анкеты - Библиотека оценщика LABRATE.RU
advertisement
Проект по формированию согласованного мнения относительно погрешности (неопределенности) результатов оценки рыночной стоимости недвижимости Краткое описание проекта Сведения о погрешности, присущей результатам оценки, чрезвычайно важны в связи с введением в законодательство по оценке стоимостной экспертизы – экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке. Также информация о погрешности результатов оценки играет решающую роль в создании корректной процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе альтернативной оценки рыночной стоимости, полученной Оценщиками с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Наконец, грамотная защита Отчета об оценке в суде против оппонента, оспаривающего достоверность величины стоимости, полученной оценщиком, становится более убедительной, если Оценщик опирается на согласованное мнение оценочного сообщества о величине погрешности, характерной для результата оценки. Это приобретает особую актуальность в связи с законодательно закрепленной ответственностью Оценщика за результат оценки. Данный проект направлен на формирование согласованного мнения относительно погрешности (неопределенности) результатов оценки рыночной стоимости недвижимости, рассчитанной в соответствии со стандартами и правилами оценочной деятельности с помощью традиционных методов в рамках известных подходов. Напомним суть проблемы [см. также: Лейфер Л. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика. «Имущественные отношения в Российской федерации», 2009, № 4 (91); Баринов Н. П., Грибовский С. В., Зельдин М. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика. Встречные мысли «Имущественные отношения в Российской федерации», 2010, №1; Лейфер Л. А. Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок. Вопросы оценки, №1, 2011]. Обычно в качестве итоговой величины рыночной стоимости в Отчете приводится ее единственное значение. Однако ни у Оценщика, ни, тем более, у Заказчика не вызывает сомнение тот факт, что , что полученная величина не является абсолютно точным значением истиной рыночной стоимости. Основываясь на личном опыте и интуиции, а в отдельных случаях и на данных статистических расчетов, профессиональный Оценщик обычно может примерно указать интервал (нижнюю и верхнюю границы), в пределах которого с большой вероятностью находится действительное значение рыночной стоимости. Этот интервал характеризует погрешность (неопределенность) результата оценки. Он зависит от типа объекта оценки, а также от степени развитости данного сегмента рынка. Например, оценка квартиры в микрорайоне большого города, в котором идет активная продажа/покупка квартир, может иметь достаточно высокую точность, и в этом случае погрешность будет достаточно малой. В этом случае он может с высокой степенью уверенности утверждать, что действительная стоимость квартиры не выходит, например, за пределы от 2,7 млн. руб. до 3,3 млн. руб. Однако рыночную стоимость земельного участка, расположенного в удаленном районе области, где крайне мало продаж, трудно определить достаточно точно, и погрешность такой оценки будет больше. В этом случае значения нижней и верхней границ интервала удалятся друг от друга, и интервал будет шире, например, от 2.0 млн. руб. до 3.0 млн.руб. Руководствуясь общими правилами теории измерений, Оценщик может обозначить этот интервал в виде допустимых отклонений действительной величины рыночной стоимости от заявленного им значения итоговой величины стоимости. В приведенном выше примере оценки стоимости квартиры этот интервал может быть задан следующим образом: 3 млн. руб +/- 0.3 млн. руб, Указанный интервал можно указать не только в абсолютных значениях, но и в процентах: 3 млн. руб +/- 10% Таким образом, если Оценщик определил рыночную стоимость некоторого объекта недвижимости, как 3 млн. руб. +/- 10%, это значит, что Оценщик может утверждать с большой степенью уверенности, что рыночная стоимость объекта оценки лежит в интервале от 2.7 млн. руб. до 3.3 млн. руб. Данный проект имеет целью определить ориентировочную величину погрешности, заданной в процентах от оценочной стоимости, для различных типов недвижимости, которая, по мнению большинства Оценщиков, характерна для результатов оценочного процесса. Приглашаем Оценщиков принять участие в данном экспертном опросе. От Оценщика требуется в приведенной ниже таблице отметить для каждого из указанного типа недвижимости величину погрешности результата оценки, заданную в процентах. Результаты реализации проекта. На основе собранных данных предполагается подготовить отчет с подробным анализом всей информации. Этот отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, удобных для использования в процессе оценки и оформления отчетов об оценке объектов недвижимости. Полные отчеты с результатами обработки полученных данных и выполненных на их основе исследований будут в первую очередь высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим заполненные анкеты. Приведенные в данном исследовании результаты могут быть использованы Оценщиками. Заполненные анкеты следует направлять по адресу: pcfko@yandex.ru Спасибо за помощь и поддержку этого проекта Научный руководитель проекта Лейфер Л. А. Приложение В таблице указывается одно значение размера интервала, характерное для среднего типового случая. Это значение указывается путем выделения соответствующей ячейки для каждого типа объектов недвижимости. Отдельные, редкие ситуации из практики не учитываются. Сведения об Оценщике Ф. И. О. Должность Стаж работы в оценке Город Контакты Погрешность в % Объект оценки +/-5 Квартира в многоквартирном доме в большом городе Отдельный дом, квартира в многоквартирном доме, коттедж в небольшом городе, в районном центре Отдельный дом, квартира в многоквартирном доме, коттедж в сельской местности, небольшом поселке Отдельно стоящее здание в городе, в большом поселке Отдельно стоящее здание в сельской местности, поселке, отдаленном районе Имущественные комплексы (базы отдыха, производственные базы и т.п.) Встроенное офисное помещение в городе, в местах высокой деловой активности. Встроенное офисное помещение в сельской местности, поселке, отдаленном районе, местах низкой деловой активности. Торговые площади в городе, в местах высокой деловой активности. Торговые площади в сельской местности, поселке, отдаленном районе, местах низкой деловой активности Производственно-складское встроенное помещение в городе, +/-10 +/-15 +/-20 +/-30 +/-40 Более +/-50 Погрешность в % Объект оценки +/-5 Производственно-складское встроенное помещение в отдаленном районе, сельской местности, поселке Земельный участок под многоэтажное строительство Земельные участки под промышленную застройку Земельный участок под индивидуально-жилищное строительство Земельный участок сельхоз/назначения больших размеров +/-10 +/-15 +/-20 +/-30 +/-40 Более +/-50
