Как не допустить ошибку при определении износа здания

Как не допустить ошибку при определении износа здания, которое
выбирается в качестве объекта для инвестирования?
Статья опубликована в журнале "Dev", №1 2000 г.
Важнейшим элементом инвестиционной деятельности является принятие инвестиционных решений. Для того, что
бы сделать решения инвестора более обоснованными и менее рискованными, ему необходимо опереться на
профессиональные знания оценщиков, проектировщиков, технических экспертов.
В оценке недвижимости и инвестиционных проектов используются, как известно, три метода (подхода). Затратный
метод оценки в российских условиях является часто наиболее надежным. Это обусловлено, как минимум, двумя
обстоятельствами - трудностью реализации доходного метода и метода сравнения продаж в силу специфики
российского рынка недвижимости, а также наличием развитой нормативной базы в области капитального
строительства. Для успешного применения затратного подхода в условиях рыночной конкурентной экономики нужно
уточнить методику его применения. В первую очередь, это относится к оценке местоположения объекта и оценке так
называемого накопленного износа. Опыт показывает, что оценщики часто занижают или завышают реальную
стоимость объектов, ошибаясь в оценке накопленного износа.
Традиция оценки недвижимости связывает накопленный износ с фактором времени. Источники такого подхода:
бухгалтерская амортизация, "советская" методика планирования текущих и капитальных ремонтов, упрощенно
истолкованная "американская" методика. Во всех трех случаях оценщик рассуждает следующим образом. Если
объекту (или его элементу) суждено прожить n лет, а он прожил m лет, то ему осталось прожить n-m лет и его
начальная (восстановительная) стоимость (B) должна быть уменьшена на величину износа, равную И=В*n/m. То
есть покупатель приобретает право пользоваться объектом (С) в течение оставшегося срока жизни объекта, что
должно привести к снижению "справедливой" цены, то есть С=В-И=В*(n-m)/n.
Такой подход можно критиковать со следующих позиций:
1. Позиция оценщика. Очень трудно, если вообще возможно, дать надежный прогноз срока экономической
жизни объекта m.
2. Позиция риэлтера. Квартиры, офисы и магазины в старых домах стоят, как правило, дороже, чем в новых.
3. Позиция управляющего. Срок жизни объекта зависит, в первую очередь, от качества эксплуатации. Если
внимательно следить за техническим состоянием здания, проводить вовремя ремонт и профилактику, то
здание может служить вечно, что иллюстрируется долгой жизнью архитектурных памятников.
4. Позиция ученого. Строительная механика не обладает сколько-нибудь надежными методами
прогнозирования срока службы строительных конструкций.
5. Позиция технического эксперта. Несущие конструкции старых зданий по результатам обследования могут
оказаться "как новые", то есть полностью соответствовать действующим строительным нормам и
правилам. В то же время, многие конструкции требуют для своего ремонта и усиления таких затрат,
которые существенно выше, чем затраты на строительство новых аналогичных конструкций. Нередко
новые здания находятся в аварийном состоянии и требуют ремонта вследствие ошибок в проектах и (или)
некачественной их реализации.
6. Позиция проектировщика. Есть смысл анализировать реальные альтернативы развития объекта (ремонт,
реконструкция, утилизация и т.д.). Только такой анализ может привести к правильным выводам.
7. Позиция инженера-конструктора. Нормы проектирования основных несущих конструкций, используемые
при проектировании реконструкции зданий, не позволяют обосновать снижение стоимости зданий,
которые долго находились в эксплуатации, только на основании из возраста.
Предлагается надежный алгоритм оценки потери стоимости (износа) зданий для оценки их инвестиционной
стоимости и привлекательности.
1. Необходимо выбрать эталонный объект (ЭО), стоимость которого известна и который может служить
удобной базой для сравнения его с объектом оценки (ОО). В качестве ЭО можно выбрать объект,
имеющий аналогичное использование, но являющийся признанным лидером (лучший бизнес-центр,
лучший универмаг и т.д.).
2. ОО сравнивается с ЭО. В случае, если существенных различий не обнаружено, то стоимость ОО равна
стоимости ЭО, а износ отсутствует.
3. Если обнаружены существенные отличия, которые снижают полезность объекта, то необходимо
разработать проект устранения отличий и оценить его. Оценка может производиться по критерию "чистый
дисконтированный доход" (NPV). Для этого будущие потери полезности (доходности) ОО дисконтируются
и из них вычитаются затраты на реализацию проекта устранения отличий (дефектов).
4. Если NPV>0, проект следует реализовать, а износ устранить. Тогда величина износа равна затратам на его
устранение.
5. Если NPV<0, устранять износ не целесообразно. Тогда величина износа равна чистым потерям,
вызванным потерями полезности (дохода).
Отличия между ЭО и ОО могут анализироваться как на уровне объекта, так и на уровне отдельных элементов. В
первом случае составляется проект реконструкции объекта, то есть инвестиционный проект. Затраты на
реализацию такого проекта и будут величиной износа. Анализ отдельных элементов здания должен использоваться
с особой осторожностью, так как есть опасность не учесть связи между отдельными элементами.
Общим принципом оценки износа является утверждение о том, что те трудности, которые возникнут у будущего
собственника (инвестора) в связи с отличиями между ЭО и ОО, должен компенсировать нынешний собственник
(продавец) путем снижения стоимости объекта на величину износа.
Ниже приводятся примеры вычисления потерь стоимости (износа), иллюстрирующие некоторые типичные и
интересные с практической точки зрения ситуации.
Пример 1
Важнейшим конструктивным элементом (КЭ) любого здания является его фундамент. Этот КЭ имеет единственную
функцию - он должен воспринять нагрузку от верхнего строения здания и передать ее на основание.
Соответственно единственное требование к фундаменту - надежность. Судить о надежности фундамента могут
только специалисты - эксперты. Они исследуют реально сложившуюся обстановку (свойства грунта, состояние
материала, нагрузки, форму и размеры конструкций и т.д.). Для исследования могут в случае необходимости
применяться специальные геологические испытания и геодезические измерения. При строительстве наиболее
ответственных сооружений в конструкции фундаментов закладываются специальные датчики, которые постоянно
информируют исследователей о состоянии фундаментов. Результатом работы технических экспертов является так
называемый поверочный расчет, который должен ответить на вопрос о том, соответствует ли реальная несущая
способность фундамента реальным нагрузкам, которые он должен воспринимать. Естественно, что фундамент ЭО
полностью соответствует действующим нормам проектирования. Если фундамент ОО тоже соответствует им,
потеря стоимости равна 0. Если поверочный расчет показывает, что несущая способность фундамента
недостаточна, то единственное разумное решение - это усиление конструкций фундамента. Затраты на
осуществление этого проекта и есть потеря стоимости. Часто эта величина оказывается существенно выше затрат
на возведение нового фундамента. Альтернативный подход видится только в разборке здания и использования
участка земли как свободного. Вывод: для фундамента потеря стоимости (износ) или равна 0, или равна стоимости
ремонта (усиления) фундамента. Обоснованное решение инвестор и оценщик могут принять только на основе
технической экспертизы.
Пример 2
Рассмотрим такой важнейший КЭ, как оконное заполнение. Предположим, что оценщик наблюдает на ОО
деревянные конструкции двойного остекления, имеющие многочисленные мелкие дефекты. Конструкции окон
выполняют три основные функции:
1. Ограждающую
2. Формирование экстерьера (фасада) здания
3. Формирование интерьера помещений
Оценщик считает, что правильным проектным решением является установка металлопластиковых окон с тройным
остеклением. В связи с этим анализируются два альтернативных проекта: замена окон или косметический ремонт
существующих.
Для реализации проекта замены окон необходимо: демонтировать существующие деревянные окна, попробовать
продать демонтированные конструкции, приобрести новые металлопластиковые окна, смонтировать новые окна в
существующем здании.
При новом строительстве эталонного объекта необходимо: приобрести новые металлопластиковые окна,
смонтировать их.
Так как в обоих случаях формируется одинаковая полезность, то и "справедливые" затраты должны быть
одинаковы. Если пренебречь суммой, вырученной от продажи старых окон, то величина потери стоимости,
возникающая в связи с необходимость замены КЭ, оценивается как сумма затрат на демонтаж заменяемых
элементов и разницы в затратах на монтаж данных КЭ в существующем здании и при новом строительстве. То есть
необходимо интересоваться не тем, сколько стоят новые окна, а тем как демонтировать старые и насколько
установка в существующем здании сложнее и дороже, чем при новом строительстве.
Если осуществлять замену окон нецелесообразно и объект будет эксплуатироваться и дальше со старыми
конструкциями окон, то объект оценки будет иметь меньшую полезность, чем эталонный объект. Поэтому
потеря стоимости по отношению к эталонному объекту и равна уменьшению полезности, за вычетом затрат
на установку металлопластиковых окна в нормальных условиях, то есть при новом строительстве. Как
определить потерю полезности за счет разных конструктивных решений окон? Это можно сделать разными
способами. Методом сравнения продаж, если известно, что аналогичные объекты, имеющие разные
конструкции окон, продаются по разным ценам. Доходным методом, если известны потери дохода от аренды
помещений в связи с разными конструкциями окон и стоимость денег во времени. Затратным методом, если
оценщик согласен с утверждением о том, что чем окна дороже, тем они лучше, то есть имеют более высокую
полезность. Методами квалиметрии - науки об измерении качества.
Выводы
При оценке надежности объекта недвижимости инвестор и оценщик должны опираться на документированное
мнение экспертов, то есть на техническую экспертизу. В противном случае возможны серьезные ошибки как в
сторону завышения, так и в сторону занижения стоимости.
В случае необходимости дополнительной установки какого-то элемента или замены существующего,
необходимо обратить внимание на то, как производится установка того или иного элемента в существующем
здании. В ряде случаев могут потребоваться существенно большие затраты, нежели затраты при новом
строительстве. Если такая разница отсутствует или минимальна, износ будет близок к нулю.
Кузнецов Д.Д