системный подход оценки производственной недвижимой

Носкова Е.М.
Пермская государственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова
СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОЙ
СОБСТВЕННОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
В ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ
Сельскохозяйственное производство в Российской Федерации традиционно воспринимается как
убыточное. Эта особенность влияет на применяемые методы оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения в пользу затратных подходов. В данной статье рассматривается
обеспечение системного подхода оценки указанных активов для применения доходных методов, которые являются актуальными для инвестиционных целей и приватизации.
Îöåíêà ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîëæíà ïðîâîäèòüñÿ ñ ó÷åòîì ñïåöèôè÷åñêèõ îñîáåííîñòåé îòðàñëè. Äàííûé àêòèâ
ÿâëÿåòñÿ ñèñòåìíûì ýëåìåíòîì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Äëÿ öåëåé îöåíêè
íàìè ïðåäñòàâëåíî îïðåäåëåíèå: Ñèñòåìà
ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ – ýòî âíóòðåííå îðãàíèçîâàííàÿ, òåõíîëîãè÷åñêè îáîñíîâàííàÿ, þðèäè÷åñêè îáîñîáëåííàÿ è çàêðåïëåííàÿ öåëîñòíîñòü â âèäå íåäâèæèìîãî êîìïëåêñà, ýëåìåíòû êîòîðîãî íàõîäÿòñÿ â îòíîøåíèÿõ (ñâÿçÿõ) ìåæäó ñîáîé òàêèì îáðàçîì,
÷òî âîçíèêàåò íîâîå êà÷åñòâî, íå ñâîéñòâåííîå íè îäíîìó èç îáúåêòîâ ýòîé öåëîñòíîñòè
– ñïîñîáíîñòü èíòåãðèðîâàòü áîëåå âûñîêèé,
÷åì â ñóììîâîì âûðàæåíèè, è ñòàáèëüíûé äîõîä. Åñëè ñèñòåìà ÿâëÿåòñÿ îòëàæåííîé è îïòèìàëüíîé, òî âîçíèêàåò åùå îäíî íîâîå êà÷åñòâî, íå ïðèñóùåå îòäåëüíûì îáúåêòàì íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè, – óñòîé÷èâîñòü ê
âîçäåéñòâèþ âíåøíåé ñðåäû, òåì ñàìûì ñíèæàåòñÿ âíåøíèé èçíîñ îáúåêòîâ (èëè ïîëíîñòüþ àííóëèðóåòñÿ), ÷òî ïîâûøàåò îáùóþ ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííûõ íåäâèæèìûõ
îáúåêòîâ.
Ñòîèìîñòíûå ïîêàçàòåëè, èñïîëüçóåìûå â
ïðîöåäóðå îöåíêè, äîëæíû ñòðåìèòüñÿ ê ñïðàâåäëèâîìó îáúåêòèâíîìó óðîâíþ. Ïîñêîëüêó
îïðåäåëåíèå îáúåêòèâíîé ñòîèìîñòè â îòå÷åñòâåííîé ïðàêòèêå îòñóòñòâóåò, íàìè ïðåäëàãàåòñÿ èñïîëüçîâàòü ñëåäóþùåå îïðåäåëåíèå.
Îáúåêòèâíàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ïðîèçâîäñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ –
ýòî ñòîèìîñòü, âûðàæåííàÿ â äåíåæíîì ýêâèâàëåíòå òîé ñóììû, êîòîðàÿ ìîæåò áûòü ïîëó÷åíà â ðåçóëüòàòå ýêñïëóàòàöèè ýêîíîìè÷åñêè äèñöèïëèíèðîâàííûì è ýôôåêòèâíûì ñîáñòâåííèêîì îáúåêòà íåäâèæèìîñòè, ïðåäíàç-
íà÷åííîãî äëÿ ïðîèçâîäñòâåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ
â öåëÿõ èçâëå÷åíèÿ äîõîäà, ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà êîòîðûé çàêðåïëåíû è çàðåãèñòðèðîâàíû
ãîñóäàðñòâåííûìè îðãàíàìè.
Ñèñòåìíûå ïðèçíàêè ïðåäïðèÿòèÿ êàê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà, âûäåëåííûå Ãîðåìûêèíûì Â.À. [1, ñòð. 15], äëÿ öåëåé îöåíêè íàìè
ðàññìàòðèâàþòñÿ â êà÷åñòâå ðû÷àãà âëèÿíèÿ íà
âåëè÷èíó îáúåêòèâíîé ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè (òàáëèöà 1).
 ïðîìûøëåííîñòè äëÿ öåëåé îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííàÿ íåäâèæèìîñòü ðàññìàòðèâàåòñÿ
â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî îáúåêòà, çàíèìàþùåãî ó÷àñòîê êàê ìåñòî. Äëÿ ñåëüñêîãî õîçÿéñòâà ýòîò ïîäõîä ÿâëÿåòñÿ íåàêòóàëüíûì, ïîñêîëüêó èãíîðèðóåò âûäåëåííûå íàìè ñïåöèôè÷íûå ïðèíöèïû îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè (ðèñóíîê 1).
Ïðèìåíÿåìàÿ ìåòîäîëîãèÿ îöåíêè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ
ïðåäïðèÿòèé èìååò òðàäèöèîííûå îãðàíè÷åíèÿ, ñëîæèâøèåñÿ åùå â ñîâåòñêîå âðåìÿ.
×ðåçìåðíîå îãîñóäàðñòâëåíèå ñðåäñòâ ïðîèçâîäñòâà è çåìëè ïðèâåëî ê îáðàçîâàíèþ ñòåðåîòèïà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà, íå îðèåíòèðîâàííîãî íà ýôôåêòèâíîñòü,
òîâàðíîñòü è êîíêóðåíòîñïîñîáíîñòü. Äàííîå
ïîëîæåíèå ïîâëèÿëî íà ïðèìåíÿåìûå ïîäõîäû îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé â ïîëüçó çàòðàòíûõ ìåòîäîâ, ÷òî íå îòðàæàåò ðåàëüíóþ âåëè÷èíó ñòîèìîñòè èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
íàçíà÷åíèÿ. Çàòðàòíûé ïîäõîä àêöåíòèðóåò
âíèìàíèå íà íàêîïëåííîì èçíîñå (ôèçè÷åñêîì, ôóíêöèîíàëüíîì, âíåøíåì) èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà, ÷òî ñóùåñòâåííî ïîíèæàåò
ñòîèìîñòü íåäâèæèìûõ îáúåêòîâ ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé.
Áîëüøèíñòâî ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðè-
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
165
Экономика
Òàáëèöà 1. Ïðèçíàêè ïðåäïðèÿòèÿ êàê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà â öåëÿõ ïðèìåíåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà îöåíêè
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè
¹
ï/ï
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Íàèìåíîâàíèå
ïðèçíàêà
Âëèÿíèå íà ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè
Ñîñòàâëÿþùèå
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîå
ïðåäïðèÿòèå
ïîäðàçäåëåíèÿ
îáðàçóþò
åäèíîå
îðãàíèçàöèîííîå öåëîå. Ýêîíîìè÷åñêè öåëîå áîëüøå ñóììû ñâîèõ ÷àñòåé – ýôôåêò ñèíåðãèè,
Öåëîñòíîñòü
êîòîðûé ïîâûøàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
Ýêîíîìè÷åñêàÿ,
ñûðüåâàÿ,
ýíåðãåòè÷åñêàÿ,
èíôîðìàöèîííàÿ
çàâèñèìîñòü
ìåæäó
ïîäðàçäåëåíèÿìè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ, îêàçûâàþùàÿ âëèÿíèå íà âåëè÷èíó
Ñèñòåìíîñòü
ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè
Êà÷åñòâåííî îïðåäåëåííàÿ è îòíîñèòåëüíî óñòîé÷èâàÿ óïîðÿäî÷åííîñòü ìåæäó ïîäðàçäåëåíèÿìè
Ñòðóêòóðíîñòü
è îòíîøåíèÿìè ïðåäïðèÿòèÿ. Ïðè íàëè÷èè ðàçíîðîäíûõ ñòðóêòóð ðåàëèçóåòñÿ ýôôåêò
óñòîé÷èâîñòè ñèñòåìû, ÷òî ïîâûøàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè
Êàê ñûðüåâóþ îòðàñëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîå ïðåäïðèÿòèå ìîæíî îòãðàíè÷èòü îò åãî
Îáîñîáëåííîñòü
îêðóæåíèÿ, ÷åì âûøå îáîñîáëåííîñòü, òåì óñòîé÷èâåå ñèñòåìà, ÷òî ïîâûøàåò ñòîèìîñòü
ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
Ïðîèñõîäèò ìåæäó ýëåìåíòàìè âíóòðè îòêðûòîé ñèñòåìû è ñ âíåøíåé ñðåäîé. Áåç
âçàèìîäåéñòâèÿ ñèñòåìà òåðÿåò ñâîè ïðèçíàêè è ñíèæàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé
Âçàèìîäåéñòâèå
íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ïðåäïðèÿòèÿ
Îäèí è òîò æå ïðîäóêò ìîæíî ïðîèçâîäèòü ïðè ðàçëè÷íîé êîìáèíàöèè ðåñóðñîâ, ïîýòîìó
Âçàèìîçàìåíÿåìîñòü
íåîáõîäèìî ðåàëèçîâàòü ïðèíöèï íàèëó÷øåãî è íàèáîëåå ýôôåêòèâíîãî èñïîëüçîâàíèÿ
êîìïîíåíòîâ
ñîáñòâåííîñòè äëÿ ïîâûøåíèÿ ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ïðåäïðèÿòèÿ
Ïîâåäåíèå ýêîíîìè÷åñêèõ ñèñòåì íåîïðåäåëåííî, òàê êàê ïðîãíîçèðîâàíèå ôàêòîðîâ íå
Âåðîÿòíîñòíûé
äåòåðìèíèðîâàíî, íåîáõîäèìî ó÷åñòü ñòîõàñòè÷íîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé
õàðàêòåð
ñèñòåìû è îöåíèòü âîçìîæíûå ïîãðåøíîñòè âåëè÷èíû îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè
Íåâîçìîæíîñòü áûñòðî èçìåíèòü òåõíîëîãè÷åñêóþ ñòðóêòóðó ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
Èíåðöèîííîñòü
ïðîèçâîäñòâà ñîçäàåò âûñîêóþ ñòåïåíü ïðåäîïðåäåëåííîñòè áóäóùåãî ñîñòîÿíèÿ ñèñòåìû
ïðåäøåñòâóþùèì, ïîýòîìó ðåàëèçàöèÿ ïðèíöèïà çàìåùåíèÿ çàòðóäíåíà
Íåîáõîäèìîñòü ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè ïðîèçâîäñòâà è ÍÒÏ îáóñëîâëèâàþò ïîñòîÿííîå
Íåïðåðûâíîñòü
ñîâåðøåíñòâîâàíèå è ðåàëèçàöèþ ïðèíöèïà èçìåíåíèÿ â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé
ðàçâèòèÿ
íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
Èçìåíåíèÿ â îäíîé ÷àñòè ñèñòåìû âûçûâàþò èçìåíåíèÿ â äðóãèõ åå ÷àñòÿõ, ÷òî îòðàæàåòñÿ íà
ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, ïîäòâåðæäàÿ
Ñëîæíîñòü
åå ñèñòåìíûé õàðàêòåð
Îãðàíè÷åííîå
Íàáëþäàåòñÿ íåîäíîçíà÷íûé ïîíÿòèéíûé àïïàðàò, èñïîëüçóåìûé â îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè,
ñî÷åòàíèå
÷òî îêàçûâàåò íåãàòèâíîå âëèÿíèå íà ïðèìåíÿåìûå ìåòîäîëîãèè îöåíêè âñåõ âèäîâ
íàòóðàëüíûõ è
ñîáñòâåííîñòè ïðåäïðèÿòèÿ. Íåîáõîäèìî ðàçðàáîòàòü åäèíóþ ñèñòåìó ïîíÿòèé äëÿ
ñòîèìîñòíûõ ïîòîêîâ äîñòîâåðíîãî èçìåðåíèÿ ñòîèìîñòíûõ ïîòîêîâ
Ïðåäïðèÿòèå ìîæåò áûòü ïîäðàçäåëåíî íà îäíîðîäíûå è (èëè) ðàçíîðîäíûå ïîäñèñòåìû, ÷òî
àêòóàëüíî ïðè âûáîðå ðàöèîíàëüíûõ ðàçìåðîâ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ äëÿ öåëåé
Äåëèìîñòü
ïîâûøåíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòîâ íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
íàçíà÷åíèÿ, ðåàëèçóåòñÿ ïðèíöèï ñáàëàíñèðîâàííîñòè â îöåíêå
ÿòèé èìåþò ïðîèçâîäñòâåííûå ôîíäû, ñîçäàííûå äî 1991 ã., íî äî ñèõ ïîð íàõîäÿùèåñÿ â
ýêñïëóàòàöèè [2, ñòð. 18]. Íåîáõîäèìî ïðåîäîëåòü ñëîæèâøèéñÿ ñòåðåîòèï õðîíè÷åñêîé
óáûòî÷íîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî áèçíåñà
è åãî ñîñòàâíûõ êîìïîíåíòîâ, äëÿ ýòîãî íåîáõîäèìî èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ ðàññìîòðåòü ñ
äîõîäíîé òî÷êè çðåíèÿ.
Èñïîëüçîâàíèå äîõîäíîãî ïîäõîäà â îöåíêå íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè îñíîâàíî íà ñëåäóþùåé ïðåäïîñûëêå: ñòîèìîñòü èìóùåñòâà
çàâèñèò îò âåëè÷èíû äîõîäà, êîòîðûé, êàê îæèäàåòñÿ, îíî ïðèíåñåò. Òî åñòü àíàëèçèðóåòñÿ
ñïîñîáíîñòü èìóùåñòâà ãåíåðèðîâàòü îïðåäåëåííûé äîõîä, êîòîðûé îòíîñèòñÿ ê êîýôôèöè-
166
åíòó êàïèòàëèçàöèè. Äîõîäíûé ïîäõîä áàçèðóåòñÿ íà ñëåäóþùåé ôîðìóëå:
ñòîèìîñòü àêòèâà = ×ÎÄ / êîýô. êàïèòàëèçàöèè,
ãäå: ×ÎÄ – ïîòîê äîõîäîâ çà ãîä, îòíîñèìûõ ê
îöåíèâàåìîìó àêòèâó, î÷èùåííûõ îò òåêóùèõ çàòðàò;
êîýôôèöèåíò êàïèòàëèçàöèè – ýòî êîýôôèöèåíò ïåðåñ÷åòà áóäóùåãî äîõîäà â ñóììó
òåêóùåé ñòîèìîñòè àêòèâà.
 ïðîìûøëåííûõ îòðàñëÿõ ðàññìàòðèâàåìûé ìåòîäè÷åñêèé ïîäõîä áàçèðóåòñÿ íà ðàñ÷åòå ïîòîêà äîõîäîâ, êîòîðûé ìîæåò ïîëó÷èòü
ñîáñòâåííèê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà îò ñäà÷è åãî â àðåíäó. Òàêàÿ ôîðìà èñïîëüçîâàíèÿ
êðóïíûõ èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ ýôôåêòèâ-
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
Носкова Е.М.
Системный подход оценки производственной недвижимой собственности...
Ïðèíöèïû îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè
îñíîâàííûå íà
ïðåäñòàâëåíèÿõ ñîáñòâåííèêà
òèïîâûå
- ïîëåçíîñòü;
- çàìåùåíèå;
- îæèäàíèå.
äëÿ ñ/õ
íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè
- âçàèìîçàìåíÿåìîñòü
êîìïîíåíòîâ;
- íåïðåðûâíîñòü
ðàçâèòèÿ;
- îãðàíè÷åííîå
ñî÷åòàíèå
íàòóðàëüíûõ è
ñòîèìîñòíûõ
ïîêàçàòåëåé.
äåéñòâèÿ îêðóæàþùåé ñðåäû
òèïîâûå
- çàâèñèìîñòü;
- ñîîòâåòñòâèå;
- ñïðîñ è
ïðåäëîæåíèå;
- êîíêóðåíöèÿ;
- èçìåíåíèå.
äëÿ ñ/õ
íåäâèæèìîé
- âçàèìîäåéñòâèå;
- âåðîÿòíîñòíûé
õàðàêòåð;
- ãëàâíîå ñðåäñòâî
ïðîèçâîäñòâà –
çåìëÿ;
- ñðåäñòâà
ïðîèçâîäñòâà –
æèâûå îðãàíèçìû;
- çàâèñèìîñòü îò
ïåðåðàáàòûâàþùèõ
îòðàñëåé;
- ñåçîííîñòü.
ñâÿçàííûå ñ ýêñïëóàòàöèåé
ñîáñòâåííîñòè
òèïîâûå
- îñòàòî÷íîé
ïðîäóêòèâíîñòè;
- âêëàä;
- âîçðàñòàþùåé
è óáûâàþùåé
îòäà÷è;
- ñáàëàíñèðîâàííîñòü;
- îïòèìàëüíîñòü;
- ðàçäåëåíèå
èìóùååñòâåííûõ ïðàâ.
äëÿ ñ/õ
íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè
- òåñíîòà ñâÿçè ñ
ïðèðîäíûìè
ôàêòîðàìè;
- öåëîñòíîñòü;
- ñèñòåìíîñòü;
- ñòðóêòóðíîñòü;
- îáîñîáëåííîñòü;
- èíåðöèîííîñòü;
- ñëîæíîñòü;
- äåëèìîñòü;
- òåððèòîðèàëüíàÿ
ðàññðåäîòî÷åííîñòü
Ïðèíöèï íàèëó÷øåãî è íàèáîëåå îïòèìàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ
(äîõîäíàÿ òî÷êà çðåíèÿ)
Ðèñóíîê 1. Ñïåöèôè÷íûå ïðèíöèïû îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
Ðèñóíîê 2. Ìîäåëü ôàêòîðíîãî ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòîâ ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
íûõ è ôèíàíñîâî óñòîé÷èâûõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé è èõ ÷àñòåé íå ïðèìåíÿåòñÿ íà ïðàêòèêå. Ïîýòîìó íàìè ïðåäëàãàåòñÿ
ðàññìàòðèâàòü óñëîâèÿ ôîðìèðîâàíèÿ äîõîäà
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ êàê äåéñòâóþùåãî è ÷óâñòâèòåëüíîãî ê âîçäåéñòâèþ
âíåøíåé ñðåäû (ðèñóíîê 2). Âñå ìíîãîîáðàçèå
ôàêòîðîâ, ôîðìèðóþùèõ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé, ïðåäëàãàåòñÿ óíèôèöèðîâàòü â ïîëüçó
ìèíèìèçàöèè èõ êîëè÷åñòâà äëÿ ñîîòâåòñòâèÿ
ïðèíöèïó ýêîíîìè÷íîñòè ìîäåëè. Äàííîå äîïóùåíèå íåîáõîäèìî âûïîëíèòü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ âîçìîæíîñòè óïðàâëåíèÿ ôàêòîðàìè ñòîèìîñòè.
Ïðåäñòàâëåííàÿ ôàêòîðíàÿ ìîäåëü âêëþ÷àåò íàèáîëåå çíà÷èìûå ïîêàçàòåëè âíåøíåé ñðåäû ïî ôîðìèðîâàíèþ ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè, à èìåííî: 1) óðîâåíü
ðàçâèòèÿ ðûíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè êàê ôàêòîð êîíêóðåíòíîãî öåíîîáðàçîâàíèÿ íà ðåçóëüòàò ïðîèçâîäñòâåííîé äåÿòåëüíî-
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
167
Экономика
ñòè – ÷åì áîëåå ðàçâèò óêàçàííûé ðûíîê, òåì
áîëåå ñïðàâåäëèâà öåíà çà ïðîäóêò; 2) ýêîíîìè÷åñêèå óñëîâèÿ õîçÿéñòâîâàíèÿ êàê ïîêàçàòåëü ðàçâèòîé èíôðàñòðóêòóðû ðûíêà â ðåãèîíå – ÷åì áîëåå ðàçâèòà èíôðàñòðóêòóðà ðûíêà,
òåì ìåíüøå âîçíèêàåò òðàíçàêöèîííûõ èçäåðæåê ó ïðîèçâîäèòåëÿ; 3) ñîöèàëüíî-ïîëèòè÷åñêèå óñëîâèÿ õîçÿéñòâîâàíèÿ êàê îáåñïå÷åíèå
óñòîé÷èâîñòè ýêîíîìè÷åñêîé ñðåäû äåÿòåëüíîñòè ïðåäïðèÿòèé – ÷åì áîëåå ïðîðàáîòàíî ïðàâîâîå ïðîñòðàíñòâî õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè ïðè ïîääåðæêå ïîëèòè÷åñêîé ñòàáèëüíîñòè, òåì âûøå ðåçóëüòàòèâíàÿ îòäà÷à îò ïðîèçâîäñòâåííîé è êîììåð÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè
ïðåäïðèÿòèé.
Óêàçàííûå âíåøíèå ôàêòîðû ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè èìåþò íåóñòðàíèìóþ ïðèðîäó ïî îòíîøåíèþ ê ñîáñòâåííèêàì îáúåêòîâ îöåíêè, òî åñòü
ïî îòíîøåíèþ ê ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûì ïðåäïðèÿòèÿì. Ïîýòîìó äàííûå ôàêòîðû ôîðìèðóþò íåóñòðàíèìûé âíåøíèé èçíîñ ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè, êîòîðûé
ïîäëåæèò îáÿçàòåëüíîìó ó÷åòó ïðè îïðåäåëåíèè îáúåêòèâíîé ñòîèìîñòè ñîáñòâåííîñòè.
Äëÿ îòðàæåíèÿ íàèáîëåå ñóùåñòâåííûõ
âíóòðåííèõ ôàêòîðîâ ôîðìèðîâàíèÿ îáúåêòèâíîé (ñïðàâåäëèâîé) ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
áûëè âûäåëåíû òðàäèöèîííûå 4 ãðóïïû ôàêòîðîâ ñîçäàíèÿ ñòîèìîñòè â ñîîòâåòñòâèè ñ ìàðæèíàëèñòñêîé òåîðèåé (çåìëÿ, òðóä, êàïèòàë,
ïðåäïðèíèìàòåëüñêèå óñèëèÿ) [3, ñòð. 44].
Ïðåäëàãàåìàÿ íàìè óïðîùåííàÿ ìîäåëü
ïîçâîëÿåò èñïîëüçîâàòü äåêîìïîçèöèþ ôàêòîðîâ ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè äëÿ öåëåé îöåíêè è âîçìîæíîñòè áóäóùåãî óïðàâëåíèÿ ñòîèìîñòüþ ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè.
Äëÿ ïðèìåíåíèÿ ïðåäñòàâëåííîé ìîäåëè
íåîáõîäèìî èñïîëüçîâàòü èíôîðìàöèþ ðåãèîíàëüíîãî óðîâíÿ. Â ðàìêàõ ïðèìåíåíèÿ ïðåäëàãàåìîãî íàìè ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå
ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ïðèíÿòî äîïóùåíèå, ÷òî ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå ïîëîæåíèå ðåãèîíîâ îêàçûâàåò âëèÿíèå íà âåëè÷èíó ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Ïîñêîëüêó ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå ñîñòîÿíèå
ðåãèîíà îòíîñèòñÿ ê âíåøíèì ôàêòîðàì, âëèÿ-
168
þùèì íà ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîñòè, òî íàìè
ïðåäëàãàåòñÿ ââåñòè ïîíèæàþùèé êîýôôèöèåíò â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ (òàáëèöà 2). Äàííûé êîýôôèöèåíò îòðàæàåò íåóñòðàíèìûé âíåøíèé èçíîñ îöåíèâàåìûõ
îáúåêòîâ â âèäå íåäîïîëó÷åíèÿ äîõîäà.
Ïîìèìî îáùåýêîíîìè÷åñêîãî ðàçâèòèÿ
îòäåëüíûõ ðàéîíîâ Ïåðìñêîé îáëàñòè íåìàëîâàæíîå çíà÷åíèå èìååò óðîâåíü èñïîëüçîâàíèÿ
ïðîèçâîäñòâåííûõ ôàêòîðîâ, êîòîðûé âûðàæàåòñÿ â âèäå âàëîâîãî ïðîèçâîäñòâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè. Ïîñêîëüêó Ïåðìñêàÿ
îáëàñòü ÿâëÿåòñÿ èìïîðòîîðèåíòèðîâàííîé ïî
ïðîäóêòàì ïèòàíèÿ, òî íå âñå ðàéîíû îáëàñòè
èìåþò ðàçâèòîå òîâàðíîå ïðîèçâîäñòâî ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè. Ìû ñ÷èòàåì, ÷òî
óäåëüíûé âåñ âàëîâîãî ïðîèçâîäñòâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè ïî êàòåãîðèÿì âñåõ
õîçÿéñòâ îòðàæàåò óðîâåíü ðàçâèòèÿ ðûíêà â
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé îòðàñëè.
Ïðè íåñóùåñòâåííîé äîëå ïðîèçâîäñòâà
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé óðîâåíü
òîâàðíîñòè ïðîäóêöèè ðåçêî ñíèæàåòñÿ. Ïðèñóòñòâóåò ýôôåêò çàìåùåíèÿ êðóïíîãî ïðîèçâîäèòåëÿ ìåëêèì, à èìåííî ëè÷íûìè ïîäñîáíûìè õîçÿéñòâàìè. Ëè÷íûå õîçÿéñòâà ãðàæäàí
íå îðèåíòèðîâàíû íà ñîçäàíèå òîâàðíîãî ðûíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè, à ïðåäíàçíà÷åíû äëÿ óäîâëåòâîðåíèÿ ïîòðåáíîñòè â ïðîäóêòàõ ïèòàíèÿ îòäåëüíî âçÿòîé ñåìüè. Èçëèøêè ïðîèçâîäñòâà ïðîäóêöèè ËÏÕ íå èìåþò ïîñòîÿííîé ïðèðîäû, ïîýòîìó íå ñïîñîáíû ñîçäàòü êîíêóðåíòíûå óñëîâèÿ òîâàðíîãî ðûíêà
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè. Áîëåå òîãî,
â òàêèõ óñëîâèÿõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûå ïðåäïðèÿòèÿ âûíóæäåíû ïåðåîðèåíòèðîâàòü ñâîþ
äåÿòåëüíîñòü â ïîëüçó îáñëóæèâàíèÿ òðóäîåìêèõ ïðîöåññîâ ïðîèçâîäñòâà ËÏÕ. Äàííàÿ
ïðåäïîñûëêà ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ óòâåðæäåíèÿ, ÷òî íåñóùåñòâåííàÿ äîëÿ ïðîèçâîäñòâà
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé â âàëîâîì
ïðîèçâîäñòâå ïðîäóêöèè âûçûâàåò óìåíüøåíèå
ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ïðîèçâîäñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ. Äàííîå âëèÿíèå íåîáõîäèìî îòðàçèòü â âèäå ïîïðàâî÷íîãî (ïîíèæàþùåãî) êîýôôèöèåíòà ê îáùåé âåëè÷èíå
ñòîèìîñòè îáúåêòà ñîáñòâåííîñòè.
Ïðåäëîæåííûå íàìè ïîïðàâî÷íûå êîýôôèöèåíòû ê îáùåé âåëè÷èíå ñòîèìîñòè ðåêîìåí-
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
Носкова Е.М.
Системный подход оценки производственной недвижимой собственности...
äóåòñÿ èñïîëüçîâàòü ïðè îöåíêå íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè êðóïíûõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ
ïðåäïðèÿòèé ðàçëè÷íûõ îðãàíèçàöèîííûõ
ôîðì êîìïëåêñíîãî îòðàñëåâîãî íàïðàâëåíèÿ.
 äàííîì ñëó÷àå ðåàëèçóþòñÿ òàêèå ñèñòåìíûå
ïðèçíàêè äëÿ îöåíêè, êàê öåëîñòíîñòü, ñâÿçíîñòü è ñòðóêòóðíîñòü (òàáëèöà 1).
Äëÿ îöåíêè îáúåêòîâ íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ðàñòåíèåâîä÷åñêîé îòðàñëè íåîáõîäèìî ó÷åñòü îòðàñëåâîå èñïîëüçîâàíèå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè (òàáëèöà 3). Åñëè
îöåíêå íåîáõîäèìî ïîäâåðãíóòü òîëüêî çåìëè
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, òî ïðåäëàãàåìûå ïîïðàâî÷íûå êîýôôèöèåíòû ïðèìåíÿòü
íå öåëåñîîáðàçíî. Äëÿ îöåíêè çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ èñïîëüçóþòñÿ ñîîòâåòñòâóþùèå ìåòîäèêè, óñòàíîâëåííûå çàêîíîäàòåëüñòâîì èëè ðàçðàáîòàííûå êîìèòåòîì çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ.
Ïðè îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè æèâîòíîâîä÷åñêîãî íàïðàâëåíèÿ íåîáõîäèìî ó÷åñòü, ÷òî â Ïåðìñêîé îáëàñòè òðàäèöèîííî ñëîæèëîñü äâà íàïðàâëåíèÿ ðàçâåäåíèÿ êðóïíîãî ðîãàòîãî ñêîòà: ìîëî÷íîå è
îòêîðìî÷íîå [4, ñòð. 23]. Ïîýòîìó íåîáõîäèìî ïîïðàâî÷íûå êîýôôèöèåíòû ðàçäåëèòü:
äëÿ ïðîôèëüíîé ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè è äëÿ îáúåêòîâ îáùåãî íàçíà÷åíèÿ â
Òàáëèöà 2. Êîððåêòèðîâêà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ïî
ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîìó ïîëîæåíèþ ðàéîíîâ Ïåðìñêîé îáëàñòè
Ãðóïïà
1
2
3
4
Ïîíèæàþùèé
Ðàéîíû Ïåðìñêîé îáëàñòè
êîýôôèöèåíò
<70
Êóíãóðñêèé, Ïåðìñêèé, ×åðíóøèíñêèé
Áàðäûìñêèé, Áåðåçîâñêèé, Âåðåùàãèíñêèé, Íûòâåíñêèé,
70-100
0,01
Îñèíñêèé, Ñèâèíñêèé, ×àñòèíñêèé
Ãëóáîêèé ýêîíîìè÷åñêèé
Á.Ñîñíîâñêèé, Êàðàãàéñêèé, Êðàñíîâèøåðñêèé,
êðèçèñ
Êóåäèíñêèé, Ëûñüâåíñêèé, Îõàíñêèé, Îêòÿáðüñêèé,
100-125
0,02
Îðäèíñêèé, Î÷åðñêèé, Ñîëèêàìñêèé, Ñóêñóíñêèé,
Óèíñêèé, ×óñîâñêîé
Çîíà ýêîíîìè÷åñêîãî áåäñòâèÿ
Åëîâñêèé, Èëüèíñêèé, Êèøåðòñêèé, Óñîëüñêèé,
>125
0,03
×åðäûíñêèé, Êîìè-îêðóã
Áàëëû
Ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå
ïîëîæåíèå
Íîðìàëüíîå
Êðèçèñíàÿ ñèòóàöèÿ
Òàáëèöà 3. Êîððåêòèðîâêà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ðàñòåíèåâîä÷åñêîé îòðàñëè ïî ðàéîíàì
Ïåðìñêîé îáëàñòè â 2003 ã. äëÿ ïðèìåíåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå
Ãðóïïû
Âàëîâîå ïðîèçâîäñòâî âñåé
Ïîíèæàþùèé
ðàñòåíèåâîä÷åñêîé ïðîäóêöèè
êîýôôèöèåíò
íà äóøó íàñåëåíèÿ, ðóá.
1
>4600
-
2
3
4600-3601
3600-2600
0,01
0,02
4
<2600
0,03
Ðàéîíû
Áåðåçîâñêèé, Áîëüøåñîñíîâñêèé, Êóíãóðñêèé, Îðäèíñêèé,
Ïåðìñêèé, ×àñòèíñêèé
Åëîâñêèé, Êóåäèíñêèé, Îõàíñêèé
Êèøåðòñêèé, Ñóêñóíñêèé, Óèíñêèé
Áàðäûìñêèé, Âåðåùàãèíñêèé, Ãîðíîçàâîäñêèé, Èëüèíñêèé,
Êàðàãàéñêèé, Êðàñíîâèøåðñêèé, Íûòâåíñêèé, Îêòÿáðüñêèé,
Îñíñêèé, Î÷åðñêèé, Ñîëèêàìñêèé, Óñîëüñêèé, ×åðäûíñêèé,
×åðíóøèíñêèé, Êîìè-îêðóã
Òàáëèöà 4. Êîððåêòèðîâêà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè îáùåãî íàçíà÷åíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé
îòðàñëè ïî ðàéîíàì Ïåðìñêîé îáëàñòè â ðàìêàõ ïðèìåíåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå
Âàëîâîå ïðîèçâîäñòâî
Ãðóïïû ïðîäóêöèè æèâîòíîâîäñòâà
íà äóøó íàñåëåíèÿ, ðóá.
1
>10140
2
10140-7001
Ïîíèæàþùèé
êîýôôèöèåíò
0,01
3
7000-3850
0,02
4
<3850
0,03
Ðàéîíû
Êàðàãàéñêèé, Êóíãóðñêèé, Ïåðìñêèé, ×àñòèíñêèé
Áåðåçîâñêèé, Ñèâèíñêèé
Âåðåùàãèíñêèé, Êèøåðòñêèé, Êóåäèíñêèé, Îðäèíñêèé, Îõàíñêèé,
Ñîëèêàìñêèé, Ñóêñóíñêèé,
Äîáðÿíñêèé, ×àéêîâñêèé, Áàðäûìñêèé, Áîëüøåñîñíîâñêèé,
Åëîâñêèé, Èëüèíñêèé, Êðàñíîâèøåðñêèé, Ëûñüâåíñêèé,
Íûòâåíñêèé, Îêòÿáðüñêèé, Îñèíñêèé, Î÷åðñêèé, Óèíñêèé,
Óñîëüñêèé, ×åðäûíñêèé, ×åðíóøèíñêèé, ×óñîâñêîé, Êîìè-îêðóã
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
169
Экономика
æèâîòíîâîä÷åñêîì íàïðàâëåíèè. Ñìûñëîâàÿ
íàãðóçêà ïðåäëàãàåìûõ ïîíèæàþùèõ êîýôôèöèåíòîâ çàêëþ÷àåòñÿ â îòðàæåíèè ïîëíîòû èñïîëüçîâàíèÿ ïðîèçâîäñòâåííûõ ôàêòîðîâ ñ ó÷åòîì ñëîæèâøåãîñÿ îòðàñëåâîãî íàïðàâëåíèÿ.
Êîððåêòèðîâêó ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè îáùåãî íàçíà÷åíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé îòðàñëè ðåêîìåíäóåòñÿ ïðîèçâîäèòü
ïî ñòîèìîñòíîìó ïîêàçàòåëþ, ïîñêîëüêó ïðèñóòñòâóåò ðàçíîðîäíàÿ ïðîäóêöèÿ ïðîèçâîäñòâà
(ìîëîêî, ïðèðîñò æèâîé ìàññû, ïðèïëîä). Äëÿ
ó÷åòà èñïîëüçîâàíèÿ ïðîèçâîäñòâåííîãî ïîòåíöèàëà âñåõ êàòåãîðèé õîçÿéñòâ æèâîòíîâîä÷åñêîãî íàïðàâëåíèÿ íàìè èñïîëüçîâàëñÿ ðàñ÷åò íà
äóøó íàñåëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî ðàéîíà (òàáëèöà 4). Äàííàÿ êîððåêòèðîâêà ñîîòâåòñòâóåò
ïðèçíàêàì ñâÿçíîñòè, ñòðóêòóðíîñòè, âçàèìîäåéñòâèÿ è âçàèìîçàìåíÿåìîñòè êîìïîíåíòîâ (òàáëèöà 1). Îãðàíè÷åííîñòü ñî÷åòàíèÿ íàòóðàëüíûõ
è ñòîèìîñòíûõ ïîêàçàòåëåé â äàííîì ñëó÷àå çàòðóäíÿåò ïðèìåíåíèå ïðèíöèïà íàèëó÷øåãî è
íàèáîëåå ýôôåêòèâíîãî èñïîëüçîâàíèÿ â îöåíêå, ïîýòîìó ðåêîìåíäóåòñÿ äëÿ öåëåé êîððåêòèðîâêè ñòîèìîñòè ïðåäïî÷òåíèå îòäàâàòü áîëåå
óçêîé ñïåöèàëèçàöèè: èëè ìîëî÷íîìó ñêîòîâîäñòâó, èëè îòêîðìî÷íîìó.
 Ïåðìñêîé îáëàñòè ñëîæèëñÿ ïðèîðèòåò
ìîëî÷íîãî íàïðàâëåíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé ñïåöèàëèçàöèè, êîòîðûé â äèíàìèêå íå ñîõðàíÿëñÿ [4, ñòð. 24]. Ïåðåõîäíûé ïåðèîä ýêîíîìèêè
Ðîññèè, è Ïåðìñêîé îáëàñòè â ÷àñòíîñòè (19911995 ãã.), îòðàçèëñÿ ñìåíîé ïðèîðèòåòà íàïðàâëåíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé ñïåöèàëèçàöèè â
ïîëüçó îòêîðìî÷íîãî ñâèíîâîäñòâà, íî íå âñå
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûå ïðåäïðèÿòèÿ áûëè ïåðåîðèåíòèðîâàíû. Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî â óêàçàííûé ïåðèîä ìîëî÷íîå ñòàäî êðóïíîãî ðîãàòîãî ñêîòà ïîâñåìåñòíî âûðåçàëîñü íà ìÿñî, â òåêóùèé ïåðèîä êðóïíûå ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûå
ïðåäïðèÿòèÿ âîññòàíàâëèâàþò ïîãîëîâüå ïðîäóêòèâíîãî ñêîòà ìîëî÷íîãî íàïðàâëåíèÿ, ïîñêîëüêó ñîõðàíèëàñü ïðîôèëüíàÿ ïðîèçâîäñòâåííàÿ íåäâèæèìàÿ ñîáñòâåííîñòü (ìîëî÷íîòîâàðíûå ôåðìû, ñïåöèàëèçèðîâàííîå îáîðóäîâàíèå è ìàøèíû).
Ïðîèçâîäñòâåííàÿ íåäâèæèìîñòü ìîëî÷íîãî ñêîòîâîäñòâà èñïîëüçóåòñÿ áîëåå ýôôåêòèâíî ïðè óâåëè÷åíèè âàëîâîãî ïðîèçâîäñòâà ïðîäóêöèè. Äàííîå äîïóùåíèå ñîîòâåòñòâóåò äîõîäíîìó ïîäõîäó. Ïîýòîìó êîððåêòèðîâêó ñòîèìîñòè äàííûõ îáúåêòîâ ïðåäëàãàåòñÿ îñóùåñòâèòü ïî íàòóðàëüíîìó ïîêàçàòåëþ.
Äëÿ êîððåêòèðîâêè ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè îòêîðìî÷íîãî ñêîòîâîäñòâà íàìè ïðåäëàãàåòñÿ èñïîëüçîâàòü ãðóïïèðîâêó ðàéîíîâ ïî âàëîâîìó
ïðîèçâîäñòâó æèâîé ìàññû íà äóøó íàñåëåíèÿ.
Ãðóïïèðîâêà ïðèìåíèìà äëÿ âñåõ êàòåãîðèé
õîçÿéñòâ îòêîðìî÷íîãî ñêîòîâîäñòâà, òàê êàê
äëÿ ðàíæèðîâàíèÿ áûë ïðèìåíåí íàòóðàëüíûé
ïîêàçàòåëü.
Âûðó÷êà
×èñòûé
îïåðàöèîííûé äîõîä
Òåêóùèå çàòðàòû
Âíåîáîðîòíûé
êàïèòàë
Îïëàòà òðóäà
Îáîðîòíûé
êàïèòàë
Ïðåäïðèíèìàòåëüñêèå óñèëèÿ
Îñíîâíûå ôîíäû
Àêòèâíûå
ôîíäû
Ïàññèâíûå
ôîíäû
Çåìåëüíûå ðåñóðñû
Óêàç ãóáåðíàòîðà
îáëàñòè îò
09.07.2002 ã. ¹138
Ðèñóíîê 3. Ïîðÿäîê ðàñïðåäåëåíèÿ âûðó÷êè ïðåäïðèÿòèÿ ïî «òåõíèêå îñòàòêà äëÿ çäàíèé è ñîîðóæåíèé»
â ðàìêàõ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà îöåíêè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
170
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
Носкова Е.М.
Системный подход оценки производственной недвижимой собственности...
Ïîïðàâêè íà íåóñòðàíèìûå âíåøíèå ôàêòîðû ñòîèìîñòè è âíóòðåííèå îñîáåííîñòè îòäåëüíîãî õîçÿéñòâà ìîãóò áûòü èñïîëüçîâàíû
äëÿ öåëåé êîððåêòèðîâêè îáùåé ñòîèìîñòè
îáúåêòà â ðàìêàõ ïðèìåíåíèÿ äîõîäíîãî ïîäõîäà îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ. Ïðåäëàãàåìûå ïîïðàâî÷íûå (ïîíèæàþùèå) êîýôôèöèåíòû íå ñîõðàíÿþò ñâîþ äîñòîâåðíîñòü âî âðåìåíè, ïîýòîìó èõ èñïîëüçîâàíèå â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ òðåáóåò ïîñëåäóþùåãî óòî÷íåíèÿ.
Ïðè îöåíêå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâåííîãî
êîìïëåêñà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ
êàê ñèñòåìíîãî àêòèâà íåîáõîäèìî ÷èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä, ïðèïèñûâàåìûé âñåìó ïðåäïðèÿòèþ, ðàñïðåäåëèòü ïî ôàêòîðàì ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòà îöåíêè. ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä ðàñïðåäåëÿåòñÿ ìåæäó çåìåëüíûì ó÷àñòêîì è îñíîâíûìè ôîíäàìè, êàê ïðåäñòàâëåíî íàìè íà ðèñóíêå 3.
Çåìåëüíûé ó÷àñòîê ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
íàçíà÷åíèÿ ìîæåò áûòü ðàññìîòðåí ñ òî÷êè çðåíèÿ íàëîãîîáëîæåíèÿ.  Ïåðìñêîé îáëàñòè ñòî-
èìîñòü çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ äëÿ íàëîãîâûõ öåëåé çàêðåïëåíà óêàçîì ãóáåðíàòîðà îáëàñòè îò
9 èþëÿ 2002 ã. ¹138 «Î êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé Ïåðìñêîé îáëàñòè». Óñòàíîâëåííàÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü
çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, íà íàø âçãëÿä, ìîæåò áûòü
èñïîëüçîâàíà äëÿ ðàñïðåäåëåíèÿ ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà. Îïðåäåëåííàÿ ïî òåõíèêå
îñòàòêà ïðèõîäÿùàÿñÿ äîëÿ íà îñíîâíûå ôîíäû ðàñïðåäåëÿåòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ äåëåíèåì
íà àêòèâíûå è ïàññèâíûå ôîíäû ïðåäïðèÿòèÿ.
Äàëåå, åñëè íåîáõîäèìî áîëåå äåòàëüíîå äåëåíèå, ìû ïðåäëàãàåì ÷èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä ðàñïðåäåëÿòü ïî îïðåäåëåííîìó îáúåêòó â
ñîîòâåòñòâèè ñî ñòðóêòóðîé áàëàíñîâîé ñòîèìîñòè.
Ïðåäëàãàåìàÿ íàìè ìåòîäè÷åñêàÿ ïðîöåäóðà ðàñïðåäåëåíèÿ ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íî óñëîâíîé, íî îíà ÿâëÿåòñÿ áûñòðîé, íå òðóäîåìêîé.  äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìàÿ ñîáñòâåííîñòü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ îöåíèâàåòñÿ êàê òåõíîëîãè÷åñêè âçàèìîóâÿçàííûé è çàâèñèìûé êîìïëåêñ, òî åñòü èñïîëíÿþòñÿ äîïóùåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå íåäâèæèìûõ îáúåêòîâ.
Ñïèñîê èñïîëüçîâàííîé ëèòåðàòóðû:
1. Ãîðåìûêèí Â.À. Ïëàíèðîâàíèå íà ïðåäïðèÿòèè: ó÷åáíèê. Ì.: Èíôîðìàöèîííî-èçäàòåëüñêèé äîì «Ôèëèíú», 2004.
2. Òðÿñöèí Ì.Ì. Ïðîäîâîëüñòâåííàÿ áåçîïàñíîñòü Ïåðìñêîé îáëàñòè â ñîâðåìåííûõ óñëîâèÿõ: ïðîáëåìû è ïåðñïåêòèâû.
Ïåðìü: Ïåðìñêàÿ ãîñóäàðñòâåííàÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííàÿ àêàäåìèÿ, 2002.
3. Ýêîíîìè÷åñêàÿ òåîðèÿ. Ïîä ðåä. À.È. Äîáðûíèíà, Ë.Ñ. Òàðàñåâè÷à. Ó÷åáíèê äëÿ âóçîâ. ÑÏá.: ÑÏáÃÓÝÔ, Ïèòåð, 1999.
4. Ýêîíîìè÷åñêîå è ñîöèàëüíîå ïîëîæåíèå Ïåðìñêîé îáëàñòè â 2003 ãîäó: Êîìïëåêñíûé äîêëàä. Ïåðìñêèé îáëàñòíîé êîìèòåò ãîñóäàðñòâåííîé ñòàòèñòèêè. Ïåðìü, 2004.
ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки
171