ТСЖ по-американски

ТСЖ по-американски
Артем Демченко
•
В Америке к общему имуществу могут относится не только лестничные клетки, но, например, бассейн дома...
Руководитель "Клуба Управдом" Артем Демченко (г.Новосибирск) благодаря программе
«Открытый мир» провел почти две недели в США. Там он изучал жилищно-коммунальное
хозяйство и работу органов власти. Своими впечатлениями и интересным опытом Артем
Демченко делится в своих материалах.
Побывав на северо-американском континенте, я, конечно, же не мог не узнать, как же там
управляются большие многоквартирные дома. И хотя такое жилье в США особо не
распространено, т. к. подавляющее большинство американцев владеют частными особняками, этот
вид собственности все-таки существует. Невероятно, но способы управления этими домами и за
океаном, и у нас очень похожи. У меня даже сложилось впечатление о том, что реформу ЖКХ в
России копировали с жилищного устройства Соединенных Штатов. Правда, забыв сделать
поправку на отечественную безалаберность.
Кондоминиум
•
Ник Магнини
О том, как соседи договариваются друг с другом в США, мне рассказал строитель Ник Магнини.
Его компания ежегодно возводит в Буффало около 500 домов, в том числе и многоквартирные.
Дом, в котором много владельцев квартир, в Америке называют кондоминиумом.
- Система управления таким домом очень похожа на систему управления небольшим городком, рассказывает Ник. - Создается ассоциация жильцов, они выбирают совет и президента совета,
которые и решают все вопросы обслуживания дома и разрабатывают четкие правила, которым
должны следовать все жильцы.
Кто покупает квартиры в многоэтажках в США?
- Как правило, это люди 25-30 лет, без детей, - говорит Ник. - Есть также специальные
многоквартирные дома для людей преклонного возраста, в которых присутствует необходимая
инфраструктура для свободного передвижения и медицинские сервисные службы.
Все владельцы квартир ежемесячно вносят фиксированную плату — на эти деньги дом
ремонтируется, благоустраивается территория, проводится уборка, оплачиваются свет и вода,
истраченные на общедомовые нужды.
- Средний размер такой платы около 100 долларов, - добавляет Ник.
3000 в месяц за содержание и ремонт жилья по российским меркам просто заоблачная сумма... Вот
только многоквартирные дома у нас и у них могут сильно отличаться. Если у нас общее
имущество – это только лестничные клетки да подвалы, то там в доме может быть бассейн или
оранжерея, спортивный зал.
А кто жильцы?
Компания Ника не начинает строительство, если будущие жильцы не внесли первые взносы. И
квартиры в новом доме покупают люди примерно с одинаковым уровнем доходов. Возможно,
поэтому им легче найти общий язык.
Сколько стоят квартиры в Буффало?
– Стоимость хорошей квартиры в Буффало в новом доме - примерно 150000 долларов, - говорит
Ник. - Однако жилье в Буффало — одно из самых дешевых в США. Например, квартира гденибудь в Вашингтоне может стоить и миллион.
Ник рассказал, что, пока он учился в колледже, тоже жил в кондоминиуме. Совет собирался чуть
ли не ежемесячно, причем большинство жильцов старались посещать такие заседания. Ник
уверяет, что сам постоянно участвовал в них. Но это и неудивительно, учитывая общественную
активность американцев.
- В доме, где я жил, сложилась хорошая команда управленцев, - говорит Ник Магнини. - Они
прекрасно справлялись, а мне не пришлось поработать в совете. Но я знал всех его членов.
Конечно, жильцы могут и не ходить на такие встречи, но большинство людей приходят,
участвуют в дискуссиях. Здесь это принято.
Кстати, и президент, и члены совета работают на добровольных началах. Есть в США и
управляющие компании, в которые может обратиться ассоциация жильцов и заключить договор
на содержание дома.
•
Кондоминиум в центре Буффало.
Как решаются российские проблемы
Кондоминиумы в России
На заре жилищной реформы в нашей стране также пользовались понятием кондоминиум. Впервые
оно было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» № 42181 от 24 декабря 1992 года: «Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в
многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования
межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами,
внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего
пользования». Тогда законодательство установило специфический субъект права на недвижимое
имущество — товарищество собственников жилья.
В 1993-м появилось временное положение о кондоминиуме. Современное понятие кондоминиума
было введено Федеральным законом № 72-ФЗ от 15 июня 1996 года. Оно означало совокупность
земельного участка, помещений (включая жилые, нежилые и помещения общего пользования),
ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома или
нескольких односемейных домов. Однако после вступления в силу нового Жилищного кодекса
понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства. Ближайшим аналогом
кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим
многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько. Из них
наиболее близко общему понятию кондоминиума товарищество собственников жилья (ТСЖ).
В Америке как-то умудрились обойти те проблемы, с которыми мы столкнулись при
реформировании ЖКХ. Например, здесь граждан не смущает понятие «общедомовые нужды».
Оплата света, воды, отопления ОДН входит в стоимость квартплаты, которая фиксирована.
- Например, если в какой-то месяц дом израсходовал больше электричества, всегда есть
резервный фонд, из которого можно оплатить дополнительные расходы, - говорит Ник. - И только
если повышенные расходы становятся постоянными, тогда возникает вопрос повышения платы.
Программа энергосбережения в Америке тоже есть. Вся страна уже давным-давно живет со
счетчиками. Сейчас идет следующий этап — внедрение энергосберегающих технологий.
- Граждане могут получить зачет в счет оплаты налогов или вычет из стоимости жилья, если
захотят приобрести энергоэффективный дом или квартиру, - рассказывает Ник. - Но мы
столкнулись с тем, что многих американцев, особенно тех, у кого есть деньги, это не очень-то
интересует. Они говорят: «Не нужны нам ваши вычеты, мы хотим покупать то, что хотим!
Конечно, дешевле ездить на мотоцикле, но мы хотим большую машину». И людям не важно,
насколько это вредно для окружающей среды.
Кстати, оплата вывоза мусора с квадратного метра, которая так возмущает некоторых россиян,
американцев не коснулась. Сбором и утилизацией мусора там занимается местная администрация.
Оплата идет из налогов.