ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, СТРОЕНИЙ С

ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, СТРОЕНИЙ С
ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НА КОТОРЫХ ОНИ НАХОДЯТСЯ
В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации обязательным
приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав
на недвижимое имущество, являются план земельного участка, участка недр и (или)
план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Согласно пп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания,
строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих
одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных
случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.
Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса РФ установлено, что при переходе
права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же
объеме, что и прежний собственник.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания,
строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение
земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если
земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве
собственности одному лицу, являются ничтожными
Помимо этого, ст. 554 Гражданского кодекса установлено, что в договоре
продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,
в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого
имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий
договор не считается заключенным.
На основании ст. 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания,
сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на
использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и
необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе
требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый
недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том
же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной
регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
2
В связи с этим, если речь идет об отчуждении здания, строения, сооружения,
находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, то с
момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость
покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием,
строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды.
Нередко возникают ситуации, когда недвижимость находится на земельном
участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного)
пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный
участок на таком праве предоставляться не может. В таком случае, последний как
лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить
свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или
приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3
Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право
собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других
сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке
правопреемства.
В связи с вышеизложенным, во избежание принятия государственным
регистратором решения об отказе в регистрации перехода прав на здания, строения,
сооружения, гражданам необходимо проверять наличие надлежаще оформленных
документов на земельные участки у продавца, а в случае отсутствия требовать их
оформления.
Т. Поливанная,
ведущий специалист-эксперт
отдела регистрации прав на нежилые помещения
и взаимодействия с крупными правообладателями