ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки (НЦПО)"
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 18
Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича
Москва 2016 г.
СРД-18, май 2016 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №18) / Под
ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки", 2016 г. – 54 с.
В настоящем справочнике представлены
цифровые
расчетные
параметры,
полученные с помощью апробированных
методик и программных продуктов, для
использования
узкопрофильными
специалистами
(Оценщиками
и
Консультантами),
знакомыми
с
методологией оценки. Многие данные
приведены из практических отчетов по
оценке.
Справочник преследует, в основном, три
цели:
ISBN 978-5-904038-01-4
ISBN 978-5-904038-03-8
2
- ознакомить заинтересованных лиц со
значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Справочник может представлять интерес для
практикующих оценщиков, специалистов
экономического профиля, студентов и
аспирантов
соответствующих
специальностей.
© ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки", 2016
СРД-18, май 2016 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................................................ 4
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ ........................................................................................................... 5
1.1.
Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ ................. 5
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ ..................................... 11
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты. ......................................................... 14
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость
прав собственности» для земельных участков ................................................................................. 14
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости............................................... 17
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007, 2014, 2015, 2016 гг. ............................. 18
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам РФ . 19
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве, СанктПетербурге, Московской области, Волгограде. ............................................................................... 20
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уровнем
отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи ................................................................ 20
1.8. Корректировка на масштаб для земельных участков сельскохозяйственного назначения в
Московской области ........................................................................................................................... 21
Раздел 2. БИЗНЕС ............................................................................................................................. 22
2.1. Доли большинства ........................................................................................................................ 22
2.2. Балансовые значения коэффициента бета (рычагового и безрычагового) ............................. 23
2.3. Расчетные мультипликаторы ...................................................................................................... 24
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов ................ 26
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных акций 26
2.6. Отраслевое ранжирование инвестиционных проектов по периоду окупаемости затрат ...... 27
2.7. Отраслевое ранжирование инвестиционных проектов по внутренней норме рентабельности
(IRR)...................................................................................................................................................... 27
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
АКТИВЫ (НМА) ............................................................................................................................... 28
3.1. Франчайзинг и роялти.................................................................................................................. 28
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ............................................................... 30
3.3. Сроки экономической жизни технологий .................................................................................. 31
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО) .................................................................... 32
4.1. Отдельные коэффициенты окупаемости (капитализации) для машин и оборудования ....... 32
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок ............................................... 33
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке .................................................................... 37
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ........................................................................................................... 41
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ (табл.
5.1.1, 5.1.2)............................................................................................................................................ 41
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы ..................................................................................... 42
5.3. Экспертные мнения специалистов.............................................................................................. 43
5.3.1. Недвижимость ........................................................................................................................... 43
5.3.2. Бизнес ......................................................................................................................................... 44
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ. 45
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1) ......................................... 45
Пример определения ПП для гостиниц Владивостока .................................................................... 47
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)...................................................................... 49
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)....................... 49
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2) ............................................... 49
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)............................................................................... 50
Заключение ......................................................................................................................................... 51
Литературные источники ................................................................................................................ 53
3
СРД-18, май 2016 г.
ВВЕДЕНИЕ
Проведение работ по оценке и консалтингу
опирается
на
расчетные
параметры,
технология получения которых достаточно
трудоемка
и
требует
определенного
методологического обоснования и научной
подготовки.
В условиях изменяющейся российской
экономики основные расчетные параметры
(бета, риски, прибыль предпринимателя,
мультипликаторы, роялти, коэффициенты
Чилтона,
корреляционно-регрессионные
связи и т. п.) с течением времени также
изменяются, что требует постоянного
проведения их мониторинга, который
показывает динамику изменения этих
данных
и
позволяет
специалистам,
работающим
в
области
оценки
и
консалтинга, получать надежные расчетные
цифровые параметры.
С другой стороны, наличие таких данных
существенно облегчает процесс проверки
отчетов и работу по оценке и консалтингу.
В настоящем справочнике представлены
цифровые
расчетные
параметры,
полученные с помощью апробированных
методик
и
программных
продуктов,
предназначенные
для
узкопрофильных
специалистов, знакомых с методологией
оценки. Многие данные приведены из
практических отчетов по оценке.
В современных условиях российской
практики оценки и консалтинга работа по
получению исходных цифровых данных у
специалистов оценочных и консалтинговых
фирм занимает много времени и опирается
на
многие
источники
информации.
Объединение
большинства
расчетных
4
данных в одном сборнике поможет снизить
трудоемкость исследовательских работ.
На основании многолетнего опыта работы
по анализу динамики изменения отдельных
расчетных
параметров,
периодичность
выпуска справочников СРД определена на
уровне полугодового срока времени,
поэтому за год выпускается 2 номера.
Отдельные
сравнительные
расчетные
параметры (например, ПП, ВРМ) по
определенному местоположению объекта
оценки (недвижимость) можно найти и
сопоставить либо в четных, либо в нечетных
номерах справочников.
Тематические
разделы
справочника
охватывают
следующие
направления
исследований:
- мониторинг расчетных данных;
- корреляционно-регрессионные связи;
- статистически достоверные результаты
обработки информационных данных;
- информационные данные и т. п.
В справочниках представлены практические
примеры выполненных работ по получению
расчетных данных из отчетов по оценке
(части практических отчетов).
В завершающем разделе справочника можно
ознакомиться
с
основными
методологическими алгоритмами проведения
расчетов и получения представленных в
справочнике данных.
Список литературных источников содержит
методические материалы, использованные
при проведении аналитических расчетов.
Каждый номер содержит новые данные,
применяемые в оценке и консалтинге, а
также результаты мониторингов.
СРД-18, май 2016 г.
РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ
Использование:
- при проведении АННЭИ;
- в затратном подходе при приведении
стоимости затрат на новое строительство к
рыночным стоимостям;
- в сравнительном подходе для обоснования
корректировок;
- при инвестиционном проектировании для
решения финансовых вопросов и т. п.
В
расчетах
приняты
следующие
коэффициенты:
- прибыли предпринимателя Кпп = 1 + ПП;
- внешнего износа КВнИ = 1 – ВнИ,
где
ПП
–
отношение
прибыли
предпринимателя к стоимости нового
строительства улучшений на дату оценки;
ВнИ – отношение внешних износов к
стоимости нового строительства улучшений
на дату оценки.
Представленные ниже данные получены с
помощью программного продукта "НПП".
Расчеты прибыли предпринимателя и
внешних износов выполнены на основании
следующих методик:
- Методика
оценки
прибыли
предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для
объектов недвижимости / ООО «НПЦПО»
-М., 2004, 2007. www.cpcpa.ru;
- Методика оценки влияния внешних
износов, сервитутов и арендных договоров
на стоимость объектов недвижимости /
ООО «НПЦПО» -М., 2004. www.cpcpa.ru;
- Классификация основных типов зданий и
сооружений для производства работ по
оценке.
Методика
ускоренного
определения функционального износа
объектов недвижимости / ООО «НПЦПО»
-М., 2005. www.cpcpa.ru.
Таблица 1.1.1
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№
Признаки появления прибыли предпринимателя
п/п
1. Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
2. Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3. Относительно высокая стоимость земельных участков
4. Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
5. Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Признаки наличия внешнего износа
1. Отсутствует новое строительство улучшений
2. Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов
3.
недвижимости
4. Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного
5.
участка при применении метода остатка и выделения
Представленные в табл. 1.1.2 результаты
определения ПП и ВнИ получены в
процессе работ по оценке, а также были
специально рассчитаны для настоящего
номера справочника (в соответствии с
вышеупомянутыми
методиками
проанализированные
стоимостные
параметры улучшений сравнивались с
предыдущими
значениями
в
рассматриваемом сегменте рынка).
5
СРД-18, май 2016 г.
Таблица 1.1.2.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в мае 2014 г.
Рыночная прибыль
Город, область,
Констр.
предпринимателя (ПП) /
№
местоположение
Тип недвижимости
система (КС),
Внешний износ (ВнИ)
п/п
объекта
класс
май 2015 г. май 2016 г.
1. Архангельск
Середина
Офисы
3, 6, «В»
17
15
Окраина
Произв. помещения
1, «С»
6 / -2
4
2. Астрахань
Середина
Офисные помещения
1, «С»
12
11
Середина
Офисные помещения
1, 3, «В»
18
19
Середина
Торговые помещения
3, 1, «С»
24
22
Окраина
Произв. помещения
1, 4, «С»
11
9
3. Белгород
Центр
Торговые помещения
3, 1, «А»
24
28
Середина
Жилые дома
4, «В»
18
16
Середина
Офисные помещения
1, «С»
15
13
Середина
Офисные помещения
1, 3, «В»
14
17
Середина
Торговые помещения
3, 1, «С»
23
24
Окраина
Произв. помещения
1, 4, «С»
12
9
4. Владивосток
Центр
Офисы
4, «С»
38
34
Окраина
Произв. помещения
4, «С»
16
12
Центр
Магазины
1, «С»
46
44
Середина
Гостиницы
1, 3, «С-В»
16 - 19
Середина
Типовое жилье
4, «С»
31
29
5. Владимир
Центр
Офисные помещения
1, «В»
19
17
Центр
Торговые помещения
4, «С»
35
32
Середина
Жилые дома
4, «В»
20
18
Середина
Офисные помещения
3, 1, «В»
17
16
Середина
Торговые помещения
4, 1, «С»
32
29
Окраина
Офисные помещения
4, 1, «С»
14
12
Окраина
Произв. помещения
1, 4, «С»
9
10
6. Волгоград
Середина
Магазины
1, «С»
32
30
Середина
Магазины
6, 11, «В»
38
39
Середина
Офисы
1, 4, «С»
29
24
7. Воронеж
Середина
Типовое жилье
4, «С»
23
20
Середина
Торговые помещения
4, 1, «С»
33
Середина
Офисные помещения
4, 1, «С»
24
Окраина
Произв. помещения
1, 4, «С»
12
8. Екатеринбург
Центр
Офисные помещения
3, 4, «В»
27
Центр
Офисные помещения
4, «С»
22
20
Центр
Торговые помещения
1, 6, «В»
34
30
Торговые помещения
4, «В»
17
20
Окраина
(встроенные)
Середина
Магазины
6, 11, «В»
31
28
Середина
Типовое жилье
4, «С»
32
30
9. Иркутск
Середина и окраина
Произв. помещения
4, «С»
15
17
Середина
Магазины
1, «С»
24
22
Центр
Офисные помещения
4, «С»
19
16
10. Казань
Центр
Офисные помещения
3, 1, «В»
22
21
6
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Центр
Середина
Середина
Середина
Промзона
Промзона
Окраина
Окраина
11. Калуга
Центр
Середина
Середина
12. Киров
Середина
Середина
Середина
13. Кострома
Середина
Середина
14. Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина и окраина
15. Красноярск
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Промзона
Окраина
Окраина
16. Курск
Середина
Середина
17. Москва
Центр
Окраина
Середина
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Середина
Окраина
Центр и основные
магистрали
Центр и основные
магистрали
Центр и основные
магистрали
Окраина
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
класс
Рыночная прибыль
предпринимателя (ПП) /
Внешний износ (ВнИ)
май 2015 г. май 2016 г.
34
31
26
24
16
17
24
21
13
14
11
10
13
14
10
8
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Произв. помещения
Произв. помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
3, 1, «В»
4, «В»
1, «С»
1, «С»
1, «С
4, «С»
1, «С»
1, 4, «С»
Произв. помещения
Офисные помещения
Типовое жилье
1, «С»
4, «С»
4, «С-В»
18
26
24
19
22
20
Произв. помещения
Магазины
Офисные помещения
4, «С»
1, 4, «С»
4, «С»
15
31
25
16
32
22
Офисные помещения
Произв. помещения
1, «С»
1, 4, «С»
10
4
11
3
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговое помещение
Типовое жилье
Произв. помещения
2, «С»
1, «В»
1, «С»
4, «С-В»
4, «С»
44
42
34
24
19
41
38
30
22
16
Офисные помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
Произв. помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
1, «В»
3, 6, «В»
4, «В»
1, «В»
1, «С»
1, 4, «С»
1, «С»
1, «С»
31
31
18
18
22
12
14
19
32
26
15
15
18
10
15
16
Произв. помещения
Типовое жилье
4, «С»
4, «С-В»
10 / -4**
19
8
18
Элитное жилье
Элитное жилье
Типовое жилье
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Произв. помещения
Произв. помещения
1, 3, «А»
1, 3, «В»
4,В
1, 6, «А, В»
1, 6, «В»
4, 6, «В»
4, 6, «В»
1, 4, «С»
1, 4, 3, «С»
66
43
38
76
72
49
40
32
59
40
37
68
49
48
46
36
30
Офисы
3, 6, «А»
63
55
Офисы
3, 6, «В»
49
47
Офисы
1, «С»
42
38
Офисы
3, 6, «В»
36
34
7
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Окраина
Середина
Приближенно ко
МКАД
Средние районы
Средние районы
Центр
Середина
Приближенно ко
МКАД
Середина
Середина
18. Московская область
15-25 км от МКАД
(Рублево-Успенское и
Новорижское шоссе)
40-50 км от МКАД
(Рублево-Успенское и
Новорижское шоссе)
20-40 км от МКАД
20-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
60-70 км от МКАД
20-40 км от МКАД
10-20 км от МКАД
10-20 км от МКАД
30-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-20 км от МКАД
40-70 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
80-100 км. от МКАД
19. Мурманск
Центр города
Центр города
Окраина
Окраина
Середина
20. Набережные челны
Середина
Середина
Середина
8
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
класс
Рыночная прибыль
предпринимателя (ПП) /
Внешний износ (ВнИ)
май 2015 г. май 2016 г.
34
33
55
48
Офисы
Склады-терминалы
4, 1, «С»
4, «В»
Склады-терминалы
4, «В»
62
56
Склады-терминалы
Гаражи метал. (3 6 м)
Подз. парковки в элитных
жилых зданиях
Подз. парковки в элитных
жилых зданиях
Подз. парковки в элитных
жилых зданиях
Гостиницы 3-4 звезды
Типовое жилье
1, 4, «С»
5
45
16
37
14
1, 3
58
56
1, 3
52
53
1, 3
39
42
3, 6, «В, С»
4, «С, В»
25
36 - 46
21
32 - 42
1, 3
52
47
1, 3
43
40
1, 7
41
35
7
38
30
1
39
30
1
24
23
4, «С»
1, 3, 4, 6, «В»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
6, «В»
6, «В»
1, «С»
1, «С»
1, «С»
4, «С»
4, «С»
4, «С»
2, «С»
24 - 31
17
13
11
6
3
65
42
38
30
25
18
9
6
/ -34
20 - 27
15
14
10
6
5
56
40
34
32
23
16
10
6
/ -38
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные
помещения
Типовое жилье
1, 4, «С»
1,4, «С»
1, 4, «С»
28
26
16
26
28
14
1,4, «С»
12
11
4, «С»
21
22
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
4, «В»
1, «С»
1, 4 «С»
11
7
20
13
5
19
Элитные загородные
владения по индивид.
проектам
Элитные загородные
владения по индивид.
проектам
Типовые загор. влад. соврем.
постройки
Типовые загор. влад. старой
постройки
Типовые загор. влад. соврем.
постройки
Типовые загор. влад. соврем.
постройки
Типовое жилье
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Магазины
Магазины
Магазины
Произв. помещения
Произв. помещения
Произв. помещения
Коровники
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Промзона
Окраина
21. Новокузнецк
Ближе к окраине
22. Новороссийск
Середина
Середина
Середина
23. Новосибирск
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзона
Середина
Середина
Окраина, промзона
Середина
24. Новочебоксарск
Промзона
25. Норильск
Середина
Середина
26. Оренбург
Центр города
Окраина
Окраина
27. Пермь
Центр
Центр
Центр
Середина
Промзона
Окраина
Окраина
Окраина
28. Ростов-на-Дону
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Окраина
Середина
29. Рязань
Центр
Середина
30. Самара
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
31. Санкт-Петербург
Центр
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
класс
Рыночная прибыль
предпринимателя (ПП) /
Внешний износ (ВнИ)
май 2015 г. май 2016 г.
9
5
8
6
Произв. помещения
Офисные помещения
1, 4 «C»
1, «С»
Складские помещения
4, «С»
8
6
Жилые дома
Офисные помещения
Торговые помещения
4, «В»
3, 6 «В»
4, «С»
23
24
33
20
19
30
Магазины
Офисные помещения
Магазины
Офисные помещения
Произв. здания
Офисы
Магазины
Произв. помещения
Типовое жилье
3, 6, «С»
4, «В»
3, 6, «С»
4, «В»
4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
4, «С»
4, «С»
45
25
32
18
12
24
36
9 / -4*
22
42
22
29
19
12
22
32
8 / -8*
19
Произв. помещения
1, 4, «С»
/ -7
/ -10
Жилые дома
Торговые помещения
4
1, «С»
18
24
17
25
Торговые помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
1, 4, «В»
1, 4, «С»
4, «С»
42
29
18
37
25
17
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
Жилые дома
Произв. помещения
Офисные помещения
Склады-терминалы
Торговые помещения
1, «В»
1, «С»
1, 4, «В»
4, «В»
4, «С»
1, 4, «С»
4, «В»
1, 4, «С»
15
29
32
22
10
9
20
20
14
25
29
20
8
11
17
16
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
Типовое жилье
1, 4, «С»
1, 4, «С»
4, «В»
1, 4, «С»
4, «С»
4, «С, В»
34
25
22
17
30
31
20
19
16
15
29
Магазины
Типовое жилье
4, «В»
4, «С, В»
31
19
30
16
Офисные помещения
Жилые дома
Торговые помещения
Произв. помещения
Торговые помещения
3, 6, «В»
4, «В»
4, «В»
4, «С»
1, 4, «С»
31
19
33
18
22
30
20
28
15
21
Элитное жилье
1, 3, «А»
45
40
9
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Тип недвижимости
Констр.
система (КС),
класс
Рыночная прибыль
предпринимателя (ПП) /
Внешний износ (ВнИ)
май 2015 г. май 2016 г.
38
34
61
54
54
50
25
24
32
30
26
25
23
21
44
40
25
26
Окраина
Элитное жилье
1, 3, «В»
Центр
Торговые комплексы
1, 6, «А, В»
Середина
Торговые комплексы
1, 6, «В»
Центр
Офисные помещения
4, «В»
Центр
Офисные помещения
1, «С»
Середина
Офисные помещения
1, 4, «С»
Окраина
Офисные помещения
1, 4, «С»
Середина
Типовое жилье
4, «С, В»
Окраина
Производственные здания
4, «С»
32. Севастополь
Середина
Магазины
1, 4, «В»
16 - 24
15 - 27
Середина
Магазины
1, 4, «С»
14 - 19
12 - 22
Середина
Офисные помещения
1, «В»
17 - 21
16 - 26
Середина
Офисные помещения
1, «С»
8 - 12
11 - 14
Середина
Гостиницы
1, «С»
13 - 16
Середина
Произв. здания
1, «С»
16 - 21
Окраина
ИЖС
1, 2, «С»
11 - 16
12 - 17
Середина
Типовое жилье
1, 4, «С»
14 - 18
15 - 19
33. Ставрополь
Центр
Офисные помещения
1, 4, «В»
24
21
Центр
Офисные помещения
1, 4, «С»
17
15
Середина
Жилые дома
4, «В»
18
16
34. Тамбов
Центр
Офисные помещения
1, «С»
23
20
Окраина
Офисные помещения
1, «С»
17
14
Центр
Магазины
1, 4, «С»
25
24
Окраина
Магазины
1, 4, «С»
22
19
Середина
Типовое жилье
4, «С»
29
24
35. Тверь
Окраина
Магазины
6, «В»
28
26
Середина
Офисные помещения
1, «С»
23
19
Окраина
Произв. здания
4, «С»
16
13
Середина
Типовое жилье
4, «С, В»
32
30
36. Тула
Центр
Офисы
3, 6, «В»
27
24
Центр
Магазины
4, «С»
42
38
Центр
Магазины
1, «В»
43
40
Середина
Типовое жилье
4, «С, В»
35
31
37. Уфа
Середина
Типовое жилье
4, «С, В»
23
20
38. Ярославль
Промзона
Производство-склады
1, 6, «С»
14
13
Середина
Типовое жилье
4, «С»
30
27
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл.1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.
10
СРД-18, май 2016 г.
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ
Использование:
- для прямого пересчета арендной ставки в
стоимость недвижимости;
- для
прямого
пересчета
стоимости
недвижимости в арендную ставку;
- для построения ставки дисконтирования
(коэффициента капитализации) методом
экстракции рынка;
- для анализа соотношения параметров
рынков купли-продажи и аренды объектов
недвижимости.
В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
средние значения ВРМ, рассчитанные по
соотношению средней стоимости объектов
недвижимости и средних годовых арендных
ставок, при коэффициентах вариации ниже
10%.
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Город,
местоположение
объекта
Архангельск
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Астрахань
Середина
Середина
Середина
Окраина
Белгород
Середина
Центр
Середина
Окраина
Владивосток
Центр
Центр
Середина
Окраина
Владимир
Середина
Середина
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Иркутск
Центр
Функциональное назначение площадей,
класс
Средние значения ВРМ
май 2015 г.
май 2016 г.
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Складские помещения, «С»
7,6
9,4
7,1
6,3
7,9
8,8
7,9
6,9
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «С»
Производственные, «С»
8,3
8,2
7,8
6,8
8,6
8,0
8,0
7,3
Торговые, «В»
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Производственные, «С»
8,6
9,8
7,2
6,6
8,9
10,2
8,0
7,0
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
7,9
8,6
6,8
5,4
8,2
9,0
7,4
5,3
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «С»
Производственные, «С»
8,2
7,3
8,1
6,8
8,6
7,9
9,0
7,4
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «В»
6,9
8,4
7,5
9,2
7,0
6,5
7,1
8,2
7,8
8,9
7,2
6,9
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
8,3
7,2
8,8
5,8
8,9
6,8
8,8
7,6
8,5
6,8
9,1
7,4
Торговые помещения, «В»
7,8
8,4
11
СРД-18, май 2016 г.
Город,
местоположение
объекта
Центр
Центр
Окраина
Окраина
9. Казань
Середина
Середина
Середина
10. Киров
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
11. Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
12. Красноярск
Середина
Середина
Середина
Середина
13. Москва
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
№
п/п
12
Функциональное назначение площадей,
класс
Средние значения ВРМ
май 2015 г.
май 2016 г.
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
8,8
7,7
6,9
6,4
9,3
8,1
7,3
7,0
Производственные, «С»
Офисные, «С»
Торговые, «С»
7,9
8,6
8,5
8,3
8,2
8,9
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, «В»
Производственные, «С»
8,5
7,1
6,4
6,1
8,0
6,8
8,8
7,6
7,0
6,4
8,2
7,0
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Производственные, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
6,8
7,9
6,5
7,8
7,2
6,9
6,2
8,1
6,2
6,0
7,1
8,4
7,0
8,3
7,4
7,6
6,9
8,7
6,9
6,7
Производственные, «С»
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «С»
5,5
8,9
8,3
7,7
6,8
8,4
8,6
7,8
Жилые апартаменты, «А»
Элитные квартиры, «А»
Типовые квартиры, «В»
Торговые помещения, «А»
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «А»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Типовые квартиры, «В»
Торговые помещения, «А»
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Типовые квартиры, «В»
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
34,2
26,6
23,0
8,0
9,2
8,7
8,3
9,0
8,1
8,5
24,0
10,0
9,6
8,9
9,2
9,6
8,9
24,4
8,0
7,8
9,4
10,0
7,4
8,9
32,0
23,8
20,6
8,6
8,9
8,2
8,9
9,4
8,8
8,8
21,8
10,9
9,2
8,4
9,4
9,2
8,2
20,8
8,6
7,1
10,5
10,9
8,0
9,2
СРД-18, май 2016 г.
Город,
местоположение
объекта
14. Нижний Новгород
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
15. Новосибирск
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
16. Пермь
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзоны
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
17. Ростов-на-Дону
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
18. Рязань
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
19. Санкт-Петербург
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
20. Ставрополь
Центр
Центр
№
п/п
Функциональное назначение площадей,
класс
Средние значения ВРМ
май 2015 г.
май 2016 г.
Торговые, «В»
Торговые, «С»
Торговые, «В»
Торговые, «С»
Офисные, «С»
Производственные, «С»
9,1
8,7
8,3
6,6
8,0
7,6
8,7
9,2
8,4
7,8
8,6
8,0
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
9,2
8,3
9,1
8,1
5,7
6,9
10,1
8,5
9,9
9,0
7,0
7,5
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «В»
Торговые, «С»
Офисные, «В»
Торговые, «В»
Производственные, «С»
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «В»
Торговые, «С»
8,9
7,5
8,8
8,2
8,2
8,1
6,8
7,9
7,7
8,0
7,7
8,3
8,1
9,4
7,9
8,5
7,8
7,7
8,3
8,0
7,4
8,1
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Производственные, «С»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
7,8
8,9
5,4
7,6
7,5
7,9
7,4
6,1
6,9
8,0
9,3
7,0
8,5
7,9
8,3
8,0
7,0
7,8
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
8,8
7,9
7,4
7,6
8,4
8,2
8,0
7,8
7,3
8,0
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «В»
Торговые, «С»
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Производственные, «С»
Торговые, «В»
Торговые, «С»
Производственные, «С»
8,3
7,9
9,7
8,8
8,3
8,6
7,9
9,1
8,4
7,7
9,2
8,6
10,8
9,3
7,9
8,0
7,8
9,8
8,6
7,0
Офисные, «С»
Торговые, «В»
7,8
8,6
8,6
8,8
13
СРД-18, май 2016 г.
Город,
местоположение
объекта
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
21. Тамбов
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
22. Тверь
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Промзоны
Окраина
Окраина
23. Тула
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
24. Ярославль
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
№
п/п
Функциональное назначение площадей,
класс
Средние значения ВРМ
май 2015 г.
май 2016 г.
Торговые, «С»
Торговые, «В»
Торговые, «С»
Офисные, «С»
Торговые, «С»
8,1
8,0
7,8
7,6
7,4
8,2
8,7
8,0
7,9
7,9
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
7,5
7,6
7,1
6,4
8,1
7,9
7,9
8,8
8,2
7,5
7,5
8,2
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Торговые, «В»
Офисные, «В»
Офисные, «С»
Производственные, «С»
Офисные, «С»
Торговые, «С»
8,4
8,2
8,6
8,1
7,1
6,6
5,9
7,6
9,2
7,6
9,8
8,8
7,9
7,0
6,9
8,0
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
7,6
8,1
9,0
8,7
8,3
7,9
7,5
8,3
8,8
8,4
10,6
9,8
8,5
8,7
7,9
8,9
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Складские помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Производственные, «С»
Складские помещения, «С»
8,5
7,6
8,2
7,1
8,2
8,5
8,2
7,0
7,7
7,3
7,8
8,0
8,8
8,3
7,9
7,6
9,1
8,8
7,4
8,4
7,0
8,3
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет /
Стоимость прав собственности» для земельных участков
Использование: при проведении расчетов и
корректировок.
Обозначения:
ПА - удельная стоимость прав аренды ЗУ на
49 лет;
ПС - удельная
стоимость
прав
собственности на ЗУ.
14
Значения соотношения ПА/ПС (табл. 1.3.1)
исследовались для различных городов РФ на
основании данных следующих источников:
- сборника «Недвижимость и цены»;
- газеты «Из рук в руки»;
- сайтов сети Интернет.
СРД-18, май 2016 г.
Таблица 1.3.1
1. Архангельск
Центр
Окраина
2. Астрахань
Окраина
3. Владивосток
Середина
Середина
Середина
Окраина
4. Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
5. Воронеж
Центр
Середина
6. Екатеринбург
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
7. Иркутск
Середина
Середина
Окраина
Окраина
8. Калуга
Середина
Окраина
Окраина
9. Киров
Центр
Центр
Окраина
Окраина
10. Кострома
Окраина
Середина
11. Краснодар
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
12. Курск
Середина
13. Москва
Торговое
Производственное
Офисное
Торговое
Офисное
Производственное
Производственное
Торговое
Офисное
Офисное
Производственное
0,388
СРД-18
май 2016 г.
СРК-2016
март 2016
0,520
0,662
0,766
0,826
0,926
0,808
0,980
0,628
0,605
0,526 0,721 0,740 0,768 0,710
0,808
0,862
0,833
0,910 0,936 0,904 0,908 0,934
0,982
0,793
0,763
0,669
0,918
0,812
0,720 0,417
0,686
0,754
0,846
0,769
0,720
0,798
0,866
0,780
0,802
0,830
0,689
0,833
0,863 0,916
0,988
0,461
0,769
0,783
0,471
0,781
0,886
Торговое
Торгово-сервисное
Производство
Складское
0,798
0,768
0,928
0,903
0,908
0,517 0,323
0,682
0,873
0,896
0,982
0,803
0,621
0,934
0,626
Производственное
Офисное
Офисное
СРД-17
ноябрь 2015 г.
0,912
Торговое
0,705
Производственно-складское 0,685 0,867
Производственное
0,868
Офисное
Торгово-сервисное
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Производственное
СРД-16
май 2015 г.
0,938
0,880
Офисное
Офисное
Торговое
Торговое
Офисное
Производственное
Торговое
Офисное
Сервисное
Производственное
СРД-15
ноябрь 2014 г.
0,551
0,882
Производственное
Торговое
Торгово-сервисное
Офисное
Производственное
СРД-14
май 2014 г.
Функциональное
назначение
СРД-13
ноябрь 2013 г.
Город,
местоположение
объекта
СРД-12
май 2013 г.
№
п/п
СРД-11
ноябрь 2012 г.
Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ
0,908
0,708
0,732
0,808
0,583
0,608
0,726
0,806 0,792
0,712 0,792
0,790 0,701 0,809
0,876
0,908
0,593
0,896
0,906 0,942 0,895 0,909 0,968
0,752
0,808
15
Центр
Торговое
Центр
Офисное
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Сервисное
Окраина
Производственное
Окраина
Торговое
Окраина
Офисное
Окраина
Офисно-складское
Окраина
Сервисное
Московская
14.
область
4-10 км. от МКАД Торговое
6-9 км. от МКАД
Складское
6-12 км. от МКАД Торговое
8-12 км. от МКАД Офисное
10-15 км. от МКАД Офисное
12-16 км. от МКАД Складское
12-20 км. от МКАД Торговое
22-28 км. от МКАД Торговое
20-30 км. от МКАД Производственное
30-42 км. от МКАД Производственное
40-60 км. от МКАД Производственное
50-70 км. от МКАД Производственное
15. Новосибирск
Середина
Торговое
16. Рязань
Окраина
Производственное
17. Самара
Середина
Торговое
Середина
Торгово-сервисное
Окраина
Производственное
18. Санкт-Петербург
Центр
Торговое
Окраина
Торговое
Окраина
Торгово-сервисное
Окраина
Торгово-складское
Окраина
Производственное
19. Тверь
Окраина
Производственное
Окраина
Производственно-складское
20. Тула
Середина
Торговое
Окраина
Промышленное
21. Уфа
Окраина
Производственное
22. Ярославль
Середина
Производственное
Окраина
Сервисное
Окраина
Офисно-складское
Окраина
Производственное
СРД-18
май 2016 г.
СРК-2016
март 2016
СРД-17
ноябрь 2015 г.
СРД-16
май 2015 г.
СРД-15
ноябрь 2014 г.
СРД-14
май 2014 г.
Функциональное
назначение
СРД-13
ноябрь 2013 г.
Город,
местоположение
объекта
СРД-12
май 2013 г.
№
п/п
СРД-11
ноябрь 2012 г.
СРД-18, май 2016 г.
0,590
0,482
0,676
0,643
0,588 0,676 0,534
0,612 0,682 0,816 0,648
0,692 0,816
0,608 0,800
0,708
0,882 0,894 0,940 0,908 0,956 0,924 0,932 0,909 0,988
0,408
0,560 0,816 0,692
0,714
0,790
0,856
0,712
0,766
0,762
0,734
0,867
0,758
0,856
0,845
0,808
0,902
0,808
0,814
0,796
0,582 0,642
0,708 0,812
0,632
0,926
0,965
0,960
0,998
0,965
0,980
0,931
0,968
0,214
0,971
0,562
0,672
0,877
0,892
0,532
0,608
0,821
0,695 0,860
0,856
0,980 0,916
0,945 0,960
0,833
0,880
0,909
0,618
0,908
0,912
0,924
0,958 0,816 0,875
0,843
0,750
0,808
0,956 0,908 0,932 0,971
*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (от НДС не очищалась величина стоимости).
16
СРД-18, май 2016 г.
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости
Использование: при проведении расчетов и
корректировок.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Интернет и из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.3.2).
Таблица 1.3.2.
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ
Населенный пункт
Воронеж
Екатеринбург
Краснодар
Москва
Ростов-на-Дону
С.- Петербург
Среднее по крупным
городам в мае 2016 г.
Среднее по крупным
городам в марте 2015 г.
Среднее по крупным
городам в ноябре 2014 г.
Производственно Земельные
-складская
участки
Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Крупные города
10-14
9-12
14-18
10-17
13-18
(12)
(10,5)
(16)
(13,5)
(15,5)
8-10
9-14
7-11
12-17
9-11
10-15
13-17
13-15
(9)
(11,5)
(9)
(14,5)
(10)
(12,5)
(15)
(14)
9-11
12-16
10-14
10-18
8-11
12-18
8-14
13-20
(10)
(15)
(12)
(14)
(9,5)
(14)
(11)
(16,5)
6-12
10-13
10-17
14-19
9-13
12-17
10-16
12-19
10-16
(9)
(11,5)
(13,5)
(16,5)
(11)
(14,5)
(13)
(15,5)
(13)
9-11
11-17
9-11
12-16
12-17
12-18
11-15
(10)
(14)
(10)
(14)
(14,5)
(15)
(13)
5-10
5-12*
8-11
12-18
10-13
13-20
12-14
12-19
10-15
(7,5)
(8,5)
(9,5)
(15)
(11,5)
(16,5)
(13)
(15,5)
(12,5)
Жилая
Торговая
Офисная
9,1
12,1
10,8
15,0
10,5
14,2
12,3
15,5
13,1
8,2
10,7
9,1
11,8
8,4
10,2
10,2
13,1
11,9
4,4
7,6
5,9
9,0
5,6
9,2
7,5
11,5
11,1
Владивосток
7-10
(8,5)
Новосибирск
-
8-12
(10)
9-13
(11)
7-9
(8)
8-12
(10)
6-10
(8)
6-9
(7,5)
6-9
(7,5)
10-14
(12)
8-11
(9,5)
10-12
(11)
13-17
(15)
10-16
(13)
11-14
(12,5)
9-13
(11)
9-11
(10)
12-17
(14,5)
11-17
(14)
14-18
(16)
12-18
(15)
12-20
(16)
12-17
(14,5)
14-17
(15,5)
8,2
Омск
Севастополь
Ставрополь
Тамбов
Тверь
Среднее по средним
городам в мае 2016 г.
Среднее по средним
городам в марте 2015 г.
Среднее по средним
городам в ноябре 2014 г.
Средние города
9-11
12-15
(10)
(13,5)
9-16
(12,5)
8-11
12-16
(9,5)
(14)
13-17
(15)
10-14
12-18
(12)
(15)
10-18
(14)
9-12
11-16
(10,5)
(13,5)
8-10
(9)
12-17
(14,5)
10-17
(13,5)
12-15
(13,5)
14-19
(16,5)
11-18
(14,5)
13-16
(14,5)
13-16
(14,5)
12,0
10,4
14,5
10,5
13,9
10,8
15,1
15,2
5,3
9,3
8,2
11,2
7,5
10,8
8
12,9
13,6
3,9
7,5
6,6
8,0
5,8
9,9
7,0
12,4
13,2
9-13
(11)
8-12
(10)
9-14
(11,5)
-
9-15
(12)
12-19
(15,5)
13-19
(16)
14-18
(16)
12-16
(14)
13-16
(14,5)
Небольшие города и населенные пункты
Московская область в мае
8-11
11-17
9-12
12-17
10-14
12-17
10-16
13-19
13-16
2016 г.
(9,5)
(14)
(10,5)
(14,5)
(12)
(14,5)
(13)
(16)
(14,5)
Московская область в
5-6
9-13
9
10-14
8-11
10-15
10-15
11-14
12-14
марте 2015 г.
(5,5)
(11)
(12)
(9,5)
(12,5)
(12,5)
(12,5)
(13)
Московская область в
3-5
8-11
7
8-12
6-10
9-12
7-11
9-12
10-13
ноябре 2014 г.
(4)
(9,5)
(10)
(8)
(10,5)
(9)
(10,5)
(11,5)
*В Санкт-Петербурге скидки на эконом класс квартир 5-8%, на коммерческий класс 7-10%, на элитное жилье 912%
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности имеются в
марте и в мае, а максимальные – в июле и декабре.
От редактора: максимальные скидки на уторгование прошли свой пик в марте и начали
снижаться.
17
СРД-18, май 2016 г.
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007, 2014, 2015, 2016 гг.
Использование: при учете ликвидности
недвижимости в расчетах.
Приведены отдельные данные, полученные
№
п/п
Таблица 1.4.1
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
Средние сроки экспозиции, мес.
Наименование
2016
2015
2014
2007
Квартиры
1. 1-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
2. 2-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
3. 3 и более-комнатные квартиры
Москва
Санкт-Петербург
Екатеринбург
Земельные участки
1. Под дачное строительство
Московская область
Тульская область
2. Под офисные и торговые цели
Москва
Московская область (торговые цели)
3. Под производственно-складские цели
Москва
Московская область
Помещения (здания)
1. Производственные
Иркутск
Киров
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
Санкт-Петербург
2. Торговые
Иркутск
Киров
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
3. Офисные
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
Иркутск
Санкт-Петербург
4. Гостиницы
Москва
Московская область (10-40 км. от МКАД)
Для квартир:
по сведениям риэлтерских фирм, сети
Интернет, из периодических изданий по
недвижимости (табл. 1.4.1).
3…6
4,5…6
3…4,5
1,5…3,0
1,8…3,5
1…2,2
1,3…2,8
0,3…1,1
0,5…1,2
4,5…7
5…7
4,5…7
3…5
-
2,5…4,5
1,8…5
3…6
0,5…1,5
6…8
5…10
5…8
4…7,5
3…9
4…6,9
3…8
4…9
5…11
-
3…7
5…9
2…5
6…9
1…3
4…8
4…8
8…12
2…5
6…10
5…9
4,5…5,5
6…12
8…12
6…10
1,5…4,5
5…11
6…12
3…9,9
6,1…10,8
0,8…5,5
0,9…4,4
3,5…8
2…8
2…7
1...6
0,7…1,7
2…4
0,3…4,8
0,9…2,8
6…10
8…11
4…6
7…10
5…12
-
5…10
6…12
7…9
9…12
-
9…14
8…16
4…8
4…7
4,5…9
5…9
6…10
5…10
2…3
Основными, превалирующими факторами,
Важными факторами являются:
влияющими на сроки экспозиции, являются:
- класс здания (А, В, С, D);
- покупательная способность населения;
- расположение на этаже.
- сегмент рынка (количество комнат).
Дополнительными факторами являются:
- местоположение (экология, расположение в городе, транспортная доступность, дворовая территория и
парковки);
- темп роста стоимости в сегменте квартир (был важен до 2008 года, в 2016 г. - важен для сдачи в аренду);
- срок подготовки документов и т.п.
18
СРД-18, май 2016 г.
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по
городам РФ
Использование: Корректировки на вид
разрешенного использования (назначение)
применяются в случае отсутствия аналогов
ЗУ по назначению объекта оценки.
Таблица 1.5.1
Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в
городах РФ по офертам
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Наименование
города
Владивосток
Екатеринбург
Краснодар
Красноярск
Москва
Московская
область
7. Новосибирск
8. Ростов на Дону
9. Санкт-Петербург
10. Ярославль
Среднее по 2016 г.
Среднее по 2015 г.
Среднее по 2014 г.
Права
Торговое
Офиснои
Гостиницы
админ.
сервисное
Жилые
дома
Произв.складск.
Отдых Охранные
(рекреац.) зоны***
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
-*
0,976**
1,018
0,756
0,816
0,899
0,809
1,292
0,622
0,691
0,478
0,268
0,274
0,302
0,212
0,321
0,226
0,166
0,182
0,061
0,089
0,083
Собств.
1,000
0,918**
-
-
0,340
0,188
-
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,908**
0,892**
0,924**
0,981**
0,994**
0,852
0,812
0,840
0,818
0,847
0,853
0,840
0,612
0,619
0,532
0,580
0,678
0,599
0,594
0,429
0,148
0,219
0,384
0,290
0,311
0,293
0,312
0,214
0,215
0,235
0,289
0,057
0,069
0,090
0,075
-
* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;
**Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в привязке к
местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные
назначения
***Земельные участки без разрешения капитального строительства (водоохранные зоны,
сельскохозяйственные зоны и т.п.)
19
СРД-18, май 2016 г.
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в
Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Волгограде.
Использование: при проведении расчетов
по доходному подходу и корректировок для
сравнительного подхода.
Таблица 1.6.1
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений,
руб./кв.м. в год*
№
Город/ Класс
А
В
С
п/п
1. Москва*
1.1. Офисные помещения:
Операционные расходы
6 870
5 340
3 590
Эксплуатационные расходы
4 410
3 580
2 550
1.2. Торговые помещения
Операционные расходы
7 820
6 780
4 920
Эксплуатационные расходы
5 890
4 402
3 340
1.3. Складские помещения
Операционные расходы
2 390
2 180
1510
Эксплуатационные расходы
2 005
1 420
990
2. Санкт/Петербург
2.1. Офисные помещения
Операционные расходы
6 108
4 950
3 210
2.2. Торговые помещения
Операционные расходы
6 710
5 420
4 290
2.3. Складские помещения
Операционные расходы
1 990
1 700
1 270
Эксплуатационные расходы
1 590
1 280
845
3. Московская область
3.1. Складские помещения
Операционные расходы
1 510 - 2 280
1 200 - 1 930
890 - 1 500
4. Волгоград
4.1. Складские помещения
Операционные расходы
1 290
1 140
920
* Расценки для класса «В» и «С» снижаются для Московской области на 14 – 18% по сравнению с
Москвой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от
арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с
различным уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Использование: при проведении расчетов
по
сравнительному
подходу
и
корректировок для сравнительного подхода.
Таблица 1.7.1.
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
№
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
п/п
1. Требует ремонта
2. Хорошее (эксплуатационное)
3. Отличное (новое)
20
Москва
0,87
0,98
1,00
СанктПетербург
0,84
0,95
1,00
СРД-18, май 2016 г.
1.8. Корректировка на масштаб для земельных участков сельскохозяйственного
назначения в Московской области
Использование: при проведении расчетов
по сравнительному подходу.
Рисунок 1.8.1.
Удельная стоимость,
руб./сотка
Масштабный эффект для ЗУ сельскохозяйственного назначения
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
y = 3870,4x-0,168
R² = 0,357
0
100
200
300
Площадь, Га
Для расчетов отобраны земельные участки
для пропашных культур площадью 7,41 401,6 Га, расположенные на расстоянии 85 145 км. от МКАД на Юге, Юго-Востоке
Московской области.
400
500
Корреляционно - регрессионный анализ
показал:
Удельная стоимость = 3 870,4 * Площадь-0,168
R2 = 0,357, R = 0,597
(по шкале Чеддока теснота связи заметная)
Рисунок 1.8.2.
Удельная стоимость,
руб./сотка
Изменение стоимости с расстоянием от МКАД
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
y = -2,0278x + 2237,9
R² = 0,0036
65
85
105
125
Расстояние от МКАД, км.
Справочно
приводятся
данные
корреляционно - регрессионного анализа по
изменению стоимости с расстоянием от
145
165
МКАД для вышеупомянутых земельных
участков. По шкале Чеддока теснота связи
слабая.
Удельная стоимость,
руб./сотка
Рисунок 1.8.3.
Масштабный эффект для ЗУ сельскохозяйственного назначения с площадями свыше 100 Га
2500
2000
1500
1000
y = -1,2708x + 1844,7
R² = 0,1406
500
0
0
100
200
300
400
500
Площадь, Га
Корреляционно - регрессионный анализ
показывает, что при площадях земельных
участков свыше 100 Га корректировка на
масштабный
эффект
(теснота связи слабая).
нецелесообразна
21
СРД-18, май 2016 г.
РАЗДЕЛ 2. БИЗНЕС
2.1. Доли большинства
Использование: переход от стоимости
100% миноритарного пакета (доли) к 100%
мажоритарному пакету.
Таблица 2.1.1.
Доли большинства для иностранных и отечественных отраслей
Доля большинства, среднее
№
Mergerstat Control
Наименование
п/п
Premium Stude РФ
2015
1. Горнодобывающая
45,5%
1.1. - Добыча металлов
82,3%
1.2. - Извлечение нефти и газа
34,1%
28%
2. Строительство
29,9%
2.1. - Строительство зданий
37,7%
56%
2.2. - Проектирование
30,4%
42%
3. Производство
37,2%
3.1. - Продукты питания
34,6%
3.2. - Одежда
28,6%
3.3. - Лес, мебель, бумага
17,1%
3.4. - Химия
45,7%
32%
3.5. - Резина, пластмассы
37,9%
3.6. - Камень, бетон, металлозаготовки
34,5%
3.7. - Электрическое и электронное оборудование
39,7%
45%
3.8. - Фото, медицинские, оптические товары и инструменты
30,3%
4. Транспорт
35,9%
4.1. - Автоперевозки
21,3%
27%
4.2. - Водоперевозки
30,8%
4.3. - Трубопроводный транспорт
33,4%
40%
4.4. - Службы перевозки
39,3%
5. Связь
48,0%
38%
6. Электро, газовые и санитарные службы
28,1%
36%
7. Оптовая торговля
63,0%
7.1. - Товары повседневного спроса
29,7%
8. Розничная торговля
32,0%
35%
8.1. - Питание и напитки
43,8%
8.2. - Смешанная торговля
38,7%
9. Финансы, страхование, недвижимость
51,6%
9.1. - Банки и кредитные агентства
75,5%
59%
9.2. - Службы безопасности, брокеридж и прочие службы
26,3%
26%
9.3. - Страховые компании
23,8%
9.4. - Управление недвижимостью
46,9%
9.5. - Холдинговые и инвестиционные компании
45,9%
10. Обслуживание
38,4%
10.1. - Отели и пансионаты
46,9%
10.2. - Обслуживание бизнеса
37,5%
10.3. - Медицина
35,4%
10.4. - Конструирование, расчеты, исследования, менеджмент
22,8%
11. Металлургия
26%
22
СРД-18, май 2016 г.
2.2. Балансовые значения коэффициента бета (рычагового и безрычагового)
Балансовые значения коэффициента бета
(рычагового
и
безрычагового)
рассчитываются на основе балансовых
отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6
лет {12}.
В
табл.
2.2.1
приведены
значения
коэффициента
бета
балансовые
по
предприятиям.
Таблица 2.2.1.
Предприятие
Са…з
Ва…з
Га…л
Н…ь
Га…ь
То…ь
Го..ь
Са…з
Среднее
С…р
Е…р
У…е
Х…р
У…у
С…р
М…р
С…р
Среднее
В…ь
Ю…с
Я…ь
Ва…ь
М…е
У…с
Г…я
У…й
Среднее
П…м
С…а
В…а
Т…ф
П…ф
К…ф
Л…ф
Т…а
В…ф
Среднее
П…с
П…л
Н…т
В…й
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
Значения коэффициента бета
Правовая Выручка,
Безрычагового
форма
млн. руб. Рычагового
балансовые
расчетные*
Нефтедобывающие
АО
322 875
-0,380
-0,007
-0,303
ПАО
27 675
1,593
0,495
1,489
ООО
2 844
-0,092
0,212
-0,001
ОАО
11 211
0,617
-0,068
0,306
ПАО
1 272 981
0,129
0,060
0,029
ОАО
132 675
1,252
0,215
1,199
ООО
12 892
1,094
0,659
0,742
АО
322 875
-0,380
-0,007
-0,303
254 736
0,602
0,224
0,494
Добыча щебня и песка
ОАО
8
-0,102
0,384
-0,102
ЗАО
3
-0,401
-0,26
-0,395
ООО
47
0,047
0,386
0,047
ООО
577
-0,245
0,058
-0,081
ООО
121
0,245
0,576
0,231
ОАО
42
0,612
0,61
0,612
ООО
234
0,521
0,543
0,521
ОАО
8
-0,102
0,384
-0,102
147,5
0,097
0,328
0,119
Угледобывающие
ООО
7 169
0,36
0,012
0,204
ПАО
31 689
0,868
0,122
0,465
АО
18 788
0,942
0,333
0,262
АО
19 634
-0,406
-0,045
-0,366
АО
16 539
0,182
0,102
0,171
АО
3 770
-0,06
0,215
-0,007
АО
411
1,097
0,829
1,097
ООО
15
0,778
0,566
0,698
12 251,9
0,470
0,267
0,316
Торфодобывающие
ООО
242
0,009
0,03
0,005
ООО
42
0,182
0,225
0,132
ЗАО
826
0,497
0,172
0,219
ООО
20
0,196
0,05
0,152
ЗАО
8
-0,122
0,08
-0,015
ООО
6
0,487
0,245
0,089
ООО
93
0,235
0,421
0,169
ООО
2
0,129
0,149
0,049
ЗАО
926
0,497
0,17
0,219
241
0,234
0,171
0,113
Золотодобывающие
ПАО
7 479
0,155
0,237
0,153
АО
30 376
-0,050
0,065
-0,034
ООО
1 131
-0,060
-0,04
-0,024
ООО
11 898
-0,041
0,078
-0,007
Долг /
Капитал
0,318
0,087
113,735
1,271
4,237
0,055
0,592
0,318
17,185
0,000
0,018
0,000
2,515
0,074
0,000
0,000
0,000
0,372
0,952
1,084
3,240
0,138
0,083
9,921
0,000
0,143
1,945
0,880
0,468
1,583
0,367
9,250
5,600
0,490
2,067
1,583
2,476
0,020
0,571
1,911
0,203
23
СРД-18, май 2016 г.
Значения коэффициента бета
Долг /
Безрычагового
Капитал
Рычагового
балансовые
расчетные*
Ю…о
ОАО
55
0,020
0,044
0,020
0,000
С…к
ООО
6 452
0,026
0,015
0,018
0,593
С…о
ОАО
7 994
-0,116
-0,008
-0,069
0,842
С…р
ПАО
4 828
0,162
0,284
0,114
0,531
Б…о
ОАО
8 965
0,126
0,246
0,126
0,000
Р…й
ОАО
508
0,017
0,142
0,017
0,008
Среднее
7 969
0,024
0,106
0,031
0,468
Металлические руды
Г…о
ООО
155
0,393
0,412
0,102
3,545
Е…а
ОАО
3 126
0,408
0,322
0,057
7,690
Л...к
АО
65 434
-0,050
-0,072
-0,021
1,698
М…к
ОАО
51 737
0,02
0,01
0,014
0,482
К…к
АО
36 030
0,009
0,07
0,009
0,000
С..а
ООО
685
0,182
0,208
0,182
0,000
Среднее
22 598
0,181
0,167
0,082
1,974
Алмазы
А…а
АО
15 489
-0,06
-0,092
-0,03
1,214
Ал…а
АК
185 276
-0,01
-0,01
-0,007
0,638
С…м
ПАО
5 096
0,049
0,06
0,048
0,037
А…ы
ООО
9
0,324
0,181
0,324
0
Н…е
АО
12 269
0,07
0,311
0,068
0,042
К..ы
ООО
874
0,124
0,186
0,124
0
Среднее
36 502
0,083
0,106
0,088
0,322
* Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений
коэффициента бета рычагового с учетом рычага.
Предприятие
Правовая
форма
Выручка,
млн. руб.
2.3. Расчетные мультипликаторы
Использование:
- в сравнительном подходе при оценке
бизнеса (предприятия);
- для
определения
стоимости
предприятий в постпрогнозном периоде.
Расчетные мультипликаторы, приведенные в
табл. 2.2.1, имеют следующую маркировку:
СП - получены при проведении оценочных
работ по бизнесу (сравнительный подход);
ПП - получены с использованием
программного продукта «ПРМ» (расчеты по
балансовым данным).
Используемыми
мультипликаторами
являются следующие коэффициенты:
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее
часто
используемых
оценочных
коэффициентов, позволяющий рассчитать
стоимость собственного капитала;
P/EBT (Цена/Прибыль до уплаты
налогов) аналогичен коэффициенту P/E,
однако позволяет исключить влияние
налоговых систем различных стран;
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить
свободную
от
долгов
стоимость,
применяется как измеритель операционного
результата компании;
24
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов)
позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала,
основан
на
стоимости чистых активов, а не на прибылях
или денежном потоке;
P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала, основан на валюте баланса, а не на
прибылях или денежном потоке;
P/ВА
(Цена/Внеоборотные
активы)
позволяет
определить
стоимость
собственного капитала, основан на стоимости
внеоборотных активов, а не на прибылях или
денежном потоке, и применяется для
предприятий с «тяжелой» структурой
баланса;
P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
определить
стоимость
собственного
капитала, основан на стоимости оборотных
активов, а не на прибылях или денежном
потоке, и применяется для предприятий с
«легкой» структурой баланса.
Расчетные мультипликаторы используются
для сравнительного подхода при переходе от
балансовых данных к 100% мажоритарной
стоимости УК Компании. В отличие от
СРД-18, май 2016 г.
мультипликаторов для перехода к 100%
миноритарному УК Компании, данные
мультипликаторы
имеют
иное
наименование.
Аналоги подбираются по сети Интернет, по
сборникам «Слияния и поглощения», по
бюллетеню «Государственное имущество»,
по архиву отчетов по оценке.
Таблица 2.3.1
Расчетные мультипликаторы
Р/R
№
п/п
Отрасль,
подотрасль
Продукция,
услуги
Выручка,
млн. руб.
Маркировка
1. Торговля
Продажа
нефтепродуктов
(топлива)
870 - 34 000
СП
2. Нефтяная
Ремонт
оборудования
12 - 280
СП
3. Нефтяная
Сдача в аренду
АЗС и нефтебаз
48 - 820
СП
185 - 1 960
СП
820 - 1 580
СП
24 - 158
СП
4. Нефтяная
5. Нефтегазовая
6. Электроника
Хранение и
транспортировка
нефтепродуктов
Система
безналичных
расчетов
Производство и
продажа
радиоэлектронных
изделий
7. Финансы
Правовая
деятельность
320 - 2 426
СП
8. Горное дело
Геологоразведка
312 - 5 248
СП
9. Торговля
Промышленные
товары
18 - 367
СП
10. Горнодобывающая
Добыча
строительных
материалов
108 - 349
СП
0,201
15
0,521
0,358
6
0,289
3,641
5
0,363
1,028
6
0,560
0,170
4
0,349
Р/В
Р/ВВ
Р/ВнА
Значение мультипликатора.
Выборка, шт.
Квар.
1,992
1,062
4,094
15
15
15
0,424
0,501
0,581
1,609
0,629
2,98
6
6
6
0,356
0,490
0,509
3,412
1,218
1,681
5
5
5
0,565
0,616
0,647
1,128
0,887
1,208
6
6
6
0,452
0,510
0,545
3,572
1,068
3,956
4
4
4
0,412
0,542
0,488
Р/ЕВТ
3,753
15
0,372
9,42
6
0,598
12,816
5
0,179
9,471
6
0,561
6,077
4
0,318
0,187
4
0,286
1,007
4
0,316
0,296
4
0,309
3,221
4
0,618
2,377
4
0,459
6,724
4
0,312
5,319
3
0,288
0,153
6
0,299
0,950
4
0,345
1,062
4
0,385
2,816
3
0,345
3,21
6
0,367
2,345
4
0,459
1,054
4
0,369
0,662
3
0,376
0,408
6
0,562
1,873
4
0,508
6,85
4
0,676
0,324
3
0,638
17,62
4
0,512
12,482
3
0,722
3,56
6
0,690
4,687
4
0,712
1,418
4
0,445
25
СРД-18, май 2016 г.
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных
проектов
Использование: для принятия решений о
ставках
дисконтирования
по
альтернативным
вложениям
денежных
средств
при
оценке
бизнеса
и
инвестиционных проектов.
В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы
рентабельности инвестиционных проектов.
Таблица 2.4.1
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
Общая
Период
№
Инвестиционный проект
Отрасль
стоимость
окупаемости, IRR %
п/п
проекта
годы
Строительство гостиничных
1
Строительство 7 600 млн. руб.
9,8
32,5
комплексов
2 Молочный завод
Пищевая
1 040 млн. руб.
6,2
26,79
3 Ферма КРС
Пищевая
1 490 млн. руб.
11,5
29,9
4 Платная автодорога
Транспорт
4 780 млн. руб.
8,7
30,4
5 Экоферма
Пищевая
162 млн. руб.
5,9
19,6
6 Гостиница
ЖКХ
5 400 млн. руб.
8,8
23,9
Добыча полезных
7 Разработка месторождения глины
148 млн. руб.
5,2
25,4
ископаемых
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и
обыкновенных акций
В табл.2.5.1 приведены сравнительные
данные по соотношению стоимостей
привилегированных (Сп) и обыкновенных
акций (Со) в различных
материалам сайтов бирж РФ.
отраслях
по
Таблица 2.5.1
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
Сп/Со
Сп/Со
№
Отрасль
Предложения – май 2015 г. Предложения – май 2016 г.
п/п
Кол-во
Среднее
Кол-во
Среднее
1. Нефтяная
6
0,786
6
0,792
2. Газовая
4
0,808
5
0,789
3. Энергетика
12
0,774
11
0,787
4. Банковское дело
5
0,706
6
0,693
5. Связь
6
0,700
6
0,676
6. Металлургия
2
0,716
2
0,631
7. Автомобильная
2
0,395
2
0,595
8. Механические заводы
3
0,576
2
0,492
9. Судостроение
10. Торговля
2
0,713
11. Химия
4
0,615
4
0,632
12. Пищевая
2
0,695
2
0,713
13. Золотодобыча
1
0,302
1
0,537
14. Приборостроение
1
0,878
1
0,902
Среднее общее
0,663
0,689
26
СРД-18, май 2016 г.
2.6. Отраслевое ранжирование инвестиционных проектов по периоду окупаемости
затрат
Таблица 2.6.1.
Периоды окупаемости инвестиционных проектов
№
Наименование отраслей
п/п
1 Ритуальные услуги
2 ИТ-технологии
3 Здравоохранение
4 Строительные материалы
5 Легкая промышленность
6 Пищепром
7 Добыча полезных ископаемых
8 Транспорт
9 Строительство
10 Торговля
11 ВПК
12 Гостиничные услуги
13 Химия
14 ЖКХ
15 Сельское хозяйство
Средний период
окупаемости, лет
4,0
4,1
5,2
5,5
5,6
5,7
5,7
6,6
6,7
7,3
8,0
8,5
9,0
10,5
12,7
2.7. Отраслевое ранжирование инвестиционных проектов по внутренней норме
рентабельности (IRR)
Таблица 2.7.1
Средние IRR инвестиционных проектов
№
Наименование отраслей
п/п
1. Транспорт
2. Строительные материалы
3. Строительство
4. Ритуальные услуги
5. Химия
6. Торговля
7. Пищепром
8. Добыча полезных ископаемых
9. Здравоохранение
10. Сельское хозяйство
11. ЖКХ
12. Гостиничные услуги
13. Легкая промышленность
14. ВПК
15. ИТ-технологии
Средняя IRR
19,7
20,8
21,9
22,2
22,8
23,4
24,8
25,1
25,6
26,8
26,9
29,6
32,2
32,2
33,15
27
СРД-18, май 2016 г.
РАЗДЕЛ 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)
3.1. Франчайзинг и роялти
Использование: для оценки доходным
подходом ИС и НМА.
Таблица 3.1.1
Ставки роялти по рынкам РФ
№
п/п
Наименование
СРД-10,
%
апрель
2012 г.
1. Автозапчасти
2. Агентства недвижимости 6,0 - 10,0
Агентства праздников и
3.
2,0 - 4,0
отдыха
4. Аренда автомобилей
5. Бижутерия и аксессуары
СРД-12,
%
май
2013 г.
СРД-13,
%
ноябрь
2013 г.
СРД-14,
%
май
2014 г.
СРД-15,
%
ноябрь
2014 г.
СРД-16,
%,
май
2015 г.
4,0
СРД-17,
%,
ноябрь
2015 г.
6,0 - 8,0
3,0 - 5,0
4,0 - 6,0
4,0 - 7,0
(вступит.
взнос)
5,0 - 6,5
0,5
(вступит.
взнос)
6. Выпуск журналов
10,0
7. Гостиницы
3,0 - 10,0
8,0 - 10,0
8,0 - 11,0
8. Гостиницы мини
7,0 - 10,0
5,0 - 10,0
9. Двери
10. Дезинфекция
10,0 - 12,0
11. Деньги заем
12. Детская обувь
1,0 - 2,0
13. Детская одежда
2,0
2,0 - 3,0
Детское обучение,
14.
1,0 - 6,0
2,0 - 5,0
воспитание
15. Дизайн интерьера
5,0
3,0 - 5,0
16. Домашний бизнес
2,0 - 10,0
5,0 - 10,0
17. Домашние животные
2,0 - 5,0
18. Доставка курьером
5,0 - 10,0
19. Доставка почтой
3,0 - 10,0
5,0 - 12,0
20. Занятия с детьми
5,0 - 8,0
4,0 - 10,0
21. Заправка картриджей
5,0
5,0 - 7,0
22. Изображений нанесение
Изготовление печатей и
23.
5,0
штампов
Изготовление
24.
декоративной печати
25. Интернет-бизнес
5,0 - 10,0
5,0 - 7,0 5,0 - 10,0
26. Интернет-магазины
5,0 - 15,0
4,0 - 15,0 5,0 - 12,0
27. Канализация
28. Кафе
1,0
3,5 - 8,0
4,0 - 8,0
29. Кино
9,0 - 10,0
30. Кислородные бары
5,0
4,0 - 7,0
31. Кожгалантерея
4,0
2,5 - 4,0
32. Масло кукурузное
1,1 - 5,4
33. Масло оливковое
3,3 - 8,3
2,5 - 3,5
34. Масло подсолнечное
0,7 - 3,6
1,0 - 3,0
35. Материалы строительные
36. Медицина
1,18 - 3,0
37. Мобильные телефоны
3,6 - 8,9
7,0 - 15,0
38. Мука
0,6 - 1,5
0,5 - 2,0
39. Облицовочный камень
2,5
1,5 - 3,0
Обучение иностранным
40.
10,0
10,0
языкам
41. Обувь
1,0 - 2,0
42. Одежда
1,0 - 1,8
0 - 0,5
Оздоровительные и
43.
1,5 - 2,36
2,0 - 4,0
сервисные салоны
28
СРД-18,
%
май
2016
1,5 - 2,0
1,0 - 2,0
5,0 - 7,0
1,0 - 1,5
3,5 - 5,0
3,0 - 4,5
1,5 - 2,0
1,0 - 2,5
5,0 - 8,0
1,0 - 1,5
СРД-18, май 2016 г.
СРД-10,
%
Наименование
апрель
2012 г.
44. Оздоровительные центры 2,0 - 5,0
45. Оргтехника
5,0
46. Отдых и развлечения
47. Парикмахерские
48. Парфюмерия
1,0
49. Пивные рестораны
2,0
50. Пиротехника
3,0
51. Питание
52. Пиццерии
4,0
53. Подарки
54. Приборы КИП
1,5 - 5,0
55. Продукты питания
3,0 - 5,0
56. Производство
Прокат легковых
57.
4,0 - 8,0
автомобилей
58. Пчеловодство
10,0
Расходные материалы
59.
1,5 - 2,0
для компьютеров
60. Реклама
61. Рестораны
3,0 - 6,0
Семена подсолнечника
62.
1,5 - 7,8
жареные
Сертификационные
63.
центры
64. Сеть магазинов
2,0
65. Спорт, здоровье, красота
66. Спорттовары
2,0
67. Столовые
6,0 - 8,0
68. Товары для дома
2,0
69. Товары для животных
1,0 - 5,0
70. Торговля обувью
2,0 - 5,0
71. Торговля посудой
3,0
Торговля электронной
72.
15,0
техникой
73. Туризм
1,3
74. Универсамы
1,5
75. Услуги для бизнеса
76. Услуги для населения
77. Фаст-фуд
5,0 - 7,0
78. Финансовые услуги
79. Фотостудии
5,0 - 6,0
80. Хлебобулочные изделия 0,2 - 0,9
81. Цветы
82. Чайная торговля
3,0 - 6,0
83. Электрические счетчики 1,8 - 5,4
84. Электротранспорт
85. Ювелирные магазины
5,0
Юридические агентства
86. по интеллектуальной
собственности
87. Юридические услуги
№
п/п
СРД-12,
%
май
2013 г.
СРД-13,
%
ноябрь
2013 г.
СРД-14,
%
май
2014 г.
СРД-15,
%
ноябрь
2014 г.
СРД-16,
%,
май
2015 г.
2,0 - 5,0
СРД-17,
%,
ноябрь
2015 г.
СРД-18,
%
май
2016
4,0 - 5,0
8,0 - 10,0
6,0 - 9,0
3,0 - 5,0
1,5
4,0 - 6,0
6,0 - 8,0
3,0 – 8,0
5,0 - 8,0
3,0 - 4,5
3,0 - 5,0
2,0 - 3,0
2,5 - 4,0
3,0 - 8,0
4,0 - 8,0
4,0 - 8,0
4,0 - 7,0
10,0
8,0 - 9,0
8,0 - 12,0
3,5 - 8,0
3,0 - 6,0
5,0 - 7,0
2,0 - 3,0
2,0 - 5,0
2,0 - 5,0
2,0
2,0 - 5,0
1,5 - 3,5
1,5 - 4,0
3,0 - 4,0
9,0 - 12,0
1,0 - 2,0
2,0
8,0 - 15,0
2,0 - 8,0
2,0 - 7,0
5,0 - 8,0
7,0 - 10,0
4,0 - 15,0
5,0 - 9,0
5,0 - 8,0
1,0 - 3,0
1,0
1,0 - 2,0
3,0 - 7,0
3,0 - 5,0
3,0
5,0 - 7,0
15 - 20
5,0 - 7,0
29
СРД-18, май 2016 г.
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для расчетов по
затратному и доходному подходам
Таблица 3.2.1.
Сроки полезного использования программ для ЭВМ
№
Наименование
Срок, лет
п/п
1. Постоянно обновляемые программы
1,25 - 2
2. Бухгалтерские программы
2-3
3. Игровые программы
3-5
4. Программы графического построения
3-5
5. Операционные системы
До 5
6. Программы для воздушных судов
До 5
7. Программы тестирования
До 10
8. Программы для проектирования
До 10
9. Программы для научных исследований
3 - 15
10. Программы по культурному наследию
10 - 25
11. Программы технологических процессов
10 - 20
12. Программы для космоса
До 20 лет
13. Программы для баллистических ракет
До 30 лет
Отдельные программы
14. Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования
10
15. Отдельные компьютерные программы
5-8
16. Программы без существенной модернизации
3 - 5 (США)
17. Программы с регулярной модернизацией
Более 10 (США*)
18. Программы логистические
2-3
19. Поисковые программы
3-5
20. Программы по статистической обработке данных
10 - 15
21. Программы обучающие
2-3
*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения.
30
СРД-18, май 2016 г.
3.3. Сроки экономической жизни технологий
Использование: для расчетов по
затратному и доходному подходам
Таблица 3.3.1
Сроки экономической жизни различных технологий
№
п/п
Наименование технологии
1. Программные продукты Майкрософт
2. Химические технологии
2.1. Переработка углеводородов
2.2. Пластмассы
2.3. Удобрения
2.4. Синтетические волокна
3. Военные технологии и технологии двойного назначения
3.1. Авиастроение
3.2. Оружие огнестрельное
3.3. Приборостроение
3.4. Топливо
4. Ядерные технологии
4.1. Атомные ледоколы
4.2. Атомные станции
4.3. Медицинская техника
5. Строительные технологии
5.1. Домостроение
5.2. Инженерные сети
5.3. Облегченные конструкции
6. Строительные материалы
6.1. Кирпич
6.2. Цемент
6.3. Утеплитель
6.4. Арматура
7. Приготовление пищевых продуктов
7.1. Алкогольные напитки
7.2. Безалкогольные напитки
7.3. Кулинарные изделия
7.4. Кондитерские изделия
8. Типографские технологии
9. Автомобилестроение
10. Агротехнологии
10.1. Возделывание почв
10.2. Внесение удобрений
10.3. Растениеводство
10.4. Хранение урожая
10.5. Селекция
Срок
экономической
жизни, лет
До 4
20 - 30
5 - 10
20 - 50
5 - 10
10 - 20
10 - 15
5 - 10
20 - 30
40 - 50
25 - 40
10 - 15
5 - 50
10 - 20
5 - 10
15 - 25
20 - 30
10 - 20
30 - 50
15 - 300
5 - 300
10 - 300
5 - 20
15 - 30
8 - 12
30 - 100
30 - 50
10 - 100
20 - 50
20 - 40
31
СРД-18, май 2016 г.
РАЗДЕЛ 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МИО)
4.1. Отдельные коэффициенты окупаемости (капитализации) для машин и
оборудования
Использование: для доходного подхода.
В табл.4.1.1 приведены данные по расчетам
коэффициентов
окупаемости
(капитализации) для машин и оборудования.
Сопоставлялись
величины
годовых
арендных ставок и средние стоимости
Активов.
Коэффициенты
окупаемости
ориентировочно показывают относительную
скорость окупаемости Активов за год.
Таблица 4.1.1
Определение коэффициентов окупаемости для машин и оборудования
Средняя
№
Средняя арендная
Годовой
Наименование
стоимость,
п/п
ставка*
расчет, руб.
руб.
1. Автомашина Опель Астра
914 000
1290 руб./день
470 850
2. Яхта Валиа (Сочи)
494 000 000
70 000 руб./час
156 800 000
3 - 4 % от ст-ти в месяц
3. Картины
100%
Залог – 20% от
42%
стоимости
Скульптуры (животные)
320 000
1 000 руб./день
365 000
4.
парковые
5. Автокран Либхер (50 т.)
32 000 000
39 000 руб./смена
10 920 000
3 000 руб./день
1 095 000
6. Мотоцикл БМВ
425 000
(более 50 дней)
7. Пианино цифровое Ямаха
78 600
8 000 руб./месяц
96 000
8. Пылесос Краузен
22 980
400 руб./сутки
146 000
9. Паркетошлифмашина Flip
35 000
600 руб./сутки
168 000
10. Паркетошлифмашина Hummel
150 000
1 500 руб./сутки
420 000
11. Станок сверлильный МАВ
229 631
7 654 руб./сутки
2 143 120
12. Циркулярная пила Бош
4 000
250 руб./сутки
70 000 руб.
32
К окуп
0,515
0,317
0,42
1,141
0,341
2,576
1,221
6,35
4,80
2,80
9,332
17, 50
СРД-18, май 2016 г.
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
Использование:
в
затратном
и
сравнительном подходе.
Цель - определение коэффициентов
перехода на вторичный рынок.
Большинство оценщиков при проведении
расчетов в затратном подходе использует
базовую стоимость для начисления износов
в
виде
средней
по
прайс–листам
предприятий изготовителей и дилеров без
учета
коэффициентов
перехода
на
вторичный рынок, что ведет к завышению
уровня физических и функциональных
износов.
Ниже приведены результаты отдельных
исследований коэффициентов перехода на
вторичный рынок
Методология получения расчетных данных
приведена в разд. 6.
Импортные легковые
автомашины
Отечественные легковые
2.
автомашины
3. Импортная бытовая техника
Отечественная и СНГ
4.
бытовая техника
Отечественное станочное
5.
оборудование
6. Мобильные телефоны
7. Водные суда
8. Воздушные суда
9. Импортная бытовая техника
10. Дорожная техника
11. Пищевое оборудование
12. Электрооборудование
13. Строительное оборудование
14. Оргтехника
15. Станочное оборудование
16. Пищевое оборудование
17. Электрооборудование
Компрессорное
18.
оборудование
19. Оргтехника офисная
20. Бытовая техника
21. Автомашины
22. Торговое оборудование
Деревообрабатывающие
23.
станки
24. Крановое оборудование
Сельскохозяйственная
25.
техника
26. Компьютерная техника
27. Автодвигатели
28. Трактора
29. Прессовое оборудование
30. Насосное оборудование
31. Землеройная техника
32. Сварочное оборудование
Буровое оборудование
Буровая установка BAUER
33.
2 UNITS BG 20 BT 60
34. Ямобур КАМАЗ 4326
1.
май 2016 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
СРД-12,
май 2013 г.
СРД-11,
ноябрь 2013 г.
Наименование объекта,
параметры
СРД-10,
май 2012 г.
№
п/п
СРД-9,
ноябрь 2011 г.
Таблица 4.2.1
Рыночные данные по коэффициентам переходу объектов на вторичный рынок
0,922
0,934
0,925
0,902
0,918
0,908
0,922
0,911
0,890
0,905
0,903
0,891
0,850
0,895
0,842
0,925
0,973
0,921
0,912
0,812
0,908
0,982
0,929
0,896
0,909
0,907
0,912
0,915
0,904
0,912
0,904
0,902
0,912
0,917
0,914
0.926
0,902
0,929
0,931
0,896
0,909
0,942
0,878
0,899
0,930
0,910
0,918
0,902
0,933
0,942
0,884
0,894
0,904
0,911
0,930
0,917
0,906
0,905
0,926
0,918
0,913
0,908
0,895
0,902
0,916
0,922
0,909
0,956
0,932
33
Буровая установка модель
УРБ-2А2
Буровая установка
36.
TERBERG F3000 ST100
Музыкальные
инструменты
Бас гитара FERNANDES
37.
GRADUAL MBK
Аккордеон Fantini CP/18/C/4
38.
(Италия)
СкрипкаCsermak VA
39.
(Венгрия )
40. Рояль Москва 270 см.
41. Синтезатор Casio LK-280
Окрасочное оборудование
Окрасочный аппарат CB
42.
210
Камера порошковой
43.
покраски К02
Окрасочный аппарат Graco
44.
EXTREME 70:1
Окрасочное оборудование
45.
DP-6382 (dino-power)
Печатное оборудование
46. Система печати Oce TDS750
Печатная машина
47.
Heidelberg Speedmaster SM
Флексографическая
48. печатная машина, серия YT2800
Погрузочное оборудование
Фронтальный погрузчик
49.
XCMG LW 300FN
50. Мини-погрузчик CLG365A
Фронтальный погрузчик
51.
СТМ-KD ZL920
Погрузчик Hyundai HL76052.
9S
Трансформаторное
оборудование
53. ТМ 160/10/0,4
54. ТМГ-400/10-У1
55. ТМГ-250/10/0.4
Фотоаппараты
56. Canon EOS 6D
57. Samsung WB2200
58. Nikon CoolPix D3200
59. Sony Alpha
60. Panasonic Lumix DMC
Холодильники
61. Liebherr T 1810
62. Ardo COF 2510 SAY
63. BEKO CN 328220
64. Bosch KGN36NL10
65. Electrolux EN 3487 AOH
Мебель офисная РФ
66. Диван офисный
67. Кабинет руководителя
68. Шкаф-стеллаж
35.
34
май 2016 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
СРД-12,
май 2013 г.
СРД-11,
ноябрь 2013 г.
Наименование объекта,
параметры
СРД-10,
май 2012 г.
№
п/п
СРД-9,
ноябрь 2011 г.
СРД-18, май 2016 г.
0,955
0,948
0,909
0,901
0,938
0,896
0,903
0,926
0,916
0,930
0,954
0,934
0,908
0,928
0,921
0,972
0,960
0,956
0,912
0,921
0,935
0,908
0,961
0,936
0,929
0,904
0,921
0,908
0,902
0,896
0,918
0,901
0,898
0,942
0,954
0,904
0,932
0,944
0,952
0,912
0,920
0,890
0,903
0,880
69. Стойка ресепшн
70. Кресло руководителя
Среднее
Коммунальная техника
71. Снегоуборочная техника РФ
72. Пескоразбрасыватели РФ
Уборочная техника
73.
Мицубиси
74. Мусоровозы ФОРД
75. Поливомоечная техника РФ
Среднее
Кондиционеры
76. Панасоник
77. Мицубиси
78. Биматек
79. Сплит-система Панасоник
Среднее
Лифтовое оборудование
80. KONE
81. OTIS
82. DOVUS
83. Оборудование РФ
Среднее
Станки токарные
Токарный обрабатывающий
84.
центр BML-560M
Трубонарезной станок СТ
85.
832.5
Токарно-винторезный
86.
станок JET GN 2040
Токарный станок MML
87.
1830V
Токарный станок PROMA
88.
SPA 500P
Среднее
Станки фрезерные
89. Станок фрезерный ГФ-400
Станок фрезерный ОРША90.
Ф32
91. Станок фрезерный СПФ-1
92. Станок фрезерный 6т12
Среднее
Станки сверлильные
Станок сверлильный JET
93.
JRD 720R
94. Станок сверлильный 2T150
95. Станок сверлильный 2А554
Станок сверлильный KSB
96.
32A
97. Станок сверлильный 2Н115
Среднее
Станки заточные
97. Станок заточной 3Д642Е
98. Станок заточной 3Е642
Станок заточной СЗТП99.
600Т
100. Станок заточной УЗС-2
Среднее
0,915
0,886
0,903
май 2016 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
СРД-12,
май 2013 г.
СРД-11,
ноябрь 2013 г.
Наименование объекта,
параметры
СРД-10,
май 2012 г.
№
п/п
СРД-9,
ноябрь 2011 г.
СРД-18, май 2016 г.
0,876
0,921
0,943
0,922
0,953
0,932
0,934
0,923
0,906
0,890
0,927
0,899
0,906
0,912
0,902
0,956
0,980
0,965
0,960
0,965
0,945
0,949
0,918
0,922
0,908
0,916
0,902
0,913
0,922
0,932
0,912
0,919
0,922
0,920
0,923
0,912
0,924
0,908
0,917
0,900
0,892
0,908
0,901
0,900
35
Станки
деревообрабатывающие
Станок
101. деревообрабатывающий
СРЗ-6
Станок
102. деревообрабатывающий
ФСШ-1А
Станок
103. деревообрабатывающий
СР6-8
Станок
104. деревообрабатывающий
LBM NC1
Среднее
Железнодорожный
транспорт
105. Полувагоны
106. Хоппер-зерновоз
107. Грузовой вагон
108. Крытый вагон
Среднее
Резервуары
109. РГС-2
110. РГС-5
111. РГС-20
112. РГС-100
Среднее
Электродвигатели
113. АИР 56А2
114. АИР 280 М2
115. АМН 280 S2
116. MS112SA
117. DMI
Среднее
Полиграфическое
оборудование импортное
118. Термопрессы
Фальцевально-склеивающее
119.
оборудование
120. Бумагорезательное
121. Офсетные машины
122. Ламинаторы
Среднее
36
май 2016 г.
СРД-17,
ноябрь 2015 г.
СРД-16,
май 2015 г.
СРД-15,
ноябрь 2014 г.
СРД-14,
май 2014 г.
СРД-13,
ноябрь 2013 г.
СРД-12,
май 2013 г.
СРД-11,
ноябрь 2013 г.
Наименование объекта,
параметры
СРД-10,
май 2012 г.
№
п/п
СРД-9,
ноябрь 2011 г.
СРД-18, май 2016 г.
0,920
0,932
0,922
0,934
0,927
0,922
0,938
0,924
0,944
0,932
0,925
0,914
0,909
0,907
0,914
0,890
0,908
0,914
0,906
0,921
0,908
0,924
0,918
0,943
0,937
0,919
0,928
СРД-18, май 2016 г.
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Таблица 4.3.1
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке (Европейская часть РФ)
№
п/п
Наименование
товара
Величина коэффициента уторгования, %
СРД-9 СРД-10 СРД-11 СРД-12 СРД-13 СРД-14 СРД-15 СРД-16 СРД-17 СРД-18
ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май
2011 г. 2012 г. 2012 г. 2013 г. 2013 г. 2014 г. 2014 г. 2015 г. 2015 г. 2016 г.
Легковой
автотранспорт
1.
2-4
4-6
отечественного
производства
Грузовой
автотранспорт
6 - 12
2.
отечественного
производства
Легковой
автотранспорт
3-7
2-6
3.
импортного
производства
Грузовой
автотранспорт
4.
6 - 10
импортного
производства
Компьютерная техника
5.
12 - 16
(свыше 3 лет)
Мебель
6. отечественного
8 - 14
10 - 15
производства
Мебель импортного
7.
4-9
производства
Мобильные телефоны
8.
12 - 18
(свыше 4 лет)
Телевизоры
импортного
9.
10 - 16
производства (свыше 2
лет)
Токарные станки
10.
12 - 21
(свыше 10 лет)
Духовые музыкальные
11.
3-4
инструменты
12. Мебельная фурнитура
12 - 18
Дорожная техника
13. импортного
2-5
производства
Кофемашины
14.
10 - 14 8 - 12
импортные
Газовые плиты
15.
8 - 12
импортные
Офисная мебель
16.
11 - 15
отечественная
Кухонная мебель
17. импортного
5-7
4-5
производства
Водные катера
18. отечественного
9 - 14
производства
Резервуары
19.
8 - 14
металлические
20. Фрезерные станки JTM
4-6
Сварочные аппараты
21.
3-5
отечественные
2-5
4-7
3-6
8 - 14
9 - 15
10 - 13
11 - 13
3-8
4 - 10
8 - 12
5 - 10
5 - 12
4-9
5-7
8 - 11
14 - 18 13 - 20
7-9
12 - 15
10 - 14
10 - 13
9 - 10
12 - 17 12 - 16
11 - 18 12 - 20
5-8
7 - 10
11 - 16
4-7
6-8
15 - 20
7-9
16 - 20
12 - 18 12 - 20 10 - 16
10 - 14
15 - 24
12 - 18
2-3
8 - 12
3-4
5-6
14 - 16
2-7
10 - 12
4-8
2-5
7-9
2-4
8 - 10
12 - 15
10 - 14
12 - 17
5-8
10 - 14
7 - 10
9 - 12
10 - 14
10 - 12
11 - 14
4-8
4-9
9 - 12
9 - 12
4-6
4-8
3-7
3-5
37
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Наименование
товара
22. Бензопилы Husqvarna
Строительная техника
23. отечественного
производства
Строительная техника
24.
Caterpillar
25. Башенные краны
Японские краны 26.
манипуляторы
Лифтовое
27. оборудование
отечественное
Трактора (Т и МТЗ)
28.
старого производства
Трактора
29. отечественные
современные
30. Трактора импортные
Музыкальные
31.
инструменты
Комбайны
32. зерноуборочные
импортные
Швейные машины
33.
импортные
Полиграфическое
34. оборудование
HEIDELBERG
Кинотехника
35.
импортная
Зубоврачебная техника
36.
импортная
Мотоциклы
37.
отечественные
Трансформаторы
38.
отечественные
Электрообогреватели
39.
переносные
Торговое
40. оборудования для
магазинов
Светодиодное
41.
оборудование
Мебель для
42.
парикмахерских
43. Электровелосипеды
Собрания сочинений
44.
Б.Пастернака
Собрания сочинений
45.
Пушкина А.С.
Велосипеды горные
46.
импортные
47. Гитары
Бетономешалки
48.
отечественные
49. Лодки надувные
Часы настенные
50.
отечественные
51. Спортинвентарь
52. Наручные часы
Картины современных
53. художников (не членов
СХ)
38
Величина коэффициента уторгования, %
СРД-9 СРД-10 СРД-11 СРД-12 СРД-13 СРД-14 СРД-15 СРД-16 СРД-17 СРД-18
ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май
2011 г. 2012 г. 2012 г. 2013 г. 2013 г. 2014 г. 2014 г. 2015 г. 2015 г. 2016 г.
2-4
3-7
3-5
3-4
9 - 13
10 - 12
5-7
10 - 13 11 - 15
5-9
5-8
4-6
2-3
3-6
3-5
4-6
6-9
5-7
5-8
10 - 18 12 - 16
11 - 15
8 - 12
6-9
6-8
5-7
2-3
4-6
3-5
2-6
12 - 17
9 - 11
10 - 12
6-9
5-8
4-7
5-9
4-6
6-9
3-5
3-6
8 - 10
3-5
7-9
5-7
9 - 12
3-6
6-8
2-4
10 - 12
12 - 14 10 - 14
11 - 14
9 - 14
6-9
7-9
8 - 10
10 - 12
5 - 10
6-8
8-9
6 - 12
8 - 11
12 - 18
6-8
10 - 15
15 - 19
14 - 16
5-8
6 - 10
8 - 12
10
12
12 - 15
14
8 - 10
6-9
12 - 16 10 - 15
8 - 12
6-8
5-7
10 - 14
2-4
12 - 16
13 - 15
4-6
14 - 19 15 - 20 14 - 20 13 - 18 14 - 17
12 - 18
10 - 15
15 - 22 14 - 25
12 - 16
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Наименование
товара
Франшизы торговых
магазинов*
Программные
55. продукты
(электронные карты)*
56. Шубы меховые
Охранные системы
57.
сигнализации
58. Евровагонка
59. Ванны стальные
Холодильники
60.
импортные
Дрели ручные
61. импортные (свыше 3
лет)
Мебель для гостиниц 5
62.
звезд
63. Линии розлива молока
64. ПП 1С бухгалтерия
65. Газонокосилка Хонда
Комплект сборного
брусового деревянного
66.
коттеджа (1 эт. с
мансардой)
Дорожная техника
67.
отеч.
68. Компрессоры отеч.
69. Насосы
70. Пылесосы
71. Фотоаппараты
Системы
72.
видеонаблюдения
73. Лошади
74. Садовый инструмент
75. Фрезы, резцы
76. Духи, одеколон
77. Баллоны газовые
Букинистические
78.
книги*
79. Собаки породистые
Собрание сочинений
80.
О.Бальзака
81. Компьютерные игры
Вагоны
82.
железнодорожные
Металлопрокат
83.
черный
Пищевые
84. технологические
линии импортные
Камнерезное
85. оборудование
отечественное
86. Слесарный инструмент
87. Токарные резцы
88. Электроды
Домкраты
89.
отечественные
90. Тросы крановые
Рентгеновские
аппараты
91.
зубоврачебные
импортные
54.
Величина коэффициента уторгования, %
СРД-9 СРД-10 СРД-11 СРД-12 СРД-13 СРД-14 СРД-15 СРД-16 СРД-17 СРД-18
ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май
2011 г. 2012 г. 2012 г. 2013 г. 2013 г. 2014 г. 2014 г. 2015 г. 2015 г. 2016 г.
5-9
7 - 10
6-9
10 - 15
8 - 12
11 - 16
9 - 14
10 - 14
9 - 11
4 - 10
3-6
10 - 16
2-4
5-8
3-6
7-9
2-5
12 - 14 10 - 15
8-9
6-9
5-8
12 - 16
14 - 17
8
2-4
8
3-5
5-7
4-7
9 - 12
6-8
5-7
8 - 10
9 - 12
10 - 14
7-9
11 - 14
4-6
1-3
12 - 18
10 - 12
0-1
2-3
9 - 12
10 - 12
1-2
8 - 10
4-7
2-3
7 - 10
8 - 11
2-4
11 - 14
10 - 16
12 - 17
5-7
4-6
15 - 24
4-6
39
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
Наименование
товара
92. Паллеты складские
Разборные
93.
строительные леса
94. Игровые автоматы
95. Банкоматы
96. Домашние животные
Сеялки с/х для
97.
зерновых
Железнодорожные
98.
полувагоны
99. Камины дровяные
100. Плитка облицовочная
101. Сайдинг импортный
Картины
102.
художественные РФ
Оборудование для
103.
сушки руды
104. Рамы лесопильные
Сепараторы
105.
жидкостные
106. Конвейеры ленточные
Стеллажи
107.
передвижные
108. Земснаряды
109. Асфальтоукладчики
110. Мельницы шаровые
111. Радиостанции отеч.
Величина коэффициента уторгования, %
СРД-9 СРД-10 СРД-11 СРД-12 СРД-13 СРД-14 СРД-15 СРД-16 СРД-17 СРД-18
ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май ноябрь май
2011 г. 2012 г. 2012 г. 2013 г. 2013 г. 2014 г. 2014 г. 2015 г. 2015 г. 2016 г.
11 - 15
8 - 12
12 - 18
2-4
5-7
8 - 11
4-6
8 - 10
6-8
4-6
3-5
12 - 16
11 - 13
12 - 16
11 - 14
6-8
12 - 16
4-6
12 - 14
5-8
*Коэффициенты уторгования, относящиеся к нематериальным активам, приведены в общей таблице
для МиО ввиду их небольшого количества
40
СРД-18, май 2016 г.
РАЗДЕЛ 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски
для РФ (табл. 5.1.1, 5.1.2)
Таблица 5.1.1
Ставки рефинансирования
Страна
Ставка рефинансирования, %
Дата
РФ (ЦБ РФ)
11,0 - рефинансирования
18.04.2016 г.
РФ (ЦБ РФ)
11,0 – ключевая*
01.01.2016 г.
США (ФРС)
0,5
16.03.2016 г.
Страны Евросоюза (ЕЦБ)
0
21.04.2016 г.
*Ключевая ставка — процентная ставка, по которой Центральный банк России (ЦБ РФ)
предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по
которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при
установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и
стоимость фондирования банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнивается к ключевой
ставке.
Таблица 5.1.2
Страновые риски для РФ
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
Год
Страновые риски, %
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008, начало
2008, осень, (финансовый кризис)
2009, (финансовый кризис)
2010, май
2010, ноябрь
2011 апрель
2011 ноябрь (снижен рейтинг банков РФ)
2012 май (прошли выборы)
2012 ноябрь
2013 май
2013 ноябрь (низкий рост ВВП)
2014 май (снижение рейтингов)
2014 ноябрь (влияние санкций, рейтинг ВВВ1)
2015 май (кризис, понижение рейтинга)
2015 ноябрь (снижение ВВП)
2016 май (рост стоимости нефти)
14,0 - 25,1
6,2 - 13,9
5,5 - 10,2
3,5 - 7,5
3,0 - 4,5
2,5 - 3,5
2,0 - 3,0
1,8 - 3,0
1,5 - 2,8
1,5 - 2,5
2,0 - 3,75
2,75 - 4,50
2,90 - 4,80
2,5 - 4,0
2,4 – 3,0
2,9 - 4,5
2,6 - 3,8
2,9 - 3,4
2,6 - 3,8
2,8 - 4,1
3,1 - 4,4
3,5 - 4,8
5,6 - 6,5
5,5 - 7,1
3,8 - 5,0
41
СРД-18, май 2016 г.
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы
Использование:
при
денежных потоков.
прогнозировании
Таблица 5.2.1
Индексы-дефляторы
№
п/п
Наименование
1. Инфляция
2. Изменение курса валют (руб./долл.)
3. ФОТ (среднеотраслевой)
4. Удорожание стоимости СМР
5. Электроэнергия
6. Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее)
7. Плата за аренду земельных участков
8. Удорожание стоимости ремонтных работ
9. НДС
10. Налог на прибыль
11. Индексы цен производителей
12. Тарифы на газ населению
13. Тарифы на ж/д перевозки грузов
14. Доходы населения
15. Цены на нефть
Приведенные данные построены с учетом
прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема,
Индексов цен в строительстве (Ко-Инвест),
42
2016
2017
2018
1,08
1,10
65
68
1,033
1,040
1,12
1,14
1,040
1,094
1,055
1,100
1,10
1,10
1,12
0,18
0,20
1,044
1,065
1,040
1,055
1,055
0,97
40
42
1,063
1,088
60
64
1,043
1,045
1,11
1,13
1,040
1,086
1,036
1,080
1,09
1,09
1,10
0,18
0,20
1,038
1,060
1,040
1,045
1,036
1,03
45
48
1,050
1,065
60
63
1,040
1,044
1,10
1,12
1,040
1,086
1,036
1,070
1,08
1,08
1,09
0,16
0,20
1,038
1,055
1,040
1,040
1,036
1,04
50
54
Планов развития РФ на ближайшие 3 года,
мнений специалистов (прогнозы сделаны с
осреднением различных данных).
СРД-18, май 2016 г.
5.3. Экспертные мнения специалистов
Экспертные
мнения
специалистов,
высказанные на дискуссиях по оценке на
открытых форумах в сети Интернет,
являются примерами точных ответов на
сложные вопросы теории и практики
оценки.
5.3.1. Недвижимость
1. Дискуссия по вопросу «Резерв на
замещение»
www.appraiser.ru (16.04.2016 г.)
Фоменко А.Н. («ник» - АНФ)
pampampam сообщал(а):
«Резерв
на
замещение=необходимые
затраты на ремонт*фактор фонда
возмещения
Фактор фонда возмещения=1/((1+i)^n-1)
Периодичность кап. ремонта можно взять
из ВСН 58-88
% затрат на кап. ремонт можно взять
отсюда "Положение о порядке организации,
проведения и финансирования капитального
и текущего ремонта объектов социальной
сферы города Москвы"
Если
затратник
не
применяли
за
восстановительную стоимость в крайнем
случае можно взять рез-т сравнительного
подхода-земля.
Вы
привели
стандартное
правило,
используемое на практике. Вот только
правильное ли оно?
Доходный подход содержит множество
допущений, о которых мы часто не
задумываемся. Например:
1. Ставка доходности постоянна в течение
всего срока жизни объекта. Ретро данные
этого не подтверждают.
2. Ориентируясь на текущее значение ставки
арендной платы, мы невольно делаем два
допущения.
Первое, НЭИ объекта, например офис, не
меняется в течение всей жизни. Так ли это?
Второе, класс объекта не меняется. Выбрав
ставку для офиса класса А, мы полагаем, что
«до смерти» это будет класс А.
3. Операционный расходы включают в себя
некий «джентельменский набор», который в
будущем не претерпит изменений. И
соотношения между составляющими этого
набора сохранятся.
4. Когда используются аналитические
данные по операционным расходам, то в них
обычно не учтены затраты на замещение.
Т.е., если их не добавить, то по сути
вводится предположение, что объект
никогда не подвергается капитальному
ремонту.
5. Если рассчитать как предложено выше
(собственно так их обычно и считают), то
ориентируясь
на
ВС
(историческую
стоимость) мы не учитываем реальные
затраты на капремонт через 20…25 лет.
Ориентируясь, на стоимость ЗП, а при его
отсутствии на стоимость сравнительного
подхода (что более правильно по сравнению
с ВС, хотя, строго говоря, нужно вычесть из
СП землю, если это не встроенное
помещение), мы накапливаем резерв на
замещение в реальных ценах. Но и
дисконтировать тогда нужно по реальной
ставке, либо учитывать темп роста (цен в
строительстве).
Используя
ВСН
мы
предполагаем, что ремонтные материалы, а
следовательно
сроки
ремонтов
не
изменились за этот период. Используя
сегодняшнюю ставку по депозиту, мы
предполагаем, что она не поменяется за 20
лет. Наконец, как отсчитывать срок
накопления
резерва
на
замещение.
Отсчитывать 20 лет с даты оценки или с
даты ввода (последнего ремонта)? А если до
норматива остался год, два или норматив
уже превышен, то как быть.
6. Наконец, кумулятивное построение
ставки доходности. При безрисковой по
ОФЗ = около 11% и ставки для
коммерческой недвижимости = около 10%,
куда вставлять риски? Это говорит о плохой
(возможно неправильной) теории. Причины
такой ситуации – это отдельный разговор.
7. В случае применения самостоятельной
экстракции
рынка
и
использования
«золотого правила экстракции», то все
описанное выше становится неважным.
Золотое правило экстракции состоит в том,
что экстракция должна производиться по
формулам, которые в дальнейшем будут
использоваться при расчетах: метод ПК или
ДДП, реальная или номинальная ставка,
метод расчета ЧОД.
8. Когда используются чужие аналитические
данные
по
ставкам
доходности
43
СРД-18, май 2016 г.
(коэффициентам капитализации), то нужно
понимать как они получены и использовать
такой
же
метод
расчета,
либо
корректировать их под используемый метод
расчета. Например, чаще всего для
экстракции
используют
соотношение
текущих предложений по арендной плате
без
учета
эксплуатационных
или
операционных расходов и предложений на
рынке продаж. Это значит рассчитан
коэффициент капитализации в реальном
исчислении, при 100% загрузке, с
конкретным
набором
операционных
расходов. Невольно вводится допущение о
равенстве скидок на уторговывание на
рынке аренды и рынке продаж. Кроме того,
следует
учитывать,
что
расчет
по
усредненным данным не соответствует
расчету по индивидуальным данным, об
этом
написано
например:
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId
=41&Id=2512
,
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId
=41&Id=2445
Для чего мною все это написано.
Во-первых, используя ДП нужно осознавать,
что несмотря на свою универсальность, этот
подход крайне не точен, даже если
используются аналитические данные.
Во-вторых, когда-то давно, при оценке
квартир
требовали
применение
3-х
подходов. Сегодня от этого ушли, что
правильно.
Новые
ФСО
ушли
от
обязательности использования 3-х подходов.
Сегодня оценщик обязан всего лишь
выбрать и обосновать используемый подход
к оценке. Когда есть рынок – это безусловно
сравнительный подход.
Должно пройти какое-то время, что бы и
заказчики и оценщики при оценке рыночной
стоимости пришли к такому пониманию.
Следует отметить, что в рамках МСФО, если
есть рынок, то используется только
рыночный (сравнительный) подход. Банки
тоже отдают предпочтение СП, но по
привычке требуют ДП.
2. Дискуссия по вопросу «Статья
Козыря Ю. о пресловутом НДС»
www.appraiser.ru 19.04.2016 г.
Козырь Ю.В. («ник» - Юрий К.)
Слуцкий сообщал(а):
Николай Петрович.
Из МСО (правда из драфта и переводил сам,
но я умею Улыбка )
International Valuation Standard 103. Bases of
Value
11. Рыночная стоимость - стоимость
актива без отношения к затратам
продавца по продаже или затратам
покупателя по покупке и без учёта любых
налогов,
подлежащих
оплате
любой
стороной как прямого результата сделки.
Только сейчас увидел это, поэтому делаю
довольно запоздалую ремарку (см. ниже).
Хорошо написано! Я почти так же написал в
своей статье, заменив, правда, "без учета
любых налогов" близким синонимом
"безотносительно" (НДС). Т.е. я хочу
сказать, что "без учета" означает просто "без
учета" - никак не учитывается, не
плюсуется, не минусуется, - вообще, никак
не учитывается влияние данного фактора!
Непонятно, почему некоторые порой
считают, что "без учета" означает "без НДС
в составе РС" (?). Вообще, вся эта история с
РС, включающим НДС, = 118 р. и РС, не
включающим НДС, = 100 р., имела бы хоть
какую-то связь с реальностью, если бы ктото хоть раз показал, что где-то на рынке ктото продает один и тот же товар за 118, а ктото за 100 только лишь в силу различных
систем налогообложения.
5.3.2. Бизнес
1. Дискуссия по вопросу «Котируемые
акции»
www.appraiser.ru (19.12.2015 г.)
Н.П.Баринов (ник – NB).
Игорь Борисович, слишком много вопросов
на мое замечание вскользь. Имел ввиду
следующее:
В соответствии с распоряжением ФКЦБ №
1087-р от 5 октября 1998 г. <Об
утверждении порядка расчета рыночной
цены
эмиссионных
ценных
бумаг,
допущенных к обращению на фондовой
44
бирже или через организатора торговли на
рынке ценных бумаг, и установлении
предельной границы колебаний> (далее Распоряжением ФКЦБ № 1087-р) рыночная
цена рассчитывается следующим образом:
- в случае если в течение торгового дня на
дату расчета рыночной цены по ценной
бумаге было совершено 10 и более сделок
через организатора торговли, рыночная цена
рассчитывается как средневзвешенная цена
ценной бумаги по сделкам, совершенным в
СРД-18, май 2016 г.
течение торгового дня через организатора
торговли;
- в случае если в течение торгового дня по
ценной бумаге на дату расчета рыночной
цены было совершено менее 10 сделок через
организатора торговли (в том числе
отсутствии
сделок),
рыночная
цена
рассчитывается как средневзвешенная цена
ценной бумаги по последним 10 сделкам,
совершенным в течение последних 90
торговых дней через организатора торговли.
Т.е. имелась (и скорее всего имеется и
сегодня) официальная методика расчета
рыночной цены акций, обращающихся на
организованном рынке. И ее вполне можно в
данном случае (для нотариуса) использовать
вместо расчета рыночной стоимости. И
легко, и безопасно, и думать не
надо.Улыбка. Нотариусы раньше принимали
без слов. Сейчас - не знаю, давно такого не
ценим.
РАЗДЕЛ 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ
ДАННЫХ
Приведены отдельные алгоритмы получения
расчетных параметров. Частично алгоритмы
приведены в СРД №1- 17 (2008-2015 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)
Расчеты проводятся в соответствии с
методическими работами [5,7].
Определяется действительная рыночная
прибыль предпринимателя.
Прибыль предпринимателя (ПП) относительный дополнительный доход на
денежные вложения в улучшения ЗУ,
формирующийся рынком при купле продаже нового объекта недвижимости.
Прибыль предпринимателя характеризует
увеличение
стоимости
имущества
вследствие изменения условий окружающей
среды.
Внешний
износ
(ВнИ)прямой
относительный убыток на денежные
вложения в улучшения ЗУ, формирующийся
рынком при купле - продаже нового объекта
недвижимости.
Внешний износ характеризует уменьшение
стоимости имущества вследствие изменения
условий окружающей среды.
В данном номере приводятся алгоритмы
упрощенного метода определения ПП
(ВнИ).
Основным
законодательным
актом,
регулирующим земельные отношения в РФ,
является
Земельный
кодекс
РФ
(Федеральный Закон №136-ФЗ от 25 октября
2001 г.; Федеральный Закон «О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001
г.).
Оценка земельных участков производится в
соответствии с:
- «Методическими
рекомендациями
по
определению
рыночной
стоимости
земельных
участков»
Минимущества
России, №568-р от 07 марта 2002 г.;
- «Методическими
рекомендациями
по
определению рыночной стоимости прав
аренды
земельных
участков»
Минимущества России, №1102-р от 10
апреля 2003 г.
Рассмотрим метод выделения.
Алгоритм
определения
рыночной
стоимости ЗУ (сокращенно)
Применение: для оценки застроенных ЗУ.
Условия применения метода: наличие
информации о ценах (предложениях) на
рынке купли-продажи улучшений с ЗУ,
аналогичными оцениваемому комплексу;
соответствие улучшений ЗУ его наиболее
эффективному использованию.
Последовательность действий:
- определение элементов сравнения объекта
оценки и аналогов;
- определение различий аналогов и объекта
оценки;
- определение
корректировок
цен
(предложений) аналогов;
- проведение корректировок;
- расчет рыночной стоимости объекта
оценки
путем
обобщения
скорректированных цен (предложений);
- расчет
стоимости
замещения
или
стоимости воспроизводства улучшений
оцениваемого ЗУ;
45
СРД-18, май 2016 г.
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
ЗУ путем вычитания из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый ЗУ,
стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений ЗУ.
При определении суммы затрат на создание
улучшений ЗУ следует учитывать прибыль
инвестора, которая является разностью
между ценой продажи и затратами на
создание аналогичных объектов.
При определении стоимости замещения или
стоимости воспроизводства учитывается
размер накопленного износа улучшений,
который
может
определяться
в
относительных единицах или в денежном
выражении
как
сумма
физического,
функционального и части экономического
износа, относящегося к улучшениям.
Внешним
износом
является
потеря
стоимости единого объекта недвижимости,
обусловленная отрицательным воздействием
внешних по отношению к нему факторов.
При определении стоимости прав аренды ЗУ
действия выполняются в аналогичной
последовательности.
Рассмотрим формулу (1) применительно к
методу выделения:
РС = ВС (1+ПП) (1-Физ. И) (1-Функц.
И) (1 - Вн. И) + СЗУ, (1)
где ПП - коэффициент учета прибыли
предпринимателя, %;
Физ. И - физический износ, %;
Функц. И - функциональный износ; %;
Вн. И - внешний износ, %.
В методе выделения подразумевается:
РС - скорректированная стоимость объекта
оценки по рыночной выборке аналогов;
ВС - стоимость восстановления (замещения)
улучшений объекта оценки;
СЗУ - определяемая стоимость прав на ЗУ.
Преобразуем это выражение для расчета
интересующих нас параметров:
(1 + ПП) (1 - Вн. И) = (РС - СЗУ)/ВС (1Физ. И) (1 - Функц. И).
Примем следующие предпосылки:
1. РС = РСi - рыночная стоимость i-го
аналога.
2. Основная предпосылка - возможность
точного определения СЗУi.
3. ВСi - стоимость восстановления
(замещения)
аналога
может
быть
рассчитана.
4. Износы аналога могут быть рассчитаны.
5. Соблюдается условие РС > СЗУ.
46
При
выполнении
вышеприведенных
предпосылок путем расчета можно получить
набор (1 + ПП) (1 - Вн. И) для различных
аналогов
без
их
существенных
корректировок.
Следует отметить, что одновременно не
могут
существовать
и
прибыль
предпринимателя, и внешний износ - это
взаимоисключающие понятия, поэтому при
расчетах могут иметь место два варианта:
- левая часть выражения больше единицы,
т.е. рыночная стоимость улучшений
больше стоимости воспроизводства, тогда
существует прибыль предпринимателя:
ПП > 0 (внешний износ равен нулю);
- левая часть выражения меньше единицы,
т.е. рыночная стоимость улучшений
меньше стоимости воспроизводства, тогда
существует внешний износ (прибыль
предпринимателя отсутствует, ПП = 0).
Таким образом, не проводя корректировок
аналогов на специфические характеристики
объекта оценки, можно получить ПП
(внешние износы) расчетным путем для
различных аналогов при различном их
местоположении. Имея набор ПП (Вн. И)
для
определенного
класса
аналогов
(сходного с классом объектов оценки),
достаточно точно можно прогнозировать ПП
(Вн. И) и для объекта оценки.
Преимуществами
упрощенного
метода
определения прибыли предпринимателя
(внешнего износа) являются:
- использование
общепринятого
нормативного метода выделения;
- возможность использования не для объекта
нового строительства, а для объекта с
износами;
- дифференцированный подход к расчету
ПП (внешнего износа) для набора
различных аналогов.
Недостатками
упрощенного
метода
являются:
- сложность определения стоимости ЗУ для
каждого аналога;
- сложность определения физических и
функциональных износов для каждого
аналога.
Частично названные недостатки можно
устранить при подборе аналогов недавних
годов постройки или аналогов с износами,
не превышающими 10-20% [ 8 ].
Справочно: для расчета ПП и ВнИ
использованы
удельные
расценки
справочников
Ко-Инвест
(УПСС)
и
сборников «Индексы цен в строительстве»
СРД-18, май 2016 г.
Ко-Инвест. Для иных расценок (например,
УПВС -1972 г.) ПП и ВнИ имеют иные
значения.
Пример определения ПП для гостиниц Владивостока
Для определения ПП использовался аналог –
гостиничный комплекс 2009 г. постройки,
КС-1, расположенный в середине города
Владивосток:
Рисунок 6.1.
Объявление о продаже
Информация http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
Расчет ПП выполнен в табличной форме:
Информация http://zdanie.info/2696/object/154
Сведения по земельным участкам получены
по данным Росреестра:
Таблица 6.1
1.
Гостиница "Яхонт"
2.
Благоустройство
Итого строительство
улучшений
Время эксплуатации с
2009 г.
3.
4.
5.
6.
Время нормативной
эксплуатации
Износ
Ст-ть с учетом
износа
Права на земельные
8. участки площадью,
кв.м.
Кадастровая ст-ть:
8.1. 109 кв.м.
8.2. 814 кв.м.
7.
12 573,2
ruО3.1
42 600 0.000.0 Standart 14 065 1,22 0,908 1,017 1,18
047
Источник
Стоимость
строительства, руб.
СМР/Ст-ть стр.
НДС
И14-16
Ирег
Корректировка на
объем
Расценка, руб./куб.м.
Класс
Шифр
Объем аналога
Строительный
объем, куб.м.
Наименование
№ п/п
Расчет ПП для гостиниц г. Владивосток
Общественн
ые здания,
235 188 926
Ко-Инвест,
2014
0,92 18 815 114 БУПС МРР
254 004 040
стр.1+2
5,5 лет
10-я
амортизаци
80 лет
онная
группа
0,069
стр.4 / 5
~стр.3*(1236 541 262
стр.6)
92 811
6 931 031
Росреестр
Росреестр
47
8.3. 686 кв.м.
Общая кадастровая
8.4.
ст-ть, руб.
8.5. ПА/РС
Ст-ть права аренды
9.
ЗУ, руб.
10. Общая ст-ть
11. Продажа
11.1. Удельная ст-ть
Общая ст-ть
предложения
11.3. Уторгование
11.2.
11.4. Цена продажи
12.
Прибыль
предпринимателя
ПП = 16,24%
48
Источник
Стоимость
строительства, руб.
СМР/Ст-ть стр.
НДС
И14-16
Ирег
Корректировка на
объем
Расценка, руб./куб.м.
Класс
Шифр
Объем аналога
Строительный
объем, куб.м.
Наименование
№ п/п
СРД-18, май 2016 г.
5 841 139
Росреестр
12 864 981
8.1+….+8.3
0,766
СРД-17
стр.8.4.*стр.
9 854 575
8.5.
стр.7+9
246 395 837
109 439
руб./кв.м.
Объявление
о продаже
319 999 636
-
10,50%
СРД-17
стр.11.2.*(1286 399 674
стр.11.3.)
1-(стр.
16,24%
11.4/10)
СРД-18, май 2016 г.
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)
Метод валовых рентных мультипликаторов
относится
к
доходно-сравнительному
подходу и интенсивно используется для
оценки стоимости при наличии развитых
рынков купли-продажи и сдачи в аренду
объектов.
Алгоритм
1. Определяются
классы
объектов
и
присущие им характеристики.
2. Выполняются исследование рынка куплипродажи объектов заданного класса и отбор
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон - не более 1-2 мес.
Объем выборки – свыше 15-20 данных.
3. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается
значение
среднего
по
стоимостям Сстоимость.
4. Выполняются исследование рынка сдачи в
аренду объектов заданного класса и отбор
данных
о
стоимости
предложений.
Временной диапазон - не более 1-2 мес.
Объем выборки – свыше 15-20 данных.
5. Отобранные данные проверяются на
принадлежность к определенному классу и
статистически обрабатываются. Вносятся
корректировки на базе отклонений в 2 и
получается
значение
среднего
по
стоимостям Саренда.
6. Рассчитывается ВРМ:
ВРМ = Сстоимость / Саренда
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)
Алгоритм
1. Анализируются
балансовые
данные
предприятия (формы №1, 2) за 5 лет.
2. Выполняются расчеты темпов роста
годовой операционной прибыли и чистой
прибыли за 4 года.
3. Выполняются
расчеты
соотношения
"долг/собственный капитал".
4. Анализируются
и
пересчитываются
(осредняются) годовые индексы РТС1 и
РТС2 (ММВБ).
5. Строятся
линейные
корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
годовой операционной прибыли и РТС1РТС2 (ММВБ). Получаются значения
коэффициента бета рычагового.
6. Строятся
линейные
корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ).
Получаются значения коэффициента бета
безрычагового.
7. Рассчитываются
скорректированные
значения коэффициента бета безрычагового
с учетом соотношения "долг/собственный
капитал" от базовых значений коэффициента
бета рычагового.
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)
Коэффициенты перехода на вторичный
рынок определялись по предложениям к
продаже «нового» (Цнового) и «нового, не
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта.
Отбирались объекты с разницей во времени
изготовления свыше 1 года. Предполагалось,
что для оферт коэффициенты уторгования
сравнимы, физические и функциональные
износы отсутствуют.
Общая расчетная формула:
Кперехода = Цвтор / Цнового
Кперехода - коэффициент
перехода
на
вторичный рынок;
Также применялся метод построения
корреляционно-регрессионных
уравнений
снижения стоимости объектов на вторичном
рынке за 4 года. Находилось пересечение
регрессионного уравнения с осью абсцисс и
сравнивалось со стоимость новых объектов
на первичном рынке.
49
СРД-18, май 2016 г.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)
Объективными факторами, влияющими на
размеры
скидок
при
уторговании
(уторговывании), являются: конъюнктура
рынка
товара;
степень
освоенности
поставщиком производства импортируемого
изделия;
степень
монополизации
производства;
финансовое
положение
фирмы-поставщика;
отношения
между
продавцом и покупателем; экономическая и
внутриполитическая обстановка в стране
продавца.
Поправка
на
уторгование
вводится в том случае, если в качестве
конкурентного материала используется
ценовая информация, не являющаяся твердо
установленной
(цены
коммерческих
предложений).
Коэффициенты уторгования для машин и
оборудования
определяются
с
одновременным использованием следующих
методологических приемов:
50
- определяется разница между спросом
(куплю) и предложением (продам) по
данным сети Интернет;
- определяется
средняя
скидка
на
уторгование
по
разнице
между
максимальными и минимальными ценами
предложения одного и того же товара на
региональном рынке (прайс - листы) по
данным сети Интернет;
- определяется по величине торговой
надбавки
на
данный
товар
(по
публикуемым данным в сети Интернет);
- определяется по отдельным публикациям о
скидках (разницы в инвойс - проформе и
цене сделки);
- определяется по разнице между оптовыми
и розничными ценами;
- определяется по разнице цен аукционов;
- определяется по опросам дилеров и т.п.
СРД-18, май 2016 г.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При работе над СРД № 18 2016 г.
осуществлен
мониторинг
отдельных
параметров расчетных данных.
Круг
рассмотренных
информационных
данных расширен. Совершенствовалась
методология
информационного
сбора
данных, их подготовка к обработке и
используемые
программные
продукты.
Большинство первичных входных данных
заархивировано.
Ограниченный объем справочника (около 50
стр. для удобства тиражирования) не
позволяет поместить большое количество
информации в одном номере, поэтому в
следующих
номерах
справочника
информация будет обновлена и дополнена.
Подготовкой
справочника
занимается
команда профессиональных оценщиков,
поэтому в следующих выпусках не
исключено появление новых разделов.
По мнению авторов, изменение рыночной
ситуации на территории РФ в условиях
окончания
общемирового
финансового
кризиса
диктует
необходимость
осуществления отдельных мониторингов с
интервалом не менее 0,5 - 1,0 года, что
позволит отслеживать динамику расчетных
параметров. Финансовый кризис показал,
что рынки купли-продажи и сдачи в аренду
объектов
недвижимого
имущества
реагируют
на
кризисную
ситуацию
медленно, поэтому в следующем номере
справочника будут приведены мониторинги
отдельных
параметров
рынков
с
обобщением накопленных данных.
Справочник преследует, в основном, три
цели:
- ознакомить заинтересованных лиц с
значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Коллектив
авторов
благодарит
специалистов за оказанное внимание к
настоящей
работе
и
надеется
на
продолжение общения.
51
СРД-18, май 2016 г.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО "НПЦПО"
1. Следует
отметить,
что
сбор
информационных данных по отдельным
городам РФ достаточно трудоемок. В связи с
этим
коллектив
разработчиков
"Справочника расчетных данных" намерен
сотрудничать с региональными оценщиками
в части получения таковых данных на
взаимовыгодной основе (практика показала,
что некоторые оценщики предпочитают
получить новый справочник СРД в
электронном виде).
2. В связи с инфляцией цена номеров
справочника
будет
незначительно
52
увеличиваться. Периодичность выпуска
справочника планируется 2 номера в год,
поэтому
ООО
"НПЦПО"
предлагает
годовую подписку на справочник на
условиях 10%-ной скидки.
3. В связи с большой заинтересованностью
оценщиков и консультантов в приобретении
справочника СРД считаем целесообразным
для
стабилизации
цены
номеров
справочника
предложить
размещение
рекламы на страницах последующих
номеров.
СРД-18, май 2016 г.
ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Яскевич
Е.Е.
Практика
оценки
недвижимости, М., Техносфера, 2011 г.,
502 с.
2. Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов,
связанных с нематериальными факторами
воздействия, М., Техносфера, 2012 г., 560 с.
3. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и
оборудование.
Исследования
коэффициентов перехода на вторичный
рынок, физических и функциональных
износов
объектов
с
изменяющейся
стоимостью.
www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru М., 2011.г.
4. Яскевич Е.Е. Практические методы и
примеры
проведения
сравнительных
корректировок при оценке недвижимости
(купля – продажа и аренда). Прибыль
предпринимателя и внешний износ. Оценка
инфраструктурных
объектов.
ООО
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с.
5. Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли
предпринимателя, времени создания и
состава
строительных
расходов
для
объектов недвижимости. ООО «НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 91 с.
6. Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий –
памятников
культурного
наследия.
ООО «НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004,
2008 гг., 80 с.
7. Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния
внешних износов, сервитутов и арендных
договоров
на
стоимость
объектов
недвижимости,
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
8. Яскевич Е.Е. Влияние физических и
функциональных износов на рыночную
стоимость
объектов
недвижимости.
Взаимовлияние износов. www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru
9. Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
факторов влияния на функциональный
износ и методология его определения. М.,
2009, www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
10. Сборники СРД №1…17 за 2008 –
2015 гг.
11. Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса,
М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
12. Асват Дамодаран. Инвестиционная
оценка. Инструменты и техника оценки
любых активов. –М., Альпина Бизнес Букс.
2004, -1342 с.
13. Сборник СРК-2016 за 2016 г.
53
Справочное издание
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД №18, 2016 г.
Редактор – Е.Е. Яскевич
Компьютерная верстка – А.Е. Яскевич
Подписано к печати 06.05.2016 г.
Формат издания 60х90 1/8
Бумага офсетная
Объем 2,5 уч.-изд. л.
