Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Санкт-Петербургский горный университет Кафедра землеустройства и кадастров ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С ОСНОВАМИ НАСЛЕДСТВЕННОГО ПРАВА. ЧАСТЬ 2 Методические указания к практическим работам для студентов специальности «Землеустройство и кадастры» САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2023 УДК 349.418 Основные положения о сделках с недвижимостью с основами наследственного права: Методические указания к практическим работам / Санкт-Петербургский горный университет. Сост.: И.С. Дьячкова, СПб, 2023. 33 с. Методические указания к практическим работам по дисциплине «Основные положения о сделках с недвижимостью с основами наследственного права» направлены на закрепление изученного лекционного материала, а также на получение практических навыков подготовки документов с целью осуществления сделок с недвижимостью. Данные материал содержит требования к представлению отчета о проведении практических работ, теоретические указания по организации практических занятий студентов. Методические указания предназначены для студентов бакадавриата направления подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры». Научный редактор: д.э.н., профессор, заведующий кафедрой землеустйроства и кадастров Е.Н. Быкова. Санкт-Петербургский горный университет, 2023 2 ВВЕДЕНИЕ Проведение сделок с недвижимостью сопровождается достаточно различными по природе и сложности нюансами и особенностями. Достижение правовой безопасности при совершении сделок с недвижимостью требует соблюдение точной правовой процедуры, которая в том числе изучается в данной курсе. Сделки – осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей в той или иной сфере. Институт осуществления праоотношений с недвижимостью имеет широкий круг нормативноправовых и методических вопросов, которые изучаются в рамках дисциплины «Основные положения о сделках с недвижимостью с основами наследственного права». Целью изучения дисциплины является освоение студентами теоретических знаний и практических навыков в области правовых основ осуществления сделок с недвижимостью. Дисциплина ориентирована на овладение студентами специальных знаний в области правового обеспечения сделок с недвижимостью с основами наследственного права. Основными задачами дисциплины являются: изучение законодательства о правовом регулировании сделок с недвижимостью; изучение основных понятий и определений, которые используютсяв сфере операций с недвижимостью; проведение анализа правовых проблемы сделок с недвижимостью, выявление и изучение особенностей проведения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимость изучение особенностей правового регулирования наследственного договора. Результатом выполнения практических работ является составление студентами отчета с приложением заполненных форм различных документов, которые были представлены в заданиях. Все практические работы защищаются у преподавателя для закрепления изученных понятий. 3 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 1. ИЗУЧЕНИЕ СУДЕБНЫХ РЕШЕНИЙ О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Признаки недействительности сделок прописаны в § 2. Недействительность сделок (ст. 166 - 181) Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГК РФ) [1]. Согласно статье 166. Оспоримые и ничтожные сделки сделка считается недействительной оспоримой по решению суда или вне зависимости от такого решения. Недействительной сделка считается по основаниям, установленным законом. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Согласно ст. 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок). Целью практической работы является составление правовой задачи о недействительности сделки на основе судебного решения. Задачи работы: 4 Изучить нормативно-правовые основы признания сделки недействительной; Изучить и выписать в отчет случаи, когда сделка считается недействительной (ст. 166 - 181 Градостроительного Кодекса РФ); Найти при помощи официальных сервисов, содержащих судебные решения, например, https://sudact.ru/, https://xn-90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/, решение суда о признании сделки недействительной; Разобрать найденное решение, составить правовую задачу, которая содержит краткое условие, составление на основе текста решения, атакже один главный вопрос о том, какое решение примет суд на основании условий, и пять дополнительный вопросов, позволяющих сделать вывод, Оформить задачу в виде отчета, обязательно приложив ссылку на судебное решение и указав в выводе, какова причина признания сделки недействительной, со ссылкой на статьи нормативноправовых актов. Контрольные вопросы: 1. В каких случаях сделка считается недействительной? 2. Какие существуют последствия того, что сделка считается недействительной? 3. Что такое мнимая сделка? 4. Что такое притворная сделка? 5. Сроки исковой давности по недействительным сделкам? ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 2. ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА МЕНЫ НЕДВИЖИМОГО МУЩЕСТВА В силу п. 1 ст. 567 Гражданского Ккодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой [2]. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Таким образом, в части отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 5 7, 8 главы 30 ГК РФ в зависимости от вида недвижимости. Кроме того, при мене недвижимости следует учитывать нормы земельного и жилищного законодательства. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Существенными условиями договора мены недвижимости являются: - предмет договора, то есть условие об объекте, подлежащем передаче (ст. 554, п. 2 ст. 567 ГК РФ). Так, например, при мене земельного участка, как правило, указывается его местоположение, категория земли, кадастровый номер, площадь участка. При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений - местонахождение (адрес), площадь, этажность, другие параметры; - цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555, п. 2 ст. 567 ГК РФ); - при мене жилых помещений - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ); - условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При отсутствии какого-либо из этих условий договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отметим, что в судебной практике можно встретить позицию, в соответствии с которой согласование сторонами договора мены условия о цене путем указания на равноценность обмениваемых объектов без указания конкретной стоимости каждого из них отвечает принципу равноценности обмениваемых товаров, предусмотренному ст. 568 ГК РФ, и не противоречит законодательству. С этой точки зрения отсутствие в договоре мены указания на цену обмениваемого недвижимого имущества не свидетельствует о незаключенности либо недействительности договора (см., например, 6 постановление Пятнадцатого ААС от 15.07.2009 N 15АП4568/2009). С другой стороны, если в договоре мены указана цена каждого из объектов и она отличается от цены другого объекта, это само по себе не свидетельствует о том, что обмениваемые объекты имущества являются неравноценными. Как отмечают судьи, правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу. Законодательством установлена презумпция равноценности обмениваемых товаров. Поэтому если стороны в договоре прямо не оговорили, что обмениваемые товары неравноценны и из его содержания не следует, что воля сторон была направлена на обмен неравноценными товарами, такие объекты считаются равноценными даже если в договоре или иных документах указана различная их стоимость (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69, постановление АС Московского округа от 07.08.2018 N Ф0511990/18, определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 14.11.2013 по делу N 33-13926/2013, Карачаево-Черкесской Республики от 18.09.2013 по делу N 33-456/13). В спорной ситуации направленность воли сторон на равноценный или неравноценный обмен объектами недвижимости может быть установлена судом путем толкования условий договора мены (ст. 431 ГК РФ, решение Чебоксарского райсуда Чувашской Республики от 30.05.2012). К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же требования, что и к форме договора продажи недвижимости: он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). А договор мены предприятия, так же как и договор продажи предприятия, согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора мены недвижимости и 7 договора мены предприятия, влечет их недействительность (ст. 550, п. 2 ст. 560 ГК РФ). Законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ, и некоторых иных), сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (см. ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ) [3]. В связи с этим договоры мены, относящиеся к перечисленным категориям сделок, должны быть нотариально удостоверены. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Специальные правила, предусматривающие необходимость государственной регистрации договора, применялись при продаже жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и при продаже предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ) до 01.03.2013. Однако к договорам, заключаемым после 01.03.2013, эти правила не применяются, и государственной регистрации такие договоры не подлежат (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Соответственно отсутствует и необходимость государственной регистрации договоров мены жилой недвижимости и предприятия. В то же время по договору купли-продажи недвижимого имущества (в том числе квартир, жилых домов, земли и долей в праве собственности на них) и договору купли-продажи предприятия обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на предмет договора (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, ст. 564 ГК РФ). Поэтому переход права собственности на недвижимость (предприятие) по договору мены недвижимости (предприятия) нуж- 8 дается в регистрации. Порядок государственной регистрации определяется Законом N 218-ФЗ. При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69). Передача недвижимости по договору мены осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556, п. 2 ст. 567 ГК РФ). По договору мены здания, сооружения или другой недвижимости приобретателю одновременно с передачей права собственности на соответствующий объект недвижимости передаются права на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования (п. 1 ст. 552, п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При этом отчуждение здания (сооружения) без земельного участка, на котором такое здание (сооружение) расположено, если они принадлежат одному лицу, не допускается, за исключением предусмотренных законом случаев (см. п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). В связи с принятием после 22.02.2022 международных санкций в отношении РФ, ее граждан и организаций, а также антисанкционных мер, установлен ряд ограничений, в том числе касающихся сделок с недвижимостью. О нотариальном удостоверении сделок, в отношении которых введены ограничения, см. письма ФНП от 02.03.2022 N 1176/03-16-3, от 15.03.2022 N 1392/03-16-3, а о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в соответствии с ними - информацию Росреестра от 28.03.2022, от 16.03.2022 и от 18.03.2022. Кроме того, введен запрет на совершение ряда сделок с лицами, находящимися под санкциями, а также исполнение заключенных с ними сделок, в том числе сделок с недвижимостью. Совершение и исполнение таких сделок возможно только при наличии временного разрешения, выдаваемого Правительством РФ. 9 Особенности мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При мене доли в праве общей собственности на недвижимое имущество применяются правила о преимущественном праве остальных сособственников на приобретение доли (п. 5 ст. 250 ГК РФ). В судебной практике встречается точка зрения, в соответствии с которой правила о праве преимущественной покупки к договору мены можно применять лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества (см. например, определения СанктПетербургского горсуда от 15.06.2011 N 33-5708/2011, Московского горсуда от 30.10.2012 N 11-10287/12). Как было отмечено, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (включая договоры мены) по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ) [3]. Отличие между незаключенностью и недействительностью гражданско-правового договора. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соответственно, в случае несогласования сторонами хотя бы одного из существенных условий договора он является незаключенным. Развитие этого тезиса применительно к отдельным видам обязательств можно встретить в ст. 465, 554, 555, 607, 654 ГК РФ. Таким образом, по смыслу норм ГК РФ, договор является незаключенным, когда общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора юридически не завершился (даже в том случае, если именуемый "договором" документ подписан сторонами). В этом случае отсутствует юридический факт заключения 10 договора, а, стало быть, не возникает и соответствующего правоотношения между его сторонами*(1). В некоторых случаях не может считаться заключенным договор, не прошедший процедуру государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) или не облеченный в надлежащую форму (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Недействительная сделка - это такая сделка, которая по основаниям, установленным законом, не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (ст. 166, 167 ГК РФ). Недействительность сделки может быть обусловлена пороком содержания (ст. 168-170 ГК РФ), пороком субъектного состава (например, ст. 171, 172, 175, 176 ГК РФ), пороком воли (ст. 177-179 ГК РФ), пороком формы (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Общая воля на совершение недействительной сделки всегда является сформированной и в необходимой степени определенной, однако сама такая сделка является порочной. В отличие от незаключенного договора, недействительный договор является юридическим фактом, то есть может иметь юридические последствия, однако такие последствия связаны именно с его недействительностью (ст. 167 ГК РФ). Таким образом, и в случае недействительности, и в случае незаключенности договор лишен правовой силы и не способен произвести желаемый юридический эффект. Однако гражданским законодательством понятия недействительности и незаключенности разграничены. Незаключенный договор не может быть недействительным, поскольку для того, чтобы признать сделку недействительной, необходима сама сделка. Незаключенный же договор, как уже отмечено, юридическим фактом (сделкой) не является. Иными словами, нельзя оценивать на предмет действительности несуществующую сделку: если договор является незаключенным, то к нему неприменимы предусмотренные законом основания недействительности сделок (см., например, п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (далее - Информационное письмо N 165), определения ВС РФ от 02.11.2020 N 304-ЭС20-16464, от 10.04.2018 N 81КГ17-31, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 11 13.05.2021 N Ф02-1705/21, Одиннадцатого ААС от 20.04.2021 N 11АП-4838/21). По тем же причинам являются взаимоисключающими и не могут одновременно предъявляться в отношении одного и того же договора требования о признании его недействительным и незаключенным (постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.04.2017 N Ф08-2427/17). Вместе с тем приведенный тезис нельзя экстраполировать на договоры, подлежащие государственной регистрации и в соответствии с законом не считающиеся заключенными без такой регистрации. Суды исходят из того, что совершенный в надлежащей форме и подлежащий государственной регистрации договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, до государственной регистрации не порождает всех последствий, на которые он направлен. Однако уже с момента достижения соглашения по всем существенным условиям такой договор влечет правовые последствия в отношениях между его сторонами (в связи с чем, как разъяснено в п. 3 Информационного письма N 165, его сторона не вправе ссылаться на незаключенность договора, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации), а после государственной регистрации способен повлечь все последствия, на которые он направлен. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иной подход допускал бы возможность предъявления в суд требования о государственной регистрации заведомо недействительной сделки (п. 2 информационного письма N 165, определение ВС РФ от 04.10.2019 N 308-ЭС19-16941, постановление Шестого ААС от 07.10.2020 N 06АП-3344/20). Разумеется, можно выделить и ряд других отличий между незаключенным и недействительным договором. Так, в зависимости от того, совершаются те или иные действия (передача имущества, выполнение работ и т.п.) сторонами недействительного договора или в отсутствие заключенного договора (то есть в ходе незавершенного процесса заключения договора), различными могут быть и правовые последствия совершения таких действий (например применение предусмотренных законом последствий недействительности сделки и возникновение обязательства из неосновательного обогащения). Кроме того, если требование о применении послед- 12 ствий недействительности ничтожной сделки в силу п. 3 ст. 166 ГК РФ может быть предъявлено стороной сделки, а в предусмотренных законом случаях также иным лицом (см. в связи с этим п. 78 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25), либо такие последствия могут быть применены по инициативе суда (п. 4 ст. 166 ГК РФ), то требование о возврате имущества в связи с незаключенностью договора может быть предъявлено только передавшим имущество лицом или его правопреемником. Наконец, в отличие от недействительного договора, незаключенный договор во всех случаях может приобрести юридическую силу путем восполнения необходимых элементов: согласования существенных условий (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10, Десятого ААС от 30.01.2020 N 10АП-24902/19), регистрации договора (в случае, если без такой регистрации договор не считается заключенным либо предусмотренные им последствия не считаются состоявшимися - см. п. 2 ст. 1028 ГК РФ), придания договору требуемой формы (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Отдельно отметим, что на сегодняшний день ГК РФ предусматривает два случая, когда несоблюдение требования о государственной регистрации договора (п. 2 ст. 1551 ГК РФ) или передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п. 3 ст. 1017 ГК РФ) влечет недействительность договора. Целью практической работы является составление договора меня недвижимого имущества. Задачи работы: Изучить нормативно-правовые основы осуществления и регистрации мены недвижимого имущества; Изучить особенности составления договора меня недвижимости; Изучить струтуру договора мены недвижимости; Подготовить договор мены недвижимого имущества, приложить все сопутсвующие и необходимые текстовые и графические материалы. Ответить на контрольные вопросы к практической работе. Субъектов сделки допускается определить самостоятельно. Для выполнения практической работы студентам необходимо само- 13 стоятельно найти и использовать форму договора, используя официальные правовые сервисы, такие как КонсультантПлюс, Гарант. Контрольные вопросы: 1. Что такое мена недвижимого имущества? 2. Назовите существенные условия договра мены. 3. Как осуществляется передача недвижимости по договору мены? 4. Особенности мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. 5. Как осуществляется регистрация договора меня? ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 3. ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ Под доверительным управлением понимается длящееся использование управляющим имущества в интересах учредителя путем осуществления юридических и фактических действий в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества учредителю С учетом общего смысла норм права, изложенных в главе 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, под доверительным управлением законодатель понимает длящееся использование вверенного управляющему имущества в интересах собственника посредством осуществления ряда юридических и фактических действий в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества собственнику. Из общего смысла норм права, изложенных в главе 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, под доверительным управлением законодатель понимает длящееся использование вверенного управляющему имущества в интересах собственника посредством осуществления ряда юридических и фактических действий в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества собственнику. 14 Договор доверительного управления имуществом является возмездным. Заключение нотариусом договора доверительного управления наследственным имуществом отнесено к мерам по охране наследственного имущества. Оспариваемые договоры являются возмездными. Деятельность доверительного управляющего определяется исключительно интересами выгодоприобретателя. В силу пункта 2 статьи 1012 Гражданского кодекса, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия исходя из главной цели доверительного управления - защиты прав выгодоприобретателей. Деятельность доверительного управляющего определяется исключительно интересами выгодоприобретателя (пункты 1, 2 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации). Интерес учредителя управления может заключаться как в сохранении и поддержании определенного состояния имущества, извлечении его полезных свойств, так и в получении доходов от управления им. Целью заключения договора доверительного управления имуществом с кредитной организацией может быть не только получение прибыли, но и минимизация потерь от утраты им стоимости, например, в условиях финансового кризиса. При заключении подобных договоров положение статьи 1023 ГК РФ о том, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, лишь за счет доходов от использования этого имущества не может быть соблюдено. Однако это обстоятельство не дает оснований для вывода о том, что такие договоры, как противоречащие статье 1023 ГК РФ, не могут заключаться. Доверительный управляющий не гарантирует учредителю управления прироста или сохранения стоимости имущества, переданного в доверительное управление. 15 На доверительного управляющего законом не возложена обязанность обеспечивать сохранность вверенного ему имущества каким-либо образом, в том числе страхованием. Собственник имущества, переданного в доверительное управление, вправе давать необходимые распоряжения доверительному управляющему. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (абзац второй пункта 1 статьи 1012 ГК РФ). Таким образом, собственник имущества не лишается права собственности на свое имущество, следовательно, вправе давать необходимые распоряжения доверительному управляющему. Характеристика договора доверительного управления как реального договора. Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается реальным, т.е. заключенным с момента передачи объекта доверительного управления Судами не рассмотрен и вопрос о возможности понуждения заключения договора доверительного управления имуществом, являющегося в силу статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации реальным договором. Если первоначальный договор доверительного управления прекращен, а на момент подписания второго договора имущество находилось в пользовании арендатора на основании договора, подписанного доверительным управляющим в период действия первого договора доверительного управления, второй договор доверительного управления не считается заключенным Приведенное толкование представляется спорным. В ситуации, когда имущество находится во владении арендатора с согласия учредителя управления и доверительного управляющего и стороны признают, что договор аренды был заключен в порядке исполнения первого договора доверительного управления, признание второго договора доверительного управления не заключенным по основанию непередачи имущества доверительному управляющему, на мой взгляд, не соответствует смыслу правил о реальном договоре. Если первоначальный договор доверительного управления прекращен, а на момент подписания второго договора имущество 16 находилось в пользовании арендатора на основании договора, подписанного доверительным управляющим в период действия первого договора доверительного управления, акт приема-передачи, подписанный учредителем и управляющим, не свидетельствует о передаче имущества в доверительное управление по второму договору Отграничение договора доверительного управления от смежных договоров. Договор доверительного управления имуществом необходимо отличать от договора по управлению правами на коллективной основе. Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет два вида управления правом - доверительное управление (глава 53) и коллективное управление авторскими и смежными правами (статьи 1242-1244). В связи с этим при разграничении данных видов управления правом и толковании договора, на котором лицо основывает свое право на обращение в суд, для целей его квалификации необходимо учитывать, что некоммерческая организация в силу пункта 1 статьи 1015 ГК РФ, по общему правилу, не может быть доверительным управляющим. В то же время только некоммерческим организациям могут быть предоставлены полномочия по управлению правами на коллективной основе (пункт 1 статьи 1242 ГК РФ). Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя), вправе осуществлять правомочия обладателя исключительного права в пределах, предусмотренных законом и договором (пункт 1 статьи 1020 ГК РФ), и распоряжаться исключительным правом, если иное не предусмотрено договором. Договор о предоставлении полномочий по управлению правами на коллективной основе не может содержать условие по использованию объектов авторских и смежных прав, что составляет предмет лицензионного договора. В отличие от лицензионного договора использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации может осуществляться только в интересах выгодоприобретателя. Договор о предоставлении полномочий по управлению правами на коллективной основе не может содержать 17 условие по использованию управляющим объектов авторских и смежных прав. Предоставление таких правомочий может составлять предмет лицензионного договора. Доверительный управляющий, осуществляя управление исключительным правом в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя), вправе также пользоваться и распоряжаться этим правом (статья 1012 ГК РФ). Вместе с тем в отличие от лицензионного договора использование может осуществляться только в интересах выгодоприобретателя. Договор о предоставлении полномочий по управлению правами на коллективной основе не может содержать условие по использованию объектов авторских и смежных прав, что составляет предмет лицензионного договора. Договор, предусматривающий передачу в доверительное управление права требования выплаты страхового возмещения и процентов за просрочку его выплаты, может быть квалифицирован как соглашение о цессии, если в нем согласованы все существенные условия цессии. Переход к доверительному управляющему права собственности на договорное имущество. Условие договора доверительного управления, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего, ничтожно. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Тот факт, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, не свидетельствует о невозможности установления незаконности такой передачи. 18 Факт того, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, не свидетельствует о невозможности установления порочности такой передачи. Тот факт, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, не свидетельствует о невозможности установления порочности такой передачи. Договор доверительного управления как крупная сделка. Договор доверительного управления для лица, обязанного производить по нему периодические платежи, признается крупной сделкой, если сумма платежей за период действия договора составляет более 25% балансовой стоимости активов общества. Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе устанавливать правил о том, что нахождение имущества в доверительном управлении препятствует арендатору реализовать право на его выкуп в соответствии с ФЗ N 159-ФЗ. Заключение договора аренды доверительным управляющим, а не собственником, не влияет на право арендатора выкупить арендованное имущество в соответствии с ФЗ N 159-ФЗ. Общая характеристика доверительного управления наследственным имуществом. Нотариус обязан получить согласие всех выявленных наследников относительно кандидатуры доверительного управляющего наследственным имуществом. Определение объема полномочий доверительного управляющего по охране наследственного имущества (включающих в себя возможность совершения им сделок по распоряжению имуществом без уведомления наследников, в процессе которых может уменьшиться наследственная масса), получение согласия всех выявленных наследников относительно кандидатуры доверительного управляющего являются сущностными характеристиками договора доверительного управления наследственным имуществом. Поскольку доверительное управление наследственным имуществом учреждается для охраны и управления наследственным имуществом в течение срока, необходимого наследникам для вступ- 19 ления в наследство, полномочия доверительного управляющего ограничены этим сроком. Если договор доверительного управления наследственным имуществом заключен на срок, определяемый с учетом правил п. 4 ст. 1171 ГК РФ о сроках осуществления мер по управлению наследством, по истечении этого срока наследник, принявший наследство, вправе учредить доверительное управление в соответствии с правилами гл. 53 ГК РФ. До истечения разумного срока, предоставленного наследникам доли в уставном капитале хозяйственного общества для обращения к нотариусу с заявлением о заключении договора доверительного управления долей, общество не должно предпринимать действий, затрагивающих права наследников. Согласно статье 1173 Кодекса, если в составе наследства имеется имущество, требующее управления (доля в уставном капитале хозяйственного общества), нотариус или исполнитель завещания в соответствии со статьей 1026 Кодекса в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. Данные нормы Кодекса предоставляют этим лицам право в разумный срок с момента открытия наследства обратиться к нотариусу с заявлением о принятии мер по управлению наследуемой долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Общество в свою очередь не должно принимать никаких действий, затрагивающих права и законные интересы наследников, до истечения такого срока. Если решение собрания участников ООО было принято в день смерти одного из участников, наступившей до проведения собрания, а ООО не предоставило наследникам возможности принять меры по доверительному управлению наследуемой долей, то решение может быть признано недействительным в связи с отсутствием кворума Если согласно уставу ООО решение об избрании генерального директора должно приниматься всеми участниками единогласно, а наследники в разумный срок не принимают мер по доверительному управлению наследуемой долей, участники ООО 20 вправе обратиться к нотариусу (исполнителю завещания) о назначении доверительного управляющего. В период между датой открытия наследства и датой выдачи свидетельства о праве собственности на наследство временно возникает неопределенность состава участников общества с ограниченной ответственностью. Если наследники или иные лица, указанные в п. 2 ст. 1171 ГК РФ, не обратятся к исполнителю завещания или нотариусу в разумный срок с заявлением о заключении договора доверительного управления наследуемой долей в ООО, последнее вправе совершить необходимые действия без участия доверительного управляющего Если наследники или иные лица, указанные в пункте 2 статьи 1171 Кодекса, не обратятся к исполнителю завещания или нотариусу в разумный срок, а также если исполнителем завещания или нотариусом не приняты соответствующие меры по управлению наследуемой долей, и общество с ограниченной ответственностью не получило соответствующего уведомления, оно вправе совершить необходимые действия без участия такого доверительного управляющего, если продолжению деятельности общества не препятствуют иные обстоятельства. Выполнение обществом своих обязанностей перед наследниками в переходный период не является абсолютным и зависит от необходимости обеспечения баланса интересов наследников выбывшего участника и продолжения деятельности самого общества. Поэтому, если после соответствующего обращения общества к исполнителю завещания или нотариусу и их надлежащего уведомления о созыве общего собрания ими не приняты меры по управлению наследством, такое бездействие не может препятствовать организации деятельности общества. Понуждение к заключению договора доверительного управления. При рассмотрении иска доверительного управляющего о понуждении учредителя управления к заключению договора доверительного управления государственным имуществом, обоснованного изданием государственным органом соответствующего распоряжения, необходимо установить, считается ли это распоряжение 21 основанием возникновения у ответчика гражданско-правового обязательства по заключению договора. Целью практической работы является составление договора доверительного управления недвижимым имуществом. Задачи работы: Изучить нормативно-правовые основы доверительного управления недвижимым имуществом; Изучить особенности составления договора доверительного управления недвижимым имуществом; Изучить особенности регистрации договора доверительного управления недвижимым имуществом в ЕГРН; Подготовить договор договора доверительного управления недвижимым имуществом; Ответить на контрольные вопросы к практической работе. Объектов и субъектов сделки определить самостоятельно. Для выполнения практической работы студентам необходимо найти и использовать форму договора, используя официальные правовые сервисы, такие как КонсультантПлюс [4], Гарант [5]. Контрольные вопросы: 1. Как заключить договор доверительного управления? 2. Назовите особенности договора доверительного управления. 3. Что не входит в договор доверительного управления наследством? 4. Перечислить существенные условия договора договора доверительного управления. 5. Охарактеризуйте правовую сущность договора доверительного управления. 22 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 4. ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ДОГОВОРА ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1 ст. 264 ГК РФ). Отношения по постоянному (бессрочному) пользованию и безвозмездному пользованию земельными участками регулируются нормами главы 36 гражданского законодательства в той мере, в какой эти отношения не урегулированы земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). В постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для такого предоставления является решение органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом заключения какого-либо договора не требуется (п. 1 ст. 268 ГК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 39.1, п. 1 ст. 39.9 ЗК РФ. Земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование только лицам, указанным в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, а именно: - органам государственной власти и органам местного самоуправления; - государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным); - казенным предприятиям; - центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. Причем этим лицам земельные участки могут предоставляться только в постоянное (бессрочное) пользование, кроме случая, когда с ними заключается договор безвозмездного пользования такими участками на срок до одного года, и отдельных случаев, когда такие лица могут выступать арендаторами земельных участков (п. 4 ст. 39.9, подп. 1 п. 2 ст. 39.10, п. 11 ст. 39.20 ЗК РФ) [4]. 23 Гражданам и юридическим лицам, кроме указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", далее - Закон N 137-ФЗ). Юридические лица, кроме тех, что указаны в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести участки в собственность по правилам главы V.1 ЗК РФ (религиозные организации, кроме того, могут переоформить такое право на право безвозмездного пользования) (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, см. также п. 1 письма Минэкономразвития России от 23.07.2012 N 15167-ПК/Д23и). После введения в действие ЗК РФ граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или в безвозмездное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (см. п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Исключение составляет случай, когда организация, которой земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, передает его своему работнику в безвозмездное пользование в качестве служебного надела (п. 3 ст. 269 ГК РФ, п. 2 ст. 24, п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). В безвозмездное пользование могут передаваться земельные участки, находящиеся как в государственной и муниципальной собственности, так и в собственности граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 24 ЗК РФ). Земельные участки передаются в безвозмездное пользование на основании договора, который заключается в соответствии с главой 36 ГК РФ и правилами ЗК РФ (п. 1.1 ст. 24 ЗК РФ). Для договора безвозмездного пользования земельным участком существенным условием, то есть условием, при недостижении сторонами согласия по которому договор считается незаключенным, является условие о предмете договора - земельном участке, переда- 24 ваемом в безвозмездное пользование. Кроме того, ссудодатель или ссудополучатель до заключения договора может заявить о необходимости достичь соглашения относительно другого условия договора; в этом случае такое условие также будет рассматриваться как существенное (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 689 ГК РФ). В связи с этим следует иметь в виду, что земельный участок как объект прав на землю, предусмотренных ЗК РФ, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 141.2 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Поэтому предметом договора безвозмездного пользования может быть земельный участок, границы которого на местности определены, который прошел кадастровый учет и которому в установленном порядке присвоен кадастровый номер (ч. 7 ст. 1, пп. 2, 4 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ). Следовательно, для того чтобы условие о предмете договора безвозмездного пользования считалось согласованным, в договоре необходимо указать характеристики земельного участка, индивидуализирующие его как объект недвижимости. В частности, в договоре могут быть указаны кадастровый номер, описание местоположения, площадь участка в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, которые отражаются в выписке из этого реестра (пп. 1 - 4, 9 ч. 4 ст. 8 Закона N 218ФЗ, приложение N 1 к приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329). Если договор безвозмездного пользования не позволяет определить земельный участок, который передается ссудополучателю, такой договор признается незаключенным. Вместе с тем, если передача земельного участка в безвозмездное пользование фактически состоялась и у сторон не возникло разногласий по поводу его размера и местоположения, считается, что стороны достигли согласия по условию о предмете договора и, следовательно, такой договор является заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Разумеется, в таких ситуациях речь может идти только о земельных участках, сформированных в установленном порядке и поставленных на кадастровый учет. 25 Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в безвозмездное пользование только в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. Иначе говоря, перечень лиц, которым участки могут быть предоставлены на таком праве, и оснований их предоставления ограничен законом. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное пользование без проведения торгов. Для этого лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка и имеющее право на приобретение такого участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка на соответствующем праве. Если земельный участок еще не образован, подаче в уполномоченный орган заявления о его предоставлении предшествует: - подготовка схемы расположения земельного участка (если не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой участок); - подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; - принятие уполномоченным органом решения о таком согласовании; - осуществление кадастрового учета образуемого земельного участка; - государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на этот участок (кроме случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена). К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользо- 26 вания или безвозмездного пользования должны быть приложены документы, которые подтверждают наличие у заявителя права на приобретение такого участка (ст. 39.14, 39.15 ЗК РФ, пп. 66 - 90 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321). Организации и физические лица, которым земельные участки принадлежат на праве безвозмездного пользования, не являются плательщиками земельного налога. Его уплачивают лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пп. 1 и 2 ст. 388 НК РФ). Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком установлены в ст. 47 ЗК РФ. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок или по соглашению сторон. Расторжение договора без учета этих положений признается незаконным. Право безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным в виде служебного надела, за исключением отдельных случаев, прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которым ему был предоставлен такой надел (п. 2 ст. 47 ЗК РФ). Целью практической работы является составление договора постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Задачи работы: Изучить особенности и этапы передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование с проведением торгов и без них; Изучить особенности составления договора постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; Подготовить договор постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставить все приложения, при необходимости графические материалы. Ответить на контрольные вопросы к практической работе. Для выполнения практической работы студентам необходимо найти и использовать форму договора, используя официальные правовые сервисы, такие как КонсультантПлюс, Гарант. 27 Контрольные вопросы: 1. Какие существуют правовые особенности составления договора постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? 2. Перечислить этапы передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование земельным участком. 3. Перечислить существенные условия договора постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. 4. Наследуется ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 5. ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 Гражданского Кодекса. В самом договоре нужно не просто указать непосредственно предмет договора, но и его описание, нюансы использования и передачи обратно. Также можно включить какие-то действия, которые человек, получивший в свое распоряжение имущество, должен выполнить во время использования. Предмет договора и его описание. Если речь идет о недвижимости, то обязательно указывать кадастровый номер и основание, по которому объект недвижимости принадлежит ссудодателю. Например, собственность на основании договора купли-продажи, 28 номер и дату регистрации права собственности (можно увидеть в выписке ЕГРН). Также нужно описать характеристики недвижимости и ее состояние. Эти условия важны, чтобы обеспечить возврат недвижимости в прежнем состоянии. Можно прописать также наличие мебели, состояние ремонта. Лучше всего указать стоимость недвижимости и находящихся в ней вещей. Это позволит избежать споров, если сама недвижимость или находящиеся в ней вещи (мебель и пр.) пострадают или будут утрачены. Целью практической работы является составление договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Задачи работы: Изучить нормативно-правовые основы безвозмездного пользования недвижимым имуществом; Изучить особенности составления договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом; Изучить особенности регистрации договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом в ЕГРН; Подготовить договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (квартиры, индивидуального жилого дома или земельного участка), предоставить все приложения, при необходимости графические материалы, акт приема-передачи объекта. Ответить на контрольные вопросы к практической работе. Для выполнения практической работы студентам необходимо найти и использовать форму договора, используя официальные правовые сервисы, такие как КонсультантПлюс, Гарант. Контрольные вопросы: 1. Какие существуют правовые особенности безвозмездного пользования недвижимым имуществом? 2. Перечислить существенные условия договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. 3. Подлежит ли государственной регистрации договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (нежилое помещение)? 29 4. Возможно ли передать в безвозмездное пользование долю в нежилом помещении? 5. Каким нормативно-правовым актами регулируется договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом (с указанием статей в нормативно-правовых актах)? 6. Чем отличается договор безвозмездного пользования от договора аренды? ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 6. ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ЗАЯВЛЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ Изменение или возникновение прав при осуществлении сделок с недвижимостью влечет за собо необходимость их регистрации в ЕГРН. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном приказом Росреестра от 30.12.2020 № П/0509: в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через МФЦ; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом: - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа 30 регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте. Документы, прилагаемые к заявлению. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы: документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами. Заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. (В случае, если полномочия представителя органа государственной 31 власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.) За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (статья 17 Закона № 218-ФЗ). Представление документа, подтверждающего внесение государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе. При этом орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем (статья 25 Закона № 218ФЗ). Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 32 договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и 33 обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. Требования к документам. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Если представленные в форме документов на бумажном носителе заявление и документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, либо такие документы исполнены карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание, то орган регистрации прав обязан возвратить такие заявление и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения. 34 Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляреподлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами. Межевой план, технический план, акт обследования, картаплан территории представляются в орган регистрации прав исключительно в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. Если документы представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистра- 35 ции прав в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются: в форме электронных документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике, в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки; в форме электронных документов или электронных образов документов (в том числе акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления, а также судебные акты, установившие права на недвижимое имущество). Документы, представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях. Документы, представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе. Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. При подаче заявления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к 36 нему документов срок составляет семь рабочих дней с даты приема документов, при подаче такого заявления в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг – девять дней. При подаче заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов срок осуществления регв орган регистрации прав истрации составляет десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром. Срок государственной регистрации в ЕГРН состаляет пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, и три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответстви. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов): пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов, семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов, 37 пять рабочих дней со дня поступления в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а в случае поступления заявления и документов, указанных в настоящем пункте, в электронной форме - в течение трех рабочих дней, следующих за днем поступления соответствующих документов, семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления о государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Форма заявления. Форма и требования к заполнению таких заявлений представлены в Приказе Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (ред. от 07.11.2022) "Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме". Целью практической работы является составление заявление на осуществление государственной регистрации прав на недвижимость. Задачи работы: Изучить особенности заполнения и способы подачи заявления осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; Изучить сроки осуществления государственной регистрации прав на недвижимость; Подготовить заявление на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, предоставить все приложения, при необходимости графические материалы. Заяв- 38 ление подготовить в отношении составленных ранее договоров о купле-продаже, ипотеке, наследовании и т.д. Ответить на контрольные вопросы к практической работе. Для выполнения практической работы студентам необходимо найти и использовать форму договора, используя официальные правовые сервисы, такие как КонсультантПлюс [4], Гарант [5]. Контрольные вопросы: 1. Назовиате особенности и правила заполнения заявления на осуществление государственной регистрации прав. 2. Указать сроки государственнйо регистрации недвижимости. 3. Какие виды сделок с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации? 4. Кто имеет право подать заявление на осуществление государственной регистрации прав? 39 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023)// Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022). Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/. 3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023). Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/. 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2023). Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/. 40 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ ........................................................................................... 2 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 1. ИЗУЧЕНИЕ СУДЕБНЫХ РЕШЕНИЙ О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ .......................................................................... 4 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 2. ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА МЕНЫ НЕДВИЖИМОГО МУЩЕСТВА ........................................................ 5 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 3. ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ................................................. 14 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 4. ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................. 23 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 5. ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ДОГОВОРА ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ............................................................. 23 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 6. ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ................................................................................ 28 ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 7. ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ЗАЯВЛЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ 30 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................ 40 41
