ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА Данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас материалами: изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности; сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами; мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон; наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее предопределенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями; задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной цены, оговоренной цены или одобрения ссуды; ни одно лицо, кроме утвердившего данный отчет, не оказывало профессионального содействия экспертам по оценке, подписавшим данный отчет; удостоверяем, что оценка была проведена, заказчик информирован, а отчетность составлена в соответствии с ГК РФ и действующим законодательством по оценочной деятельности. расчетная стоимость признается действительной на дату проведения оценки. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ Настоящий отчет может рассматриваться только с учетом следующих положений: 1. Настоящий отчет является достоверным только в полном объеме при использовании его в указанных в нем целях. 2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо ограничений, кроме оговоренных в отчете. 3. Итоговая стоимость объектов оценки действительна только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на ситуацию, а, следовательно, и на стоимость. 4. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 5. Сведения, полученные оценщиками и содержащиеся в отчете, предполагаются достоверными. Однако оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации. 6. Ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено в Задании на оценку. 7. Техническое состояние оцениваемого объекта принималось на основании осмотра и бесед с представителями собственника. 8. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что в случае выставления на продажу, объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете. 10. Заказчик принимает условия не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам для целей несоответствующих задачам проведения данной оценки. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» №135 ФЗ от 29.07.1998г. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ); Федеральные стандарты оценки: ФСО №1, №2, №3, утверждены приказами МЭРТа №256, №255, №254 от 20.07.2007г.; Стандарты и правила оценочной деятельности НП «СМАОс». 4 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Характеристика объекта оценки Показатель Местонахождение объекта Категория земель Разрешенное использование Площадь земельного участка, кв.м Кадастровый номер Рельеф участка Инженерное обустройство участка: Газ Электричество Водопровод Канализация Таблица 1. Описание или характеристика показателя Московская область ххх Не установлена Для ведения личного подсобного хозяйства 120 50:33:0020101:605 Ровный нет по границе по границе нет ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»). Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Подходы к оценке: затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА Договор, по которому производится работа, предусматривает определение рыночной и ликвидационной стоимости имущества. Согласно ст.3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ” дано следующее определение рыночной стоимости. «Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей 5 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». При выдаче кредитов под залог банк интересуется именно ликвидационной стоимостью объектов залога, так как в случае невозврата кредитов, объекты залога должны быть реализованы в очень сжатые сроки. Под понятием «Ликвидационная стоимость» подразумевается стоимость объекта в условиях ускоренной или вынужденной реализации. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА Целью оценки является определение рыночной стоимости прав собственности на объект оценки. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ В ходе проведения оценки реализуется ряд принципов, составляющих теоретическую основу процесса оценки и обеспечивающих всесторонний учет факторов, которые могут повлиять на стоимость объектов. Изначальным является принцип наилучшего и оптимального использования объектов недвижимости, который предопределяет выбор наилучшего и наиболее прибыльного варианта использования из разумно возможных, физически осуществимых, финансово обеспечиваемых и юридически допустимых вариантов. Выбранный в результате применения данного принципа вариант рассматривается в дальнейшем в оценочных расчетах. С позиции потенциального инвестора стоимость объектов не может быть больше наименьшей цены, по которой может быть приобретен (воспроизведен) объект с эквивалентной полезностью. В этом заключается суть ПРИНЦИПА ЗАМЕЩЕНИЯ, который в зависимости от применяемого метода оценки интерпретируется в различных аспектах. На величину стоимости объектов также влияет баланс спроса и предложения на рынке на те виды деятельности, которые планируется осуществить с его использованием. Это определяется ПРИНЦИПОМ СПРОСАПРЕДЛОЖЕНИЯ, согласно которому стоимость объекта уменьшается при снижении спроса и увеличении предложения, и наоборот, происходит увеличение стоимости при возрастании спроса и снижении предложения. В составе стоимостнообразующих факторов можно выделить такие, которые увеличивают стоимость объектов на величину, превышающую затраты на эти факторы. Данный эффект отражается ПРИНЦИПОМ ВКЛАДА. Вложение средств в объекты инвестором предполагает получение им в будущем доходов или других выгод, связанных с владением объектами. На этом базируется ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ. ОЖИДАНИЕ - это установление текущей стоимости предполагаемых выгод. Таким образом, и формирование стоимости объектов оценки. Важнейшим обстоятельством, определяющим стоимость оцениваемых объектов, является ее зависимость от изменения природных, социально-экономических условий, в которых он функционирует. ПРИНЦИП ИЗМЕНЕНИЯ определяет необходимость их учета и установления конкретной даты оценки объекта. В зависимости от ситуации оценки устанавливаются уместные подходы к оценке объектов недвижимости и оборудования, конкретизируются методики расчетов. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД основывается, прежде всего, на принципе замещения (наряду с другими) и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах. Соответствующие этому подходу методы оценки состоят в том, что стоимость объекта складывается из суммы стоимостей земли и улучшений, произведенных на ней за вычетом износа. 6 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 Объективность расчетов в этом случае достигается в случае точной оценки стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения. Наиболее актуален данный подход в отношении специальной недвижимости - т.е. недвижимости, которая редко продается в силу своего специфического назначения. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД включает как основные - принципы замещения, вклада. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты, выявляются их различия по стоимостнообразующим факторам, производятся соответствующие корректировки данных. Для объектов производственного назначения в отечественной практике имеет весьма ограниченное применение в силу низкой активности данного сектора рынка недвижимости. Наиболее актуален данный подход в отношении операционной недвижимости – т.е. недвижимости чаще всего используемой для собственных нужд или потребностей (например, квартира). ДОХОДНЫЙ ПОДХОД заключается в определении текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости, в данный момент, как текущую стоимость будущих денежных потоков . В данном случае применяется принцип ожидания. При применении данного подхода анализируется возможность объекта оценки генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Наиболее актуален данный подход в отношении коммерческой недвижимости – т.е. недвижимости, сам смысл существования которой получение прибыли. В результате величины стоимости объектов оценки, полученные путем расчетов по каждому из перечисленных подходов, сопоставляются, и устанавливается окончательная ее величина, наиболее соответствующая ситуации оценки. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке. Задача Оценщика – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении. Проведение оценки рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы: 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. На этом этапе осуществляется: Осмотр объекта оценки: на данном этапе Оценщик осматривает и фото фиксирует объект оценки. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимыми с ними другими объектами, недавно проданными или сданными в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных изданиях, консультации с экспертами в области закупок и продаж профильного оборудования и материалов. 3. Применение подходов к оценке объектов, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Для оценки рыночной стоимости объектов рассматриваются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. В случае использования не всех подходов приводится обоснованные доводы об отказе от расчета тем или иным подходом. Использование разных подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На этом этапе после анализа результатов, полученных разными подходами, Оценщик взвешивает достоинства и недостатки каждого и устанавливает окончательную стоимость объекта на основании результатов всех подходов и выбранных для каждого из них весовых коэффициентов. 5. Подготовка отчета о рассчитанной стоимости: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, излагаются в виде повествовательного отчета. Оценка недвижимости. Под ред. А.Г.Грязновой. М.А.Федотовой. М., "Финансы и статистика", 2002 г 7 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДОХОДНОГО И ЗАТРАТНОГО ПОДХОДОВ Метод капитализации земельной ренты (доходный подход) основан на возможности получения дохода от владения земельным участком, однако в РФ еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. Арендуются главным образом свободные земли (промышленного назначения) из государственных и муниципальных запасов, когда величины арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли. В связи с вышеизложенным, оценщиками принято решение не использовать данный метод в расчетах. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, т.к. земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Таким образом, расчеты земельного участка затратным подходом не проводились. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними1. Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции, и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С р принимает следующую форму: С р Ц i Кi , где: Цi - цена продажи i - го сравнимого объекта недвижимости; Кi - величина корректировки цены продажи i - го сравнимого объекта недвижимости. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом, представлен в Приложении №1. Объяснение корректировок. Поправка на дату продажи. Корректировка не производилась, так как небольшие колебания цен на земельные участки в Каширском рне не позволяют сделать однозначный вывод о динамике цен. В целом уровень цен за данный период остался неизменным. Поправка на торг. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг». Средние значения скидок на торг в период экономического кризиса, в разрезе сегментов и размеров рынка представлены в нижеследующей Таблице 22. Таблица 2. Численность населенного пункта, тыс. более 500 250 - 500 менее 250 Жилые объекты Аренда 8% 6% 6% Продажа 11% 9% 9% Торговая Аренда 13% 11% 11% Продажа 15% 13% 13% Рекомендуемые значения скидки на торг, % Производственная и Офисная Земельные складская участки Аренда Продажа Аренда Продажа 14% 15% 13% 15% 15% 12% 13% 11% 13% 13% 12% 13% 11% 13% 13% Оценка недвижимости. Под ред. А.Г.Грязновой. М.А.Федотовой. М., "Финансы и статистика", 2002 г 2 «Скидки на торг: реалии кризиса», А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки), http://www.rusvs.ru/data/files/articles/rusvs-05.pdf 1 8 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 Численность населения населенный пунктов, где расположены объекты аналоги, не превышает 250 тыс. человек, следовательно, поправка на торг, в соответствии с таблицей, будет составлять 13%. Поправка на размер земельного участка. Оценщики знают, что размер земельного участка является существенным фактором, определяющим его рыночную стоимость. На основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю нами получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость 3: Ks = Ln (So) / Ln (Si), где: Ks - коэффициент влияния размера площади земельного участка на стоимость; Ln - функция натурального логарифма по основанию е; So - площадь земельного участка, принятая за базовую, кв.м; Si - площадь земельного участка i-го аналога, кв.м; Размер оцениваемого земельного участка составляет 1500 кв.м, данная площадь принята за базовую. На основе вышеприведенной формулы определены коэффициенты влияния размера участка на его стоимость (Ks) для объекта оценки и для всех объектов аналогов. Корректировка на размер участка рассчитывалась по следующей формуле: Кр Kso 100% , Ksi где:Кр – корректировка на размер ЗУ; Kso - коэффициент влияния размера участка на его стоимость для объекта оценки; Ksi - коэффициент влияния размера участка на его стоимость для объекта аналога. Поправка на инженерное обустройство (наличие коммуникаций) 4 Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом: транспортные подъездные пути – 5-15%; электроэнергия – 5-10%; газоснабжение – 10-15%; остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и др.) – 5- 15%. Поправка на ограниченность участка в использовании. Данная поправка обусловлены наличием явных или скрытых характеристик и недостатков участка, которые могут в той или иной степени повлиять на возможность в полной мере использовать участок по назначению. Ограниченность в использовании может быть вызвана наличием сервитутов, охранной зоны, размерами и формой участка. Поправка на ограниченность в использовании может быть определена в диапазоне от 10% дл 40%. Поправка на ограниченность в использовании не применялась, так как все объекты аналоги не ограничены в использовании. В результате произведенных расчетов, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет: 100 000 руб. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость)» Журнал Имущественные отношения в РФ №1(40) 2005 (http://www.niec.ru/Met/met006.htm) 4 По данным статьи Сегментирование земельного рынка Подмосковья http://www.rview.ru/segment.html. 3 9 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов к оценке, могут в большей, или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также профессиональное мнение Оценщика. Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), процедура согласования не проводиться. Итоговым результатом оценки объекта оценки будет результат, полученный сравнительным подходом. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В результате проведённого анализа и расчётов, рыночная стоимость представленного к оценке объекта оценки, определенная для оформления наследства, с учетом ограничительных условий и допущений, по состоянию на дату смерти владельца, составляет: 100 000 Сто тысяч рублей Оценка была проведена, в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации», «Федеральными стандартами оценки», «Стандартами и правилами оценочной деятельности НП «СМАОс»». С уважением, Оценщик I категории __________ ххх. 10 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ Нормативные документы 1. Гражданский кодекс РФ; 2. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ в редакции Федерального закона РФ от 24.07.2007г. №220-ФЗ; 3. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 2006г. №157-ФЗ; 4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО-1) (Утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 29 июля 2007 г.№ 256); 5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО-2) (Утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 29 июля 2007 г.№ 255); 6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценки» (ФСО_№)(Утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 29 июля 2007 г.№ 254); 7. Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО). Методическая литература 1. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», под редакцией В. Рудгайзера, М.: Изд- во «Дело», 1998г. 2. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.– Москва: Издательство литературы по строительству, 1970. 3. Оценка недвижимости. Под ред. А.Г.Грязновой. М.А.Федотовой. М., "Финансы и статистика", 2002 г; 4. Оценка стоимости недвижимости. Под ред. А.Г.Грязновой, МОСКВА, "Интерреклама", 2003 г.; 5. Журнал Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWEY»; 6. Журнал Имущественные отношения в РФ №1(40) 2005; 7. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. Медведева О.Е. Москва 2004г. Документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объектов оценки 1. Свидетельство о смерти от 17.01.2013г. 2. Свидетельство о государственной регистрации права от 21.07.1998г.; 3. Кадастровый паспорт земельного участка от 11.07.2013г. №МО-13/ЗВ-822811. Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки. Среди них периодические издания «Все для Вас», «Ваша удачная сделка», «Недвижимость и цены», «Из рук в руки», база данных WinNer, база данных Realprice, а также сайты: dm-realty.ru 142800.ru slando.ru olx.ru realprice.ru avito.ru realty.dmir.ru irr.ru Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. 11 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 Приложение №1 Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Источник www.dm-realty.ru 8-910-420-25-05 www.dm-realty.ru 481-66-43 www.dm-realty.ru 8-926-233-1523 www.realprice.ru 8-985-967-31-85 Предложение / сделка Предложение Предложение Предложение Предложение Дата сделки / действия предложения Январь 2013г. Январь 2013г. Январь 2013г. Январь 2013г. Ступинский р-н, д. Повадино Ступинский р-н, д. Благое Ступинский р-н, д. Матчино Ступинский р-н, д.Дебречино 65 ИЖС 63 ЛПХ 60 ЛПХ 60 ИЖС 120 1 200 2 500 3 000 800 газа нет газа нет газа нет газ-по границе газа нет электр. по границе вода по границе электр. по границе вода по границе электр. по границе вода по границе электр. по границе вода по границе электр. по границе вода по границе канализации нет канализации нет канализации нет канализации нет канализации нет ровный ровный ровный ровный ровный огорожен асфальт лес огорожен асфальт/грунт лес, пруд 900000 огорожен асфальт лес, пруд 1250000 огорожен асфальт лес 2125000 огорожен асфальт/грунт лес, пруд 532500 0 0 0 0 900 000 1 250 000 2 125 000 532 500 750 500 708 666 0% 0% 0% 0% Показатели сравнения Местоположение Расстояние от МКАД Вид использования Площадь земельного участка, кв.м Инженерное обустройство участка Рельеф участка Обустроенность участка Тип подъездных путей Природный ландшафт Цена за весь объект, руб. Корректировка на присутствие / отсутствие строений Скорректированная цена за участок, руб. Стоимость, руб./кв.м ПРИМНЕНИЕ ПОПРАВОК Поправка на дату продажи Оцениваемый объект Московская область, Ступинский район, д.Рудины, Татариновская с/а, уч.28 95 ЛПХ 12 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 Скорректированная стоимость Поправка на торг Скорректированная стоимость Коэффициент изменения стоимости участка в зависимости от размера ( объект оценки = 1,000) Поправка на размер участка Скорректированная стоимость 750 -13% 500 -13% 708 -13% 666 -13% 653 435 616 579 0,675 0,612 0,598 0,716 48,1% 966 63,4% 711 67,2% 1 031 39,6% 809 0% 0% -10% 0% Газ Электричество 0% 0% 0% 0% -10% 0% 0% 0% Водопровод Канализация 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость 966 711 928 809 Поправка на ограниченность в использовании 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость 966 711 928 809 0,611 0,764 0,902 0,526 1,6 1,3 1,1 1,9 Поправка на инженерное обустройство Общая корректировка, рассчитанная по модулю Весовой коэффициент аналога Сумма весовых коэффициентов 1,000 6 Средняя взвешенная стоимость 1 кв. м., руб. 853 Стоимость объекта оценки, руб. 100 000 13 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 Приложение №2 Документы на объект оценки 14 ООО «Ххх» © Отчет об оценке №772/13 Приложение №3 Документы оценщика 15
