Индивидуальная оценка
advertisement
Стенд L30, 2-й этаж «Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости» Генеральный директор ООО «РМС – ОЦЕНКА» доктор технических наук профессор Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2011 1 Вопросы 1. Назначение и подходы в индивидуальной оценке 2. Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 3. Снижение рисков при использовании индивидуальной оценки и обследования загородных домов и земельных участков 2 Назначение индивидуальной оценки загородных домов и земельных участков ü Купля - продажа ü Залог для получения кредита или расчет за долги ü Налогообложение ü Страхование ü Сдача (получение) в аренду, внаем ü Разрешение имущественных споров ü Дарение, наследование, приватизация, обмен, национализация, изъятие, передача в доверительное управление и другие случаи 3 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний 4 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах 5 Подходы в индивидуальной оценке загородной недвижимости Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки 6 Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 1. Риск потери цели 2. Риск ошибки в оценке эффективности будущего объекта 7 Риски при покупке и продаже загородной недвижимости 3. Риск некорректного определения «наиболее эффективного использования» земельного участка. 4. Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы 8 Риск потери цели: для чего необходима индивидуальная оценка Массовая оценка - специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов, в частности, загородных домов и земельных участков (для налогообложения) Риэлторская оценка – экспертная оценка риэлтора при купле-продаже через агентство (для куплипродажи) Индивидуальная оценка - осуществляется путем рассмотрения в установленном законом порядке конкретно выделенных земельных участков и жилых домов 9 Риск некорректного определения наиболее эффективного использования земельного участка v Основной принцип индивидуальной оценки при определении рыночной стоимости Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование ЗУ, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость 10 Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы Градостроительный кодекс РФ регулирует строительство загородной недвижимости : - ТОЛЬКО в части землепользования и застройки (должны быть градостроительный план и разрешение на строительство) - ПРАКТИЧЕСКИ НЕ РЕГУЛИРУЕТСЯ для зданий высотой до 3-х этажей и площадью до 1500 кв.м Тем самым УПРОЩЕН процесс строительства для всех застройщиков (добросовестных и не очень) 11 Риск покупки загородных домов и земельных участков без необходимой экспертизы Основной риск: - из-за экономии застройщика на изысканиях, проекте и строителях можно приобрести некачественную и даже опасную для жизни и здоровья загородную недвижимость! 12 Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков Для предупреждения значительных затрат на ремонт и перестройку загородных домов, на улучшение земельного участка (превышающих стоимость покупки иногда в несколько раз), следует: 13 Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков 1. С должной осмотрительностью и осторожностью подходить к покупке загородной недвижимости, по возможности проводить индивидуальную оценку загородных домов и земельных участков 14 Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков 2. Проводить с помощью специалистов обязательный осмотр загородного дома и земельного участка, изучение проектной и исполнительной документации 15 Снижение рисков через систему комплексной оценки и обследования зданий и земельных участков 3. Проводить детальное обследование конструкций, вызвавших серьезные опасения специалистов в части качества, надежности и безопасности дома и земельного участка, заказывать сертификат добровольной экспертизы качества (ДЭК) 16 Снижение рисков через систему добровольной экспертизы качества загородных объектов 17 Особенности индивидуальной оценки загородной недвижимости СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Стенд L30, 2-й этаж 18
