Проблемный кредит: как полюбовно решить ситуацию

Проблемный кредит: как полюбовно решить ситуацию
Один из способов полюбовного выхода из ситуации с проблемными кредитами заключается в их
рефинансировании через другое лицо, которое фактически выкупает квартиру проблемного
ипотечного заемщика, заложенную в банке.
Как происходит перевод долга на другое лицо, почему «старому» заемщику оказывается
выгоднее избавиться от ставшей непомерной нагрузки таким образом - во внесудебном порядке,
а «новому» - купить проблемную квартиру, взяв на себя чужие долги? Какие подводные камни
существуют, какие требования банк выставляет к «новому» заемщику, кто не может
рассчитывать на получение кредита, каким должен быть «хороший» заемщик для банка, а
также на другие вопросы на актуальную тему отвечает управляющий директор
Казкоммерцбанка Адиль БАТЫРБЕКОВ.
– Фактически долг не справляющегося с ипотечным бременем заемщика переводится на
другое физическое лицо, которое готово его оплачивать? Т.е. на человека, который хочет
купить квартиру проблемного заемщика, просто переписывается кредит, или что это
означает?
– Ну, в общих чертах да. Сделка оформляется как сделка купли-продажи. При этом на нового
человека выдается новый кредит, выданные таким образом деньги идут в погашение обязательств
первоначального заемщика. Далее новый клиент по этой ипотеке расплачивается с банком по
новому графику погашения.
Фактически для банка это выдача нового кредита, поэтому существуют определенные требования
по достаточности дохода и обеспеченности кредита, которые должны быть соблюдены в
отношении нового заемщика. Как правило, новый заемщик – покупатель квартиры – должен
внести в банк первоначальный взнос, как минимум достаточный для погашения просроченной
части кредита.
– Что может привлекать клиента в такой сделке? Речь идет о покупке квартиры по более
низкой цене, которая выставляется на торги?
– Ситуации бывают разные. Сейчас мы говорим о досудебном процессе. Представьте себе такую
ситуацию, что ваш знакомый получил в банке кредит и в какой-то момент приостановил выплаты;
банк говорит о том, что в ближайшее время начнет изъятие квартиры. Вы, в принципе,
заинтересованы в покупке этой квартиры, но при этом у вас нет наличных денег, то есть требуется
кредит. При этом у вас есть стабильный заработок, и вы уверены, что перед банком рассчитаетесь.
Банк оценит платежеспособность нового потенциального заемщика, проведя через свои
процедуры оценки, так как для банка это новый риск.
– То есть он может и не получить кредит?
– Ну, конечно. Если потенциальный заемщик сидит без работы, у него нет достаточных
источников доходов, то банку одобрять на него кредит смысла нет, потому что завтра он точно
также выйдет на просрочку. И, тем не менее, мы в этих ситуациях стараемся подходить лояльно к
людям, и если они сами приходят к таким выходам из ситуации, то и мы стараемся их лояльно
рассматривать.
– Сколько ипотечных кредитов было реструктуризовано* в прошлом году?
– Речь идет о единицах.
– Наверное, мало кто знает о такой возможности?
– Единицы потому, что для этого требуется стечение многих обстоятельств. Нужна ситуация,
когда есть проблемный кредит, заинтересованный человек, который вовремя находится и который
проходит по критериям банка для того, чтобы получить кредит. И потом, у нас не такое большое
количество проблемных заемщиков с заложенными квартирами. Поэтому и единицы.
– В этом году, учитывая неблагоприятную ситуацию в экономике, сокращение рабочих мест,
наверное, будет увеличиваться процент таких сделок?
– Понимаете, это ведь такой вопрос, который невозможно прогнозировать. Сколько в 2009 году
произойдет ситуаций, подобной той, которую я описал, где есть стечение всех этих обстоятельств,
очень сложно предсказать. Если сделка рефинансирования происходит, то для всех сторон это
сравнительно легкий выход из проблемной ситуации.
– А как быть в том случае, если стоимость недвижимости снизилась? Например, человек
купил квартиру за 200 000 долларов, сейчас она стоит не больше 100 000 долларов, а у него
реально покупают за 80 000 долларов, вот эту разницу кто должен выплачивать банку?
– Когда первый заемщик взял в банке 200 000 долларов, он подписал кредитный договор**, и его
долг перед банком остается. Если он вложил заемные средства в квартиру, которая потеряла в
стоимости, и сегодня стоит меньше, чем стоила, когда он ее покупал, то его долг – это те деньги,
которые он взял в банке за минусом тех, которые он уже погасил. И поэтому ответственность
за возврат всех денег, которые взяты в банке, на первоначальном заемщике.
– То есть сделка рефинансирования на другого заемщика происходит, 80 000 долларов банк
получил, а 120 000 долларов бывший заемщик все равно должен?
– Естественно.
– Либо в такой ситуации вообще не произойдет данная сделка?
– Тут все зависит от конкретной ситуации и от конкретных оценок. Может быть ситуация, когда
человек приходит в банк и говорит: я покупал квартиру за 200 000 долларов, она сегодня упала до
80 000 долларов, я продаю ее, возвращаю вам сразу 80 000 долларов, при этом я все еще работаю в
такой-то организации, у меня такая-то зарплата, и остальные 120 000 долларов я буду вам
погашать по такому-то графику. Это один вариант, его банк готов рассматривать.
Если же заемщик приходит в банк и говорит, что сегодня у меня квартира стоит 80 000 долларов,
которые я вам верну, оформив сделку рефинансирования на другого заемщика, а остальные вы
мне, пожалуйста, простите, то такой разговор, понятное дело, банк не устраивает. Поэтому общего
ответа нет, все зависит от конкретной ситуации. Опять же я хочу сказать, что этих сделок
проходят единицы. Потому что слишком много «если» получается. И одно из больших «если» –
это как раз вопрос цены, которая должна устроить все три стороны.
– А насколько сейчас вообще нелегко получить кредит в банке? Как ужесточились
требования, кто сейчас не может рассчитывать на получение кредита из тех потенциальных
заемщиков, кому дали бы раньше?
– Казкоммерцбанк не был первым банком, ужесточившим требования к потенциальным
заемщикам. Однако, следуя за рынком, банк пересмотрел свои критерии и провел определенную
корректировку ценовой политики по кредитам.
– Понятно, что хороший заемщик должен работать, иметь стабильную зарплату, но
наверняка добавились еще какие-то критерии, на которые банк стал обращать внимание?
– Банк стал больше обращать внимание на вопрос наличия заработной платы. Во всех
казахстанских банках до середины прошлого года были продукты, которые, условно говоря,
выглядели примерно так: если человек вносил определенный процент от стоимости недвижимости
(у кого – 30%, у кого – 40%), к нему применялись более облегченные требования по проверке его
заработной платы и прочих свидетельств платежеспособности. Сегодня для банка критично,
чтобы заемщики обладали достаточными источниками денег для погашения кредитов, несмотря
на то, какой первоначальный взнос ими вносится. В настоящее время такая политика у всех банков
в стране, которые стали более осторожно относиться к вопросу оценки платежеспособности
заемщиков.
Тот факт, что сейчас снизились объемы кредитования, также объясняется сокращением спроса на
кредиты со стороны населения. Это, во-первых, связано с тем, что ставки по кредитам
повысились, во-вторых, с тем, что на рынке недвижимости наблюдается затишье.
– Аналитики расходятся во мнении: кто-то говорит, что «дно» уже наступило; кто-то, что
плавное снижение стоимости квадратного метра еще возможно. А каково ваше мнение?
– Если бы кто знал это точно... Вообще, не секрет, что мир сейчас находится в крайне
неблагоприятной экономической ситуации – такого кризиса давно не было. Если год назад мы
смотрели на это, как на локализованную проблему, то сегодня понятно, что речь идет о
глобальном феномене. Поэтому сейчас, наверно, не только в Казахстане, но и повсюду в мире
разные аналитики высказывают свое мнение о том, что текущие тенденции закончатся, и цены
повернут вверх. Вырастут цены не только на недвижимость, но и индекс экономической
активности, курсы акций, стоимость активов. Главное, что НИКТО точно не может сказать,
КОГДА это произойдет.
– Как сильно снизился спрос на кредиты по сравнению с докризисными временами?
– Произошло существенное сокращение количества фактически выданных кредитов в рознице скажем так, подкрепленного реальными факторами спроса: там, где со стороны клиента есть
желание кредит взять, а со стороны банка есть желание ему этот кредит дать (т. е. данный человек
удовлетворяет всем критериям банка).
– Если говорить о движении «Оставим жилье народу», то какая позиция у банка? Как банк
реагирует на их обращения?
– Что касается движения «Оставим жилье народу», то дело в следующем: когда каждый клиент
приходит в банк, то это отношения между клиентом и банком. И с этой точки зрения мы все
обращения клиентов к нам в банк готовы рассматривать и на них реагировать, вести диалог с
клиентом и чем можем – тем помогать. Но надо, во-первых, учитывать, что предмет диалога
между банком и клиентом – банковская тайна, т.е. мы не можем разглашать третьим сторонам, о
чем договариваемся с клиентом. Во-вторых, надо понимать, что у каждого клиента своя
индивидуальная проблема, с которой он приходит в банк.
Казкоммерцбанк готов обсуждать с клиентами любые вопросы, в том числе и отсрочки, но они
оговариваются исходя из конкретной ситуации конкретного заемщика. Я имею в виду тех
клиентов, у которых просрочка. Кто-то приходит и объясняет, что у него в семье случилось то-то,
в результате произошло то-то, и теперь ему нужно делать дополнительные платежи за аренду
квартиры и т. п. Кто-то говорит, что у него проблемы в бизнесе, если раньше он продавал на
сумму X товара в месяц, то сейчас он может реализовывать товаров только на сумму Y в месяц.
Мы верим в то, что между заемщиками и банком должен происходить диалог. Но этот диалог
зависит от конкретной проблемы и конкретных условий.
Если к нам приходит человек и говорит: дайте мне отсрочку на X месяцев, потому что у меня в
бизнесе нет оборотных средств, но я планирую, что благодаря сезонным или другим факторам я
через эти X месяцев все погашу, т. к. у меня появится больше денег, мы такой вопрос готовы,
конечно же, с клиентом обсуждать и обговаривать с ним те условия, которые для него подходят.
Но мы видим, что, по большому счету, это тот вопрос, при котором нельзя всех равнять под одну
гребенку. К каждому надо подходить индивидуально. Не всем клиентам, которые обращаются в
банк, мы предоставляем отсрочки, потому что не всегда эти просьбы обоснованны. Если,
допустим, основной довод клиента не платить банку потому, что цена на его квартиру упала, то
это не есть для нас аргумент. В данной ситуации, если у заемщика есть возможность выплачивать
кредит, то вне зависимости от того, какая сегодня цена на рынке, он по кредитному договору
должен банку деньги возвращать.
Казкоммерцбанк не отвечает на какие-то коллективные массовые обращения. Потому что, отвечая
на эти обращения и предоставляя ответ другим людям, мы будем нарушать правила банковской
конфиденциальности, что некорректно по отношению к нашим клиентам. Во-вторых, наш ответ
каждому клиенту строится на индивидуальных особенностях этого клиента, его ситуации, его
кредита. И поэтому мы этот диалог ведем с клиентом отдельно. Это я хочу еще раз подчеркнуть.
Для того чтобы банк рассмотрел просьбу об отсрочке, о реструктуризации или в целом какуюлибо другую просьбу, то что мы хотим видеть от клиента?
Первое: четкое и понятное изложение сути ситуации: что случилось, и почему в настоящий
момент клиент не может делать платежи. Это объяснение должно быть убедительным. Это не
должна быть аргументация типа, что цена на рынке снизилась. И даже то, что я – дольщик, а мой
застройщик прекратил строить объект, и поэтому я считаю, что я вам кредит не должен
возвращать.
– А если клиент говорит, что возобновит выплаты тогда, когда застройщик начнет строить?
– Давайте я вам приведу жизненный простой пример: представьте себе, что вы решили купить
мебель. Взяли деньги на это у своего друга. Вы проплатили деньги, а мебель вам не привезли.
Мне кажется, что этот пример интуитивно каждому понятен. И вы приходите к своему другу и
говорите, что кредит возвращать не будете, потому что вам мебель не доставили. Это ж то же
самое. Вы взяли в банке кредит, подписали кредитный договор; банк свои обязательства по
договору выполнил – дал вам деньги. Вы приобрели квартиру на вторичном рынке или стали
дольщиком, добровольно выбрав и сделав выплату в определенную компанию. И мы призываем,
чтобы каждый взрослый человек нес ответственность за свои собственные решения, а не говорил
банку о том, что «я в своей жизни совершил ошибку, и я вам деньги не верну». Это то, что
касается дольщиков.
Еще раз возвращаясь к вопросу о рефинансировании/реструктуризации. Что мы хотим понимать?
1. Почему вы не можете обслуживать кредит на текущий момент? Снизилась ли у вас зарплата,
какие-то денежные заработки и т.д.? Это не должна быть история, которая сводится к тому,
что «я просто не хочу платить»…
2. На какой срок и на каких условиях вы просите отсрочку, и это должно быть разумно, с нашей
точки зрения. Не так, что «буду выплачивать, когда возобновит работу застройщик…», потому
что когда он начнет строить, никто сказать не может.
3. Откуда по прошествии времени (отсрочки) возьмутся деньги, что сейчас клиент делает для
того, чтобы эти деньги взялись. И как он будет перед банком этот долг гасить. Вот это –
ключевой вопрос.
– А каким банк считает разумным предел для отсрочки? Полгода, год?
– Мы считаем, что трех-шести месяцев должно быть достаточно для того, чтобы разрешить
имеющиеся проблемы. Мы готовы рассматривать больший срок, но с осторожностью. Потому что
иначе это больше напоминает ситуацию «не знаю когда, а лучше никогда». Самое главное, что мы
хотим понимать от клиента, каким образом он будет гасить кредит про прошествии периода
отсрочки, т. е. мы должны быть уверены, что клиент намерен что-то предпринять, а не сидеть
сложа руки, а банк в это время будет ждать непонятно чего – у моря погоды.
Примечания:
* Что касается термина «реструктурируется» заем, то на самом деле речь идет не о
реструктуризации, а о рефинансировании на другого заемщика. Реструктуризация – это термин,
который используется, когда изменяется график погашения на существующего клиента. В
данном случае реструктуризации, т.е. изменения графика погашения на существующего
клиента, не происходит.
** Отношения заемщика и банка регламентируются кредитным договором, в котором
закрепляется, что заемщик берет на себя обязательства вернуть деньги банку в установленный
срок и по оговоренным условиям, т.е. кредитные средства предоставляются банком заемщику на
условиях платности, срочности и возвратности. В случае, когда заемщик нарушает свои
обязательства по кредитному договору, банк вправе применить меры по возврату полагающихся
по договору средств. Тем не менее, когда заемщик испытывает финансовые трудности, банк не
сразу приступает к мерам, которые подразумевают принудительный возврат средств. Для банка
так же, как и для заемщика, лучший выход в такой ситуации – обоюдное, принятое с согласия
обеих сторон решение, которое оптимально учитывает интересы как банка, так и заемщика, а
с социальной точки зрения – учитывающее интересы в первую очередь заемщика. Главное обратиться в банк вовремя и самостоятельно, не ожидая, когда банк начнет применять меры по
возврату кредитных средств. Самостоятельное обращение заемщика в таких случаях хоть и не в
основном, но во многом играет большую роль в мерах, которые в дальнейшем банк предпримет в
отношении данного заемщика.