Филипп Цветков. Порядок обращения взыскания на предмет
реклама
Филипп Цветков. Порядок обращения взыскания на предмет залога (журнал «Банковское обозрение, №1/3, 2009) Залог является одним из основных видов обеспечения возврата предоставленных банками кредитов. В силу несовершенства действовавшего законодательства порядок обращения взыскания на предмет залога зачастую вызывал некоторую неоднозначность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, судов и судебных приставов. Залогодатели часто жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные правила обращения взыскания на заложенное имущество. Эти правила хотя и отличались некоторой излишней жесткостью, но в целом не противоречили действовавшему законодательству, оставлявшему излишнюю свободу для договорных отношений, которые нередко развивались под диктовку банков. Основным изменением оснований обращения взыскания на недвижимое имущество явилось четкое определение случаев такого обращения. В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и защиты интересов залогодателей принят Федеральный закон № 306-ФЗ от 30.12.2008 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», который вступил в действие с 11 января 2009 года. Данным законом внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, Закон «О залоге», Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «Об исполнительном производстве», Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон «О несостоятельности (банкротстве)». Когда можно без суда Основным изменением оснований обращения взыскания на недвижимое имущество явилось четкое определение случаев такого обращения, для которого теперь необходимо обязательное соблюдение двух условий: - сумма неисполненного обязательства должна составлять не менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге; - период просрочки исполнения обязательства должен быть не менее трех месяцев. При этом обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна и составляет менее 5% от размера оценки залога по договору о залоге. Особо следует обратить внимание на то, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке в случаях, когда: - нет соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; - нет нотариального согласия на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке; - нет нотариального согласия физического лица на обращение взыскания на принадлежащее заложенное имущество во внесудебном порядке; - для заключения договора залога нужно было согласие или разрешение другого лица или органа; - имущество имеет значительную историческую или художественную, или культурную ценность; - залогодатель отсутствует, и установить его местонахождение невозможно; - имущество находится в государственной или муниципальной собственности; - взыскание обращается на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам; - в залоге находится предприятие как имущественный комплекс. Организация торгов Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в целом не претерпел изменений, были внесены лишь уточнения в общий порядок назначения, проведения торгов и последствия признания торгов несостоявшимися. Так, в случае судебного обращения взыскания торги проводятся приставами с привлечением специализированных организаций. Начальная цена продажи определяется судом самостоятельно либо на основании заключения профессионального оценщика (тогда начальная цена равна 80% от стоимости, определенной профессиональным оценщиком). Привлечение оценщика обязательно, когда реализации подлежат: - ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке; - имущественные права, за исключением дебиторской задолженности; - драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, лом таких изделий; - коллекционные денежные знаки; - предметы исторической или художественной ценности; - вещь, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей. Извещение о проведении торгов должно быть размещено не позднее чем за десять и не ранее чем за тридцать дней до проведения в периодическом печатном издании и сети Интернет. Залогодатели часто жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные правила обращения взыскания на заложенное имущество. Если первые торги не состоялись (по причинам участия менее двух участников торгов, отсутствия надбавки к начальной продажной цене), в течение десяти дней залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если залогодатель не воспользовался этим правом, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная цена имущества при этом снижается на 15%. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по тем же причинам залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Особое внимание следует обратить на то, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог прекращается, причем независимо от того, какое имущество находится в залоге — движимое или недвижимое. Внесудебная процедура Законодателем теперь четко прописан порядок внесудебного обращения взыскания на предмет залога и случаи, когда он возможен только при условии, что заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено в любое время, либо изначально включено в договор залога или ипотеки. Соглашение в обязательном порядке должно содержать: наименование имущества, начальную продажную цену или порядок ее определения, сумму обязательства, способ реализации либо указание на приобретение имущества залогодержателем, все предшествующие и последующие залоги (ипотеки). Начальная цена продажи определяется судом самостоятельно либо на основании заключения профессионального оценщика. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество заключается только при наличии нотариального согласия на такой порядок. Порядок реализации имущества предусматривается соглашением, и возможны: - реализация на торгах (аукционе); - приобретение имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований (не может быть предусмотрено приобретение земельного участка залогодержателем); - а для движимого имущества — еще и реализация имущества по договору комиссии. Реализация предмета залога по соглашению сторон во внесудебном порядке осуществляется путем проведения открытого аукциона по правилам, определенным для порядка реализации имущества в судебном порядке, за тем исключением, что организатор торгов действует на основании договора с залогодержателем, а начальная цена либо порядок ее расчета определяется самим соглашением, когда не обязательно привлечение профессионального оценщика. Кроме того, до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного залогом (ипотекой), которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении, в течение десяти дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления, организатор торгов направляет сторонам договора уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах. В дальнейшем порядок проведения торгов, а также последствия признания торгов несостоявшимися те же, что и при вышеописанном судебном порядке. При реализации по договору комиссии комиссионер определяется соглашением, а если в соглашении он не указан, то залогодержателем самостоятельно. Цена реализации по договору комиссии определяется по отчету оценщика. Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного имущества. Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от суммы, за которую реализовано заложенное имущество, то разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации, не подлежит возмещению за счет средств, полученных от реализации заложенного движимого имущества, и выплачивается за счет залогодержателя. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (если иное не указано в договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. По росчерку нотариуса В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, то есть когда залогодатель препятствует реализации имущества, в том числе не предоставляет документы, необходимые для реализации, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании исполнительной надписи нотариуса. При таких условиях исполнительная надпись нотариуса имеет силу исполнительного документа, который предъявляется приставам для реализации заложенного имущества на торгах. Исполнительная надпись совершается нотариусом, если: 1) представленные документы подтверждают ответственности должника перед взыскателем; бесспорность задолженности или 2) со дня возникновения права на иск прошло не более чем три года, а в связи с отношениями между предприятиями, учреждениями, организациями — не более чем один год. При совершении исполнительной надписи на договоре залога или закладной нотариус должен известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи, направив соответствующее уведомление по адресу, указанному в договоре залога, и предоставить ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений. При отсутствии возражений залогодателя требование залогодержателя считается бесспорным, если из содержания представленных документов или иных имеющихся у нотариуса данных не вытекает иное. При поступлении возражений их доводы оцениваются нотариусом на предмет обоснованности. Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются юридические лица — в течение одного года. Восстановление пропущенного срока для предъявления исполнительной надписи производится в судебном порядке. Если первые торги не состоялись в течение десяти дней, залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене. При обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса судебный пристав-исполнитель на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. А в случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации на торгах. Судьба залога при банкротстве заемщика Законодателем введены существенные ограничения и особенности правового положения залогодержателя и порядка обращения взыскания на имущество при проведении процедур банкротства у залогодателя. Так, конкурсные кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества должника, имеют право голоса на собраниях кредиторов только в ходе процедуры наблюдения, а в ходе процедур финансового оздоровления и внешнего управления — только в случае письменного отказа от реализации предмета залога или вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации предмета залога. При этом с даты введения процедуры наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению кредитора. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог прекращается. Также определен четкий порядок распределения денежных средств, вырученных от реализации предмета залога. В случае если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80% направляется на погашение требований по кредитному договору, обеспеченному залогом, 15% — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди; оставшиеся 5% — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся после их погашения, направляются на погашение требований конкурсного кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества. Не удовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди. Порядки упрощены в пользу заемщика Существенно упрощены процедуры регистрации перехода прав на реализованное заложенное недвижимое имущество. Для регистрации прав покупателя, выигравшего торги, ему фактически необходимо представить в регистрационную службу лишь те документы, которые подтверждают, что он является победителем торгов, заключил соответствующий договор и оплатил стоимость имущества. На основании изложенного можно сделать вывод, что законодателем действительно проведена серьезная работа по систематизации процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Реальная оценка этой работы может быть дана только по прошествии некоторого времени, когда основные залогодержатели — банки — на практике станут применять вышеизложенный порядок, когда сложится судебная правоприменительная практика. Однако уже однозначно можно сказать, что, предусмотрев и прописав внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, законодатель скорее пошел навстречу залогодателям (заемщикам), установив четкие суммовые и временные критерии, при которых возможно обратить взыскание на заложенное имущество без обращения в суд. Анализируя вышеуказанные изменения законодательства, можно также сказать, что законодатель попытался максимально учесть и предотвратить возможные злоупотребления со стороны залогодержателей путем введения во многих случаях обязательной оценки заложенного имущества перед его реализацией, значительного ограничения случаев внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также дополнительного нотариального оформления как согласий на обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, так и исполнительной надписи нотариусов при отказе залогодателя от выполнения соглашения о внесудебном порядке реализации заложенного имущества.
