Т.С. Фархан Условия действительности сделок и последствия их

Т.С. Фархан
Условия действительности сделок
и последствия их несоблюдения
Актуальной проблемой на сегодняшний день в России
является несовершенство законодательства, в частности гражданского. Данная проблема отразилась и на гражданско-правовых отношениях со сделками и соответственно на правоприменительной практике.
В жизненной практике существуют примеры уже заключенных договоров купли-продажи, существенное условие которых не соответствует ранее заключенным по ним условиям
предварительного договора. Типичные ситуации: стороны при
заключении предварительного договора пришли к соглашению
по одной цене и покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме, а в основном договоре данное условие отражено в
меньшей сумме, следствием чего является переплата со стороны покупателя, который может оспорить разницу суммы в судебном порядке как неосновательное обогащение продавца.
Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
[1] (ГК РФ) не предусмотрены последствия подобного рода
несоответствия предварительного и основного договоров, что
создает неясную картину в правоприменительной практике и
отсутствие прямого руководства нормой при рассмотрении
возникших споров по данной категории дел. В связи с этим
предлагается дополнить ст. 429 ГК РФ с указанием на последствия несоответствия существенных условий предварительного
и основного договоров. Предлагается провести корректировку
ГК РФ [1] – внести изменения и дополнения. Так, глава 27 ГК
РФ посвящена общим положениям о договоре. В соответствии
с частью 2 ст. 420 ГК РФ к договору применяются правила о
двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК
РФ, что создает неудобства при исследовании темы договоров
36
и связанных с ними отношений, возможности целостного упорядоченного восприятия всех положений о договорах в одном
разделе, посвященном договорам и отношениям, связанным с
ними. В связи с этим в целях создания в ГК РФ упорядоченности, целостности, системности и общей структурности восприятия и исследования темы, посвященной договорам и отношениям, связанным с ними, предлагается в первую очередь
разъединить такие понятия, как «договор» и «сделка», внести
изменения в ч. 2 ст. 420 подраздела 2 «Общие положения о договоре» ГК РФ, перечислив в ней все правила о двух- и многосторонних сделках из гл. 9 ГК РФ, которые применяются к
договорам с созданием новых глав с наименованиями «форма
договоров», «недействительность договоров».
Немаловажный вопрос, требующий внимания сегодня в
России, касается отношений со сделками на рынке недвижимости, в частности, речь идет о сделках с недвижимостью и о
мошенничестве в отношении не только неграмотных и незащищенных слоев общества – воспитанников детских домов, граждан, не имеющих среднего образования, граждан, не имеющих
возможности оплатить услуги грамотного юриста, – но порой
и юридически подкованных лиц. Мошенники самыми изощренными способами, путем обмана и введения в заблуждение,
присваивают квартиры, принадлежащие немощным старикам,
детям-сиротам. Частные агентства (риелторы), занимающиеся
предоставлением услуг по вопросам сделок с недвижимостью,
не проверяют документы сторон сделок с недвижимостью на
подлинность, законность и в основном не несут ответственность за отрицательные последствия своей деятельности, что
зачастую приводит к судебным тяжбам.
Выход из данной проблемы, во исполнение ст. 2
Конституции РФ [2], находится в создании единого государственного органа по контролю за законным оборотом сделок
с недвижимостью в Российской Федерации (далее – орган).
Орган должен являться обязательным этапом регистрации
37
для всех участников, желающих заключить сделку с недвижимостью, как одно из условий действительности договора с
недвижимостью. Обращение сторон производится на бесплатной основе, возможно применение государственных пошлин
в отношении участников. Цель данного органа – контроль за
законностью процесса подготовки необходимого пакета документов сторонами перед заключением, регистрацией договоров с недвижимостью. В компетенцию органа входит: прием
в установленной форме обращений участников, желающих
заключить договор о купле-продаже; проверка необходимого
наличия пакета документов у сторон для заключения договоров с недвижимостью и контроль за подлинностью данных
документов; письменные рекомендации участникам по устранению недостатков по представленным пакетам документов.
Орган несет ответственность за свою контрольную деятельность. Полномочиями органа могут обладать и частные агентства по предоставлению услуг по вопросам сделок с недвижимостью, при наличии на то соответствующей лицензии.
На законодательном уровне, а именно в ГК РФ [1], ввести
статью об обязательной отметке в сделках с недвижимостью
прохождения сторонами регистрации документов на предмет законности вступления в данную сделку через орган, как
условие действительности данной сделки. Отсутствие отметки приведет к недействительности сделки с недвижимостью.
Таким образом, при желании сторон заключить сделку с недвижимостью органом будет проведена проверка на предмет
ее законности, что позволит преодолеть проблему мошенничества, а самое главное, меньше отрицательных последствий
и судебных тяжб по заключенным договорам в отношении недвижимости.
Следующий вопрос, требующий внимания, – заключение
мнимых сделок. В данном вопросе будет затронута тема об отчуждении имущества третьим лицам с целью его сокрытия.
Подобные случаи часто встречаются в практике деятельности
38
судебных приставов, когда приставу-исполнителю необходимо
произвести арест имущества должника, а должник, в свою очередь, с целью сокрытия своего имущества отчуждает его третьим лицам посредством заключения с ними сделки (договор
купли-продажи, договор дарения). В подобной ситуации взыскатель может обратиться в суд с иском о признании подобной
сделки (договора) недействительной, что позволит приставу,
после вступления данного решения в силу, наложить арест на
«освободившееся» по решению суда имущество.
Но не всегда взыскатель может выиграть подобный процесс, так как необходимы доказательства о том, что должник
знал о своих долговых обязанностях перед данным взыскателем, о вступившем в законную силу решении суда по факту задолженности должника перед данным взыскателем, что должник получил копию постановления о возбуждении исполнительного производства [3] о взыскании с него задолженности
в пользу данного взыскателя и др. В связи с этим сложившимся
не в пользу взыскателей обстоятельством предлагается внести
дополнения в гражданское законодательство, а именно – внести в гл. 27 «Общие положения о договоре» отдельную статью
с названием «Признание судом заключенного договора между
должником и третьими лицами недействительным при наличии
решения суда имущественного характера в отношении должника», которая разъясняет: в случае, если судом будет установлен факт отчуждения должником имущества по заключенному договору третьим лицам, на момент вынесения или после
вступления в законную силу решения суда имущественного
характера в отношении должника, такой договор считается недействительным автоматически, то есть не требующим других
доказательств сторонами. Введение подобной статьи облегчит
работу судам, да и бремя взыскателей, которые не могут порой
вернуть свое по закону от недобросовестных должников.
В правоприменительной практике при руководстве предложенной введению статьей процедура признания через суд
39
договора об отчуждении имущества, заключенного должником
с третьими лицами, недействительным, такова: взыскатель обращается в суд с иском о признании договора об отчуждении
должником своего имущества третьим лицам недействительным, прилагая одно единственное документальное доказательство – решение суда о взыскании с должника задолженности
в пользу данного взыскателя. Суд, в свою очередь, автоматически, на основании вышеуказанной предложенной введению
статьи, принимает решение в пользу взыскателя.
Последний вопрос, которому хочется посвятить внимание
в данной статье – вопрос глобального характера на фоне вышеизложенных рассмотренных вопросов, вопрос, состоящий
в предложении для законодателя об исключении института
договоров из ГК РФ [4] и внедрении нового отдельного кодифицированного сборника о договорах, а именно внедрении
Кодекса о договорах Российской Федерации (далее – КоД РФ),
как альтернативы части вышеизложенного. Речь идет об упрощении понимания законодательной базы в КоД РФ не только для правоприменительной практики, но самое главное, для
простого гражданина, не имеющего юридического образования, и более того, основное предназначение КоД РФ – инструктирование в последовательности и законности действий при
заключении договоров. Так как КоД РФ представляет собой
«инструктаж», следовательно, в нем должны быть изложены
следующие законодательно закрепленные сведения: понятие
конкретного договора (договор купли-продажи, мены и др.);
указание необходимого пакета документов для каждого конкретного вида договора; указание необходимых конкретных
юридически значимых действий (например, государственная
регистрация) для каждого вида договора; указание и закрепление всех необходимых органов и организаций, требующих
прохождения, регистрации, отметки и др. для каждого вида
договора. Предполагается, что при внедрении КоД РФ у граждан, юридически не подкованных, отпадет необходимость в
40
обращении за консультациями и юридической помощью при
заключении договоров, так как, чтобы понять КоД РФ гражданину необходимо только уметь читать. Что касается условий
действительности заключаемых договоров, то условия в каждом договоре должны быть перечислены в соответствии с КоД
РФ (по шаблону), в противном случае договор считается недействительным.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от
30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994). Часть 1.
2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).
3. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации от
26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994). Часть 2.
41