ЗПИФ, как инструмент повышения эффективности владения и

БИЗНЕС-КЕЙС
ÇÏÈÔ, êàê èíñòðóìåíò ïîâûøåíèÿ
ýôôåêòèâíîñòè âëàäåíèÿ è ðàáîòû ñ íåäâèæèìîñòüþ
ОБЛАСÒЬ/СФÅРА БИЗНÅСА
Управление активами. Финансовые инструменты. Недвижимость. Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд недвижимости.
ОПИСАНИÅ СИÒУАÖИИ
Клиенту группы компаний «ВИАЛЬДИ» (далее ГК «ВИАЛЬДИ») был презентован
финансовый продукт – Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд недвижимости
(далее ЗПИФ недвижимости), который, по мнению специалистов ГК «ВИАЛЬДИ»,
позволил бы клиенту структурировать его недвижимые активы и оптимизировать финансовые потоки, возникающие в результате коммерческого использования этих активов.
В тот момент клиент реализовывал проект по строительству многофункционального комплекса
зданий, включающего в себя помещения жилого и нежилого фонда, а также здания социально-общественного назначения, которые впоследствии предполагалось сдавать в аренду.
В рамках реализации проекта были закончены работы только по строительству жилого здания,
для продолжения строительства требовались дополнительные инвестиции. Данный финансовый инструмент заинтересовал клиента в части тех преимуществ, которые дает использование ЗПИФ – обособление и защита имущества (в том числе от рейдерского захвата),
а также предоставляемая ЗПИФ отсрочка уплаты налога на получаемые доходы, в частности,
от аренды, и возможность их реинвестирования для окончания проекта.
×ÒО БÛЛО СДÅЛАНО И КАКИÅ РÅЗУЛЬÒАÒÛ ПОЛУ×ÅНÛ
Формирование ЗПИФ и управление его активами осуществляет специальная управляющая компания (УК), входящая в состав ГК «ВИАЛЬДИ», обладающая необходимыми лицензиями ФСФР
России.
Перед началом работы по созданию ЗПИФ недвижимости необходимо было провести детальный
анализ предполагаемого для передачи в фонд имущества, произвести его оценку, а также определить, к какой категории инвесторов можно отнести будущих пайщиков, чтобы использовать
законодательно появившиеся к тому моменту преимущества для работы квалифицированных
инвесторов.
На момент принятия решения о создании ЗПИФ недвижимости внешние обстоятельства не позволяли напрямую передавать в фонд сами объекты недвижимости. Было определено, что фонд
должен быть сформирован денежными средствами пайщиков, а уже потом управляющая компания ЗПИФ сможет приобретать на них объекты недвижимости. Òаким образом, первоочередной
задачей специалистов УК стала разработка механизма, который позволил бы, действуя строго
в рамках имеющихся ограничений, реализовать передачу имущества клиента в ЗПИФ.
Было разработано и предложено клиенту несколько вариантов достижения поставленных
целей. Наиболее оптимальным с точки зрения клиента был признан вариант, в котором
будущие пайщики формировали фонд за счет собственных денежных средств, в том числе
частично за счет средств, полученных в кредит. На эти средства ЗПИФ выкупал у собственников недвижимое имущество, а потом выплачивал пайщикам доход, получаемый от сдаваемого в аренду имущества, из которого в дальнейшем происходило бы погашение кредита
и процентов по нему. Однако, несмотря на кажущуюся простоту предложенного механизма,
его реализация потребовала значительных усилий со стороны специалистов УК.
Во-первых, собственников недвижимости оказалось несколько, отработка разработанного
специалистами УК механизма с каждым из собственников требовала значительных временных
и материальных ресурсов, а главное откладывала процесс создания ЗПИФ недвижимости на неопределенное время. Поэтому, совместно с будущим пайщиком, который владел большей долей
имущества, было принято решение о том, что именно он выступит основным лицом, формирующим фонд денежными средствами, для чего получит кредит в необходимом размере.
Вторым критичным для успешной реализации проекта моментом стал финансовый кризис 2008
года, на самую острую стадию которого пришелся период реализации предложенного механизма.
В этот период было достаточно сложно получить необходимые денежные средства на условиях,
которые удовлетворяли бы и банк, и заемщика. Специалистами УК был разработан и предложен
механизм, который позволил банку и клиенту договориться о предоставлении ему кредита на взаимовыгодных условиях.
Ситуация усугублялась царившим во время пика финансового кризиса состоянием всеобщего недоверия к
банковской системе. Любое движение денежных средств было
сопряжено с увеличившимся риском их потери. Задачи обеспечения сохранности
денежных средств в проекте вышли на первый план. Специалисты УК приложили значительные усилия, для того, чтобы сформировать надежную инфраструктуру, отобрать
и осуществить необходимые мероприятия для включения в систему только самых надежных банков,
доверие к которым было максимальным. Все необходимые операции проходили четко и строго
по утвержденному графику, все необходимые действия по покупке недвижимости в фонд были
проведены в кратчайшие сроки.
Параллельно с описанными выше действиями специалистами УК велась работа по разработке
и регистрации Правил доверительного управления нового ЗПИФ недвижимости.
Правила доверительного управления фонда являются основным документом, в котором определяются все аспекты
работы и управления фонда. Они содержат все особенности формирования, управления и работы фонда, состав
возможных активов фонда, периодичность и условия выплаты дохода пайщикам фонда, размер и сроки выплаты
вознаграждения УК, а также контролирующим деятельность фонда организациям (спецдепозитарию, спецрегистратору, оценщику и аудитору) и др. важные аспекты и ограничения работы ЗПИФ.
В этот период законодательно была закреплена новая категория инвесторов – квалифицированный инвестор. Признание инвестора квалифицированным означает, что он обладает необходимым опытом инвестирования, т.е. осознает и берет на себя риски возможных последствий при
использовании более доходных (но и более рискованных) финансовых инструментов. Статус квалифицированного инвестора позволяет создать для них фонд, работающий с более доходными
финансовыми инструментами и имеющий дополнительные преимущества и особенности оказания
услуг по сравнению с обычными ПИФ.
На основании Федерального закона «Об инвестиционных фондах»
квалифицированным инвесторам доступны следующие финансовые
инструменты, недоступные для обычных ПИФов:
• акции акционерных инвестиционных фондов, предназначенные для квалифицированных инвесторов;
• инвестиционные паи закрытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, предназначенные для квалифицированных инвесторов.
Важными преимуществами инвестиционных фондов
для квалифицированных инвесторов являются:
• возможность поэтапной оплаты паев и долгового финансирования под залог активов фонда;
• возможность привлекать и выдавать займы;
• возможность создания инвестиционного комитета ПИФа для контроля за операциями УК для дополнительной защиты интересов инвесторов;
• закрытость информации о фонде для широкого круга лиц – информация о деятельности фонда конфиденциальна и предоставляется только владельцам паев.
Инвестор может быть признан квалифицированным либо в силу закона (профессиональные участники финансового рынка) или самой управляющей компанией, на основании законодательных критериев отнесения инвесторов к категории квалифицированных.
Клиенты ГК «ВИАЛЬДИ» не относились ни к одной из перечисленных в законодательстве категорий
инвесторов, которые являются квалифицированными инвесторами в силу закона. Специалистами
УК были выявлены обстоятельства и проведены необходимые мероприятия, позволившие признать их квалифицированными инвесторами в соответствии с утвержденной законодательством
процедурой.
После того, как фонд был сформирован единственным пайщиком и недвижимые активы были
куплены в ЗПИФ, основной задачей специалистов УК стало приведение структуры пайщиков
в полное соответствие структуре собственников имущества на момент начала работ по созданию
фонда.
Однако решить эту задачу в короткие сроки по объективным обстоятельствам не представлялось возможным - необходимо было в первую очередь выполнить обязательства пайщика перед
банком. В течение года большая часть доходов от аренды имущества выплачивалась пайщику,
и направлялась им на погашение кредитных обязательств. После того, как условия кредитного
договора были полностью исполнены и кредит погашен, специалисты УК приступили к действиям
по изменению структуры пайщиков.
Процесс изменения структуры пайщиков носил в большей степени технический характер, но
требовал определенного опыта и компетенций, особенно в части строгого соблюдения законодательных норм при осуществлении данных изменений. Например, малейшая ошибка
в документах на изменение правил доверительного управления фондом в большинстве
случае влечет отказ ФСФР РФ в регистрации изменений и, как следствие, тормозит процесс
на 2-3 месяца. Структура пайщиков фонда была приведена в соответствие заданным условиям
в целевые сроки, и ЗПИФ начал работу в нормальном режиме, а специалисты УК приступили
к реализации основной задачи проекта - приобретение в фонд активов за счет поступающих
в фонд доходов от арендных платежей.
ИÒОГИ
В результате работы специалистов ГК «ВИАЛЬДИ» были осуществлены все необходимые действия
для создания ЗПИФ недвижимости и передачи в него недвижимого имущества пайщиков.
За время работы ЗПИФ недвижимости дополнительная финансовая выгода инвесторов составила
более 200 млн. руб.
Структура пайщиков приведена к первоначальной структуре собственников имущества.
Достигнута удобная, финансово эффективная, полностью легитимная в соответствии с российским
законодательством форма владения имуществом физическим лицом.
Имущество клиентов защищено от различных угроз, в том числе рейдерского захвата.
Доходы от сдаваемого в аренду имущества реинвестируются в строительство новых объектов
недвижимости.
Рыночная стоимость активов пайщиков постоянно увеличивается.