«Можно ли снизить риски при покупке и продаже загородной
advertisement
«Можно ли снизить риски при покупке и продаже загородной недвижимости с помощью индивидуальной оценки?» Генеральный директор ООО «РМС – ОЦЕНКА» доктор технических наук профессор Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2010 1 Риски и их снижение при покупке и продаже загородной недвижимости с помощью индивидуальной оценки 1. Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 2. Снижение рисков при использовании индивидуальной оценки и обследования загородных домов и земельных участков 2 Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 1. Риск потери цели 2. Риск ошибки в оценке эффективности будущего объекта 3. Риск некорректного определения «наиболее эффективного использования» земельного участка 4. Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы 3 Риск потери цели: для чего необходима индивидуальная оценка Массовая оценка - специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности, загородных домов и земельных участков (для налогообложения) Риэлторская оценка – экспертная оценка риэлтора при купле-продаже через агентство (для куплипродажи) Индивидуальная оценка - осуществляется путем рассмотрения в установленном законом порядке конкретно выделенных земельных участков и жилых домов 4 Назначение индивидуальной оценки загородных домов и земельных участков купля - продажа залог для получения кредита или расчет за долги налогообложение страхование сдача (получение) в аренду, внаем разрешение имущественных споров дарение, наследование, приватизация, обмен, национализация, изъятие, передача в доверительное управление другие случаи 5 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки 6 Риск некорректного определения наиболее эффективного использования земельного участка Основной принцип индивидуальной оценки при определении рыночной стоимости Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость критерии: физическая осуществимость юридическая правомочность финансовая оправданность максимальная экономическая эффективность 7 Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы В соответствии с законодательством РФ строительство загородной недвижимости регулируется Градостроительным кодексом РФ только в части землепользования и застройки (должен быть градостроительный план и разрешение на строительство) процесс строительства практически не регулируется для зданий высотой до 3-х этажей и площадью до 1500 кв.м упрощен процесс строительства для всех застройщиков (добросовестных и не очень) Основной риск из-за экономии на изысканиях, проекте и строителях можно приобрести некачественные и даже опасные для жизни и здоровья загородные дома 8 Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков Для предупреждения значительных затрат на ремонт и перестройку загородных домов, на улучшение земельного участка (превышающих стоимость покупки иногда в несколько раз), следует - - с должной осмотрительностью и осторожностью подходить к покупке загородной недвижимости, по возможности проводить индивидуальную оценку загородных домов и земельных участков проводить с помощью специалистов обязательный осмотр загородного дома и земельного участка, изучение проектной и исполнительной документации проводить детальное обследование конструкций, вызвавших серьезные опасения специалистов в части качества, надежности и безопасности дома и земельного участка, заказывать сертификат добровольной экспертизы качества 9 Снижение рисков через систему добровольной экспертизы качества загородных объектов 10 Можно ли снизить риски при покупке и продаже загородной недвижимости с помощью индивидуальной оценки? СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 11
