Инвестиции в гостиничный бизнес 2014

 Инвестиции в гостиничный бизнес 2014
Финансирование
на новом уровне
Краткая информация
Мировой финансовый
кризис
оказал серьезное влияние на все
индустрии, и глобальная
гостиничная индустрия не стала
исключением.
Кризис привел к
сильному падению стоимости
активов и временно к
ограниченной среде
кредитования.
Инвесторы понесли
потери, причем, те,
кто преодолел кризис, не хотели бы
повторить подобный
опыт.
Восстановление идет полным ходом: во
всем мире торговые
основы
гостиничного бизнеса сильны и в
некоторых регионах
наблюдается
устойчивый рост итоговых показателей.
В то время как прогноз улучшается,
ключевой структурной
особенностью
является то, что картина кредитования
изменилась. Появляются
новые
источники финансирования, и в
настоящее время
изучаются различные
пути структурирования долга.
Изменения также
происходят и в
глобальном движении капитала для
финансирования развития и роста. В
описаны важнейшие
настоящем отчете
вопросы, затрагивающие
в гостиничной
финансирование
индустрии в 2014 году. Он опирается на
углубленные интервью,
проведенные с
20 экспертами гостиничного бизнеса, в
том числе: с высокопоставленными
представителями гостиничных брендов,
банков, фондов прямых инвестиций и
Торнтон, которые
партнерами Грант
консультируют своих клиентов из
гостиничной индустрии.
Мы также приводим данные из
Международного Исследования
Бизнеса Грант Торнтон (IBR), в рамках
которого было опрошено более 3000
бизнес-лидеров во всем мире. Наше
исследование показывает, что
финансирование уже не является
существенным ограничением роста
бизнеса. Это подтверждается недавним
докладом Jones Lang LaSalle (JLL),
который прогнозирует, что общий
объем сделок в гостиничном секторе в
мире достигнет 50 млрд. долл. США в
2014 году – самый высокий показатель
за последние пять лет, что приведет к
10% росту по сравнению с 2013 годом,
в котором, в свою очередь, рост
составил 35% по сравнению с 2012
годом. Подход инвесторов и банков к
гостиничному бизнесу сильно
изменился. Они стали менее
доверчивыми и начали выдвигать более
жесткие кредитные требования. Самое
главное, во всем мире пришло
осознание, что предпочтительнее всего
инвестировать в отели как в бизнеспредприятия, а не просто как в
недвижимость. Вместо традиционного
соотношения между займом и
стоимостью недвижимости (LTVs),
специалисты финансового
департамента отеля анализируют
EBITDA и соотношение собственных и
заемных средств – таким образом,
оценивая, могут ли долги
обслуживаться и устойчивы ли
денежные потоки.
В ответ на новый уровень
требований, Грант Торнтон
определил пять ключевых
моментов, которые
необходимо включить в
предложение для привлечения
инвестиций и достижения
финансового роста:
• Опытная и заинтересованная
управленческая команда, которая
понимает индустрию, ведущих
игроков рынка и имеет долю в
прибыли предприятия; что имеет
решающее значение для
обеспечения равенства интересов
всех сторон;
• Привлекательная инвестиционная
история, которая свидетельствует о
лояльности существующих
инвесторов, как часть надежного
финансового плана;
• Бизнес-план, содержащий
подробные прогнозы результатов
деятельности, включая управление
доходами и каналом
распределения, который также
демонстрирует строгий контроль
за уровнем издержек;
• Маркетинговая стратегия, четко
донесенная до целевых рынков, и
инструменты налаживания связи с
ними;
• Сильный бренд, который будет
находить отклик у целевых рынков
и формировать их лояльность, в
особенности, за пределами
крупнейших городов.
Начиная с первопричин
Финансирование во время финансового
кризиса
«Инвестиции резко сократились в период
финансового кризиса
с 2008 по 2010 года,
и у отелей практически не было
финансирования».
% предприятий, считающих нехватку финансов
препятствием росту в последующие 12 месяцев
Основные источники инвестиций* за
последние 3 года
Элвин Вэйд, Партнер, Грант Торнтон США
«В Южной Африке
период 2005-2007
годов сопровождался бумом в
гостиничном секторе.
В итоге,
нормальный цикл гостиничного бизнеса
перерос в избыточное
производство, что
усугубилось подготовкой к Чемпионату
мира по футболу
в 2010 году, хотя само
проведение Чемпионата поддержало
гостиничный бизнес
в тот год. Все это
происходило в то время, когда
финансовый кризис
набирал обороты в
Южной Африке, что привело к почти
полному замораживанию инвестиций в
гостиничный сектор,
начиная с 2011
года».
Джиллиан Саундерс
Глобальный лидер индустрии туризма и
гостеприимства Грант Торнтон
Международное Исследование Бизнеса
показывает, что
Грант Торнтон
нехватка финансов была одним из
основных препятствий
в гостиничном
секторе, затрагивающая треть всех
предприятий индустрии
в течение 2012
года. Тем не менее, эта проблема в
отступает:
настоящее время
финансирование как проблему
отметили менее четверти предприятий
в 2013 году.
Заем средств
«В Канаде кредиторы были не склонны
к риску с начала финансового кризиса.
В результате чего в гостиничной
индустрии было совершено намного
меньше финансовых сделок с
помощью традиционных источников
кредитования».
Дуг Бастин, Партнер,
Грант Торнтон Канада
Некоторые инвесторы были попрежнему активны в этот период, в
частности, государственные
инвестиционные фонды и лица с
высоким уровнем собственного
капитала (HNWs), которые
продолжали инвестировать в
трофейные активы, хотя, при этом,
объемы кредитования резко
сократились. Во многих местах
финансовый кризис совпал с
циклическим периодом избыточного
производства в гостиничном секторе,
что создало «идеальный шторм» из
слабых условий кредитования.
Инвестиции в
капитал
Розничные
банки
Фонд прямых
инвестиций
Фонды прямых инвестиций Пенсионные фонды
Инвестиционные
Государственные
банки или HNWs инвестиционные фонды
Финансовые
институты развития *Доля респондентов, указывающих на тип кредитора
как источника финансирования.
Возрождение
Жажда инвестиций
«Сейчас самое время для
привлечения финансирования»
Международный розничный банк
Настрой всех экспертов гостиничной
индустрии, кредиторов, владельцев
гостиниц и операторов показывает, что
перспективы роста для индустрии
улучшаются почти во всех регионах.
США опережает эту тенденцию и даже
находится в некоторой опасности
«перегрева». Активно идет
восстановление в странах АзиатскоТихоокеанского региона, и даже Европа
и Африка в настоящее время, наконец,
встали на этот путь.
«Ситуация явно изменилась в
позитивную сторону для
гостиничной индустрии, и 2013 был
наиболее активным годом впервые
за последние несколько лет.
Прогноз роста на 2014 год еще
более позитивный».
Исследование компании JLL
показывает, что объемы сделок в
гостиничной индустрии в 2013 году
увеличились на 30% в США, на 17% в
регионах: Европа, Ближний восток и
Африка, и на 100% в АзиатскоТихоокеанском регионе.
Международное Исследование Бизнеса
Грант Торнтон также фиксирует
оптимистичные прогнозы в части
инвестиций в новые здания в индустрии
гостеприимства в течение
последующих 12 месяцев.
% прогнозирующих увеличение инвестиций
в новые здания в последующие 12 месяцев
Джиллиан Саундерс
Глобальный лидер индустрии туризма и
гостеприимства Грант Торнтон
Откуда придут инвестиции
Во всем мире, инвесторы из стран
Ближнего Востока
и Азии проявляют
интерес к американскому рынку.
Американские инвесторы
ищут
потенциальные выгодные объекты
инвестиций в Европе,
чтобы выбраться
из быстро накаляющегося рынка.
Инвесторы Ближнего
и Дальнего
Востока ищут возможности для
вложения капиталов
в Африке. У
международных банков из стран
Ближнего Востока
и Китайских
регионов растет тенденции поиска
возможностей кредитования
на более
развитых рынках, таких как, например,
Лондон.
«Каждый сейчас заинтересован в
Африке. Африканские банкиры экспаты, которые потеряли свои
рабочие места, начали
возвращаться домой и применять
свой опыт в местных банках,
которые теперь могут
кредитовать в долларах. Они
начали проявлять интерес к
отелям, выталкивая европейские
банки. Государственные
инвестиционные фонды
Ближнего Востока и HNWs ищут
возможности на всем
африканском континенте, а
инвесторы Юго-Восточной Азии
- в Восточной Африке».
Брендовая Международная Группа
Отелей
Основные источники финансирования в
последующие 12 месяцев
Заем средств
Инвестиции в
капитал
Розничные банки
Фонды прямых
инвестиций
Инвестиционные
банки
Государственные
инвестиционные фонды
Фонды прямых
Пенсионные фонды
инвестиций и страховые
фонды
Новый взгляд
Мировоззрение инвестора
«Мы крайне заинтересованы предоставить кредитование
правильной
группе или собственнику в правильном месте при
правильном
соотношении собственных и заемных средств».
Международный розничный банк
Эксперты гостиничной индустрии,
кредиторы, владельцы гостиниц и
придерживаются единого
операторы
мнения: сейчас подходящее время
для поиска
финансирования, но
сфера кредитования существенно
изменилась
с докризисного времени.
Эксперты гостиничной индустрии
соглашаются,
что потребность в
кредитования высока, однако
традиционные
инвесторы в
настоящее время гораздо более
осторожны.
«Клиринговые банки стали более
вдумчивые
и лучше разбираются в
гостиничном бизнесе. Банки
существуют для предоставления
займов, и они предпочитают
инвестиции, обеспеченные активами».
Сара Белл Партнер,
Грант Торнтон
Великобритания
подход инвесторов
Новый
Банки стали более скрупулезными в
своем понимании
гостиничного
бизнеса. Сегодня они рассматривают
отели больше
с точки зрения бизнес
- предприятий, нежели инвестиций в
недвижимость.
В первую очередь
больший акцент делается на
торговых принципах, а отношение
размера займа к стоимости
недвижимости
(LTV)
второстепенным по отношению к
прибыльности
(EBITDA) и
способности обслуживания долгов
потоков.
за счет денежных
В настоящее
время банки привлекают
консультантов - специалистов
гостиничного
бизнеса. Это позитивные
изменения – благодаря им в бизнес
придут люди, действительно
полностью понимающие индустрию.
Мультибрендовая Группа Отелей
Банки информируют, что они
теперь более избирательны.
Они отдают предпочтение
национальным/международным
брендам, а не независимым игрокам.
Банки готовы внимательно изучать
бизнес-планы, договоры по
эксплуатации и строго оценивать
целесообразность финансирования.
Месторасположение и
управленческая команда
Инвесторы теперь имеют весьма
специфические требования. Они
настаивают на активах со
стабильными денежными потоками,
сильных управленческих командах и
территориях, таких как узловые
города или аэропорты. Предложения
должны быть подкреплены
комплексным планом, включающим
план развития бизнеса, программами
капитальных расходов, четко
определенной группой
заинтересованных сторон и
поддержкой капитала. Растет
признание того, что хороший
менеджер-специалист может также
способствовать росту прибыльности.
Управленческие команды в
последнее время были более
замкнутыми, сосредоточенными
на выживании и сокращении
расходов. Забегая вперед:
преуспеют те, у кого на должном
уровне развита культура продаж
и маркетинга.
Международный розничный банк
Новые виды финансирования
Настороженный подход банков и
резкое снижение кредитования
породили новых игроков рынка,
которые внедряют новые формы
кредитования. Решения с
использованием промежуточного
финансирования и
квазиакционерных долгов как части
структуры капитала также
предоставляют банкам
дополнительную защиту, тем самым
обеспечивая больше стимулов на
рынке, которые в результате
приводят к более высокой
ликвидности сделок.
Больше чем блиц-резюме
Обеспечение
инвестиций для вашего бизнеса
Перспективы финансирования в гостиничном секторе развернулись на 180 градусов, и стремление
к кредитованию
и инвестированию растет. В то же время инвесторы стали более осмотрительны и
более требовательны в своих ожиданиях от инвестиционных предложений.
Для удовлетворения
этого, предприятиям в гостиничном бизнесе, которые находятся в поиске
финансирования, нужны надежный бизнес-план и убедительная история для встречи с потенциальными
инвесторами.
Есть пять областей, которым необходимо уделить внимание:
БРЕНДИНГ • Оценить свою торговую марку и ее связь с
национальным
или международным брендом и
продемонстрировать ценность каналов
распределения;
• Независимым операторам будут необходимы
четкие предложения, которые предоставят им
возможность
стимулировать рентабельность,
используя различные каналы дистрибуции;
• Сила бренда по-прежнему остается важной для
банков, особенно для защиты своих доходов,
позволяя
отелям конкурировать с виртуальными
туристическими агентствами и осуществлять
прямые
продажи.
ФИНАНСИРОВАНИЕ
• Финансовое предложение должно включать
обоснованные прогнозы по движению денежных
средств и по погашению задолженностей;
• Предложения должны подкрепляться ясной
историей собственного капитала с указанием
существующих инвесторов в проекте, чтобы
интересы всех сторон были уравнены;
• Предложения должны предусматривать
циклический характер отрасли и иметь
достаточный резерв производственных
мощностей. Банки хотят видеть доказательства
того, что их инвестиции защищены.
«Бренд
приобрел гораздо более важное значение.
Кредиторам более комфортно работать с
международными брендами - это дает ощущение
безопасности,
и в настоящее время является
ключевым требованием».
Мультибрендовая
Группа Отелей
УПРАВЛЕНИЕ
• Кредиторы сейчас уделяют пристальное
внимание сильным сторонам управленческой
команды отеля. Генеральные менеджеры могут
нести ответственность за бизнес с высокими
оборотами
и должны быть компетентными
бизнес-лидерами;
• Менеджеры
должны быть опытными и иметь
глубокое понимание гостиничного бизнеса, а
также
иметь четкий план, как эффективно
использовать местные каналы сбыта;
• Управленческая
команда должна быть нацелена
на финансовый успех предприятия и, в идеале,
иметь прямую финансовую долю в компании;
«Кредиторы
ищут хороших операторов и хороших
менеджеров. Растет признание того, что хороший
менеджер-специалист
может также способствовать
росту прибыльности».
Мультибрендовая
Группа Отелей
Выберите правильного кредитора; идите в
специализированные банки, которые уже
финансируют отели, потому что они понимают
этот бизнес и риски. Выберите правильного
долевого партнера, потому что это существенно
упростит процесс привлечения средств.
Испанский фонд прямых инвестиций
БИЗНЕС-ПЛАН
• Важно иметь надежный бизнес-план,
подробное описание прогнозов,
фокусироваться на контроле затрат,
способности изменять уровень базовой
стоимости активов;
• Предложения должны включать четкую
стратегию и все процессы управления отелем;
• Предложения должны продемонстрировать
знание целевых сегментов рынка, и должен
быть бизнес-план, нацеленный на эти каналы;
• Бизнес-планы должны иметь долгосрочную
перспективу. Например, не допустить
чрезмерных вложений в акции крупных
компаний, когда рынок, может быть, ищет
другие предложения.
«Предварительная подготовка домашнего
задания и разработка обоснованного бизнесплана становятся наиболее важными
условиями».
Рамон Галсеран, Партнер,
Грант Торнтон Испания
Принимая вызов
«Вам нужно
иметь действительно
хорошее
предложение, хороший бренд
и, в идеале, некий качественный
капитал
уже в проекте».
Джиллиан Саундерс
Глобальный лидер индустрии туризма и гостеприимства
Грант Торнтон
МАРКЕТИНГ
• Владельцам отелей нужно выстроить свою
историю и иметь убедительную стратегию
по привлечению клиентов;
• Должен быть план по развитию бизнеса,
для инвесторов;
убедительный
• По мнению отельеров, важность четкой
стратегии в социальных медиа, как способа
построить прямое взаимодействие с
клиентами, будет расти для кредиторов,
учитывая, что сайты онлайновых бюро
путешествий
занимают значительную часть
рынка.
Гостиничные операторы должны относиться к
виртуальным туристическим агентствам как к
ключевым клиентам,
а не поставщикам, и
развивать с ними более глубокие отношения, но
при этом работать больше над развитием
прямого бронирования через собственные
каналы. Чтобы смягчить конкурентные риски,
командам продаж
и маркетинга необходимо
максимизировать прямое бронирование. Отели
должны разработать
собственные стратегии в
социальных медиа для доступа к своей целевой
аудитории и развивать
лояльность клиентов
через более активное участие в режиме онлайн.
Адриан Ричардс
Партнер,
Грант Торнтон Великобритания
Аппетиты кредиторов опять
растут, но в настоящее время их
подход к отелям стал гораздо
более продуманным и
требовательным. Этот подход в
сочетании с улучшением
основных принципов работы в
индустрии означает, что
кредиторы будут готовы
предоставить бизнесу
конкурентные варианты
финансирования в будущем.
Появление инвестиций,
обеспеченных денежными средствами,
и государственных инвестиционных
фондов дает владельцам
отелей/операторам преимущество
осуществить потенциальные
успешные приобретения и
расширения по конкурентным
ставкам. Повышенный интерес
кредиторов и инвесторов стимулирует
создание разнообразных схем
кредитования. На первый план
выходит рассмотрение владельцами
отелей/операторами наиболее
подходящей структуры капитала для
обеспечения в долгосрочной
перспективе жизнеспособности
торговых операций.
Этот новый взгляд должен
приветствоваться гостиничной
индустрией. Банки в настоящее время
остро заинтересованы в том, как
гостиничный бизнес функционирует,
и имеет ли он шансы на достижение
экономического роста и финансового
успеха. Кредиторы лучше
подготовлены к оценке заявок на
финансирование и принимают более
рациональные и своевременные
решения по кредитованию.
Гостиничная индустрия со своим
стремлением к росту должна теперь
ответить на этот вызов надежными и
обоснованными предложениями.
Чтобы добиться успеха в эту новую
эпоху усложненных отношений между
кредиторами и инвесторами, отельеры
и гостиничные группы должны также
перейти на другой уровень.
О нас
Грант Торнтон является одной из ведущих международных организаций, объединяющих
независимые
аудиторские и консультационные фирмы. Эти фирмы помогают динамично
развивающимся компаниям раскрывать потенциал для их роста, оказывая эффективную помощь
и предоставляя новаторские решения. Профессиональные команды, возглавляемые партнерами,
которые
всегда готовы ответить на ваши вопросы, используют свои знания, опыт и интуицию для
решения комплексных задач, поставленных частными и государственными компаниями,
компаниями,
зарегистрированными на биржах. Свыше 38 000 сотрудников Грант Торнтон из
более чем 100 стран мира готовы приносить пользу клиентам, коллегам – всем, с кем им
приходиться
жить и работать.
Контактная информация
Африка
Америка
Азиатско-Тихоокеанский
регион
Европа
Ближний
Восток