IAS_40

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ФИНАНСОВОЙ
ОТЧЕТНОСТИ IAS 40
Инвестиционная недвижимость [*]
ЦЕЛЬ
1.
Цель настоящего Стандарта заключается в установлении порядка учета
инвестиционной недвижимости и соответствующих требований к раскрытию
информации.
СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ
2.
Настоящий Стандарт должен применяться при признании, оценке и раскрытии
информации в отношении инвестиционной недвижимости.
3.
Среди прочего, в настоящем Стандарте рассматривается порядок оценки в
финансовой отчетности арендатора права в инвестиционной недвижимости по
договору аренды, учитываемой в качестве финансовой аренды, а также порядок
оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной недвижимости,
переданной арендатору по договору операционной аренды. В настоящем
Стандарте не рассматриваются вопросы, изложенные в Международном
стандарте IAS 17 «Аренда», в том числе:
(a) классификация аренды на финансовую и операционную;
(b) признание доходов от аренды инвестиционной недвижимости (см. также IAS
18 «Выручка»);
(c) оценка в финансовой отчетности арендатора прав в недвижимости,
обладателем которых он является по договору аренды, учитываемой в
качестве операционной;
(d) оценка в финансовой отчетности арендодателя его чистых инвестиций в
финансовую аренду;
(e) учет операций по продаже с обратной арендой;
и
(f) раскрытие информации в отношении финансовой и операционной аренды.
4.
Настоящий Стандарт не применяется в отношении:
(a) биологических активов, связанных с сельскохозяйственной деятельностью
(см. IAS 41 «Сельское хозяйство»); и
(b) прав на пользование недрами и запасов полезных ископаемых, таких как
нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые ресурсы.
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
5.
Следующие термины используются в настоящем Стандарте в указанных
значениях:
1
Балансовая стоимость - сумма, в которой актив признается в балансе1.
Себестоимость - это сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов
денежных средств, или справедливая стоимость иного встречного
предоставления, переданного для приобретения актива на момент его
приобретения или сооружения, либо, там, где это применимо, сумма оценки
такого актива при его первоначальном признании в соответствии с
конкретными требованиями других Международных стандартов, например,
IFRS 2 «Выплаты на основе долевых инструментов»
Справедливая стоимость - та сумма, на которую можно обменять актив при
совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить
такую сделку и независимыми друг от друга сторонами.
Инвестиционная недвижимость - недвижимость (земля или здание, либо часть
здания, либо и то, и другое), предназначенная (собственником или арендатором
по договору финансовой аренды) для получения арендных платежей, доходов от
прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для:
(a) использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для
административных целей;
или
(b) продажи в ходе обычной деятельности.
Недвижимость, занимаемая владельцем - недвижимость, предназначенная
(собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для
использования в производстве или поставке товаров или услуг, или в
административных целях.
6.
Право в недвижимости, обладателем которого является арендатор по договору
операционной аренды, может быть классифицировано и отражено в учете как
инвестиционная недвижимость только в том случае, если данная
недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной
недвижимости, а арендатор использует предусмотренную параграфами 33-55
модель учета по справедливой стоимости применительно к признанному активу.
Этот альтернативный способ классификации применяется на индивидуальной
основе к каждому отдельно взятому объекту недвижимости. Однако, если
этот альтернативный способ классификации выбирается для такого отдельно
взятого права в недвижимости, то вся недвижимость, классифицированная как
инвестиционная, должна отражаться с использованием модели учета по
справедливой стоимости. Когда выбирается такой альтернативный способ
классификации, любое право в недвижимости, классифицированное таким
способом, подпадает под требования к раскрытию информации, содержащиеся
в параграфах 74-78.
7.
[*324] Инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной
платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого.
Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как
правило, не связаны с остальными активами организации. Это отличает
инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.
Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров
или услуг (или использования недвижимости в административных целях),
относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в
процессе производства или поставки товаров или услуг. Учет недвижимости,
2
занимаемой владельцем, производится согласно Международному стандарту
IAS 16 «Основные средства».
[*Параграф 8 изменен Усовершенствованиями МСФО. Это изменение вступает в силу с 1
января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст изменений.]
8.
Ниже приведены примеры объектов инвестиционной недвижимости:
(a) земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в
долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной
перспективе в ходе обычной деятельности.
(b) земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено.
(Если организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в
качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в
краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что
эта земля предназначена для прироста капитала).
(c) здание, находящееся в собственности организации (или находящееся в
распоряжении организации по договору финансовой аренды) и
предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам
операционной аренды.
(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в
аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.
[*Параграф 9 изменен Усовершенствованиями МСФО. Это изменение вступает в силу с 1
января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст изменений.]
9.
Далее приведены примеры активов, которые не являются инвестиционной
недвижимостью и, соответственно, не входят в сферу применения настоящего
Стандарта:
(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной
деятельности или находящаяся в стадии сооружения или развития с целью
такой продажи) (см. IAS 2 «Запасы»); например, недвижимость,
приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем
будущем или для развития и перепродажи.
(b) недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития по
поручению третьих лиц (см. IAS 11 «Договоры на строительство»).
(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. IAS 16), в том числе (среди
прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в
качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость,
предназначенная для будущего развития с последующим использованием в
качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая
наемными работниками организации (независимо от того, платят ли они
арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость,
занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия.
(d) недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью
дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости. В
отношении такого объекта применяются положения Международного
стандарта IAS 16 до момента завершения сооружения или развития, когда
объект переходит в категорию инвестиционной недвижимости, и для его
учета начинают применяться положения настоящего Стандарта. Однако
3
настоящий Стандарт применяется к существующей инвестиционной
недвижимости, которая находится в стадии нового развития для
продолжения использования в будущем в качестве инвестиционной
недвижимости (см. параграф 58).
(e) объект недвижимости, переданный другой организации по договору
финансовой аренды.
10. В отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения
арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для
производства или поставки товаров или услуг, либо для административных
целей. Если такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от
друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), организация
учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта
нельзя продать по отдельности, объект считается инвестиционной
недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого
объекта предназначена для производства или поставки товаров или услуг, либо
для административных целей.
11. В некоторых случаях организация предоставляет вспомогательные услуги
арендаторам принадлежащей ей недвижимости. Организация учитывает такую
недвижимость как инвестиционную, если эти услуги носят незначительный
характер по отношению ко всему соглашению в целом. Примером
вышесказанного является случай, когда владелец офисного комплекса
предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания.
12. В других случаях оказываемые услуги являются значительными. Например, если
организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые
постояльцам, носят существенный характер по отношению ко всему комплексу
гостиничных услуг. Таким образом, гостиница, управляемая организациейвладельцем, представляет собой не инвестиционную недвижимость, а
недвижимость, занимаемую владельцем.
13. Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько
существенными, чтобы объект недвижимости нельзя было отнести к категории
инвестиционной недвижимости. Например, владелец гостиницы иногда передает
выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления.
Условия подобных договоров управления бывают самыми разными. С одной
стороны, владелец может, по существу, занимать положение пассивного
инвестора. С другой стороны, владелец передает сторонней организации
отдельные функции оперативного управления, при этом продолжая нести
значительный риск изменений денежных потоков, связанных с работой
гостиницы.
14. [*325] Определение соответствия объекта статусу инвестиционной
недвижимости требует профессионального суждения. Организация
разрабатывает критерии для последовательного использования такого
профессионального суждения согласно определению инвестиционной
недвижимости и соответствующим рекомендациям, изложенным в параграфах 713. В соответствии с требованиями параграфа 75(c) организация обязана
раскрывать такие критерии в случаях, когда классификация объекта
представляется затруднительной.
15. Иногда организация владеет недвижимостью, которую арендует и занимает
материнская организация или другая дочерняя организация. Такая недвижимость
не может быть классифицирована в финансовой отчетности как инвестиционная,
поскольку, с позиции группы, она является занимаемой владельцем. Однако, с
4
точки зрения организации, владеющей этой недвижимостью, она является
инвестиционной, если удовлетворяет определению в параграфе 5. Поэтому в
своей индивидуальной финансовой отчетности арендодатель отражает указанную
недвижимость в составе инвестиционной недвижимости.
1
В соответствии с IAS 1 (ред. 2007 г.) термин «баланс» заменяется на «отчет о финансовом
положении»
ПРИЗНАНИЕ
16. Инвестиционную недвижимость разрешается признавать в качестве актива
только в том случае, когда:
(a) существует вероятность притока в организацию будущих экономических
выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
и
(b) себестоимость данной инвестиционной недвижимости поддается
достоверной оценке.
17. В соответствии с этим принципом признания, организация оценивает все свои
затраты по инвестиционной недвижимости на момент их понесения. Эти затраты
включают как те, которые были понесены изначально в связи с приобретением
инвестиционной недвижимости, так и те, которые были понесены впоследствии в
связи с ее приращением, частичным замещением или обслуживанием.
18. Согласно принципу признания, изложенному в параграфе 16, организация не
признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости
затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости. Вместо этого, такие
затраты признаются в прибыли или убытке по мере их понесения. Затраты на
повседневное обслуживание состоят главным образом из затрат на рабочую силу
и расходные материалы, а также могут включать затраты на приобретение
комплектующих частей. Назначение этих расходов во многих случаях
обозначается как «ремонт и текущее обслуживание» объекта недвижимости.
19. Части объекта инвестиционной недвижимости могут приобретаться через их
замещение. Например, в здании может быть произведена замена внутренних
стен. В соответствии с принципом признания, организация признает в балансовой
стоимости объекта инвестиционной недвижимости затраты на замену части
существующего объекта инвестиционной недвижимости на момент понесения
этих затрат, если при этом удовлетворяются критерии признания. Признание
балансовой стоимости замещенных частей подлежит прекращению, согласно
положениям настоящего Стандарта, касающимся прекращения признания.
ОЦЕНКА ПРИ ПРИЗНАНИИ
20. Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости должна производиться
по ее себестоимости. В первоначальную оценку необходимо включать затраты
по сделке.
21. В состав себестоимости приобретенной инвестиционной недвижимости входят
цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают,
например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу
5
недвижимости и прочие затраты по сделке.
[*Параграф 22 удален Усовершенствованиями МСФО. Это изменение вступает в силу с 1
января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст изменений.]
22. Себестоимость инвестиционной недвижимости, сооруженной своими силами,
представляет собой стоимость на дату завершения сооружения или развития.
Вплоть до наступления этой даты организация должна применять IAS 16. На эту
дату недвижимость приобретает статус инвестиционной, и на нее начинают
распространяться положения настоящего Стандарта (см. параграфы 57(e) и 65).
23. Себестоимость инвестиционной недвижимости не повышается в связи с:
(a) затратами на пусковые работы (кроме случаев, когда они необходимы для
приведения объекта недвижимости в состояние, пригодное для его
использования в соответствии с намерениями руководства),
(b) операционными убытками до выхода инвестиционной недвижимости на
запланированный уровень сдачи помещений в аренду,
или
(c) сверхнормативными потерями сырья, затрат на труд или другие ресурсы,
понесенными при сооружении или развитии объекта недвижимости.
24. При отсрочке оплаты инвестиционной недвижимости в качестве себестоимости
выступает цена объекта в денежном эквиваленте. Разница между данной суммой
и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение
срока кредита.
25. [*326] Первоначальная стоимость права в недвижимости, переданного по
договору аренды и классифицированного в качестве инвестиционной
недвижимости, должна быть такой, как это предписано для финансовой
аренды параграфом 20 IAS 17, т.е. актив подлежит признанию по меньшей из
двух величин: справедливой стоимости объекта недвижимости и
дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. В
соответствии с тем же параграфом, эквивалентная сумма подлежит
признанию в качестве обязательства.
26. Любое вознаграждение, выплачиваемое за аренду, отражается в учете с этой
целью как часть минимальных арендных платежей и, соответственно, включается
в себестоимость актива, но исключается из суммы обязательства. Если
переданное по договору аренды право в недвижимости классифицируется как
инвестиционная недвижимость, то учету по справедливой стоимости подлежит
именно этот право, а не объект недвижимости, на котором оно основано.
Указания относительно определения справедливой стоимости права в
недвижимости касаются модели учета по справедливой стоимости, описанной в
параграфах 33-52. Эти указания также касаются определения справедливой
стоимости, когда она используется в значении себестоимости в целях
первоначального признания.
27. Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть
приобретены в обмен на неденежный актив или активы, либо на сочетание
денежных и неденежных активов. Высказанные ниже соображения касаются не
только обмена одного неденежного актива на другой, но и всех обменов, о
которых шла речь в предыдущем предложении. Себестоимость такого объекта
6
инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, за
исключением случаев, когда (а) операция обмена не имеет коммерческого
содержания, или (b) справедливая стоимость и полученного, и переданного
актива не поддается достоверной оценке. Приобретенный актив оценивается
именно таким образом, даже если организация не может немедленно прекратить
признание переданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по
справедливой стоимости, его себестоимость определяется по балансовой
стоимости переданного актива.
28. Организация определяет наличие или отсутствие коммерческого содержания в
операции обмена по степени, в которой ее будущие денежные потоки могут
измениться в результате такой операции. Операция обмена имеет коммерческое
содержание, если:
(a) конфигурация (риск, сроки и сумма) проистекающих от полученного актива
денежных потоков отличается от конфигурации денежных потоков,
проистекающих от переданного актива,
или
(b) специфичная для организации стоимость той части ее деятельности, на
которую влияет данная операция, изменяется в результате обмена,
и
(c) разница в (a) или (b) составляет значительную величину по сравнению со
справедливой стоимостью активов, ставших предметом обмена.
В целях определения наличия коммерческого содержания в операции обмена,
специфичная для организации стоимость той части ее деятельности, на которую
влияет данная операция, должна отражать посленалоговые потоки денежных
средств. Результаты такого анализа могут прояснить положение вещей без
детальных расчетов со стороны организации.
29. Справедливая стоимость актива, для которого отсутствуют сопоставимые
рыночные операции, поддается достоверной оценке, если (a) вариативность
диапазона обоснованных оценок справедливой стоимости применительно к
данному активу не является значительной, или (b) вероятности различных оценок
внутри этого диапазона могут быть обоснованно определены и использованы при
оценке справедливой стоимости. Если организация способна достоверно
определить справедливую стоимость либо полученного, либо переданного
актива, то для определения себестоимости используется справедливая стоимость
переданного актива, кроме случаев, когда справедливая стоимость полученного
актива представляется более очевидной.
ОЦЕНКА ПОСЛЕ ПРИЗНАНИЯ
Учетная политика
30. С учетом исключений, о которых идет речь в параграфах 32A и 34, организация
обязана выбрать в качестве своей учетной политики либо модель учета по
справедливой стоимости, описанную в параграфах 33-55, либо модель учета по
себестоимости, описанную в параграфе 56, и обязана применять такую
7
политику ко всей своей инвестиционной недвижимости.
31. В Международном стандарте IAS 8 «Учетная политика, изменения в расчетных
бухгалтерских оценках и ошибки» сказано, что добровольное изменение в
учетной политике допускается только в том случае, когда такое изменение
приведет к более правильному представлению операций, событий или условий в
финансовой отчетности организации. Крайне маловероятно, что переход от
модели учета по справедливой стоимости к модели учета по себестоимости
обеспечит более качественное представление информации.
32. Согласно настоящему Стандарту, все организации обязаны определять
справедливую стоимость инвестиционной недвижимости в целях либо оценки
(если организация использует модель учета по справедливой стоимости), либо
раскрытия информации (если организация использует модель учета по
себестоимости). Поощряется, но не требуется, чтобы организация определяла
справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, исходя из оценки
независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей
профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки
инвестиционной недвижимости аналогичной категории и расположенной на той
же территории.
32A. [*327] Организация может:
(a) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета
по себестоимости для всей обеспечивающей обязательства
инвестиционной недвижимости, приносящей доход, непосредственно
связанный со справедливой стоимостью конкретных активов, включающих
эту инвестиционную недвижимость, или с доходом по этим активам.
и
(b) выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета
по себестоимости для всей остальной инвестиционной недвижимости, вне
зависимости от выбора, сделанного по пункту (а).
32B. Некоторые страховщики и другие организации создают у себя внутренние
имущественные фонды, которые выпускают условные паевые единицы, при
этом некоторые такие единицы находятся в распоряжении инвесторов в составе
связанных договоров, а остальные - в распоряжении организации. Параграф 32A
не разрешает организации оценивать находящееся в распоряжении такого фонда
имущество частично по затратам, а частично - по справедливой стоимости.
32C. Если организация выбирает разные модели для двух категорий, описанных в
параграфе 32A, то продажи инвестиционной недвижимости между пулами
активов, оцененных на основе разных моделей, должны признаваться по
справедливой стоимости, а совокупное изменение справедливой стоимости
должно признаваться в качестве прибыли или убытка. Соответственно, если
продажа инвестиционной недвижимости производится из пула, где применяется
модель оценки по справедливой стоимости, в пул, где используется затратная
модель, то справедливая стоимость недвижимости на дату продажи становится
его исходной стоимостью. Модель учета по справедливой стоимости.
Модель учета по справедливой стоимости
33. После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по
8
справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную
недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных
в параграфе 53.
34. Когда право на недвижимость, которым обладает арендатор по договору
операционной аренды, классифицируется как инвестиционная недвижимость,
согласно параграфу 6, параграф 30 является безальтернативным; должна
применяться модель учета по справедливой стоимости.
35. Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной
недвижимости необходимо относить на прибыль или убыток за тот период, в
котором они возникли.
36. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости - это та сумма, на
которую можно обменять эту недвижимость при совершении сделки между
хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми
друг от друга сторонами (см. параграф 5). Справедливой стоимостью не является
расчетная цена, завышенная или заниженная в результате особых условий или
обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи
с обратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые
любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.
37. При определении справедливой стоимости организация не вычитает затраты,
которые могут возникнуть в связи с реализацией или иными формами выбытия
актива.
38. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать
рыночные условия на отчетную дату1.
39. Справедливая стоимость имеет привязку к определенной дате. Поскольку
рыночные условия могут меняться, сумма, представленная как справедливая
стоимость, может оказаться неточной или неправильной при оценке на другую
дату. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает обмен
активами и исполнение договора купли-продажи в одно и то же время без какоголибо изменения цены, которое может произойти в процессе сделки между
хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми
друг от друга сторонами в случае, когда обмен активами и исполнение договора
происходят в разное время.
40. Среди прочего, при определении справедливой стоимости инвестиционной
недвижимости учитываются доходы от действующих договоров аренды, а также
разумные и обоснованные предположения осведомленных и желающих вступить
в сделку участников рынка в отношении ожидаемых доходов от будущих
договоров аренды, исходя из текущей ситуации на рынке. Аналогичным образом,
она также отражает любые оттоки денежных средств (включая арендную плату и
другие оттоки), которых можно ожидать в отношении данной недвижимости.
Некоторые такие оттоки находят свое отражение в обязательстве, в то время как
другие относятся к оттокам, не признаваемым в финансовой отчетности до
наступления более поздней даты (например, периодические выплаты, такие как
условная арендная плата).
41. В параграфе 25 конкретизируется основа первоначального признания стоимости
права в арендуемой недвижимости. Согласно параграфу 33, право в арендуемой
недвижимости, если это необходимо, подлежит переоценке в справедливую
стоимость. В рамках договора аренды, заключенного на основе рыночных ставок,
справедливая стоимость права в арендуемой недвижимости на момент
приобретения за вычетом всех ожидаемых арендных платежей (включая и те,
9
которые связаны с признанным обязательством) должна иметь нулевое значение.
Это значение справедливой стоимости не меняется, вне зависимости от того,
признаются ли, в целях учета, арендуемый актив и обязательство по
справедливой стоимости или по дисконтированной стоимости минимальных
арендных платежей, согласно параграфу 20 Международного стандарта IAS 17.
Таким образом, переоценка арендуемого актива из себестоимости, согласно
параграфу 25 в справедливую стоимость, согласно параграфу 33, не должно
приводить к возникновению каких-либо первоначальных прибыли или убытка,
кроме случаев, когда оценка справедливой стоимости производится в разные
моменты времени. Это может иметь место, когда после первоначального
признания организация делает выбор в пользу применения модели оценки по
справедливой стоимости.
42. [*328] В определении справедливой стоимости говорится о «хорошо
осведомленных и желающих совершить такую сделку сторонах». В данном
контексте «хорошо осведомленные» означает, что и продавец, и покупатель,
желающие совершить такую сделку, в разумной степени информированы о
сущности и основных характеристиках объекта инвестиционной недвижимости,
фактическом и потенциальном способах его использования, а также о
конъюнктуре рынка по состоянию на отчетную дату2. Желающий совершить
сделку покупатель заинтересован в покупке, но не обязан ее совершать. Он не
слишком стремится и не полон решимости приобрести тот или иной объект
недвижимости за любую цену. Предполагаемый покупатель не будет платить
цену более высокую, чем та, которую запрашивает рынок, на котором
присутствуют хорошо осведомленные и желающие совершить такую сделку
покупатели и продавцы.
43. Желающий совершить сделку продавец не слишком стремится и не
принуждается к ее совершению, и не готов продавать недвижимость по любой
цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается разумной в
текущих рыночных условиях. Мотивация такого желающего совершить сделку
продавца состоит в том, чтобы продать инвестиционную недвижимость на
рыночных условиях по наиболее высокой цене, которую можно за нее получить.
Фактические обстоятельства, в которых находится действительный владелец
инвестиционной недвижимости, не принимаются продавцом в расчет, поскольку
желающий совершить сделку продавец является гипотетическим владельцем
(например, желающий совершить сделку продавец не принимает во внимание
конкретные налоговые обстоятельства, в которых находится действительный
владелец инвестиционной недвижимости).
44. В определении справедливой стоимости речь идет о сделках между
независимыми друг от друга сторонами. Такие сделки совершаются между
сторонами, не связанными какими-либо особыми отношениями, в результате
которых устанавливаются цены сделок, нетипичные для рыночных условий.
Предполагается, что сделка совершается между несвязанными сторонами, при
этом каждая их них действует независимо.
45. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие
цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на
той же территории, находится в том же состоянии, и на которую
распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача
организации - выявить любые различия в характере, местоположении и
состоянии данной недвижимости, а также в условиях касающихся ее договоров
аренды и других договоров.
10
46. При отсутствии действующих цен на активном рынке, описанном в параграфе 45,
организация учитывает информацию из различных источников, в том числе:
(a) действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в
другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на
которое распространяются другие условия договоров аренды или иных
договоров), скорректированные с учетом этих различий;
(b) наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках,
скорректированные с учетом любых изменений экономических условий
после даты заключения сделок по этим ценам;
и
(c) прогнозы дисконтированных денежных потоков, исходя из достоверных
оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия
действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (когда это
возможно) данные из внешних источников, такие как действующие тарифы
за аренду аналогичной недвижимости на той же территории и в том же
состоянии, при этом используются коэффициенты дисконтирования,
отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении
размера и сроков поступления денежных потоков.
47. В некоторых случаях различные источники информации, о которых говорилось
предыдущем параграфе, могут обусловливать разные оценки справедливой
стоимости инвестиционной недвижимости. Организация рассматривает причины
этих расхождений для получения наиболее надежной оценки справедливой
стоимости, лежащей в диапазоне колебания достоверных оценок ее значений.
[*Параграф 48 изменен Усовершенствованиями МСФО. Это изменение вступает в силу с
1 января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст изменений.]
48. Исключение составляют случаи, когда в момент первого приобретения
организацией инвестиционной недвижимости (или когда имеющийся объект
впервые получает статус инвестиционной недвижимости - либо после
завершения сооружения или развития, либо после изменения способа его
использования), становится очевидно, что границы, в которых находится
достаточно достоверное значение справедливой стоимости, будут настолько
велики, а вероятность того или иного результата будет настолько сложно
оценить, что вся полезность единичной оценки справедливой стоимости сводится
на нет. Это может свидетельствовать о том, что определение достоверного
значения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не всегда
возможно (см. параграф 53).
49. Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение
которой приводится в Международном стандарте IAS 36 «Обесценение активов».
Справедливая стоимость отражает осведомленность и оценки осведомленных и
желающих совершить сделку покупателей и продавцов. Ценность использования,
наоборот, отражает оценки, произведенные организацией, в том числе и влияние
факторов, которые могут быть присущими только данной организации и
неприменимыми к остальным. Так, справедливая стоимость не отражает ни один
из перечисленных ниже факторов, поскольку, как правило, они не доступны
осведомленным и желающим совершить сделку покупателям и продавцам:
(a) дополнительную стоимость в результате создания портфеля недвижимости
11
на различных территориях;
(b) синергетический эффект в результате совместного использования
инвестиционной недвижимости и прочих активов;
(c) конкретные юридические права и правовые ограничения в отношении
текущего владельца недвижимости;
и
(d) конкретные налоговые льготы или налоговое бремя в отношении текущего
владельца недвижимости.
50. [*329] При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости
организация не допускает двойного учета активов или обязательств, признанных
как отдельные активы или обязательства. Например:
(a) оборудование, такое как лифты и системы кондиционирования воздуха,
часто составляют неотъемлемую часть здания, поэтому оно, как правило,
включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости и не
отражается отдельно в составе основных средств.
(b) если в аренду сдается меблированный офис, в справедливую стоимость
офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку
арендная плата берется за меблированный офис. При включении стоимости
мебели в состав справедливой стоимости инвестиционной недвижимости
организация не признает мебель в качестве отдельного актива.
(c) в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости не включается
предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды,
поскольку организация отдельно отражает данные статьи в составе
обязательств или активов.
(d) справедливая стоимость арендуемой инвестиционной недвижимости
отражает ожидаемые потоки денежных средств (включая условную
арендную плату, получение которой ожидается). Соответственно, если
оценка объекта недвижимости произведена за вычетом любых ожидаемых
платежей, то, в целях учета, для получения справедливой стоимости
инвестиционной недвижимости необходимо прибавить назад к этой сумме
величину любого признанного обязательства по аренде.
51. В справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не отражаются ни
предстоящие капитальные затраты на недвижимость в целях ее обновления или
улучшения, ни будущие экономические выгоды от таких затрат.
52. В некоторых случаях организация ожидает, что дисконтированная стоимость
выплат, производимых ею в связи с инвестиционной недвижимостью (кроме
платежей по признанным финансовым обязательствам), превысит
дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений. Для
определения необходимости признания обязательства и, в случае признания, для
выбора способа его оценки, организация должна применять Международный
стандарт IAS 37 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные
активы».
Невозможность достоверной оценки справедливой стоимости
[*Параграф 53 изменен Усовершенствованиями МСФО. Это изменение вступает в силу с
1 января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст изменений.]
12
53. Существует опровержимое предположение о том, что организация может
достоверно оценивать справедливую стоимость инвестиционной
недвижимости на постоянной основе. Исключение составляют случаи, когда в
момент приобретения организацией объекта инвестиционной недвижимости
(или когда имеющийся объект недвижимости впервые приобретает статус
инвестиционной недвижимости, либо после завершения сооружения или
развития, либо после изменения способа использования), становится очевидно,
что организация не всегда сможет достоверно определять справедливую
стоимость инвестиционной недвижимости. Это происходит лишь в тех
случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются не часто, и
отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости (например, на
основе прогнозов дисконтированных денежных потоков). В таких случаях
организация обязана оценивать эту инвестиционную недвижимость с помощью
модели учета по себестоимости, описанной в Международном стандарте IAS
16. При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость
инвестиционной недвижимости равна нулю. Организация обязана применять
IAS 16 до выбытия инвестиционной недвижимости.
[*Параграфы 53A, 53B добавлены, параграф 54 изменен Усовершенствованиями МСФО.
Это изменение вступает в силу с 1 января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст
изменений.]
54. В исключительных случаях, когда, в силу указанных в предыдущем параграфе
причин, организация вынуждена оценивать объект инвестиционной
недвижимости по себестоимости, согласно Международному стандарту IAS 16,
она должна отражать все остальные объекты инвестиционной недвижимости по
справедливой стоимости. В таких случаях, несмотря на то, что организация
может использовать модель учета по себестоимости применительно к одному
объекту инвестиционной недвижимости, она обязана и впоследствии вести учет
всех остальных объектов недвижимости с помощью модели учета по
справедливой стоимости.
55. Если организация ранее отражала объект инвестиционной недвижимости по
справедливой стоимости, она обязана и далее отражать данный объект по
справедливой стоимости вплоть до его выбытия (или до момента, когда данный
объект приобретет статус недвижимости, занимаемой владельцем, либо когда
организация начнет развитие объекта в целях последующей продажи в ходе
обычной деятельности), даже несмотря на сокращение количества
сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.
Модель учета по себестоимости
56. После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по
себестоимости, должна оценить всю свою инвестиционную недвижимость в
соответствии с требованиями Международного стандарта IAS 16 к этой
модели, кроме той, которая отвечает критериям классификации в качестве
предназначенной для продажи (или входит в состав группы выбытия,
классифицированной как предназначенная для продажи) в соответствии с
Международным стандартом IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные
для продажи, и прекращенная деятельность». Инвестиционная недвижимость,
отвечающая критериям классификации в качестве предназначенной для
13
продажи (или входящая в состав группы выбытия, классифицированной как
предназначенная для продажи) должна оцениваться в соответствии с
Международным стандартом IFRS 5.
В соответствии с IAS1 (ред. 2007 г.) текст «отчетная дата» заменяется на «конец
отчетного периода».
1
В соответствии с IAS1 (ред. 2007 г.) текст «отчетная дата» заменяется на «конец
отчетного периода».
2
ПЕРЕКЛАССИФИКАЦИЯ
[*Параграф 57 изменен Усовершенствованиями МСФО. Это изменение вступает в силу с
1 января 2009 г. или после этой даты. См. стр. Текст изменений.]
57. [*330] Переклассификация объекта в категорию инвестиционной недвижимости
или исключение из данной категории разрешается только при изменении способа
его использования, а именно:
(a) владелец начинает занимать недвижимость - объект переводится из
категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости,
занимаемой владельцем;
(b) начинается развитие в целях реализации - объект переклассифицируется из
инвестиционной недвижимости в категорию запасов;
(c) заканчивается период, в течение которого владелец занимает
недвижимость - объект переклассифицируется из недвижимости,
занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости;
(d) объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной
аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную недвижимость;
или
(e) завершается стадия сооружения или развития недвижимости - объект
переводится из категории недвижимости в стадии сооружения или
развития (рассматриваемой в Международном стандарте IAS 16) в
категорию инвестиционной недвижимости.
58. В соответствии с параграфом 57(b), организации разрешается
переклассифицировать объект из инвестиционной недвижимости в категорию
запасов только при изменении способа его использования, о чем свидетельствует
начало развития объекта в целях его реализации. Если организация принимает
решение о реализации объекта инвестиционной недвижимости без его развития,
она продолжает отражать этот объект в составе инвестиционной недвижимости
до прекращения его признания (списания с баланса), и не отражает его в составе
запасов. Аналогичным образом, если организация начинает реконструкцию
имеющегося объекта инвестиционной недвижимости для дальнейшего
использования в качестве инвестиционной недвижимости, эта недвижимость
сохраняет статус инвестиционной и в течение стадии нового развития не
переклассифицируется в недвижимость, занимаемую владельцем.
59. Параграфы 60-65 применяются при решении вопросов признания и оценки,
возникающих, когда организация использует модель учета по справедливой
14
стоимости применительно к инвестиционной недвижимости. Если организация
использует модель учета по себестоимости, переклассификация объектов между
категориями инвестиционной недвижимости, недвижимости, занимаемой
владельцем, и запасов не приводит к изменению балансовой стоимости
переклассифицируемых объектов и первоначальной стоимости объектов для
целей оценки и раскрытия информации.
60. При переклассификации объекта инвестиционной недвижимости, отражаемого
по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой
владельцем, или в категорию запасов, за себестоимость данного объекта для
последующего учета в соответствии с Международным стандартом IAS 16
или IAS 2, должна приниматься его справедливая стоимость по состоянию на
дату изменения способа его использования.
61. Если занимаемая владельцем недвижимость переходит в категорию
инвестиционной, и будет отражаться по справедливой стоимости, организация
обязана применять положения IAS 16 до даты изменения способа использования
объекта. Организация обязана учитывать любую возникшую на эту дату
разницу между балансовой стоимостью объекта недвижимости, согласно
Международному стандарту IAS 16, и его справедливой стоимостью, точно
так же, как переоценку в соответствии с Международным стандартом IAS
16.
[*Параграф 62 изменен Международным стандартом IAS 1. Это изменение вступает в
силу с 1 января 2009 г. или после этой даты. См. страницу Текст изменений.]
62. Вплоть до момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в
категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой
стоимости, организация амортизирует данную недвижимость и признает любые
убытки от ее обесценения. Организация учитывает любую возникшую на эту
дату разницу между балансовой стоимостью объекта недвижимости, согласно
Международному стандарту IAS 16, и его справедливой стоимостью, точно так
же, как переоценку в соответствии с Международным стандартом IAS 16.
Другими словами:
(a) любое уменьшение балансовой стоимости объекта недвижимости относится
на прибыль или убыток. Тем не менее, сумма уменьшения в пределах
прироста стоимости данного объекта от переоценки списывается на счет
прироста стоимости недвижимости от переоценки.
(b) любое увеличение балансовой стоимости недвижимости учитывается
следующим образом:
(i) если такое увеличение восстанавливает имевший место ранее убыток от
обесценения данного объекта недвижимости, это увеличение относится
на прибыль или убыток. Сумма увеличения, отнесенная на прибыль или
убыток за период, не должна превышать сумму, необходимую для
восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы
определена (за вычетом амортизации), если бы не был признан убыток
от обесценения данного объекта.
(ii) оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости кредитуется
непосредственно на счет учета капитала как прирост стоимости
недвижимости от переоценки. При последующем выбытии объекта
инвестиционной недвижимости включенный в состав капитала прирост
стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет
15
нераспределенной прибыли. Перенесение прироста стоимости от
переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в
прибыли или убытке.
63. Для переклассификации объекта из категории запасов в категорию
инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой
стоимости, любую разницу между справедливой стоимостью объекта по
состоянию на указанную дату и предыдущим значением его балансовой
стоимости необходимо относить на прибыль или убыток.
64. Порядок учета при переклассификации объекта из категории запасов в категорию
инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой
стоимости, соответствует порядку учета реализации запасов.
65. [*331] При завершении организацией сооружения или развития созданного
своими силами объекта инвестиционной недвижимости, который будет
отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой
стоимостью данного объекта по состоянию на указанную дату и предыдущим
значением его балансовой стоимости необходимо относить на прибыль или
убыток.
ВЫБЫТИЕ
66. Признание объекта инвестиционной недвижимости подлежит прекращению
(т.е. он подлежит списанию с баланса) при выбытии или окончательном выводе
из эксплуатации, когда более не предполагается получение связанных с ним
экономических выгод.
67. Выбытие объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться
посредством его продажи или передачи в финансовую аренду. Для определения
даты выбытия инвестиционной недвижимости организация руководствуется
изложенными в Международном стандарте IAS 18 критериями признания
выручки от реализации товаров, принимая во внимание соответствующие
рекомендации, содержащиеся в Приложении к Международному стандарту IAS
18. IAS 17 применяется к выбытию, осуществляемому путем заключения
договора финансовой аренды, а также к продаже с обратной арендой.
68. Если, в соответствии с изложенным в параграфе 16 принципом признания,
организация признает в балансовой стоимости актива стоимость замещения части
объекта инвестиционной недвижимости, она должна прекратить признание
балансовой стоимости замещенной части. Применительно к инвестиционной
недвижимости, учитываемой по себестоимости, замещенной частью может быть
часть, амортизация которой не производилась отдельно. Если организация не
может определить балансовую стоимость замещенной части актива, она вправе
использовать стоимость замещения в качестве показателя стоимости замещенной
части на момент ее приобретения или сооружения. При использовании модели
учета по справедливой стоимости, справедливая стоимость объекта
инвестиционной недвижимости может уже отражать тот факт, что подлежащая
замене часть утратила свою стоимость. В других случаях бывает трудно
определить, на какую величину следует уменьшить справедливую стоимость
объекта в связи с заменой части объекта. Альтернативой уменьшению
справедливой стоимости на величину замещаемой части, когда произвести такое
уменьшение не представляется возможным, является включение стоимости
замещения в балансовую стоимость актива с последующей переоценкой
16
справедливой стоимости, как это делается при приращениях, не связанных с
заменой.
69. Прибыли или убытки, возникающие в результате вывода из эксплуатации или
выбытия объекта инвестиционной недвижимости, должны определяться как
разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью
актива, и подлежат признанию в прибыли или убытке (кроме случаев, когда IAS
17 требует иного при продаже с обратной арендой) в периоде, в котором
происходит такое устранение или выбытие.
70. Встречное предоставление к получению при выбытии объекта инвестиционной
недвижимости первоначально отражается по справедливой стоимости. В
частности, в случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной недвижимости,
полученное встречное предоставление первоначально отражается по цене
объекта в эквиваленте денежных средств. Разница между номинальной суммой
встречного предоставления и эквивалентом цены в денежном выражении
признается как процентная выручка в соответствии с Международным
стандартом IAS 18, с использованием метода эффективной ставки процента.
71. Организация применяет IAS 37 или другие соответствующие Стандарты к любым
обязательствам, которые она сохраняет за собой после выбытия объекта
инвестиционной недвижимости.
72. Компенсация, предоставляемая третьими сторонами в связи с обесценением,
утратой или передачей инвестиционной недвижимости, подлежит признанию в
прибыли или убытке, когда она назначена к получению.
73. Обесценение или утрата объектов инвестиционной недвижимости,
соответствующие требования на компенсацию или выплата компенсации
третьими сторонами, а также любое последующее приобретение или сооружение
замещающих активов, являются отдельными экономическими событиями и
должны учитываться отдельно, как об этом сказано ниже:
(a) обесценение инвестиционной недвижимости признается в соответствии с
Международным стандартом IAS 36;
(b) устранение или выбытие инвестиционной недвижимости признается в
соответствии с параграфами 66-71 настоящего Стандарта;
(c) компенсация, предоставляемая третьими сторонами в связи с обесценением,
утратой или передачей инвестиционной недвижимости, подлежит
признанию в прибыли или убытке, когда такая компенсация назначена к
получению;
и
(d) стоимость активов, восстановленных, приобретенных или сооруженных с
целью замещения, определяется в соответствии с параграфами 20-29
настоящего Стандарта.
РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ
Модели учета по справедливой стоимости и по
себестоимости
17
74. Информация, о которой сказано ниже, подлежит раскрытию в дополнение к
сведениям, раскрываемым в соответствии с Международным стандартом IAS 17.
Согласно Международному стандарту IAS 17, владелец инвестиционной
недвижимости раскрывает информацию арендодателя об арендных отношениях,
в которые он вступил. Организация, распоряжающаяся инвестиционной
недвижимостью по договору финансовой или операционной аренды, раскрывает
информацию арендатора по договору финансовой аренды и информацию
арендодателя по любому заключенному им договору операционной аренды.
75. [*332] Организация обязана раскрывать:
(a) какую модель учета она применяет: по справедливой стоимости или по
себестоимости.
(b) в случае применения ею модели учета по справедливой стоимости:
производится ли и, если да, то в каких обстоятельствах, классификация и
учет прав в инвестиционной недвижимости по договорам операционной
аренды в качестве инвестиционной недвижимости.
(c) в тех случаях, когда классификация затруднена (см. параграф 14),
критерии, используемые организацией в целях разграничения объектов
инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а
также недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной
деятельности.
(d) методы и существенные допущения, использованные при определении
справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, включая
информацию о том, что послужило основой для определения справедливой
стоимости: объективные рыночные данные или в большей мере другие
факторы (которые организация обязана раскрыть) ввиду специфики
объекта и отсутствия сопоставимых рыночных данных.
(e) степень, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной
недвижимости (оцененная или раскрытая в финансовой отчетности)
основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и
соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним
опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же
категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый
объект. Факт отсутствия подобной оценки подлежит раскрытию.
(f) суммы, признанные в прибыли или убытке для:
(i) рентный доход от инвестиционной недвижимости;
(ii) прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и текущее
обслуживание), возникшие в связи с инвестиционной недвижимостью,
от которой в отчетном периоде был получен рентный доход;
и
(iii) прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и текущее
обслуживание), возникшие в связи с инвестиционной недвижимостью,
которая не принесла рентный доход за отчетный период;
(iv) совокупное изменение справедливой стоимости, признанное в прибыли
или убытке от продажи инвестиционной недвижимости из пула
активов с применением затратной модели в пул с применением модели
оценки по справедливой стоимости (см. параграф 32C).
18
(g) наличие и размер ограничений в отношении реализуемости инвестиционной
недвижимости или распределения дохода или выручки от выбытия.
(h) обязательства по договору на приобретение, сооружение или развитие
инвестиционной недвижимости, либо на проведение ремонта, текущего
обслуживания или улучшение инвестиционной недвижимости.
Модель учета по справедливой стоимости
76. Наряду с информацией, раскрытие которой требуется параграфом 75,
организация, применяющая модель учета по справедливой стоимости в
соответствии с параграфами 33-55, обязана раскрывать данные сверки между
значениями балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и
конец периода, показывая следующее:
(a) приращения, с раздельным указанием тех, которые получены от
приобретений, и тех, которые являются результатом последующих
расходов, признанных в балансовой стоимости актива;
(b) прирост стоимости инвестиционной недвижимости в результате
приобретения объектов при объединении предприятий;
(c) активы, классифицированные как предназначенные для продажи, или
включенные в группу выбытия, классифицированную как предназначенная
для продажи в соответствии с IFRS 5, и другие выбытия;
(d) чистую прибыль или убыток в результате корректировки справедливой
стоимости;
(e) чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей
финансовой отчетности в другую валюту представления, а также при
пересчете финансовой отчетности зарубежной деятельности в валюту
представления отчитывающейся организации;
(f) переклассификацию объектов инвестиционной недвижимости в категории
запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и обратно;
и
(g) прочие изменения.
77. Когда полученная применительно к инвестиционной недвижимости оценка
подвергается значительной корректировке в целях финансовой отчетности,
например, во избежание повторного отражения активов и обязательств, как
это описано в параграфе 50, организация обязана раскрывать данные сверки
между полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в
финансовую отчетность, отдельно показывая совокупную сумму любых
признанных обязательств по аренде, которые были прибавлены обратно, и
любых других значительных корректировок.
78. [*333] В исключительных случаях, упоминаемым в параграфе 53, когда
организация оценивает объект инвестиционной недвижимости с
использованием модели учета по себестоимости в соответствии с IAS 16,
данные сверки, раскрытие которых требуется параграфом 76, должны
представлять относящиеся к этому объекту инвестиционной недвижимости
суммы отдельно от сумм, относящихся к другим объектам инвестиционной
недвижимости. Кроме того, организация обязана раскрывать:
(a) описание инвестиционной недвижимости;
19
(b) причины, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена
с достаточной степенью достоверности;
(c) по возможности, границы оценок, в которых, скорее всего, находится
справедливая стоимость;
и
(d) при выбытии объекта инвестиционной недвижимости, не отражаемого по
справедливой стоимости:
(i) факт выбытия объекта инвестиционной недвижимости, не
отражаемого по справедливой стоимости;
(ii) балансовую стоимость данного объекта инвестиционной
недвижимости по состоянию на момент реализации;
и
(iii) сумму признанной прибыли или убытка.
Модель учета по себестоимости
79. Наряду с информацией, раскрытие которой требуется параграфом 75,
организация, применяющая модель учета по себестоимости в соответствии с
параграфом 56, должна раскрывать:
(a) используемые методы начисления амортизации;
(b) применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;
(c) валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в
совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец
периода;
(d) сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и
на конец отчетного периода, указывая следующее:
(i) приращения, с раздельным указанием тех, которые получены от
приобретений, и тех, которые являются результатом последующих
расходов, признанных в качестве актива;
(ii) прирост стоимости инвестиционной недвижимости в результате
приобретения объектов при объединении предприятий;
(iii) активы, классифицированные как предназначенные для продажи, или
включенные в группу выбытия, классифицированную как
предназначенная для продажи в соответствии с Международным
стандартом IFRS 5, и другие выбытия;
(iv) амортизацию;
(v) суммы убытков от обесценения, признанных и реверсированных в
течение периода в соответствии с Международным стандартом IAS
36;
(vi) чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей
финансовой отчетности в другую валюту представления, а также при
пересчете финансовой отчетности зарубежной деятельности в
валюту представления отчитывающейся организации;
20
(vii) переклассификацию объектов инвестиционной недвижимости в
категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и
обратно;
и
(viii) прочие изменения;
и
(e) справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. В
исключительных случаях, описанных в параграфе 53, когда организация не
может определить справедливую стоимость инвестиционной
недвижимости с достаточной степенью достоверности, она обязана
раскрывать следующую информацию:
(i) описание инвестиционной недвижимости;
(ii) причины, в силу которых справедливая стоимость не может быть
определена с достаточной степенью достоверности;
и
(iii) по возможности, границы оценок, в которых, скорее всего, находится
справедливая стоимость.
УСЛОВИЯ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА
Модель учета по справедливой стоимости
80. [*334] Организация, ранее применявшая IAS 40 (2000 г.) и впервые производящая
классификацию и учет некоторых или всех признаваемых прав в недвижимости,
удерживаемых по договорам операционной аренды в качестве инвестиционной
недвижимости, должна признавать последствия такой классификации и такого
учета как корректировку начального сальдо нераспределенной прибыли за
период, в котором впервые производится такая классификация и такой учет.
Кроме того:
(a) если организация ранее раскрывала (в финансовой отчетности или другой
документации) справедливую стоимость таких прав в недвижимости
(рассчитанную в соответствии с определением справедливой стоимости в
параграфе 5 и рекомендациями в параграфах 36-52), организация может по
своему желанию, но не должна:
(i) скорректировать начальное сальдо нераспределенной прибыли в самом
раннем из представленных отчетных периодов, за который была
раскрыта такая справедливая стоимость;
и
(ii) произвести пересчет сравнительных показателей за указанные
периоды;
21
и
(b) если организация ранее не раскрывала информацию, описанную в пункте (a),
она не вправе производить пересчет сравнительных показателей и должна
раскрыть данный факт.
81. Настоящий Стандарт требует иного порядка учета, нежели IAS 8. Согласно
Международному стандарту IAS 8, сравнительные показатели подлежат
пересчету, кроме случаев, когда такой пересчет является практически
неосуществимым.
82. Когда организация впервые применяет данный Стандарт, корректировка
начального сальдо нераспределенной прибыли предусматривает
переклассификацию любой суммы, учтенной как прирост стоимости объектов
инвестиционной недвижимости от переоценки.
Модель учета по себестоимости
83. Положения Международного стандарта IAS 8 применяются в отношении любых
изменений учетной политики, возникающих, когда организация впервые
применяет данный Стандарт и выбирает модель учета по себестоимости.
Изменения учетной политики предусматривают переклассификацию суммы
учтенного прироста стоимости инвестиционной недвижимости в результате
переоценки.
84. Требования параграфов 27-29 в отношении первоначальной оценки
инвестиционной недвижимости, приобретенной в ходе операции обмена
активами, должны применяться на перспективной основе только к будущим
операциям.
ДАТА ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ
85. Организация обязана применять настоящий Стандарт в отношении годовых
периодов, начинающихся с 1 января 2005 г. или после этой даты. Досрочное
применение Стандарта приветствуется. Если организация применит
настоящий Стандарт в отношении периодов, начинающихся до 1 января 2005 г.,
она обязана раскрыть этот факт.
ОТМЕНА IAS 40 (2000 г.)
86. Настоящий Стандарт заменяет собой Международный стандарт IAS 40
«Инвестиционная недвижимость» (вышедший в 2000 г.).
22