Жилищная проблема в России, обострившаяся в... рыночной экономике, вызвала потребность в новых...

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к
рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее
решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала
ориентация
на
развитие
ипотечного
кредитования.
Тем
самым
государственная жилищная политика приобрела существенно большую
социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных
условий стало возможным для широких слоев населения, и, прежде всего
среднего класса.
Ипотечное кредитование появилось в России лет десять назад и для
многих граждан является практически единственным способом купить новую
квартиру или улучшить свое жилье. Сегодня лидерами на ипотечном рынке
являются Сбербанк и ВТБ 24, однако ипотеку выдает большое количество
кредитных
организаций,
среди
которых
можно
найти
даже
специализированный ипотечный банк, предлагающий выгодные условия
ипотеки.
Ипотечный кредит относится к числу сложных банковских продуктов
и предоставляется под залог имеющегося либо приобретаемого жилья.
В рамках ипотечной программы можно приобрести вторичное жилье или
купить в ипотеку квартиру в новостройке, это может быть как городская
недвижимость, так и сельский фонд жилья. Поскольку такие ипотечные
кредиты предоставляются под недвижимость (ликвидный залог), многие
крупные банки предоставляют услугу рефинансирования (перекредитование)
ипотеки, что позволяет изменить проценты по ипотеке в меньшую сторону.
Условия,
на которых
банки
предлагают
кредиты
на покупку
недвижимости, могут быть разными. Порядок получения ипотечного кредита
тоже может различаться. Сегодня несколько кредитных организаций
предоставляют возможность взять ипотеку без первоначального взноса,
а ставки
по ипотеке
и минимальная
сумма
кредита
в Москве
и
других регионах могут отличаться. Но, как правило, чем больше документов
предоставляет заемщик, тем более низкой для него будет процентная ставка
1
и тем вероятнее он получит одобрение на оформление ипотеки. Погашение
кредита обычно осуществляется ежемесячно равными суммами. В случае
если заемщик не может расплатиться по оформленному кредиту, проблему
решает продажа квартиры, находящейся в залоге у банка.
Развитие
системы
ипотечного
кредитования
обусловлено
совокупностью конкретных социально-экономических факторов, каких как:
темп роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни
населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями,
развитость
финансово-кредитной
инфрастуктуры,
степень
институционализации рынка жилья и др.
В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного
увеличения срока ипотечного кредитования. Если два года назад этот срок
(за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку
заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми
обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года,
в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране, люди
почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на
более продолжительный срок.
Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно
охарактеризовать
как
средне-стабильную:
в
I
квартале
2011
года
продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207
месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224
месяца, т.е. почти 19 лет.
В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в
России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать
массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными
сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь
определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.
2
Диаграмма 1: Средневзвешенный срок ипотечного кредита. ( мес.)
Между регионами и крупными мегаполисами налицо наличие если не
пропасти, то, как минимум глубокого оврага по величине полученной
ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики,
был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше,
чем в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита,
востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это, в
первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с
другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер
ипотеки в Санкт-Петербурге на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.
Диаграмма 2: Средний размер ипотечного кредита. ( тыс. рублей )
3
О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять
ипотечный кредит, приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция
прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста
благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек
готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в СанктПетербурге. За 1-й квартал 2012 года ежемесячный совокупный доход семьи
заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный
доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2011 года.
Наверное, здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и все
различные премии и бонусы по итогам года. К тому же, некоторые москвичи
решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде
покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в
следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.
Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный
кредит,
отмечен
в
Приволжском
регионе.
Разница
между
самым
благополучным, в этом отношении, городом Москвой и Приволжским
регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется
примерно
такой
же
разницей
в
стоимости
Диаграмма 3: Ежемесячный совокупный доход семьи. (тыс. рублей)
4
жилья.
Главным
преимуществом ипотеки является
то,
что,
вместо
многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья,
возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При
этом
жилье,
приобретенное
по ипотеке,
сразу
является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье
можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность
операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности
на
квартиру
и
ее
повреждения,
а
так
же
потери
заемщиком
трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»:
заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый
вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет
того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной
на
покупку
жилья
кредитования делает
и
с
процентов
платежи
по
ипотеке;
по ипотеке не
слишком
длительный срок
большими
и,
следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий
лиц
приятным
сюрпризом
может
оказаться
существование
в
их
регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая
«переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более.
«Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и
ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе
получения ипотечного
кредита заемщику
приходится
нести
еще
некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной
компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за
ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют
5-10% стоимости приобретаемого жилья.
Еще
один
«минус» ипотеки -
большое
количество
требований
ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов,
наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы
5
на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить
поручителей по кредиту и т.д.
Найти
идеальный
компромисс
между
преимуществами
и
недостатками ипотеки непросто. Но сегодняшний ипотечный рынок радует
количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ.
Важным элементом российской государственной политики является
формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом
высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Во
всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру,
дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают
ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты
первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими
платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли
должна быть исключением - и перестает им быть. Ипотечное кредитование
выступает существенным фактором экономического и социального развития
страны.
Список Литературы
1. Акулова Т.А. Модели ипотечного кредитования в России// Финансы и
Кредит.-2005.-№ 12(180).
2. Банки и банковское дело: учебное пособие/ Под. ред. Балабанова.СПб.: Питер, 2003.
3. Граев И., Ведев А. Способна ли ипотека быстро решить жилищный
вопрос в России? //Эксперт.-2005.-№ 21.
4. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.- СПб.: Питер, 2001.
5. http://www.cbr.ru.
6