которых 3 разобраны
подробно (и пересылаются участникам семинара ДО начала для ознакомления и последующего обсуждения
на семинаре)
 Более чем на 80% – из практических случаев оценки объектов со стороны продавца, покупателя, банка,
аудитора
 Ваучера на бесплатную консультацию по вопросам семинара в практических ситуациях участника семинара