Отчет по реализации Плана приобретения земли

АО «KEGOC»
Утвержден
Заместитель Председателя Правления
по производству
А. Акмурзин
20 мая 2015 г.
_______________________________
Отчет по реализации
Плана приобретения
земли
Казахстан: Проект «Строительство ПС
500 кВ Алма с присоединением к НЭС
Казахстана линиями напряжением
500, 220 кВ»
20 мая 2015 г.
1
Введение ................................................................................................................................3
Описание Проекта ................................................................................................................3
2.1 Компоненты проекта ......................................................................................................3
Часть 1 - Строительство линий электропередачи .........................................................4
Часть 2 - Строительство, расширение и модернизация ПС ..........................................4
Часть 3 - Консультационные и технические услуги ........................................................4
3. Прохождение трассы и краткое описание воздействий....................................................4
4. Процесс приобретения земли ..............................................................................................5
4.1 Идентификация хозяйств и земель, затронутых Проектом .................................5
4.2 Отчуждение земли во временное пользование .......................................................6
4.3 Отчуждение земли в постоянное пользование .......................................................6
4.4 Принципы процесса приобретения земли ...............................................................7
4.5 Консультирование землевладельцев, чьи интересы затрагиваются .................7
4.6 Механизм подачи и рассмотрения жалоб в период строительства ....................8
5. Оценка стоимости имущества .............................................................................................8
Сравнительный метод.........................................................................................................9
Метод подсчета прибыли ...................................................................................................9
АРФ РГП «НПЦзем» ............................................................................................................9
Независимые оценщики ......................................................................................................10
Приложение 1...............................................................................................................................11
Таблица 1: Затронутые земли ..........................................................................................11
Таблица 2: Землевладельцы, чьи интересы были затронуты ........................................11
Приложение 2...............................................................................................................................12
Таблица 3: Матрица прав на выплату компенсаций ......................................................12
Приложение 3...............................................................................................................................13
Таблица 4: Расчет оценки .................................................................................................13
Таблица 5: Источники........................................................................................................13
Приложение 4...............................................................................................................................14
Обзорный план трассы по Проекту .................................................................................14
Приложение 5...............................................................................................................................15
Акт государственной приемочной комиссии
Список землепользователей, чьи интересы были затронуты
1.
2.
2
Отчет по реализации Плана приобретения земли
1. Введение
1.
В Операционной политике 4.12 Всемирного Банка «Вынужденное переселение» определены
минимальные требования к планированию и минимизации воздействия, которые должны
соблюдаться, если для реализации предлагаемых проектов требуется приобретение земли или
соответствующие воздействия. Для проекта «Строительство ПС 500 кВ Алма с присоединением к
НЭС Казахстана линиями напряжением 500 кВ, 220 кВ» (далее – Проект) были разработаны
Концептуальные рамки политики приобретения земли (далее - КРППЗ), согласно которым АО
«KEGOC», Заемщик и организация-исполнитель, подготовили настоящий Отчет по реализации
Плана приобретения земли (далее - ОРППЗ), в котором представлен обзор процедур и процессов по
приобретению земли, используемых в период реализации Проекта.
2.
В результате успешной реализации КРППЗ все требования землевладельцев и арендаторов были
удовлетворены. Реализация Проекта привела к незначительным воздействиям, так как всего 110
землевладельцев были подвержены воздействию и менее 10% их земельных участков
потребовались для Проекта. Переселение или перемещение населения не требовалось. Были
приняты такие меры, как разработка трассы Проекта и механизма обратной связи во время
реализации и после завершения Проекта с целью минимизации воздействия, а также
стимулировалось участие населения путем проведения регулярных консультаций с населением, чьи
интересы затрагиваются Проектом. Как подробно представлено в данном отчете, ОРППЗ описывает
объем и масштабы приобретения земли в рамках реализации Проекта, а также принципы и
процедуры, которым необходимо было следовать.
2. Описание Проекта
3.
Целью Проекта в области развития является повышение надежности и качества электроснабжения
потребителей в Алматинской области на основе принципов экологической ответственности и
финансовой устойчивости. Данная цель была достигнута путем увеличения пропускной
способности передающей сети Алматинской области для обеспечения дополнительной мощности и
резервирования в системе для непрерывного электроснабжения. Ожидается, что после завершения
Проекта будут получены следующие краткосрочные и долгосрочные результаты:

увеличение объемов мощности доступной для потребителей в Алматинской области и
последующее сокращение ограничений нагрузок; и

4.
повышение качества и надежности электроснабжения.
Проект охватывает более 321 км от подстанции (далее - ПС) Алма под г. Алматы до ПС ЮКГРЭС
вблизи южного побережья оз. Балхаш в юго-восточной части Казахстана. Финансирование Проекта
осуществлялось за счет средств МБРР и АО «Казахстанская компания по управлению
электрическими сетями» (далее - АО «KEGOC»). МБРР предоставил особый инвестиционный заем
под государственную гарантию Республики Казахстан в размере 71,4 млн. долларов США.
АО «KEGOC» обеспечило 114,3 млн. долларов США из собственных средств. Общая сметная
стоимость Проекта, включая непредвиденные расходы и налоги, но без учета процентов в период
строительства и единовременной комиссии, составила 185,7 млн. долларов США. МБРР осуществил
финансирование двух компонентов: (i) строительство воздушной линии электропередачи (далее ВЛ) 500 кВ ПС ЮКГРЭС – ПС Алма; и (ii) консультационные услуги по управлению проектом
строительства ВЛ от ПС ЮКГРЭС до ПС Алма.
2.1 Компоненты проекта
5.
Проект обеспечил строительство новой ПС и ее присоединение к высоковольтной передающей сети
путем строительства новых ВЛ, а также модернизацию технических средств соответствующих ПС.
Главная задача Проекта заключалась в строительстве нового узла электроснабжения – ПС Алма –
для Алматинской области. Другие компоненты Проекта включали модернизацию и расширение
3
соответствующих ПС, и строительство ВЛ. Проект состоит из трех компонентов, которые состоят
из нескольких подкомпонентов, как следует ниже:
Часть 1 - Строительство линий электропередачи
(a)
строительство ВЛ 500 кВ ПС ЮКГРЭС – ПС Алма;
(b)
строительство ВЛ 500 кВ ПС Алма – ПС Алматы;
(c)
строительство ВЛ 220 кВ ПС Алма – ПС Кенсай;
(d)
строительство заходов ВЛ 220 кВ АТЭЦ-3 – ПС Робот на ПС Алма; и
(e)
строительство заходов ВЛ 220 кВ АТЭЦ-3 – ПС Шелек на ПС Алма.
Часть 2 - Строительство, расширение и модернизация ПС
(a) строительство ПС 500 кВ Алма;
(b)
расширение и реконструкция ПС 500 кВ Алматы; и
(c)
расширение и реконструкция ПС 500 кВ ЮКГРЭС.
Часть 3 - Консультационные и технические услуги
(a) консультационные услуги по закупкам и управлению проектом для строительства
ВЛ 500 кВ ПС ЮКГРЭС – ПС Алма, включая подготовку тендерных документов и
технических спецификаций, выезды на площадку, контроль качества и мониторинг всех
выполненных работ, а также проверку выплат подрядчику и отчетности; и
(b)
технические услуги по выбору и утверждению трассы ВЛ, включая содействие при выборе
трассы ВЛ, проведение инженерных изысканий и технического надзора за реализацией
контрактов в ходе строительства.
6.
Строительство ВЛ 500 кВ ПС ЮКГРЭС- ПС Алма и строительство, расширение и модернизация
подстанций были завершены 27 февраля 2014 года.
3. Прохождение трассы и краткое описание воздействий
1
2
7.
На балансе АО «KEGOC» имеются высоковольтные ПС и сети: линии общей протяженностью –
24,374 км и 74 ПС общей мощностью – 33,7 ГВт. Передающая система АО «KEGOC» состоит из
трех региональных энергосистем: (a) Северная сеть соединена с российской энергосистемой, (b)
Южная сеть соединена с энергосистемой Центральной Азии, и (c) Западная сеть.
8.
Проект базируется в рамках Южной сети интегрированной национальной энергосистемы.
Начальным пунктом трассы является ОРУ 500 кВ ПС ЮКГРЭС, а конечным пунктом – ОРУ 500 кВ
ПС 500/220 кВ Алма. 1 Трасса линии проходит по территории Жамбылского и Илийского районов
Алматинской области и Мойынкумского района Жамбылской области. Для линии потребовалось
126,602 га земли, принадлежащей частным лицам и компаниям (совместно «землевладельцы»), и
490,175 га государственных земель. Общая протяженность трассы составляет 321,7 км, из которых
73,9 км принадлежат частным лицам, 22,5 км принадлежат частным фирмам и 225,3 км
принадлежат государству. Проект состоит из восьми проектных секций, которые были
преобразованы в лоты строительства в ходе реализации. Они описаны ниже, включая
характеристики и информацию по соответствующей классификации мер защиты и структуре мер
защиты.
9.
Секция 1 (ВЛ 500 кВ ПС ЮКГРЭС – ПС Алма) начинается с углов 1-2 и пересекает коридор
существующей ВЛ 500 кВ в 50 м восточнее от существующей ВЛ 500 ПС ЮКГРЭС – ПС Алматы.
Трасса уклоняется влево на углу 2, пересекая железнодорожный тупик и асфальтированную дорогу
до угла 3.2 Проходя от угла 3 до угла 18, с. Каншенгель, трасса проходит параллельно
существующей ВЛ 500 кВ ПС ЮКГРЭС – ПС Алматы в 100 метрах. От угла 18 до угла 21 трасса
См. Приложение 4: Обзорный план трассы по Проекту
См. Приложение 4: Обзорный план трассы по Проекту
4
обходит существующую ВЛ 110 кВ и крестьянские хозяйства. Между углами 21-24 трасса линии
проходит параллельно дороге Алматы – Астана в 0,8 -1 км.
10. На этапе выбора и проектирования трассы АО «KEGOC» приняло меры по минимизации
воздействия на частных землевладельцев и спроектировало трассу таким образом, чтобы она
обходила оз. Балхаш, с. Аксуек, оз. Сорбулак, подсобные хозяйства, канализационные сети и
военный полигон. В результате, это привело к строительству трассы ВЛ на 2,7 км длиннее, чем
планировалось изначально. Около 30% от 321,7 км трассы оказало незначительное воздействие на
частных землевладельцев. Пересекаемые трассой земли, подвергшиеся воздействию и
принадлежащие частным землепользователям, в основном, включали земли сельскохозяйственного
назначения – пастбища, пахотные и богарные земли, а также другие земли (солончаки, пески,
такыр3).4 Земли были необходимы для строительства опор двух ВЛ 500 кВ и трех ВЛ 220 кВ. В
конечном итоге, АО «KEGOC» выкупило участки земли под опорами (земля, на которой построены
основания опор с запасом 2 м). Согласно схеме установки опор участки земли под опорами ВЛ 500
кВ составляли 20 м × 20 м, а для ВЛ 220 кВ – 4,5 м × 4,5 м. Для санитарно-защитной зоны шириной
30 м для ВЛ 500 кВ и шириной 25 м для ВЛ 220 кВ вводятся ограничения по использованию, сразу
после завершения строительства линий. Данные ограничения запрещают строительство зданий и
посадку деревьев, и никаким образом не влияют на культивацию земли, пастбища и другие виды
землепользования. В результате, для реализации Проекта не потребовалось перемещение жилых
зданий или предоставление других зданий, а только приобретение земли.
11. Согласно результатам процесса идентификации 110 землевладельцев подверглись воздействию. 5
Никакого воздействия не было оказано на жилые здания и сооружения и подсобные хозяйства, или
фермерские хозяйства, определенные как населенные пункты (небольшие города, села и мелкие
сельские поселения). Небольшие участки земли были отчуждены на временной основе у 67
собственников земли из числа лиц, попавших под воздействие проекта, и у 43 лиц – на постоянной
основе. Среди землевладельцев, подвергшихся воздействию, 30 не получили компенсацию, потому
что затронутые участки земли либо принадлежали государству, либо АО «KEGOC», либо перешли
в государственную собственность на основании окончания срока арендной платы. Такая передача
прав была оформлена официальными письмами, представленными соответствующим
государственным органом, и основывается на достаточности постановления № 3-575 от 4 апреля
2010 года об отчуждении земли во временное и постоянное пользование без выплаты компенсаций.
Остальные 80 землевладельцев, подвергшихся воздействию, подписали договоры на использование
земли и получили денежную компенсацию. В процессе более ранних консультаций в 2008 году и
недавних консультаций в феврале 2014 года не поступало никаких возражений или замечаний
касательно приобретения земли, что привело к выводу об отсутствии необходимости в пересмотре
трассы линии по причине приобретения земли. Никакие категории уязвимых лиц затронуты не
были.
4. Процесс приобретения земли
4.1 Идентификация хозяйств и земель, затронутых Проектом
12. Информация о топографических координатах любого зарегистрированного участка и его
местонахождении в Казахстане хранится в Центрах регистрации при Министерстве юстиции. Также
данная информация имеется в РГП «Научно-производственный центр земельных ресурсов и
землеустройства» (далее - НПЦзем) при Агентстве по управлению земельными ресурсами.
Разработчики Проекта, привлеченные по договору подряда АО «KEGOC», получили информацию
от районных отделений НПЦзем о землевладельцах, чьи интересы потенциально могут быть
затронуты. Они получили карту с обозначением проектируемой трассы и участков земли,
пересекаемых или затрагиваемых трассой. Проектировщики сопоставили эти карты с собственной
информацией, полученной в результате топографической съемки трассы.
13. Идентификация затронутых земельных участков полагается на два главных источника: 1)
существующий земельный кадастр и данные землепользования, представленные на стадии выбора
Такыр обычно формируется в плоских котловинах с плотной глинистой почвой, которые наполняются
водой после сезонных дождей. После испарения воды на поверхности образуется корка, разбитая
трещинами.
4
См. Приложение 1, Таблицу 1: Затронутые земли
5
См. Приложение 1, Таблицу 2: Землевладельцы, чьи интересы были затронуты
3
5
трасс и согласования трасс НПЦзем, и 2) геодезические работы, проведенные проектной
организацией, во время которых были выявлены все землепользователи в пределах существующей
полосы отвода шириной в 30 м на время строительства ВЛ.
14. Подход, используемый для идентификации лиц, чьи интересы затрагиваются Проектом, и
затронутых участков земли, основывался на имеющейся кадастровой съемке и инженерных
съемках проектировщиков. Помимо данных о лицах и землях, попавших под воздействие Проекта,
имелась возможность получить данные о той земельной собственности, которая могла бы быть
подвержена значительному воздействию, на основании процентного соотношения изымаемых
земельных участков. Разработан землеустроительный проект, который включает в себя уточнение
площади предоставляемого земельного участка по трассе ВЛ, а также актуализированы
картографические материалы.
15. Для изготовления идентификационного документа на идентифицированные участки земли
проводились консультации с землевладельцами, чьи интересы были затронуты. Было достигнуто
соглашение с землевладельцами об отчуждении их земли. После чего, АО «KEGOC» направило
запросы на строительство в уполномоченные органы. Были выбраны земельные участки, и
получено заключение компетентной комиссии (в составе которой находятся члены
уполномоченных органов) о возможности предоставления полосы отчуждения. Подготовлен проект
постановления акимата на отчуждение указанной земли; получено постановление на отвод
участков.
4.2 Отчуждение земли во временное пользование
16. Отчуждение земли у землевладельцев во временное пользование в ходе реализации Проекта
осуществлялось с 2009-2013 гг. в соответствии с КРППЗ. У 67 землевладельцев участки земли,
изъятые во временное пользование, составили не более 10% от площади их земель. Трасса не
пересекает населенных пунктов (например, городов, деревень и небольших сельских мест) и,
следовательно, отсутствует какое-либо влияние на земли, занятые жилыми структурами или
мелкими садами. Используемая ставка указана в Приложении 3. Решение по данным случаям
представлено ниже:
Метод передачи прав
Постановление Специализированного Межрайонного
Экономического Суда г. Талдыкорган Алматинской
области в соответствии с решением о признании
банкротства.
Постановление Акимата Илийского района
Кол-во
земельных
участков
1
21
Письмо УЗО Жамбылского района
Постановление Акимата Жамбылского района
2
1
Письмо УЗО Илийского района
2
Договорное соглашение
80
17. Отчуждение земли во временное пользование АО «KEGOC» завершено. Все земельные участки
возвращены землевладельцам, так как ВЛ 500 кВ ЮКГРЕС-Алма в настоящее время находится в
эксплуатации.
4.3 Отчуждение земли в постоянное пользование
18. Участки земли под опорами линии в количестве 898 штук в Жамбылском и Илийском районах
Алматинской области и Мойынкумком районе Жамбылской области были отчуждены в постоянное
пользование и переданы в собственность АО «KEGOC» по завершении Проекта. У 43
землевладельцев участки земли, изъятые в постоянное пользование, составили не более 10% от
площади их земель. За пользование участками земли землевладельцы получили денежную
компенсацию. Отчуждение земли осуществлялось в соответствии со следующими постановлениями
государственных органов:

Постановление акимата Жамбылской области от 25.09.2013 года № 262;
6

Постановление акимата Илийского района Алматинской области от 19.04.2010 года № 3-575;

Постановление акимата Илийского района Алматинской области от 24.09.2014 года № 9-944.
4.4 Принципы процесса приобретения земли
19. При осуществлении процесса приобретения земли АО «KEGOC» применяло законы Республики
Казахстан и Операционную политику Всемирного банка 4.12, которая обеспечивает защиту прав
лиц, чьи интересы затрагиваются Проектом, а также предусматривает выплату денежных
компенсаций этим лицам. В случае расхождений в положениях Политики Всемирного банка и
внутренних законов страны, Политика Всемирного банка имела преимущественную силу.
20. Данные принципы применялись при отчуждении во временное или постоянное пользование
хозяйств, повлекших за собой потерю земли, конструкций и прочих материальных активов;
изменения в землепользовании или бизнесе; ограничения по использованию земли, устройству
хозяйств и ведению бизнеса. Принципы применялись к лицам, чьи интересы затрагивались, которые
попали под влияние в результате реализации Проекта. После того, как с землепользователями были
заключены договоры в соответствии с оценками потерь, выполненными оценочными компаниями,
компенсации были выплачены в два этапа:
 Этап 1 – возмещение убытков в связи с временным изъятием земли на период
строительства;
 Этап 2 – приобретение участков земли под опорами ВЛ; площадь таких земель
указывалась в актах выбора земельных участков при передаче земли в собственность
АО «KEGOC».
21. Компенсации были выплачены до начала строительства и в соответствии с результатами оценки без
вычета комиссий и налогов. При определении размера компенсации учитывалось следующее:
 Стоимость участка земли или права землепользования;
 Затраты, связанные с рекультивацией земельного участка, его эксплуатацией, проведением
защитных мероприятий, повышением плодородия почвы, с учетом их инфляции;
 Все убытки землевладельца (землепользователя), возникшие в результате отчуждения
(затраты на культивацию земли, уборку, посев, несобранный урожай);
 Упущенная прибыль.
22. Переселения населения не было, так как Проектом не требовалось переселение/перемещение ни
одного лица. При приобретении земли АО «KEGOC» руководствовался следующими принципами
КРППЗ:
 Компенсация производится на одинаковых условиях, как для мужчин, так и для женщин.
 Компенсация должна быть достаточной для того, чтобы землевладельцы/хозяйства, чьи
интересы затрагиваются, могли восстановить уровень своих доходов и уровень жизни до
того уровня, который был до реализации Проекта.
 Лица, чьи интересы затрагиваются, имеют право на получение компенсации в размере
полной стоимости замещения потерянного имущества, доходов и бизнеса, включая
временные потери и негативные воздействия без учета обесценивания.
 Лица, чьи интересы затрагиваются, получают консультации в процессе отчуждения, а
приобретение земли осуществляется как часть Проекта и полностью финансируется
АО «KEGOC».
 Отсутствие формального права или соглашений об использовании не лишает лиц, чьи
интересы затрагиваются, прав на компенсационные выплаты и содействие.
 Особое внимание гарантируется хозяйствам, возглавляемым женщинами и другими
уязвленными лицами; им предоставляется необходимое содействие для сохранения или
улучшения их уровня жизни.
4.5 Консультирование землевладельцев, чьи интересы затрагиваются
23. АО «KEGOC» консультировалось с землевладельцами, чьи интересы затрагивались; предоставляло
каждому своевременную информацию по Проекту и по их правам на компенсацию. Кроме этого, в
7
ходе разработки Плана приобретения земли АО «KEGOС» были определены каналы связи для
работы с жалобами. Все жалобы по Проекту направлялись ответственному представителю по факсу
8-7172-690-451 или на веб-сайт компании, www.kegoc.kz.
24. Землевладельцы, чьи интересы затрагивались, осведомлены о том, что АО «KEGOC» проводило
информационные встречи/консультации с каждым из них до заключения договоров на
приобретение земли во временное или постоянное пользование. Общественные слушания были
первоначально объявлены 14 ноября 2008 года, а серия консультаций была проведена в конце 2008
года и в течение 2009 года. Процедура по отчуждению земли во временное пользование и расчету
компенсационных выплат была разъяснена землепользователям в ходе информационных
встреч/консультаций. Общий размер компенсации за приобретение земли в постоянное пользование
за 1 квадратный метр приобретенной земли под каждую ногу опоры указывался в отчетах
независимых оценочных компаний, которые были доступны землевладельцам, чьи интересы
затрагивались, для ознакомления. Они были проинформированы о приобретении участков их
земель и согласны с размером компенсаций за эти участки земли.
4.6 Механизм подачи и рассмотрения жалоб в период строительства
25. Мероприятия по приобретению земли проводились под контролем АО «KEGOC» и миссий
Всемирного банка. Контроль реализации проводился АО «KEGOC» и районными/областными
администрациями раз в полгода. Оценка процесса приобретения земли и подготовки полугодового
отчета по контролю и оценке были представлены во Всемирный банк. Отдельные элементы
контролируемых работ включали:






Информационную кампанию и консультации лиц, чьи интересы затрагивались.
Статус мероприятий по приобретению земли и по выплате компенсаций.
Выбор и распределение участков земли на замену.
Компенсации за конструкции и другие активы, которые были затронуты.
Компенсации упущенной прибыли.
Механизм рассмотрения жалоб: краткое содержание жалобы, статус решения и
нерешенные вопросы.
26. Были разработаны и внедрены механизмы рассмотрения жалоб для их урегулирования в случае
необходимости. Претензии могут быть доведены до сведения KEGOC с помощью следующих
методов:

Горячая линия на сайте KEGOC (www.kegoc.kz)

Факс для Инженера проекта KEGOC (8-7172-690-451)

Консультации с общественностью
27. При невозможности решения спора посредством каналов, указанных выше, землепользователь
может обратиться в местные органы управления, и в случае отсутствия решения по данному спору
по истечении более 2 недель, спор может быть решен в судебном порядке. В ходе реализации
проекта никаких претензий в KEGOC не поступало,
5. Оценка стоимости имущества
28. В КРППЗ отмечено, что основными законами и нормативными правовыми актами по Проекту
являлись Конституция и Земельный кодекс Республики Казахстан. Кроме того, процесс
приобретения земли регулировался следующей нормативно-правовой базой:
 Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан»;
 Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки
имущества МСО 2007;
 Стандарты Казахстанской ассоциации оценщиков;
8
 Казахстанские стандарты в области оценки: стандарт оценки «Основные термины и
определения», утвержденный приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28
января 2010 года № 26; стандарт оценки «Оценка стоимости движимого имущества»,
утвержденный приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010
года № 325; стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденный
приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 326;
Требования к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденные приказом и.о.
Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 327.
29. Методы оценки, использованные для расчета размеров компенсации за конструкции,
соответствовали общепринятым практикам, основанным на (i) затратах, (ii) прибыли, и (iii)
сравнении со схожими конструкциями с известной стоимостью. Оценка была основана на текущих
рыночных ценах. Все методы оценки, использованные в рамках Проекта, основывались на пункте 4
главы 2 Земельного кодекса Республики Казахстан.
Сравнительный метод
30. Применяемый сравнительный метод главным образом основан на принципах заменяемости, в
основном, жилых помещений. Такой подход представляет собой сравнение схожих земельных
участков и частной собственности в пределах данной территории. Оценщик учитывает объявления
о продаже схожей собственности и земельных участков в пределах данной территории,
публикуемые в местных газетах или на местных телеканалах. Сравниваются также недавние
продажи схожих объектов на открытом рынке, который представляют независимые покупатели и
продавцы.
Метод подсчета прибыли
31. Метод подсчета прибыли основан на принципе ожиданий, то есть разумный покупатель (инвестор)
приобретает участок земли с целью получения дохода или прибыли в будущем. Такой метод
применяется только для оценки объектов коммерческого и сельскохозяйственного назначения
(например, пустые коммерческие и сельскохозяйственные земли) для определения стоимости
объекта, способного приносить доход в будущем. Стоимость означает размер разумного будущего
дохода. Применение данного метода требует тщательного анализа экономических условий и
тенденций, которые могут влиять на уровень доходности, с использованием процедур
дисконтирования и капитализации. Также применяется оценка на основании документов (налоговые
декларации, отчеты о прибылях и убытках и т.д.).
32. АО «KEGOC» провело обследование земель для проверки расчета земельного налога, компенсаций
за сельскохозяйственные потери, а также рассчитал оценочную стоимость участков земли, выплаты
по которой осуществлялись Правительству РК. Согласно пункту 4 Статьи 6 Земельного кодекса
Казахстана оценка обязательна для выкупа государственных земель и приобретения собственности
у частных землевладельцев; методология по оценке изложена детально. АО «KEGOC» привлекло
АРФ РГП «НПЦзем» и независимые оценочные компании ТОО «Жамбылконсалтинг» и
ТОО «Оценка и экспертиза».6
АРФ РГП «НПЦзем»
33. АРФ РГП «НПЦзем» – уполномоченный орган, в компетенции которого землеустройство,
государственный земельный кадастр и мониторинг земель. Следующие услуги были закуплены
АО «KEGOC» по Проекту:



6
Сектор геодезии: разработанные землеустроительные проекты.
Сектор ведения земельного кадастра: составление картографических материалов и
экспликации.
Сектор изысканий и мониторинга земли: проведение почвенных изысканий:
- расчет оплат потерь сельхозпроизводства;
- расчет баллов бонитета, исходя из которого определены налоги на землепользование;
- установление арендной ставки за землепользование;
Подробные данные расчетов оценки представлены в Приложении 3 Таблице 4: Расчет оценки
9
-
оценка кадастровой стоимости земельного участка при отводе земельного участка в
частную собственность АО «KEGOC».
Независимые оценщики
34. ТОО «Жамбылклнсалтинг» и ТОО «Оценка и экспертиза» были ответственны за следующее:


определение размера упущенной прибыли и ущерба при изъятии части земельного участка
на период строительства;
определение справедливой стоимости земельных участков для приобретения в постоянное
пользование АО «KEGOC» после завершения строительства ВЛ.
35. Компенсации землевладельцам, чьи интересы затрагивались, выплачивались в соответствии со
стоимостью замещения, указанной в соответствующих договорах с ними. Несмотря на фактическую
кадастровую стоимость, как указано в кадастровой документации на затронутые участки земли,
стоимость замещения определялась по оценочной рыночной стоимости затронутых участков земли.
Рыночная стоимость, использованная в оценочных документах, рассчитывалась независимыми
оценочными компаниями, ТОО «Оценка и Экспертиза» и ТОО «Жамбылконсалтинг», на основе
местного законодательства и сравнительной стоимости схожих участков земли в данном регионе.
36. При расчете стоимости участков земли под опорами, ТОО «Жамбылконсалтинг» и ТОО «Оценка и
экспертиза» учитывали тот факт, что трассой линии по Проекту затронуты только
сельскохозяйственные земли, такие как пашни, пастбищные угодья, посевные земли и земли запаса.
37. Участки земель государственного запаса, приобретаемые АО «KEGOC», были выкуплены у
уполномоченного органа в соответствии с базовыми ставками, указанными в Приложении 3, после
завершения строительства ВЛ. Нормированные базовые ставки использовались только в отношении
земель в ведении государственных предприятий и коммунальных компаний. Все прочие частные
лица получали компенсацию по справедливой рыночной стоимости. Арендная плата государству, за
потери сельскохозяйственных земель и лесных угодий в связи с изменением назначения земли,
выплачивались аналогично.
10
Приложение 1
Таблица 1: Затронутые земли
Описание
Количество
ВЛ 500 кВ ЮКГРЭС - Алма
Протяженность, км
321,7
в том числе
по Жамбылской области
93,4
по Алматинской области
228,3
Углы поворота
44
Коэффициент отклонения от ВЛ
8,0
4. Сельскохозяйственные земли:
а) по Жамбылской области:
пастбища, км
93,4
b) по Алматинской области:
пахотные земли, км
10,0
пастбища, км
218,3
Таблица 2: Землевладельцы, чьи интересы были затронуты
№
район
Всего
землевладель
цев,
чьи
интересы
были
затронуты
Заключенные
договоры
выплату
компенсаций
1
Илийский
79
79
2
Жамбылский
30
0
3
Мойынкумск
ий
1
Всего
3
110
на
1
80
11
Приложение 2
Таблица 3: Матрица прав на выплату компенсаций
Компонент
проекта
Элемент
Воздействие
проекта
Категория лиц,
чьи интересы
затрагиваются в
рамках Проекта
Право на
выплату
Линии
электропереда
чи
Опоры
Приобретение
/изъятие
земли под
опорами
Владелец /
арендатор
Компенсация
по рыночной
стоимости
Денежная компенсация
за потерянный урожай
по стоимости
замещения (рыночной
стоимости) без вычета
налогов, комиссии за
транзакцию,
регистрацию и перевод
Владелец
Компенсация
за наземные
активы
Денежная компенсация
за изъятую землю и
наземные активы
методом рыночной
информации
(сравнительный
подход) без вычета
налогов, комиссии за
транзакцию,
регистрацию и перевод
Владелец
Компенсация
за потерянный
урожай и
другие потери
Денежная компенсация
валового дохода по
рыночной стоимости
(за 2 года); без вычета
налогов, комиссии за
транзакцию,
регистрацию и перевод
Арендатор
Компенсация
за потерянный
урожай и
другие потери
Денежная компенсация
валового дохода по
рыночной стоимости
(за 2 года); без вычета
налогов, комиссии за
транзакцию,
регистрацию и перевод
Земли
государственных
учреждений
В
соответствии
со ставками
государственн
ых
учреждений
В соответствии со
ставками
государственных
учреждений
Линии
электропе
редачи
Временное
использовани
е земли в
период
строительства
(аренда на
период
строительства
)
12
Приложение 3
Таблица 4: Расчет оценки
Категории земель
Метод расчета компенсации
Компенсация при временном землепользовании в период
строительства (по рыночной стоимости) без вычета налогов,
комиссии за транзакцию, регистрацию и перевод:
Сельскохозяйственные земли (пахотные
земли, пастбищные угодья, посевные
земли)
Чистая прибыль (ЧП) за первый расчетный год при
себестоимости 70% (принимается независимой оценочной
компанией):
Урожайность * площадь посева * цена закупа* 1,25 * 1,324 *0,3
В соответствии с базовыми ставками, утвержденными
постановлением Правительства Республики Казахстан от 2
сентября 2003 года № 890.
Государственный фонд (земли запаса)
Прогнозируемый валовой доход (упущенная прибыль с земельного участка, изымаемого во временное
землепользование на период строительства сроком на 2 года) вычисляется по формуле:
Урожайность * площадь посева * цена закупа * 1,25 * 1,324 *0,3
где:
1,25 – предполагаемое увеличение средней закупочной цены на сельхозпродукцию на 25 %;
1,324 – рост цен из анализа роста цен на продукцию растениеводства.
70% – предполагаемая себестоимость сельскохозяйственной продукции.
При расчете возможной упущенной прибыли с изъятого земельного участка для выращивания
сельскохозяйственных культур применялись следующие исходные данные:
Таблица 5: Источники
Описание
Источник
Вид выращиваемой культуры на участке
землепользователя
Акт обследования земельного участка землепользователя.
Стоимость сельхозпродукции (по цене
себестоимости и цене закупа), тенге
Казахстанские
интернет
www.stat.kz, www.krisha.kz,
ресурсы:
www.almatyobl.stat.kz,
Урожайность, центнеров/1га
Казахстанские
интернет
www.stat.kz, www.krisha.kz,
ресурсы:
www.almatyobl.stat.kz,
13
Приложение 4
Обзорный план трассы по Проекту
14
Приложение 5
15