Загородная недвижимость
advertisement
«Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости» Директор по оценке ООО «РМС – ОЦЕНКА» Прохорова Ирина Владимировна Санкт-Петербург 2014 1 Вопросы 1. Назначение и подходы в индивидуальной оценке 2. Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 2 Назначение индивидуальной оценки загородных домов и земельных участков Купля - продажа Залог для получения кредита или расчет за долги Налогообложение Страхование Сдача (получение) в аренду, в наем Разрешение имущественных споров Дарение, наследование, приватизация, обмен, национализация, изъятие, передача в доверительное управление и другие случаи 3 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний 4 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах 5 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки 6 Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 1. Риск потери цели 2. Риск ошибки в оценке эффективности будущего объекта 7 Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 3. Риск некорректного определения «наиболее эффективного использования» земельного участка. 4. Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы 8 Риск потери цели: для чего необходима индивидуальная оценка Массовая оценка - специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности, загородных домов и земельных участков (для налогообложения) Риэлторская оценка – экспертная оценка риэлтора при купле-продаже через агентство (для куплипродажи) Индивидуальная оценка - осуществляется путем рассмотрения в установленном законом порядке конкретно выделенных земельных участков и жилых домов 9 Риск некорректного определения наиболее эффективного использования земельного участка Основной принцип индивидуальной оценки при определении рыночной стоимости Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость 10 Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы Градостроительный кодекс РФ регулирует строительство загородной недвижимости : - ТОЛЬКО в части землепользования и застройки (должны быть градостроительный план и разрешение на строительство) - ПРАКТИЧЕСКИ НЕ РЕГУЛИРУЕТСЯ для зданий высотой до 3-х этажей и площадью до 1500 кв.м Тем самым УПРОЩЕН процесс строительства для всех застройщиков (добросовестных и не очень) 11 Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы Основной риск: - из-за экономии застройщика на изысканиях, проекте и строителях можно приобрести некачественную и даже опасную для жизни и здоровья загородную недвижимость! 12 Загородная недвижимость – механизм формирования стоимости с использованием трех подходов Затратный подход – провести анализ всех издержек на элементы недвижимости Сравнительный подход – выяснить цены продаж (предложения по стоимости) на аналогичную недвижимость Доходный подход – провести расчеты стоимости через доходность аналогичной недвижимости 13 Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 14
