Подробная информация - Региональная инвестиционная компания

ООО «РЕГИОНАЛЬНАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ
КОМПАНИЯ»
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ
«ЛУЖКИ»
апрель 2012
ООО «Региональная инвестиционная компания»
390046, г.Рязань, ул.Маяковского, д.1А
ИНН/КПП 6230071342/623001001
Контактное лицо: Никишина Ирина Михайловна
8 (910) 572-09-65, (4912 ) 42-75-40
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Описание проекта
Земельный массив общей площадью 20 га расположен в 13 км от областного
центра - города Рязани в направлении на юго-запад, вблизи села Льгово
Рязанского района Рязанской
области. В 15 минутах езды
от
центра
города.
Категория земель – земли
сельскохозяйственного
назначения для ведения
сельского
хозяйства.
Массив поделен на 133
участка площадью от 3 до
10
соток.
Дорога
асфальтирована до самого
участка. Массив ровный.
ЛЭП
проходит
вдоль
массива. Земельные участки
находятся на конце деревни
Лужки, а в данном населенном пункте есть все необходимые коммуникации:
электричество, водоснабжение, газоснабжение. В непосредственной близости
от участков протекает р.Листвянка (правый приток Оки). Вблизи
расположена остановка общественного транспорта.
Участки находятся недалеко от с.Льгово, где проживает около 1800 человек.
Село имеет хорошо развитую инфраструктуру, работают средняя школа,
детский сад, дом культуры, отделение связи, магазины, амбулатория.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Схема участков
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Рязанский район
Рязанский муниципальный район
расположен
на
Восточноевропейской равнине, в северозападной части Рязанской области.
На
западе
он
граничит
с
Рыбновским, на северо-востоке - с
Клепиковским, на востоке - со
Спасским, на юго-западе - с
Пронским и Захаровским, на юге - со
Старожиловским районами.
Район занимает площадь 216990 га, в
том числе:
земли поселений - 8722 га,
земли предприятий - 9551 га,
земли лесного фонда - 51305 га,
земли сельхозназначения - 136591 га,
земли водного фонда - 3354 га,
земли запаса - 698 га,
земли особо охраняемых территорий - 6769 га.
Имеются месторождения глины, песка, а также значительные запасы торфа.
Разведано месторождение бурого угля у сел Дашки-2 и Алексеевка.
Обнаружены значительные залежи фосфоритов на правобережье реки Ока у
сел Новоселки, Рубцово, Дядьково, Кораблино.
Гидрологическая сеть района представлена рекой Ока и ее притоками,
озерами, болотами и подземными водами. Наиболее крупными притоками р.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Оки в районе являются реки Павловка, Плетенка, Рака, Листвянка. Пойма
реки Оки изобилует озерами.
По результатам почвенного исследования в районе 8 разновидностей почв:
дерново-подзолистые, светло-серые лесные, серые лесные, темно-серые
лесные, черноземы, торфяно-глеевые, пойменные, овражно-балочные.
Лучшими почвами являются оподзоленные черноземы, встречающиеся на
южной окраине района.
На территории муниципального образования проживает 57,7 тыс. человек.
Удельный вес сельского населения составляет 93,3%. По сравнению с
другими районами области численность населения меняется крайне
незначительно. Численность трудоспособного населения в Рязанском районе
составляет 34,1 тыс. человек. На крупных и средних предприятиях и в
организациях района занято более 13,5 тыс. человек, при этом большая часть
трудоспособного населения работает в г. Рязани.
На территории района осуществляют свою деятельность 5 промышленных
предприятий. На долю производства пищевых продуктов приходится 75%
продукции, производства машин и оборудования - 24,2%.
Общее число хозяйств Рязанского района - около 25890 единиц, из них 32 сельскохозяйственные предприятия, 253 - крестьянские (фермерские)
хозяйства. Остальные составляют хозяйства населения.
Общая посевная площадь сельскохозяйственных культур во всех категориях
хозяйств - более 74,18 тыс. га. В структуре посевной площади преобладают
кормовые и зернобобовые культуры.
Через Рязанский район проходят железные дороги федерального значения:
Москва-Рязань, Кустаревка-Пенза и Москва-Рязань-Ряжск-Мичуринск.
Пересекают его и автомобильные дороги федерального значения: МоскваЧелябинск, Москва-Астрахань. Практически 100% населенных пунктов
связаны автобусным сообщением с городом Рязанью и многими районами
Рязанской области. Большинство населенных пунктов связаны между собой
внутрихозяйственными дорогами.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Краткая историческая справка
На территории современного Рязанского района, по обеим сторонам реки
Оки, в ее среднем течении находилось ядро древнего Рязанского княжества.
Именно здесь, в конце IX начале X века началось
заселение
территории
славянскими народами.
Основными
занятиями
населения вплоть до первой
половины XIX века были
земледелие,
ремесло,
скотоводство.
Во
второй
половине XIX века возникли
суконные фабрики в селах
Мурмино и Казарь.
Городище Старая Рязань
В 1920 году в с. Дядьково открылся первый в губернии народный
университет. Начали учиться в нем 18 человек.
Более 5 тысяч уроженцев района награждены орденами и медалями, 18 из
них стали Героями Советского Союза. Далеко за пределами родной деревни
Насурово живет память о Герое Советского Союза А.И. Каширине.
В д. Насурово ему поставлен памятник, а в городе Рязани его именем названа
одна из улиц.
Рязанский район, как и вся Рязанская область, был частью тыла Красной
Армии. В Дягилево размещалась Рязанская высшая авиационная школа
штурманов, начальником которой был выдающийся советский летчик А.В.
Беляков. За годы войны здесь было подготовлено 2600 авиаспециалистов для
бомбардировочной авиации.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Село Льгово Рязанского района: в сотной грамоте 1597 г. на земельные
владения Льговского монастыря указывается пустошь, «что было с. Льгово
на озерке на Мокше». В писцовых книгах XVII в. отмечается наличие на том
же озерке с. Старого
Льгова.
Достаточно
очевидна связь названий
монастыря
и
населенного, пункта. В
памятниках
письменности XIV—XV
вв. монастырь именуется
как
Ольгов,
Льгов,
Ольговский, Льговский
(один из древнейших в
северо-восточной Руси).
Н.В. Любомудров считал,
Льговский монастырь до 1917 г. в 10 км от Рязани по СтароКасимовскому шоссе (разрушен, ныне женская колония).
что название монастыря
связано с именем его
благодетеля
рязанского
князя Олега Ивановича (1350—1402): исходная форма Ольгов перешла в
Льгов в результате выпадения начального гласного. В этом случае
населенный, пункт был назван по монастырю. Однако, по мнению Д.В.
Цветаева, исходной в названии монастыря являлась форма Льгов, а форма
Ольгов была вторичной, возникшей под влиянием имени князя Олега
Ивановича. Это позволяет считать, что монастырь получил наименование по
населенному пункту, а не наоборот. И.Е. Забелин, отмечая употребление
названий типа Льгов в ряде мест России, полагал их производными от льга,
льзя в значении «легкость, свобода», т.е. указывающими на наличие
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
определенных льгот, привилегий. Заслуживает внимания версия И.В.
Добролюбова, согласно которой в названии села сохранилось имя древнего
рязанского г. Ольгова, упоминаемого в летописи под 1207 г. и
находившегося невдалеке от места, занимаемого современным селом.
Основываясь на археологических данных, А.Л. Монгайт не исключает
возможности местонахождения летописного Ольгова на территории между с.
Льговом и д. Рубцово или в непосредственной близости к с. Льгову, на его
северозападной окраине.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Исследование и анализ рынка земельных участков в
Рязанском районе Рязанской области
Если рассматривать спрос и предложение на землю под ИЖС в Рязанской
области, то здесь Рязанский район – несомненный лидер (53%
от
предложения всех земельных участков области).
Наиболее популярные - Агра-Пустынь, Алеканово, Деулино, Казарь,
Кораблино, Ласково, Мурмино, Поляны и многие другие населенные пункты
– имеют более половины всех предложений. При исследовании рынка
выявлено ещё одно перспективное направление, в котором спрос на земли в
ближайшее 1-2 года значительно увеличится, что в свою очередь поднимет
цены на ЗУ в 5-6 раз. Это направление с.Льгово.
Согласно Генерального плана г. Рязань, земли в данном направлении
определены как
территории перспективного градостроительного
развития. В данном направлении выгодно развитие коттеджного
строительства. Возможно включение территорий в границу населенного
пункта, что значительно поднимет цены на ЗУ этих территорий.
В перспективе стоимость данных земель имеет значительный потенциал к
росту, так как спрос на эти земли неуклонно растёт, как и их цена. Земельные
участки являются перспективным активом, обладающим высокой
надёжностью и значительным ростом капитализации.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в
Рязанском районе Рязанской области, а конкретно вблизи с. Льгово, то
данное направление имеет ряд преимуществ:
 Небольшая удаленность от областного центра – речь идет всего о 13
км.
 Земля имеет здесь пока относительно низкую стоимость, как в
районах, а по сути это непосредственная близость к городу
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум

Расположение в экологически чистом
районе –
отсутствие вблизи заводов и
предприятий, осуществляющих
выброс вредных веществ, а
что касается РНПК и
Рязанского Химволокна, то
режим
изменения
направления и скоростей
ветра таков, что выбросы в
атмосферу от этих предприятий
если и попадают на данную
территорию, то в минимальном объеме (в
отличие,
например, от рыбновского направления, где экологическую обстановку
значительно ухудшает кожевенный завод и от михайловского, где
выбросы молокозавода также оказывают негативное влияние на
экологию и к тому же промзона завода осложняет «движение города» в
данном направлении).
 Расположение рядом лесных массивов, рек и водоемов. Земли
расположены в пойме р. Оки и живописные равнинные ландшафты
делают их ещё более привлекательными.
 Наличие основных коммуникаций
 Транспортная доступность
Цены на аналогичные участки в Рязанском районе варьируются от 5 до 10
тыс.рублей. за сотку. Исходя из сложившихся цен на земельным рынке и
учитывая, что предлагаемый объект расположен в непосредственной
близости от города Рязань, а также наличие всех необходимых
коммуникаций, можно утверждать, что предлагаемая цена 5 000 (пять тысяч)
рублей за сотку является минимальной на рынке.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Юридическое заключение о возможности
использования
Вы приобретаете данный земельный участок в свою частную собственность,
а согласно ГК РФ своей собственностью вы можете распоряжаться по своему
усмотрению: «Собственник вправе по своему
усмотрению
совершать
в
отношении
принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным
правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц, в
том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, права владения,
пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять
его другими способами, распоряжаться им иным образом» (п. 2 ст. 209 гл. 13
ГК РФ).
В том числе вы можете строить на этих землях согласно их целевому
назначению. А так как земля сельскохозяйственного назначения, то и строить
можно только хозяйственные постройки или строения и сооружения
вспомогательного использования – парники, теплицы, заборы (в том числе и
бетонные), летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения,
сараи. Однако как должна выглядеть хозяйственная постройка ни в одном
законе не прописано, так же не приводятся нигде никакие стандарты по ее
строительству.
Так как земельный участок переходит в вашу частную собственность, то в
соответствии со статьей 25 Конституции РФ «право частной собственности
охраняется законом»; при этом конституционные гарантии охраны частной
собственности законом и допустимости лишения имущества не иначе как по
решению суда, выражающие принцип неприкосновенности собственности, а
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
также конституционные гарантии судебной защиты распространяются как на
сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и
личности в публично-правовой сфере. Из этого следует, что вы вправе
осуществлять самозащиту своих прав, например, поставив ограждение или
как-то иначе обозначив границы своей территории. Кроме того, собственник
в порядке самозащиты может применять физическую силу для выдворения
посторонних со своей территории. Однако следует иметь в виду, что
действия в порядке самозащиты должны быть соразмерны характеру
посягательства на права собственника. Мы не советуем строить жилые дома
и здания с фундаментом. Однако в настоящее время в РФ не существует
практики взыскания или штрафования лиц, построивших дом на земле
сельскохозяйственного назначения. В качестве примера можно привести
историю поселка «Речник» в Московской области. В этом поселке земля
находится не в собственности и из-за этого все проблемы.
Кроме того, в настоящее время Госдума рассматривает законопроекты,
которые могут существенно повлиять на существующий в России рынок
земельных участков. На совместном
круглом столе Комитета по
собственности Госдумы РФ и Федерального министерства финансов
Германии обсуждались проблемы создания цивилизованного рынка земли в
России. Правительство подготовило план «упрощения госрегулирования в
сфере строительства» и связанных с ним земельно-имущественных
отношений, который содержит более 50 указаний, на то, что должно быть
изменено в законах и нормативных актах. Одно из важнейших положений отмена деления земель на категории.
По словам главного советника департамента экономического и социального
законодательства Государственно-правового управления президента РФ
Татьяны Крамковой, поправки в земельное законодательство об отмене
деления земель на категории проходит согласования в правительстве.
Авторы законопроекта полагают, что разные категории земель - никому не
нужная норма, которая приводит к коррупции и поборам за перевод земель
из одной категории в другую. Закрепить целевое использование земли
можно в рамках территориального планирования и градостроительного
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
зонирования (в настоящее же время имеет место существенное
противоречие категории земель и генплана, как например предлагаемые
участки – в данном направлении планируется расширять границы города, а
земли там имеют категорию сельскохозяйственного назначения).
В зависимости от назначения земли участки предполагается облагать
налогом. Если земля, находящаяся в государственной или муниципальной
собственности, не используется, то ставка налога будет расти, говорится в
плане.
Предполагается также упростить получение разрешений на стройку,
проведение государственной экспертизы проектной документации и
инженерных изысканий (эти функции правительство готово отдать
негосударственным организациям). Нельзя будет предоставлять участки без
аукционов. Перечень исключений должен быть установлен законом.
Информация об участках должна быть опубликована на официальных сайтах
органов власти.
Все административные процедуры и их сроки, требования к документам
местные органы власти должны разместить в сводном реестре госуслуг.
Заказчику разрешат проводить предварительные работы на участке до
выдачи разрешения на строительство.
Второй подготовленный правительством законопроект, по словам Татьяны
Крамковой направлен на оптимизацию процедур формирования
предоставления
земельных
участков
для
строительства
и
на
совершенствование
порядка
установления
видов
разрешенного
использования земельных участков. Эти два законопроекта составят
фундаментальную основу Земельного кодекса. В результате порядок
получения участков для застройщиков и обычных людей станет проще,
понятнее и прозрачнее.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Уже разработан и опубликован (первая официальная публикация 13 октября
2011 года) Проект Федерального закона "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных
категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона "О
переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 31 декабря 2012 года.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Возможности использования объекта
Предлагаемый объект расположен вблизи от города, массив ровный, по
границе участка проходят все необходимые коммуникации, также массив
уже поделен на 133 участка по 3-10
соток – всё это делает его
идеальным
для
организации
дачного хозяйства (огородничества
и садоводства).
На данном участке возможно
строить хозяйственные постройки,
строения
и
сооружения
вспомогательного использования.
Но как упоминалось выше, в законе
нет никаких норм, которые бы
описывали
стандарты
этих
построек.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Предложение частному покупателю
Предлагаем
земельные
участки площадью от 3 до 10
соток, расположенные вблизи
села
Льгово
Рязанского
района Рязанской области.
Данные земельные участки
сельскохозяйственного
назначения
предназначены
для организации огородов.
Стоимость 1 сотки - 5 000
руб., цена земельного участка
площадью 6 соток составляет 30 000 руб.
Земельные участки расположены в 13 км от областного центра - города
Рязани в направлении на юго-запад. В 15 минутах езды от центра города.
Дорога асфальтирована до самого участка. Участок ровный. ЛЭП проходит
вдоль участка Земельные участки находятся на конце деревни Лужки, а в
данном населенном пункте есть все необходимые коммуникации:
электричество, водоснабжение, газоснабжение. В непосредственной близости
от участков протекает р.Листвянка. Вблизи расположена остановка
общественного транспорта.
Участки находятся недалеко от с.Льгово, где проживает около 1800 человек.
Село имеет хорошо развитую инфраструктуру, работают средняя школа,
детский сад, дом культуры, отделение связи, магазины, амбулатория.
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Данные участки характеризуются:
категория земли: земли сельскохозяйственного назначения
назначение: ведение сельского хозяйства
район: Рязанский район
площадь: от 3 до 10 соток
количество участков: 133 участка
удаленность от МКАД: 192 км
удаленность от г.Рязани: 13 км
наличие коммуникаций: электричество (по границе с массивом; имеется
возможность проведения электричества до каждого индивидуального
участка)
вид права: собственность
цена: 5000 руб/сотка
ООО «РИК»
инвестиционный меморандум
Аналитическая
оценка
стоимости
проекта
от
специалистов РИК
Специалистами ООО «Региональная инвестиционная компания» были
проведены исследования и дана собственная оценка объекта.
Земли
сельскохозяйственного
назначения
Цены
на
участки
земли
сельскохозяйственного назначения в Рязанском районе варьируются от 5 до
10 тыс.рублей. за сотку. Цена складывается в основном из следующих
показателей: местоположение, удаленность от населенного пункта, наличие
автодороги, категория и вид разрешенного использования земель. Такие
небольшие участки пользуются спросом у частных лиц для организации
личного подсобного хозяйства (садоводства, огородничества). Предлагаемый
объект имеет ряд преимуществ среди аналогичных участков:
непосредственная близость к городу – 13 км, дорога асфальтирована до
самого участка, наличие всех необходимых коммуникаций, расположение в
экологически чистом районе. Учитывая эти особенности, можно утверждать,
что предлагаемая цена 10 000 000 (десять миллионов) рублей (исходя из
цены 5 000 рублей за сотку) является минимальной на рынке.
Региональная инвестиционная компания работает на земельном рынке в
Рязанской области около 5-и лет. Наша компания предоставляет клиентам
наиболее полную на данный момент базу данных.
В этой базе собраны объекты недвижимости Рязанской области, готовые для
купли или продажи, обмена или сдачи в аренду. База данных обновляется на
постоянной
основе, следовательно, Вы
можете быть
уверены, что
информация, предоставляемая нами – всегда актуальна и своевременна.