Загрузил Александр Ельчин

СРД - 27

Реклама
Научно-практический Центр Профессиональной Оценки
НЦПО
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 27, 2020 г.
Москва 2020 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки (НЦПО)"
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД № 27
Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича
2
СРД-27, ноябрь 2020 г
Москва 2020 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №27) / Под ред.
канд. техн. наук Е. Е. Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2020 г. – 64 с.
В настоящем справочнике представлены
цифровые
расчетные
параметры,
полученные с помощью апробированных
методик и программных продуктов, для
использования
узкопрофильными
специалистами
(Оценщиками
и
Консультантами),
знакомыми
с
методологией оценки. Многие данные
приведены из практических отчетов по
оценке и последних статей.
Справочник преследует, в основном, три цели:
- ознакомить заинтересованных лиц со значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Справочник может представлять интерес для
практикующих оценщиков, специалистов
экономического профиля, студентов и
аспирантов
соответствующих
специальностей.
© ООО "Научно-практический Центр
Профессиональной Оценки", 2020 г.
ISBN-978_5_6043724_4_9
3
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СОДЕРЖАНИЕ
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА........................................ 3
Введение .............................................................................................................................................................. 6
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ............................................................................................................................ 7
1.1. МОНИТОРИНГ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА ПО ГОРОДАМ РФ .............................. 7
1.2. ЗНАЧЕНИЯ ВАЛОВЫХ РЕНТНЫХ МУЛЬТИПЛИКАТОРОВ (ВРМ) В ГОРОДАХ РФ ........................................... 12
1.3. КОРРЕЛЯЦИОННО-РЕГРЕССИОННЫЕ СВЯЗИ И КОЭФФИЦИЕНТЫ ......................................................................................... 16
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Стоимость
прав собственности» для земельных участков ............................................................................ 16
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости .................................................... 20
1.4. ВРЕМЯ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В 2015 - 2020 ГГ............................................................................... 20
1.5. КОРРЕКТИРОВКИ НА ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ГОРОДАМ
РФ ........................................................................................................................................................... 22
1.6. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ И ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ,
САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ, МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ..................................................................................................................... 24
1.7. СРЕДНИЕ РАЗНИЦЫ В СТОИМОСТИ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «С-В» С РАЗЛИЧНЫМ
УРОВНЕМ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ НА РЫНКАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ......................................................... 25
1.8. СРЕДНИЕ ТОВАРНЫЕ ЧЕКИ В МОСКВЕ И ПО РОССИИ ................................................................................................................. 25
1.9. ДИАПАЗОНЫ КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ , ПОЛУЧЕННЫХ МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ
ЭКСТРАКЦИИ ............................................................................................................................................................................................... 26
1.10. КОРРЕКТИРОВКИ КОММЕРЧЕСКИХ ПЛОЩАДЕЙ НА ЭТАЖ РАСПОЛОЖЕНИЯ В МОСКВЕ ...................................... 26
1.11. ВЛИЯНИЕ ПРОХОДИМОСТИ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ НА УРОВЕНЬ АРЕНДНЫХ СТАВОК В МОСКВЕ ................ 27
Раздел 2. БИЗНЕС ............................................................................................................................................ 28
2.1. ПРЕМИИ ЗА РАЗМЕР РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ ДЛЯ ПОСТРОЕНИЯ МОДЕЛИ САРМ {15} ........................... 28
2.2. БАЛАНСОВЫЕ ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ БЕТА (РЫЧАГОВОГО И БЕЗРЫЧАГОВОГО) ............................. 28
2.3. РАСЧЕТНЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ ......................................................................................................................................................... 31
2.4. ВНУТРЕННИЕ НОРМЫ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ (IRR) ОТДЕЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ .......................... 32
2.5. СООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ВЕЛИЧИНАМИ КОТИРОВОК ПРИВИЛЕГИРОВАННЫХ И ОБЫКНОВЕННЫХ
АКЦИЙ ....................................................................................................................................................................................................................... 33
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА) 34
3.1. ФРАНЧАЙЗИНГ И РОЯЛТИ ............................................................................................................................................................................ 34
3.2. СРОКИ ПОЛЕЗНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОГРАММ ДЛЯ ЭВМ ...................................................................... 37
3.3. СРОКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ТЕХНОЛОГИЙ ........................................................................................................................... 38
3.4. КОЭФФИЦИЕНТЫ УТОРГОВАНИЯ НМА НАВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ......................................................................................... 41
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО) ...................................................................................... 42
4.1. ОПТОВО-РОЗНИЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ УЧЕТА СКИДОК И ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СКИДКИ .................................... 42
4.2. ИССЛЕДОВАНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПЕРЕХОДА НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ........................................................................ 44
4.3. КОЭФФИЦИЕНТЫ УТОРГОВАНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ....................................................................................................... 48
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ........................................................................................................................... 54
5.1. СТАВКИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ (РФ, США, СТРАНЫ ЕВРОСОЮЗА) И СТРАНОВЫЕ РИСКИ ДЛЯ РФ
(ТАБЛ. 5.1.1, 5.1.2) ................................................................................................................................... 54
5.2. ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ИНДЕКСЫ-ДЕФЛЯТОРЫ ................................................................................................................................. 55
5.3. ЭКСПЕРТНЫЕ МНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ ............................................................................................................................................ 56
5.3.1. Недвижимость ............................................................................................................................ 56
5.3.2. Машины и оборудование ............................................................................................................ 56
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ...................... 58
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА (К П. 1.1) ................................................ 58
4
СРД-27, ноябрь 2020 г
ВАЛОВЫЕ РЕНТНЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ (ВРМ) (К П. 1.2)............................................................................... 60
ПРЕМИИ ЗА РАЗМЕР КОМПАНИЙ РФ (К П. 2.1) .................................................................................................... 60
БАЛАНСОВЫЕ ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА БЕТА (РЫЧАГОВОГО, БЕЗРЫЧАГОВОГО) (К П. 2.2) ......................... 60
ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПЕРЕХОДА НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (К П. 4.2) ..................................................... 61
ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ УТОРГОВАНИЯ (К П.4.3) ....................................................................................... 61
Заключение ....................................................................................................................................................... 62
Литературные источники................................................................................................................................ 63
5
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Введение
Проведение работ по оценке и консалтингу
опирается
на
расчетные
параметры,
технология получения которых достаточно
трудоемка
и
требует
определенного
методологического обоснования и научной
подготовки.
В условиях изменяющейся российской экономики основные расчетные параметры (бета, риски, прибыль предпринимателя, мультипликаторы, роялти, коэффициенты Чилтона, корреляционно-регрессионные связи и т.
п.) с течением времени также изменяются,
что требует постоянного проведения их мониторинга, который показывает динамику
изменения этих данных и позволяет специалистам, работающим в области оценки и
консалтинга, получать надежные расчетные
цифровые параметры.
С другой стороны, наличие таких данных
существенно облегчает процесс проверки
отчетов и работу по оценке и консалтингу.
настоящем
справочнике
представлены
цифровые
расчетные
параметры,
полученные с помощью апробированных
методик
и
программных
продуктов,
предназначенные
для
узкопрофильных
специалистов, знакомых с методологией
оценки. Многие данные приведены из
практических отчетов по оценке.
В современных условиях российской практики оценки и консалтинга работа по получению исходных цифровых данных у специалистов оценочных и консалтинговых фирм
занимает много времени и опирается на
многие источники информации. Объединение большинства расчетных данных в одном
сборнике поможет снизить трудоемкость исследовательских работ.
6
На основании многолетнего опыта работы
по анализу динамики изменения отдельных
расчетных параметров, периодичность выпуска справочников СРД определена на
уровне полугодового срока времени, поэтому за год выпускается 2 номера. Отдельные
сравнительные
расчетные
параметры
(например, ПП, ВРМ) по определенному местоположению объекта оценки (недвижимость) можно найти и сопоставить либо в
четных, либо в нечетных номерах справочников.
Тематические
разделы
справочника
охватывают
следующие
направления
исследований:
- мониторинг расчетных данных;
- корреляционно-регрессионные связи;
- статистически достоверные результаты
обработки информационных данных;
- информационные данные и т. п.
В справочниках представлены практические
примеры выполненных работ по получению
расчетных данных из отчетов по оценке (части практических отчетов).
В завершающем разделе справочника можно
ознакомиться
с
основными
методологическими алгоритмами проведения
расчетов и получения представленных в
справочнике данных.
Список литературных источников содержит
методические материалы, использованные
при проведении аналитических расчетов.
Каждый номер содержит новые данные,
применяемые в оценке и консалтинге, а также результаты мониторингов.
СРД-27, ноябрь 2020 г
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ
Использование:
- при проведении АННЭИ;
- в затратном подходе при приведении стоимости затрат на новое строительство к рыночным стоимостям;
- в сравнительном подходе для обоснования
корректировок;
- при инвестиционном проектировании для
решения финансовых вопросов и т. п.
В расчетах приняты следующие коэффициенты:
- прибыли предпринимателя Кпп = 1 + ПП;
- внешнего износа КВнИ = 1 – ВнИ,
где ПП – отношение прибыли предпринимателя к стоимости нового строительства
улучшений на дату оценки;
ВнИ – отношение внешних износов к
стоимости нового строительства улучшений
на дату оценки.
Представленные ниже данные получены с
помощью программного продукта "НПП".
Расчеты прибыли предпринимателя и внешних износов выполнены на основании следующих методик:
- Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости /
ООО "НПЦПО". - М., 2004, 2007.
www.cpcpa.ru;
- Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на
стоимость объектов недвижимости / ООО
"НПЦПО". - М., 2004. www.cpcpa.ru;
- Классификация основных типов зданий и
сооружений для производства работ по
оценке. Методика ускоренного определения
функционального
износа
объектов
недвижимости / ООО "НПЦПО". - М., 2005.
www.cpcpa.ru.
Таблица 1.1.1
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа
№
п/п
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
Признаки появления прибыли
предпринимателя
Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Относительно высокая стоимость земельных участков
Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Высокий уровень доходов населения
Признаки наличия внешнего износа
Отсутствует новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недвижимости
Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка и выделения
Низкий уровень доходов населения
Представленные в табл. 1.1.2 результаты
определения ПП и ВнИ получены в процессе
работ по оценке, а также были специально
рассчитаны для настоящего номера справочника (в соответствии с вышеупомянуты-
7
ми методиками проанализированные стоимостные параметры улучшений сравнивались с предыдущими значениями в рассматриваемом сегменте рынка).
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Таблица 1.1.2.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в ноябре 2020 г.
№
п/п
1.
2.
3.
4.
Город, область,
местоположение
объекта
Архангельск
Середина
Середина
Окраина
Владивосток
Центр
Окраина
Центр
5.
6.
7.
Тип
недвижимости
Торговые
Офисы
Произв. помещения
1, «С»
3, 6, «В»
1, «С»
21
17
7
29
20
12
Офисы
Произв. помещения
Магазины
4, «С»
4, «С»
1, «С»
4, «С»
32
14
47
27
28
30
17
45
30
29
Магазины
Магазины
Офисы
1, «С»
6, 11, «В»
1,4, «С»
30
35
21
36
39
27
Офисные помещения
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговые помещения
(встроенные)
Магазины
3,4, «В»
1,4, «С»
1, 6, «В»
4, «В»
24
21
29
25
23
28
32
27
1, 6, 11,
«В»
1,4, «С»
4, «С»
30
34
15
25
19
27
4, «С»
20
24
1, «С»
4, «С»
33
21
39
26
Произв. помещения
Офисные помещения
Типовое жилье
1, «С»
4, «С»
4, «С-В»
19
23
19
22
21
24
Произв. помещения
Магазины
Офисные помещения
4, «С»
1, 4, «С»
4, «С»
16
32
19
20
36
22
Середина
Гостиницы
Середина
Волгоград
Середина
Середина
Середина
Екатеринбург
Центр
Центр
Центр
Окраина
Типовое жилье
Середина
Окраина
Середина
Иркутск
Середина и окраина
Середина
Центр
Калуга
Центр
Середина
Середина
Киров
Середина
Середина
Середина
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Ноябрь
Ноябрь
2019 г
2020 г.
Констр.
система
(КС),
класс
1,3, «С-В»
Произв. помещения
Типовое жилье
Производственные здания
Магазины
Офисные помещения
8
СРД-27, ноябрь 2020 г
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Кострома
Середина
Середина
9. Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина и окраина
Середина
10. Курск
Середина
Середина
11. Москва
Центр
Окраина
Середина
Центр
Тип
недвижимости
Констр.
система
(КС),
класс
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Ноябрь
Ноябрь
2019 г
2020 г.
8.
Офисные помещения
Произв. здания
1, «С»
1,4, «С»
15
9
14
12
Офисные помещения
Торговые помещения
Торговое помещение
Произв. помещения
Типовое жилье
2, «С»
1, «В»
1, «С»
4, «С»
4, «С-В»
37
39
31
19
25
41
37
33
23
24
Произв. помещения
Типовое жилье
4, «С»
4, «С-В»
15
18
17
19
Элитное жилье
Элитное жилье
Типовое жилье
Торговые комплексы
1, 3, «А»
1, 3, «В»
4, «С-В»
1, 6,
«А, В»
1,4
«С»
1,6, «В»
4, 6, «В»
1, 4, «С»
1, 4, 3, «С»
3, 6, «А»
59
48
42
72
53
44
41
70
44
48
69
49
33
29
55
72
54
34
30
59
Офисы
3, 6, «В»
55
58
Офисы
1, «С»
43
48
3, 6, «В»
4, 1, «С»
4, «В»
4, «В»
1, 4, «С»
5
34
31
54
60
43
13
39
37
55
58
45
12
1,3
53
57
1,3
51
50
1, 3
49
47
3, 6,
«В, С»
30
35
Центр
Магазины
Середина
Окраина
Середина
Окраина
Центр и основные магистрали
Центр и основные магистрали
Центр и основные магистрали
Окраина
Окраина
Середина
Приближенно ко МКАД
Средние районы
Средние районы
Торговые комплексы
Торговые комплексы
Произв. помещения
Произв. помещения
Офисы
Центр
Середина
Приближенно ко МКАД
Середина
Офисы
Офисы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Гаражи метал.
(3  6 м)
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
Подз. парковки в элитных жилых зданиях
Гостиницы
3-4 звезды
9
СРД-27, ноябрь 2020 г.
№
п/п
Город, область,
местоположение
объекта
Середина
12. Московская
область
15-25 км от МКАД
(Рублево-Успенское и Новорижское шоссе)
40-50 км от МКАД (Рублево-Успенское и Новорижское шоссе)
20-40 км от МКАД
20-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
60-70 км от МКАД
20-40 км от МКАД
10-20 км от МКАД
10-20 км от МКАД
30-40 км от МКАД
50-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-20 км от МКАД
40-70 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
10-30 км от МКАД
30-60 км от МКАД
70-90 км от МКАД
80-100 км. от МКАД
13. Мурманск
Центр города
Центр города
Окраина
Окраина
14.
15.
Средина
Новокузнецк
Ближе к окраине
Новосибирск
Центр
Центр
Середина
Тип
недвижимости
Типовое жилье
Констр.
система
(КС),
класс
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Ноябрь
Ноябрь
2019 г
2020 г.
4, «С, В»
35-44
37-42
1, 3
40
41
1, 3
33
35
1, 7
31
37
7
29
31
1
35
38
1
30
31
4, «С»
1, 3, 4, 6,
«В»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
6, «В»
6, «В»
1, «С»
1, «С»
1, «С»
4, «С»
4, «С»
4, «С»
2, «С»
22-29
16
25-30
19
13
11
9
7
61
47
42
36
27
17
14
13
/-17
16
13
11
6
68
52
44
39
24
20
18
14
/-14
Офисные помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственные помещения
Типовое жилье
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
29
34
15
14
34
38
19
17
4, «С»
22
25
Складские помещения
4, «С»
8
11
Магазины
Офисные помещения
Магазины
3, 6, «С»
4, «В»
3, 6, «С»
39
27
26
44
31
27
Элитные загородные
владения по индив. проектам
Элитные загородные
владения по индив. проектам
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовые загор. влад.
старой постройки
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовые загор. влад. соврем. постройки
Типовое жилье
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Офисы
Склады-терминалы
Склады-терминалы
Магазины
Магазины
Магазины
Произв. помещения
Произв. помещения
Произв. помещения
Коровники
1
0
СРД-27, ноябрь 2020 г
№
п/п
16.
17.
18.
19.
20.
Город, область,
местоположение
объекта
Середина
Промзона
Середина
Середина
Окраина, промзона
Середина
Новочебоксарск
Промзона
Оренбург
Центр города
Окраина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Окраина
Центр
Окраина
Середина
Середина
Рязань
Центр
Середина
Санкт-Петербург
Центр
Окраина
Центр
Середина
Центр
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Середина
21 Севастополь
Середина
Окраина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
22. Тамбов
Центр
Тип
недвижимости
Констр.
система
(КС),
класс
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Ноябрь
Ноябрь
2019 г
2020 г.
Офисные помещения
Произв. здания
Офисы
Магазины
Произв. здания
Типовое жилье
4, «В»
4, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
4, «С»
4, «С»
17
14
21
34
10
19
21
17
24
36
12
22
Промышленные здания
1, 4, «С»
/-7
/-4
Торговые помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
1, 4, «В»
1, 4, «С»
4, «С»
39
31
16
42
34
19
Торговые помещения
Торговые помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
Типовое жилье
1, 4, «С»
1, 4, «С»
4, «В»
1, 4, «С»
4, «С»
4, «С, В»
46
23
21
17
16
29
51
27
26
21
18
31
Магазины
Типовое жилье
4, «В»
4, «С, В»
29
18
32
22
Элитное жилье
Элитное жилье
Торговые комплексы
40
32
60
46
38
56
Торговые комплексы
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Офисные помещения
Произв. помещения
Типовое жилье
1, 3, «А»
1, 3, «В»
1, 6, «А,
В»
1, 6, «В»
4, «В»
1, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1,4, «С»
4, «С, В»
53
38
34
31
24
21
39
48
42
38
36
29
20
32
Типовое жилье
ИЖС
Магазины
Магазины
Офисные помещения
Офисные помещения
Гостиницы
Произв. здания
1,4, «С»
1,2, «С»
1,4, «В»
1,4, «С»
1, «В»
1, «С»
1, «С»
1, «С»
14-16
13-15
15-19
9-14
12-16
10-13
15-18
13-17
15-19
17-20
19-23
15-19
19
14
21
17
20
28
Офисные помещения
1
1
1, «С»
СРД-27, ноябрь 2020 г.
№
п/п
23.
24.
25
26.
27.
Город, область,
местоположение
объекта
Окраина
Центр
Окраина
Окраина
Середина
Тверь
Окраина
Середина
Окраина
Середина
Тула
Центр
Центр
Центр
Окраина
Середина
Тюмень
Середина
Уфа
Середина
Ярославль
Промзона
Середина
Середина
Середина
Констр.
система
(КС),
класс
Тип
недвижимости
Рыночная прибыль предпринимателя (ПП)/Внешний износ
%
Ноябрь
Ноябрь
2019 г
2020 г.
Офисные помещения
Магазины
Магазины
Произв. помещения
Типовое жилье
1, «С»
1, 4, «С»
1, 4, «С»
1,4, «С»
4, «С»
14
27
24
15
20
19
31
26
18
24
Магазины
Офисные помещения
Произв. здания
Типовое жилье
6, «В»
1, «С»
4, «С»
4, «С, В»
25
19
14
20
28
24
18
23
Офисы
Магазины
Магазины
Произв. здания
Типовое жилье
3, 6, «В»
4, «С»
1, «В»
4, «С»
4, «С, В»
22
34
37
19
26
29
38
40
18
23
1, «В»
36
34
4, «С, В»
19
21
1, 6, «С»
4, «С»
1, «С»
1,4, «В»
16
29
21
40
19
33
23
44
Магазины
Типовое жилье
Производство-склады
Типовое жилье
Офисные помещения
Магазины
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл.1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.
1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ
Использование:
- для прямого пересчета арендной ставки в
стоимость недвижимости;
- для прямого пересчета стоимости недвижимости в арендную ставку;
- для построения ставки дисконтирования
(коэффициента капитализации) методом
экстракции рынка;
- для анализа соотношения параметров рынков купли-продажи и аренды объектов недвижимости.
1
2
В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
средние значения ВРМ, рассчитанные по соотношению средней стоимости объектов недвижимости и средних годовых арендных
ставок, при коэффициентах вариации ниже
10%.
СРД-27, ноябрь 2020 г
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6
7.
8
Город,
местоположение
объекта
Архангельск
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Владивосток
Центр
Центр
Середина
Окраина
Волгоград
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Екатеринбург
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Иркутск
Центр
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Киров
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Краснодар
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Москва
Центр
Средние значения
ВРМ
(май 2019 г.)
Средние значения
ВРМ
(май 2020 г.)
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Складские помещения, "С"
8,6
8,1
8,5
6,8
8,9
8,8
8,3
7,4
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные, «С»
8,6
7,8
7,2
6,3
9,0
8,2
7,9
6,5
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения, «В»
7,6
8,2
7,9
8,2
7,2
6,8
8,3
8,6
8,2
8,1
7,8
7,4
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, "С"
Торговые помещения, "В"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные, "С"
9,5
8,9
7,5
8,7
8,5
6,9
9,0
8,7
8,1
8,0
7,6
6,8
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
8,2
8,9
7,6
6,4
6,4
9,0
8,7
8,2
7,4
6,8
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, «С»
Офисные помещения, "С"
Торговые помещения, "В"
Производственные помещения, «С»
8,3
8,6
7,8
7,1
8,2
7,2
8,2
9,0
8,6
7,8
8,0
7,0
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, «В»
Производственные помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, «С»
8,4
8,4
7,4
8,8
8,3
7,4
7,3
8,3
7,9
7,2
8,1
8,3
7,9
7,9
7,8
7,7
7,3
7,8
7,8
7,1
Жилые апартаменты «А»
39,2
41,8
Функциональное назначение
площадей, класс
13
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
9.
10
11
12
Город,
местоположение
объекта
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Новосибирск
Центр
Середина
Середина
Середина
Середина
Окраина
Ростов-на-Дону
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Рязань
Центр
Центр
Окраина
Окраина
Окраина
Тамбов
Центр
Середина
Окраина
Окраина
Элитные квартиры «А»
Типовые квартиры «В»
Торговые помещения, «А»
Торговые помещения, «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, "А"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, «С»
Производственные помещения, "С"
Типовые квартиры «В»
Торговые помещения «А»
Торговые помещения «В»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Типовые квартиры «В»
Торговые помещения, "В"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
Средние значения
ВРМ
(май 2019 г.)
31,6
28,3
6,8
8,3
6,8
10,8
10,3
9,3
8,2
26,2
7,1
7,4
6,4
10,2
10,1
8,1
27,8
7,2
6,4
9,9
10,2
8,6
8,5
Средние значения
ВРМ
(май 2020 г.)
36,0
29,9
8,9
8,8
8,0
11,3
11,0
9,6
8,6
28,6
8,5
8,1
7,7
10,8
9,5
8,9
30,5
8,0
7,8
9,8
9,3
8,9
8,8
Торговые помещения, "В"
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения, "С"
9,4
8,3
8,1
8,6
7,7
7,3
9,0
8,3
7,9
7,6
8,0
7,6
Торговые помещения, "В"
Офисные помещения, «В»
Производственные помещения, «С»
Торговые помещения, «В»
Офисные помещения, "В"
Торговые помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
9,1
8,3
8,1
8,4
7,9
8,2
7,3
6,7
8,1
9,0
8,6
8,3
8,3
8,1
8,5
7,9
7,4
8,2
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
8,8
8,4
7,9
7,2
8,2
8,6
8,1
8,0
7,7
8,0
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, «С»
8,1
8,0
7,8
8,1
8,4
8,5
8,2
7,5
Функциональное назначение
площадей, класс
14
СРД-27, ноябрь 2020 г
Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
№
п/п
13
14
Город,
местоположение
объекта
Окраина
Окраина
Тула
Центр
Центр
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Ярославль
Центр
Центр
Центр
Центр
Середина
Середина
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
Средние значения
ВРМ
(май 2019 г.)
7,3
7,6
Средние значения
ВРМ
(май 2020 г.)
6,7
7,8
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
8,1
8,0
7,8
8,1
7,3
7,6
8,1
8,0
8,4
8,0
8,3
8,0
7,6
7,5
7,3
8,1
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, «В»
Офисные помещения, «С»
Складские помещения, «С»
Торговые помещения, «С»
Офисные помещения, "В"
Офисные помещения, "С"
Торговые помещения, "С"
Офисные помещения, "С"
Производственные помещения, "С"
Складские помещения «С»
8,2
8,6
8,0
8,4
7,9
8,9
8,0
7,6
7,4
7,6
7,8
8,8
9,2
8,3
8,0
8,8
9,6
8,8
8,2
7,9
7,6
7,5
Функциональное назначение
площадей, класс
15
СРД-27, ноябрь 2020 г.
1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет/ Стоимость прав собственности» для земельных участков
Использование: при проведении расчетов
и корректировок.
Обозначения: ПА – удельная стоимость
прав аренды ЗУ на 49 лет;
ПС – удельная стоимость прав собственности на ЗУ.
Значения соотношения ПА/ПС (табл.
1.3.1) исследовались для различных городов РФ на основании данных следующих
источников:
- сборника «Недвижимость и цены»;
- газеты «Из рук в руки»;
- сайтов сети Интернет.
16
СРД-27, ноябрь 2020 г
Таблица 1.3.1
1
Окраина
2
3
Астрахань
Окраина
Владивосток
Середина
Середина
Середина
Окраина
4
6
7
8
Производственное
0,709
0,.912
Производственное
Торговое
0,890
0,616
Торговосервисное
Офисное
0,807
0,808
Производственное
0,982
0,976
0,934
0,932
0,942
0,926
0,740
0,711
0,690
0,780
0,790
0,821
0,922
0,786
СРД-27, ноябрь
2020 г.
СРД-26, май
2020 г.
СРК-2020,
Март 2020 г.
0,708
0,908
0,790
0,932
СРД-25, Ноябрь 2019 г.
СРД-24, Май
2018 г.
0,712
0,916
0,670
0,789
0,656
0,809
0,932
0,708
0,812
0,944
0,955
Волгоград
Центр
Офисное
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Производственное
Производственное
Окраина
5
0,662
СРК-2019
Март 2019
Торговое
СРД-23,
Ноябрь 2018 г
Архангельск
Центр
СРД-22,
Май 2018 г.
Функциональное
назначение
СРК-2018,
Март 2018 г.
Город,
местоположение
объекта
СРД-21, Май
2017 г.
№
п/п
СРД-20, Май
2017 г.
Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ
0,686
0,708
0,721
0,732
0,725
0,839
0,918
0,954
0,729
0,812
0,934
0,977
0,786
0,765
0,716
0,809
0,898
0,934
0,792
0,732
0,932
0,921
0,912
0,954
0,934
0,752
0,790
Воронеж
Центр
Офисное
Середина
Офисное
Окраина
Производственное
0,923
Екатеринбург
Центр
Торговое
0,608
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Окраина
Производственное
Торговое
Окраина
Офисное
Окраина
Сервисное
Окраина
Производственное
0,795
0,780
0,732
0,742
0,788
0,980
0,634
0,690
0,977
0,580
0,670
0,805
0,802
0,760
0,954
0,768
0,821
0,926
0,908
0,956
0,654
0,792
0,810
0,930
0,944
0,880
0,808
0,790
0,898
0,804
0,886
0,992
0,788
0,921
0,789
0,798
0,860
0,834
0,759
0,788
0,890
0,989
0,986
0,991
0,921
0,756
0,786
0,932
0,956
Иркутск
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Окраина
Офисное
0,792
Окраина
Производственное
0,916
0,706
0,712
0,734
0,798
0,732
0,808
0,766
0,792
0,780
0,867
0,934
0,921
0,930
0,928
0,920
Калуга
Середина
Торговое
Окраина
Производственноскладское
Производственное
Окраина
0,915
0,908
0,790
0,760
0,921
0,934
0,934
0,942
17
0,810
0,780
0,950
0,985
0,955
Центр
Торговое
Центр
Торговосервисное
Производство
Складское
Окраина
Окраина
10
Середина
0,823
Производственное
Офисное
0,958
0,787
СРД-27, ноябрь
2020 г.
СРД-26, май
2020 г.
СРД-25, Ноябрь 2019 г.
СРД-24, Май
2018 г.
СРК-2019
Март 2019
СРК-2020,
Март 2020 г.
0,805
0,816
0,780
0,976
0,982
0,832
0,870
0,978
0,988
0,788
Офисное
Центр
Середина
Торговосервисное
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Производственное
Торговое
0,898
Производственное
0,940
0,910
0,970
0,955
0,908
0,805
0,977
0,812
0,830
Офисное
0,780
0,816
0,802
0,812
0,782
0,716
0,802
0,834
0,780
0,708
0,677
0,678
0,802
0,702
0,734
0,792
0,902
0,926
0,769
0,780
0,790
0,932
0,734
0,932
0,856
0,802
0,945
0,770
0,931
0,922
0,802
0,956
0,790
0,942
Курск
Середина
0,788
0,820
0,809
0,676
0,506
0,792
Москва
Центр
Торговое
Центр
Офисное
Середина
Торговое
Середина
Офисное
Середина
Сервисное
Окраина
Окраина
Производственное
Торговое
Окраина
Офисное
0,780
Окраина
Офисноскладское
Сервисное
0,882
Окраина
14
0,965
Центр
Окраина
13
0,990
0,787
0,760
0,762
Краснодар
Окраина
12
0,765
0,712
Кострома
Окраина
11
0,675
СРД-23,
Ноябрь 2018 г
Киров
СРД-22,
Май 2018 г.
9
Функциональное
назначение
СРК-2018,
Март 2018 г.
Город,
местоположение
объекта
СРД-21, Май
2017 г.
№
п/
п
СРД-20, Май
2017 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Московская область
4-10 км.
от МКАД
6-9 км. от
МКАД
6-12 км.
от МКАД
8-12 км.
от МКАД
10-15 км.
от МКАД
12-16 км.
от МКАД
12-20 км.
от МКАД
22-28 км.
от МКАД
20-30
км.от
МКАД
30-42 км.
0,638
0,610
0,702
0,934
0,912
0,802
0,922
0,934
0,943
0,885
0,796
0,757
0,754
0,843
0,878
0,785
0,809
0,808
0,902
0,834
Торговое
0,945
0,943
0,982
18
0,880
0,811
0,788
0,802
0,896
0,824
0,845
0,765
0,912
0,809
0,990
0,766
0,890
0,906
0,808
Торговое
0,908
0,840
0,843
0,902
Складское
0,670
0,812
0,812
0,892
0,670
0,708
0,902
0,902
0,856
Офисное
Производ-
0,790
0,890
0,602
0,605
0,678
0,834
Офисное
0,645
0,812
0,890
0,834
0,780
0,790
0,790
0,855
0,735
0,765
0,654
0,587
0,808
Складское
Производственное
0,645
0,712
0,786
Торговое
Торговое
0,638
0,690
0,830
0,760
0,809
0,943
0,932
0,932
0,956
0,954
0,876
0,980
0,790
0,912
0,945
0,976
0,990
15
16
Производственное
0,980
Производственное
0,912
0,944
Середина
Торговое
0,654
0,732
Середина
Торговосервисное
Производственное
СанктПетербург
Центр
Торговое
Окраина
Торговое
Окраина
Торговосервисное
Торговоскладское
Производственное
0,834
0,972
0,808
0,812
0,976
0,956
0,976
0,923
0,954
0,738
0,902
0,798
0,921
0,930
0,708
0,816
0,686
0,890
0,978
0,942
0,808
0,890
0,755
0,945
0,901
0,716
0,709
0,754
0,834
0,854
0,922
0,724
0,890
0,850
0,842
0,850
0,965
0,954
0,708
0,843
0,921
0,834
0,990
0,754
0,876
0,934
0,962
0,912
0,915
0,943
0,955
0,932
0,924
0,933
Тверь
Производственное
Производственноскладское
0,923
Середина
Торговое
0,712
Окраина
Производственное
Окраина
0,902
0,911
0,876
0,902
0,905
0,890
Тула
0,734
0,886
0,708
0,745
0,902
0,934
0,943
0,912
0,920
0,940
0,750
0,906
0,902
Уфа
Окраина
22
0,790
0,987
Самара
Окраина
21
0,976
Рязань
Окраина
20
0,995
0,994
0,809
0,933
Окраина
19
0,932
0,732
0,990
СРД-27, ноябрь
2020 г.
Окраина
0,995
СРД-26, май
2020 г.
0,803
0,990
СРК-2020,
Март 2020 г.
0,788
Офисное
0,978
0,960
СРД-25, Ноябрь 2019 г.
Торговое
Середина
0,976
СРД-24, Май
2018 г.
Производственное
Производственное
СРК-2019
Март 2019
ственное
40-60 км.
от МКАД
50 – 70
км. от
МКАД
Новосибирск
Середина
СРД-23,
Ноябрь 2018 г
от МКАД
СРД-22,
Май 2018 г.
Функциональное
назначение
Окраина
18
СРК-2018,
Март 2018 г.
Город,
местоположение
объекта
Окраина
17
СРД-21, Май
2017 г.
№
п/п
СРД-20, Май
2017 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г
Производственное
0,932
Ярославль
Середина
Окраина
Окраина
Окраина
Производственное
Сервисное
Офисноскладское
Производственное
0,932
0,916
0,889
0,943
0,934
0,880
0,807
0,982
0,923
0,809
0,966
0,976
0,988
0,970
0,981
0,790
0,970
0,966
0,982
*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС не очищалась).
Справочно: часто задаваемым вопросом является вопрос по НДС. Все цифровые данные, приведенные в Справочниках
СРД,
никогда
не
очищались
от
НДС.
19
СРД-27, ноябрь 2020 г.
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости
Использование: при проведении расчетов и
корректировок.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети Ин-
тернет и из периодических изданий по недвижимости (табл. 1.3.2).
Таблица 1.3.2
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ
Жилая
Населенный
пункт
Воронеж
Екатеринбург
Краснодар
Москва
Новосибирск
Ростов-наДону
С.- Петербург
Среднее по
крупным городам в мае
2020 г.
Владивосток
Омск
Севастополь
Ставрополь
Тамбов
Тверь
Среднее по
средним городам в мае 2020
г.
Торговая
Продажа
Аренда
Продажа
Земельн
ые
участки
Продажа
6-10
(8)
6-8
(7)
7-9
(8)
8-9
(8,5)
8-10
(9)
7-10
(8,5)
8-10
(9)
4-6
(5)
4-6
(5)
5-7
(6)
3-6
(4,5)
4-7
(5,5)
5-6
(5,5)
5-7
(6)
8-10
(9)
9-11
(10)
8-10
(9)
8-10
(9)
9-12
(10,5)
9-12
(10,5)
8-11
(9,5)
8–10
(9)
9-12
(10,5)
10-12
(11)
8-10
(9)
8-11
(9,5)
10-12
(11)
8-12
(10)
8,3
5,4
9,6
9,3
7-10
(8,5)
8-12
(10)
5-7
(6)
5-8
(6,5)
10-12
(11)
9-12
(10,5)
8-12
(10)
10-12
(11)
10-12
11-12
Офисная
Аренда
Продажа
Аренда
Продажа
Аренда
Крупные города
6-8
4-5
(7)
(4,5)
6-8
4-5
(7)
(4,5)
6-8
3-5
(7)
(4)
7-9
5-6
(8)
(5,5)
7-10
4-6
(8,5)
(5)
8-10
4-6
(9)
(5)
6-10
3-5
(8)
(4)
2-4
(3)
4-6
(5)
3-5
(4)
3-5
(4)
3-5
(4)
4-5
(4,5)
3-4
(3,5)
5-7
(6)
6-10
(8)
5-7
(6)
5-7
(6)
6-8
(7)
5-7
(6)
5-6
(5,5)
3-5
(4)
3-5
(4)
4-5
(4,5)
4-5
(4,5)
4-6
(5)
4-7
(5,5)
5-7
(6)
4,0
6,4
4,1
3-5
(4)
3-6
(4,5)
6-8
(7)
5-7
(6)
3-7
(5)
4-6
(5)
5-7
8-10
(6)
(9)
3-5
(4)
4-7
(5,5)
3-5
(4)
6-8
(7)
7-9
(8)
6-8
(7)
4-6
(5)
4-6
(5)
4-6
(5)
6-8
(7)
8-10
(9)
8-11
(9,5)
5-7
(6)
5-7
(6)
4-6
(5)
7-10
(8,5)
9-11
(10)
8-10
(9)
4,7
7,3
5,0
8,2
5,4
9,0
7,8
4,6
Средние города
6-10
4-6
(8)
(5)
8-10
4-6
(9)
(5)
6-8
-
-
(7)
6-10
(8)
Производственноскладская
-
(11)
(11)
4-8
(6)
6-8
(7)
5-8
(6,5)
10-12
(11)
8-11
(9,5)
10-12
(11)
9-12
(10,5)
10-13
(11,5)
10-11
(10,5)
6,4
10,7
10,8
Небольшие города и населенные
пункты
Московская
4-6
8-10
4-8
10-12
6-8
9-12
6-8
10-14
10-12
область в мае
(5)
(9)
(6)
(11)
(7)
(10,5)
(7)
(12)
(11)
2020 г.
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности имеются в марте и в мае, а
макси- мальные – в июле и декабре.
1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2015 - 2020 гг.
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети Ин-
Использование: при учете ликвидности недвижимости в расчетах.
20
СРД-27, ноябрь 2020 г
тернет, из периодических изданий по не-
движимости (табл. 1.4.1).
Таблица 1.4.1
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
Средние сроки экспозиции, мес.
№
п/п
Наименование
2020
2020
2019
2019
2018
ноябрь
май
ноябрь
май
ноябрь
Москва
4…5
5…7
3…4
3…5
Санкт-Петербург
3…6
4…7
3…5
Екатеринбург
3…5
4…7
Москва
2…4
Санкт-Петербург
Екатеринбург
2018
2017
2016
2016
май
Май
ноябрь
май
3…5
2…5
2…4
3…5
3…6
3…6
2…5
2…6
2…6
4…6
4,5…6
3…5
3…5
3…4
3…5
3…4
3…4
3…4,5
3…6
3…6
3…6
4…6
3…5
3…5
4…6
4,5…7
3…6
4…7
3…6
3…7
3…5
3…6
3…6
4…7
5…7
3…5
4…7
3…7
3…7
4…5
3…5
4…6
4…6
4,5…7
Москва
5…7
6…8
5…8
6…1
0
6…8
6…9
5…6
6…7
6…8
4…7,5
Санкт-Петербург
4…6
5…7
6…7
6…8
5…7
5…8
4…6
4…8
5…10
3…9
Екатеринбург
3…5
4…7
3…7
3…8
4…6
3…7
3…5
4…6
5…8
3…5
4…8
4…7
4…6
3…5
4…6
3…5
4…6
4…9
5…8
6…1
0
5…8
5…7
4…7
6…7
Москва
5…6
5…7
4…6
3…6
2…4
2…5
2…4
2…4
2…5
Московская область (торговые
цели)
4…7
4…6
4…7
3…5
3…6
4…5
5…6
6…8
6…9
Москва
4…5
3…6
5…8
4…7
5…6
4…6
4…7
4…6
4…8
Московская область
5…7
5…7
5…9
5…9
6…8
5…8
6…1
0
7…10
8…12
Иркутск
5…6
4…7
4…9
5…8
5…7
5…8
6…8
5…9
Киров
5…8
5…9
5…7
5…8
5…8
6…9
7…9
4,5…5
,5
Москва
4…6
4…7
5…7
5…8
4…6
5…7
6…9
2015
Квартиры
1
2
3
1-комнатные квартиры
1,5…3
,0
1,8…3
,5
2-комнатные квартиры
3…5
3 и более-комнатные квартиры
Земельные участки
1
Под дачное строительство
Московская область
Тульская область
2
3
5…11
Под офисные и торговые цели
Под производственно-складские
цели
Помещения (здания)
1
Производственные
21
6…9
6…12
6…10
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Средние сроки экспозиции, мес.
№
п/п
2
3
4
Наименование
2020
2020
2019
2019
2018
ноябрь
май
ноябрь
май
ноябрь
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
5…7
6…1
0
8…10
8…1
1
Санкт-Петербург
5…7
5…9
7…10
Иркутск
5…6
4…7
Киров
4…6
Москва
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
2018
2017
2016
2016
май
Май
ноябрь
май
7…9
7…1
0
6…9
8…10
8…12
7…9
7…8
6…8
5…9
5…8
6…10
5…7
4…6
-
4…5
3…5
4…6
4…8
4…7
4…7
4…7
4…7
3…6
4…5
4…5
4…7
3…5
3…7
4…6
4…7
3…5
3…6
3…7
4…8
4,5…9
3,5…8
4…6
4…8
6…9
5…9
4…7
5…8
4…7
5…8
5…9
2…8
Москва
4…7
3…8
5…8
4…8
5…6
4…7
4…6
4…8
6…10
5…12
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
5…8
6…9
6…9
6…9
8…10
7…9
7…1
1
8…10
8…11
Иркутск
4…6
4…6
5…8
6…8
-
-
-
3…5
4…6
Санкт-Петербург
5…7
5…8
5…8
5…7
5…9
4…8
4…7
5…8
7…10
8…10
7…9
7…8
7…8
7…9
7…9
8…1
0
8…1
2
9…11
9…12
2015
5…10
Торговые
2…3
Офисные
Гостиницы
Москва
7…9
Московская область (10-40 км. от
МКАД)
9…11
7…1
0
8…1
0
7…9
8…11
8…1
0
9…1
0
Для квартир:
Основными превалирующими факторами, влияющими на сроки экспозиции, являются:
- покупательная способность населения;
- сегмента рынка (количество комнат).
Важными факторами являются:
- класс здания (А, В, С, D);
- расположение на этаже.
Дополнительными факторами являются:
- местоположение (экология, расположение в городе, транспортная доступность, дворовая территория и парковки);
- темп роста стоимости в сегменте квартир;
- срок подготовки документов и т.п.
1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам
РФ
Использование: Корректировки на вид
разрешенного использования (назначение)
применяются в случае отсутствия аналогов
ЗУ по назначению объекта оценки.
22
СРД-27, ноябрь 2020 г
Таблица 1.5.1
Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в городах РФ по офертам
№ п/п
Наименование
Права
Торговое
и сервисное
Гостиницы
Офисноадмин.
Жилые
дома
Произв.складск.
Отдых
(рекреац.)
Охранные
зоны***
1.
Владивосток
Собств.
1
0,879
0,988
0,942
0,276
-
0,049
2.
Волгоград
Собств.
1
-*
0,888
0,665
0,282
0,167
0,061
3.
Екатеринбург
Собств.
1
-
0,838
0,812
0,289
0,221
0,063
4.
Краснодар
Собств.
1
0,843
0,869
0,682
0,419
0,209
0,058
5.
Красноярск
Собств.
1
0,848
0,734
0,343
0,208
0,071
6.
Москва
Собств.
1
0,896
0,729
0,578
0,309
0,205
0,059
7.
Московская
ласть
Собств.
1
0,812
0,707
0,688
0,276
0,221
0,072
8.
Новосибирск
Собств.
1
0,878
0,808
0,854
0,295
0,232
0,069
9.
Ростов на Дону
Собств.
1
0,845
0,834
0,709
0,195
0,155
0,050
10.
Санкт-Петербург
Собств.
1
0,865
0,821
0,598
0,271
0,192
0,052
11.
Саратов
Собств.
1
-
0,801
0,623
0,341
0,245
0,079
12.
Тюмень
Собств.
1
-
0,876
0,765
0,334
0,276
-
13.
Ярославль
Собств.
1
-
0,876
0,628
0,354
0,190
0,050
Среднее по 2020
г.
Собств.
1
0,860**
0,837
0,714
0,306
0,210
0,061
Среднее по 2019
г.
Собств.
1
0,857
0,847
0,696
0,331
0,221
0,070
Среднее по 2018
г.
Собств.
1
0,876
0,851
0,672
0,295
0,191
0,070
Среднее по 2017
г.
Собств.
1
0,874
0,843
0,642
0,296
0,214
0,078
Среднее по 2016
г.
Собств.
1
0,919
0,843
0,674
0,285
0,209
0,076
Среднее по 2015
г.
Собств.
1
0,981
0,853
0,599
0,311
0,235
-
Среднее по 2014
г.
Собств.
1
0,994
0,84
0,594
0,293
0,289
-
об-
* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;
**Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в привязке
к местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные назначения.
***Земельные участки без разрешения капитального строительства (водоохранные зоны, сельскохозяйственные зоны и т.п.).
23
СРД-27, ноябрь 2020 г.
1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,
Санкт-Петербурге, Московской области
Использование: при проведении расчетов
по доходному подходу и корректировок для
сравнительного подхода.
* Расценки для класса «В» и «С» снижаются для Московской области на 15 – 18% по сравнению с МоскТаблица 1.6.1
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений,
руб./кв.м. в год*
№
п/п
Город/ Класс
1
1.1
1.2
1.3
2
2.1
2.3
3
3.1.
В
С
Москва*
Офисные помещения:
Операционные расходы
8 712
6 543
4 690
Эксплуатационные расходы
5 916
4 750
3 010
Операционные расходы
9 518
7 943
5 970
Эксплуатационные расходы
6 732
5 314
4 183
Производственно - складские
помещения
Операционные расходы
3 233
2 956
2 112
Эксплуатационные расходы
2 512
2 108
1 590
7 308
6 108
3 990
Операционные расходы
7 955
6 409
5 088
Производственно - складские
помещения
Операционные расходы
2 508
2 195
1 623
Эксплуатационные расходы
1 980
1 760
1 166
1 905 – 2 999
1 618 - 2 670
1 148 – 2 182
Торговые помещения
Санкт/Петербург
Офисные помещения
Операционные расходы
2.2
А
Торговые помещения
Московская область
Производственно - складские
помещения
Операционные расходы
вой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1,5 до 5% от
арендной ставки (1,5% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
24
СРД-27, ноябрь 2020 г
1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Использование: при проведении расчетов
по сравнительному подходу и корректировок для сравнительного подхода
Таблица 1.7.1.
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
п/п
1
2
3
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
Требует ремонта
Хорошее (эксплуатационное)
Отличное (новое)
Москва
Санкт-Петербург
0,86
0,92
1,00
0,81
0,94
1,00
Таблица 1.7.2.
Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
№
п/п
1
2
3
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
Требует ремонта
Хорошее (эксплуатационное)
Отличное (новое)
Москва
Санкт-Петербург
0,87
0,91
1,00
0,81
0,90
1,00
Таблица 1.7.3.
Средние разницы в стоимости производственных помещений класса «С»
№
п/п
1
2
3
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей
Требует ремонта
Хорошее (эксплуатационное)
Отличное (новое)
Москва
Санкт-Петербург
0,92
0,96
1,00
0,90
0,95
1,00
1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России
Использование: при проведении расчетов
альтернативных арендных ставок для недвижимости.
Таблица 1.8.1.
Средние товарные чеки по Москве, РФ
№
п/п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Торговое назначение
Средний чек, руб.
По Москве
Магазины duty free
Первичный прием врача-специалиста
Рестораны
Банкетные залы
Детские товары
Алкогольные бары
Продовольственные магазины
Многофункциональные магазины
Книжные магазины (пресса)
Мелкорозничные товары
Такси
Фаст-фуды
Парикмахерская эконом класса
Кофейни
5 980
2 543
1 608
1 580
1 342
1 340
765
718
538
576
448
424
432
312
25
Соотношение с
Москвой
Среднегодовая
заполняемость
23 – 42%
8 – 19%
28 – 36%
48 – 72%
21 – 65%
СРД-27, ноябрь 2020 г.
№
п/п
15.
16.
17.
18.
Торговое назначение
Средний чек, руб.
Столовые и буфеты при предприятиях
Автомойки
Вендинг (продукты, напитки)
Электроника
По России
Детские товары
Рестораны
Алкогольные бары
Продовольственные магазины
Многофункциональные магазины
Фаст-фуды
Книжные магазины
Парикмахерская эконом класса
Столовые и буфеты
Придорожные кафе самообслуживания
Электроника
Вендинг (продукты питания, напитки)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Соотношение с
Москвой
262
328
192*
6 972
Среднегодовая
заполняемость
22 – 46%
1 267
1 182
990
655
585
326
465
334
251
245
5 988
144
0,944
0,735
0,739
0,856
0,815
0,769
0,864
0,773
0,959
0,859
0,750
*вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,5 – 2,0 раза.
1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной экстракции
Использование: при проведении расчетов
в доходном подходе для недвижимости.
Таблица 1.9.1
Диапазоны коэффициентов капитализации для Москвы, %
№ п/п
1
2
3
Наименование
Офисные помещения
Торговые помещения
Производственные помещения
Класс А
5,8 ….7,3
9,8…11,0
9,9…11,0
Класс В
5,7…8,2
10,1…11,7
9,9…10,7
Класс С
5,7…7,1
8,8…10,1
9,7…11,2
1.10. Корректировки коммерческих площадей на этаж расположения в Москве
Использование: при проведении расчетов
в сравнительном и доходном подходе для
недвижимости.
Таблица 1.10.1
Средние рыночные корректировочные коэффициенты на расположение помещений на этажах
зданий для Москвы
Наименование коэффициента
Торговые помещения
Офисные помещения
Производственноскладские помещения
Квартиры
Удельная стоимость
Подвал/Первый этаж
0,92
0,86
0,92
Цоколь/Первый этаж
0,97
0,94
0,93
Второй и выше/Первый этаж
0,88
0,95
0,94
Удельная арендная ставка
Подвал/Первый этаж
0,97
0,88
26
0,94
1,08
СРД-27, ноябрь 2020 г
Наименование коэффициента
Торговые помещения
Офисные помещения
Квартиры
0,90
Производственноскладские помещения
0,95
Цоколь/Первый этаж
0,98
Второй и выше/Первый этаж
0,89
0,95
0,97
1,10
Влияние проходимости торговых площадей на уровень арендных ставок в Москве
Использование: при проведении расчетов
в сравнительном и доходном подходе для
торговой недвижимости (НТП).
Рисунок 1.11.1
Влияние среднегодовой проходимости на уровень арендных ставок торговых помещений в Москве {17}
Средняя годовая арендная ставка,
руб./кв.м.
Влияние проходимости на уровень арендных ставок
торговых помещений
200
180
160
140
120
y = 29,221x0,324
R² = 0,8981
100
80
60
40
20
0
0
50
100
150
200
Средняя проходимость, тыс.чел.в сутки
27
250
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Раздел 2. БИЗНЕС
2.1. Премии за размер российских компаний для построения модели САРМ {15}
Использование: при расчете ставок дисконтирования.
Таблица 2.1.1
Премии за размер российских компаний
Децили
10
Выручка, млн.руб. (до
значения, указанного в
таблице, а для 1 дециля выше значения, указанного в таблице)
Премия РФ
9
8
7
6
5
4
3
До 0,5
115
210
320
490
6,60%
3,16%
2,46%
2,03%
1,96%
2
1
720
1 170
2 200
4 970 5 000 и
выше
1,78%
1,16%
1,05%
0,72% -0,37%
2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового)
Использование: при расчете ставок дисконтирования для доходного подхода.
Балансовые значения коэффициента бета
(рычагового и безрычагового) рассчитыва-
ются на основе балансовых отчетов предприятий (формы №1, 2) за 5-6 лет {12}.
В табл. 2.2.1 приведены значения коэффициента бета балансовые по предприятиям.
Таблица 2.2.1.
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
28
№ п/п
Значения коэффициента бета
Безрычагового
Рычагового
балансовые
расчетные*
Типографии
Правовая
форма
Выручка,
млн. руб.
О…к
ООО
4 414
1,050
0,960
1,050
0,000
Р…а
ООО
207
1,100
0,464
0,952
0,130
М…ч
ООО
132
-0,069
-0,169
-0,059
0,209
Т…е
ООО
8
1,285
1,303
1,285
0,000
З…ф
ООО
12
-0,076
-0,087
-0,076
0,000
3 659
-0,697
-0,432
1 405
0,432
0,340
Химические предприятия
-0,085
0,511
9,350
1,615
Предприятие
Долг/Капитал
1.
2.
3.
4.
5.
6.
П…я
Среднее
1.
Н…м
2.
П…ф
3.
М…з
4.
Д…м
5.
А…т
6.
К…з
АО
ООО
АО
ООО
ОАО
ОАО
ООО
Среднее
991
-0,207
-0,715
-0,207
0
4521
0,305
0,457
0,101
2,538
153
0,106
0,466
0,106
0
47
0,291
0,838
0,202
0,547
2 187
-0,06
-0,05
-0,06
0
876
1,234
1,544
1,234
0
1 462,5
0,278
0,423
Текстильные предприятия
0,229
0,514
1.
К…а
ООО
93
0,335
-0,258
0,335
0,000
Ч…а
ООО
4 576
0,272
1,51
0,272
0,000
Т…т
АО
753
-0,453
-0,256
-0,368
0,290
М…ь
ООО
953
-0,219
0,667
-0,057
3,511
Е…ь
ООО
86
0,149
0,105
0,149
0,000
К…ь
Среднее
ООО
432
0,342
0,512
1 148,8
0,071
0,380
Фармацевтические предприятия
0,342
0,112
0,000
0,634
2.
3.
4.
5.
6.
1.
Р…м
АО
82 386
0,041
0,417
0,038
0,091
Б…д
ЗАО
24 100
0,173
0,164
0,157
0,123
Г…м
АО
12 598
0,749
0,22
0,641
0,211
В…м
АО
13 346
0,934
0,345
0,716
0,381
С…с
ЗАО
11 097
0,694
0,797
0,690
0,008
В…н
Среднее
ООО
676
0,544
24 034
0,523
Интернет-магазины
0,788
0,455
0,544
0,464
0,000
0,136
79246
0,108
0,323
0,086
0,315
25322
0,042
0,294
0,031
0,448
2332
-0,188
0,173
-0,102
1,048
2.
3.
4.
5.
6.
1.
С…к
2.
А…н
3.
Р…а
ООО
ООО
ООО
СРД-27, ноябрь 2020 г.
№ п/п
Предприятие
4.
И…я
Правовая
форма
ООО
Выручка,
млн. руб.
Значения коэффициента бета
Безрычагового
Рычагового
балансовые
расчетные*
Долг/Капитал
148
0,245
0,605
0,189
0,369
76
0,063
0,018
0,063
0,000
432
0,453
0,677
0,453
0
17 926
0,121
0,348
Судостроительные предприятия
0,120
0,363
5.
Т…н
6.
К…н
ООО
ООО
Среднее
1.
К…о
ПАО
5 151
-0,112
-0,046
-0,112
0,000
А…и
АО
27 084
0,081
0,247
0,049
0,806
В…ь
АО
2 885
0,661
0,489
0,338
1,198
В…а
АО
212
1,483
0,644
0,576
1,969
Я…д
ПАО
808
1,019
0,257
0,383
2,080
2.
3.
4.
5.
6.
Г…л
АО
266
0,342
0,415
0,242
0,520
Среднее
6 068
0,579
0,334
0,246
1,096
* Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений коэффициента бета рычагового с учетом рычага.
30
СРД-27, ноябрь 2020 г
2.3. Расчетные мультипликаторы
Использование:
- в сравнительном подходе при оценке бизнеса (предприятия);
- для определения стоимости предприятий
в постпрогнозном периоде.
Расчетные мультипликаторы, приведенные в
табл. 2.2.1, имеют следующую маркировку:
СП – получены при проведении оценочных
работ по бизнесу;
ПП – получены с использованием программного продукта "ПРМ" (расчеты по балансовым данным).
Используемыми мультипликаторами являются следующие коэффициенты:
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее часто используемых оценочных коэффициентов,
позволяющий рассчитать стоимость собственного капитала;
P/EBT (Цена/Прибыль до уплаты налогов) аналогичен коэффициенту P/E, однако
позволяет исключить влияние налоговых
систем различных стран;
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить
свободную от долгов стоимость, применяется
как измеритель операционного результата
компании;
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов)
позволяет определить стоимость собственного
капитала, основан на стоимости чистых активов, а не на прибылях или денежном потоке;
31
P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет
определить стоимость собственного капитала,
основан на валюте баланса, а не на прибылях
или денежном потоке;
P/ВА (Цена/Внеоборотные активы) позволяет определить стоимость собственного капитала, основан на стоимости внеоборотных активов, а не на прибылях или денежном потоке, и
применяется для предприятий с "тяжелой"
структурой баланса;
P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
определить стоимость собственного капитала,
основан на стоимости оборотных активов, а
не на прибылях или денежном потоке, и применяется для предприятий с "легкой" структурой баланса.
Расчетные мультипликаторы используются
для сравнительного подхода при переходе от
балансовых данных к 100% мажоритарной
стоимости УК Компании. В отличии от мультипликаторов для перехода к 100% миноритарному УК Компании, данные мультипликаторы имеют иное наименование.
Аналоги подбираются по сети Интернет, по
сборникам «Слияния и поглощения», по бюллетеню «Государственное имущество», по архиву отчетов по оценке.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Таблица 2.3.1
Расчетные мультипликаторы
Р/R
№
п/п
Отрасль,
подотрасль
Продукция,
услуги
Выручка,
млн. руб.
Маркировка
1.
Пищевая
Кондитерские
производства
60 – 167
СП
2.
Реклама
Рекламные
компании
32-120
СП
3.
Медицина
Медицинские
маски
36-52
СП
4.
Легкая
ность
промышлен- Швейное производство
13-68
СП
5.
Легкая
ность
промышлен- Мебельное
производство
16-129
СП
6.
Пищевая
Комбинаты питания
25-187
СП
7.
Пищевая
Мясопереработка
42-270
8.
Полиграфия
СМИ
7-86
0,29
4
0,321
0,32
4
0,248
Р/В
Р/ВВ
Р/ВнА
Значение мультипликатора.
Выборка, шт.
Квар.
2,42
0,01
4
4
0,287
0,308
4,12
1,42
0,30
4
4
4
0,255
0,329
0,384
Р/ЕВТ
2,48
4
0,407
2,56
4
0,401
1,82
3
0,453
0,28
3
0,245
1,20
3
0,278
0,98
3
0,566
1,05
3
0,422
0,41
4
0,267
0,51
4
0,196
0,42
5
0,287
1,68
4
0,339
0,65
4
0,298
0,88
5
0,328
0,92
4
0,309
0,59
4
0,312
0,71
5
0,298
0,96
4
0,543
0,388
5
0,366
11,76
4
0,406
3,61
4
0,405
1,44
5
0,652
СП
0,47
3
0,266
0,92
3
0,304
0,66
3
0,354
1,28
3
0,409
7,50
3
0,388
СП
0,87
3
0,266
0,98
3
0,299
0,56
3
0,312
0,88
3
0,432
9,82
3
0,455
-
2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов
Использование: для принятия решений о
ставках дисконтирования по альтернативным вложениям денежных средств при
оценке бизнеса и инвестиционных проектов.
В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы
рентабельности инвестиционных проектов.
Таблица 2.4.1
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
№
п/п
Инвестиционный проект
1 Оборудование с ЧПУ
2 Производство продуктов питания
3 Завод по производству кирпича
4 Строительство апартаментов
5 Коворкинг
6 Табачное производство
Отрасль
Станкостроение
Пищевая
Строительные материалы
Строительство
Услуги для бизнеса
Пищевая
32
Общая
стоимость
проекта,
млн.руб.
420
116
Период окупаемости, годы
IRR %
6
5
25%
28%
170
4,5
19,92%
149
70
76
6
3,5
3,0
32%
28%
19,5%
СРД-27, ноябрь 2020 г
Таблица 2.4.1
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
№
п/п
Инвестиционный проект
7 Овоще-фруктохранилище
8 Производство термопанелей
9 Грибная ферма
Отрасль
Пищевая
Строительство
Агрофермы
Общая
стоимость
проекта,
млн.руб.
218
268
220
Период окупаIRR %
емости, годы
7,0
4,0
4,7
12,4%
24,8%
23%
2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных
акций
В табл.2.5.1 приведены сравнительные дан(Со) в различных отраслях по материалам
ные по соотношению стоимостей привилесайтов бирж РФ.
гированных (Сп) и обыкновенных акций
Таблица 2.5.1
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды
Отрасль
Сп/Со
Предложения – май
2020 г.
Кол-во
Среднее
Сп/Со
Предложения – ноябрь
2020 г.
Кол-во
Среднее
Нефтяная
5
0,861
5
0,892
Газовая
4
0,836
4
0,910
Энергетика
14
0,908
12
0,960
Банковское дело
4
0,636
4
0,790
Связь
6
0,852
5
0,880
Металлургия
3
0,878
3
0,910
Автомобильная
2
0,810
2
0,790
Механические заводы
1
0,567
3
0,740
Судостроение
1
-
1
0,980
Торговля
1
0,820
1
0,910
Химия
4
0,820
4
0,690
Пищевая
1
0,683
1
0,720
Золотодобыча
1
-
2
0,630
Приборостроение
1
0,727
1
0,780
Среднее общее
0,783
33
0,827
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)
3.1. Франчайзинг и роялти
Использование: для оценки доходным подходом ИС и НМА.
Таблица 3.1.1.
3.
Автостайлинг
4.
7.
Автосервис
Агентства недвижимости
Агентства праздников и
отдыха
Алкогольные бары
8.
Аренда автомобилей
9.
Аутсорсинг
10.
Безопасность
11.
Белье
12.
Бижутерия и аксессуары
13.
15.
Блокчейн
Бухгалтерское обслуживание
Вино
16.
17.
18.
Возврат кредитов
19.
Выпуск журналов
12 –
15
8– 10
20.
Госзакупки
2–3
5.
6.
14.
1,5-2,5
2-3
2-3
5-6
5-6
2-3
4-5
7-8
5-7
5-6
3,5-4
4-6
4-5
2-3
4-6
2,5-5
3-6
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-23, ноябрь 2018 г.
1-2,5
5-6
5-7
4-7
4-6
5-6
4-5
4-6
5-6
5-8
6-8
5-10
5-7
4-6
4-5
3-5
6-8
3-4
4-6
4-5
3-5
5-6
5-7
2-4
3-4
2-4
3-5
4-5
4-6
4-6
5-7
5-6
5-7
6-8
1-1,5
0,5-1
0,5-1
0,5-1
1-1,5
0,5-1
15-20
12-20
15-20
5-6
4-5
4-5
4-5
5-6
3-5
Виртуальное обучение
9-10
8-10
7-10
8-10
Ветеринария
1-2
1-2
1-2
1,5-2
13-15
12-15
10-15
5-6
4-5
5-7
2-4
2-3
2-4
-
21.
Гостиницы
22.
Гостиницы мини
23.
Двери
4-6
4-6
3,5-6
5–6,5
4-6
5-6
1
0,5
1
10-25
4-5
13-15
5-7
12-15
6-8
5
1–2
6
2
Дезинфекция
25.
Деньги заем
26.
Детская обувь
0,5–
1,5
1
27.
Детская одежда
2–3
1-2
28.
Детский сад
Детское обучение, воспитание
10-15
7-15
2-3
5-6
5-7
4-6
34
1
14-17
4-5
4-6
12-14
6-8
7-8
6-8
4-8
6-8
6
5
6
5
4
2
1-2
8-9
7-15
5-7
7-9
2
8-10
5–7
4-5
4-7
5-8
24.
29.
1-2
СРД-26, май
2020 г.
Автокофейни
СРД-25, ноябрь 2019 г.
2.
1,5-2,0
СРД-24, май
2019 г.
Автозапчасти
СРД-22, май
2018 г.
1,5–
2,5
3-5
1.
СРД-21,%,
Ноябрь 2017 г.
Наименование
СРД-20, %
, май 2017 г.
№
п/
п
СРД-18
%
Май 2016,
СРД-19
%
Ноябрь 2016 г.
Ставки роялти на рынках РФ, %
7-8
6-8
5-6
7-10
9-15
10-15
8-10
9-11
1-2
1-1,5
1-2
1-1,5
1-3
0,5-1
1-2
0,5-1
0,5-1
0,5-1
5-6
5-8
4-6
5-7
5-8
5-6
6-8
4-6
5-8
6-7
СРД-24, май
2019 г.
СРД-25, ноябрь 2019 г.
СРД-26, май
2020 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
0,5-2
1,5-2
1-2
1,5-3
Дизайн интерьера
3-4
4-5
5-6
5-7
5-6
-
32.
Домашний бизнес
7-10
6-10
7-9
7-10
6-8
6-7
33.
Домашние животные
2-3
1-3
2-3
1-3
1-2
2-3
34.
Доставка курьером
35.
Доставка почтой
36.
Доставка продуктов
37.
Занятия с детьми
38.
Заправка картриджей
39.
Игры электронные
40.
43.
Изображений нанесение
Изготовление печатей и
штампов
Изготовление
декоративной печати
Интернет – бизнес
44.
Интернет-магазины
45.
Кадровые агентства
46.
Канализация
47.
Кафе
48.
Кино
49.
Кислородные бары
50.
Клининг
51.
Кожгалантерея
52.
Кондитерские
53.
Консалтинг
54.
Кулинария
55.
59.
Купонный сервис
Лабораторные исследования
Ломбарды
Магазины фиксированных цен
Майнинг
60.
Масло кукурузное
61.
Масло оливковое
62.
64.
Масло подсолнечное
Материалы строительные
Медицина
65.
Металлоизделия
66.
Мобильные телефоны
67.
Мороженое
68.
Мука
Нижнее белье и колготки
Облицовочный камень
Обучение иностранным
языкам
Обувь
41.
42.
56.
57.
58.
63.
69.
70.
71.
72.
2,5 – 4
6– 10
8-10
5-10
5-8
7-10
5-7
6-7
4-5
10
10
9-10
10-11
8-9
8-10
6-8
4-5
3-4
3-4
4-5
3-4
3-5
2-5
5-10
5-6
5-7
5-8
4-5
6-8
5-7
4-5
3-6
3-5
8-10
8-9
6-8
5-8
1-2
2-3
1-2
-
6-8
5-7
8-12
1 – 1,5
3,5 –
5,0
3,0 –
4,5
СРД-23, ноябрь 2018 г.
Диагностика
31.
Наименование
СРД-20, %
, май 2017 г.
30.
№
п/
п
СРД-22, май
2018 г.
СРД-21,%,
Ноябрь 2017 г.
СРД-18
%
Май 2016,
СРД-19
%
Ноябрь 2016 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г
10-12
1
5
4-6
5-6
3-5
7-10
5-10
1,5 – 2
8-15
6-11
1
5-6
6,5 – 8
4-6
9-11
8-10
9-10
7-9
8-9
2-4
2-3
2-3
2-3
3-4
1
1
-
3-5
4-6
5-6
5-7
6-7
7-9
4-6
4-5
-
4-6
6-8
5-6
5-6
2,5-3
4-5
15-30
7
4-5
4-6
5-6
4-5
2-3
2-4
1-3
1-2
1-2
4-5
5-6
4-7
5-6
4-5
6-8
8-10
10-12
9-11
9-11,5
6-7
5-8
6-7
4-5
10-25
12-25
15-25
16-25
20-25
16-19
1-3
0,5-2
1-2
6-7
1-2
2-3
2-4
10-25
15-22
7
6-8
3-4
1,5-2,0
5–8
1,5 – 3
4-5
3-5
1-1,5
1 – 2,5
3-6
5-8
4-5
2–3
7-10
6-10
9-14
1-2
2-3
1-3
1
1-1,5
0,5-1
1-2
6-8
16-21
0,5
-
1
1
0,5
4-5
0,5
3-4
6-8
5-6
2-4
1-3
0,5-2
3-5
1-2
4-6
5-6
5-7
5-6
5-7
6-8
5-7
5-8
5-7
6-8
6-8
1-4
2-4
1
1-3
2,8-3
1
1
1
0,5
0,5
1
0,5
0,5-1
1
0,5-1
2
2-3
2-3
2-3
0,5-1
0,5-1,0
1 - 1,5
5-6
1-2
6-8
3–5
1 – 1,5
5-6
4-6
-
4-6
12-14
1,5
5-6
5-6
4-5
7-8
2-3
4-5
8
8-10
6-10
7-9
7-10
6-10
1,5
0-0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
35
1
7-10
0,5
Отдых и развлечения
80.
Парикмахерские
3-4
81.
Парфюмерия
1-2
82.
Пивные рестораны
83.
Пиротехника
84.
Питание
85.
Пиццерии
86.
Подарки
4–5
5-6
87.
Почтовые услуги
8 – 10
10
88.
Приборы КИП
89.
Программирование
90.
Проектирование
91.
Продукты питания
92.
Производство
Прокат легковых автомобилей
Пчеловодство
93.
94.
СРД-22, май
2018 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Ортезы
79.
5-6
СРД-26, май
2020 г.
78.
4-6
СРД-25, ноябрь 2019 г.
Оргтехника
75.
3-5
СРД-24, май
2019 г.
77.
74.
0-0,5
СРД-23, ноябрь 2018 г.
76.
Одежда
Оздоровительные и сервисные салоны
Оздоровительные центры
Окраска
73.
СРД-21,%,
Ноябрь 2017 г.
Наименование
СРД-20, %
, май 2017 г.
№
п/
п
СРД-18
%
Май 2016,
СРД-19
%
Ноябрь 2016 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
0,5
0,5
0,5
0,5
5-6
4-5
4-6
3-5
4-6
5-6
4-7
4-7
5-7
4-5
3-4
4-5
3-5
4-6
3-4
4-5
3-5
5-6
6-8
5-7
6-8
3-4
2-4
3-4
2-4
2-3
2-3
1-2
1-2
1-2
1-2
0,5-2
0,5-1
6-7
5-7
3-5
4-6
2-5
1,8-3
4-5
4-6
3-5
5-6
4,0
5–8
4-6
4-5
5-6
6–9
0,5
2-4
2-3
4-6
10
1,5
4-6
-
5-8
6-8
5-7
-
1-3
1-4
1-3
1-2
2-3
3-7
3-5
3-4
3-5
4-6
6-7
5-6
5-6
5-7
5-8
7-9
10-11
8-9
8-10
6-7
2-3
3-4
-
6-10
8-10
6-9
1-2
8-10
7-10
5-6
4-6
5-7
4
3-4
2-4
1-3
1-2
2-4
5-8
4-6
5-6
4-6
5-7
5-8
4-6
5-6
5-7
5-6
5-7
6
5
7-10
5-10
2-3
8-10
8
4-5
-
97.
Развлечения и отдых
Расходные
материалы
для компьютеров
Реклама
9-20
8-16
9-14
8-14
9-11
98.
Ремонт помещений
2
2-3
2-4
3-6
4-5
3-4
99.
Ремонт оборудования
5
4-6
5-6
4-5
3-5
4-6
9-10
8-10
4-6
5-8
95.
96.
1
8 – 10
100. Ремонт смартфонов
101. Рестораны
10-20
9-14
8-15
1,5
1-2
8-10
4-6
102. Семена подсолнечника
жареные
103. Сертификационные центры
104. Сеть магазинов
5-6
3-6
5-6
2-3
1
6-7
7-8
6-8
2-4
3-4
4-5
5-7
3-5
4-6
5-6
4-6
4-5
4-5
4-6
5-7
3-6
5-6
8-10
6-8
5-6
2-3
1-3
1-2
1
3-4
4-5
106. Спорт, здоровье, красота
3-6
107. Спецтехника
108. Спорттовары
2
109. Столовые
110. Стоматология
1-3
3–5
111. Страхование
112. Стройтехника заказ
4-5
3-4
3-4
2-4
8-10
9-11
6-8
7-8
5-7
6-8
1-2
3-4
4-5
2-3
3-4
4-5
4-6
3-5
5-6
3-4
5-6
5-6
4-5
3-5
3-4
2-3
3-4
2-3
2-3
1-3
1-2
2
1-2
1-2
1-2
1-2
0-1
1
0,5
0,5
0,5
5-6
3-5
5-6
114. Товары для дома
1,5–
3,5
4-5
3-5
3-4
113. Такси
116. Торговля обувью
3-5
1,5
105. Сотовая связь
115. Товары для животных
4-6
2-3
36
1
0,5
3-6
0-2
1-1,5
120. Универсамы
121. Услуги для бизнеса
123. Фаст – фуд
9-10
СРД-26, май
2020 г.
0,5
0,5
1-3
2-4
3-4
2-3
1-2
2-3
3-4
4-5
2-3
1-2
1,5
1-2
1-3
0,5-1
8-12
10-12
12-15
11-16
12-17
4-7
5-7
5-8
5-7
4-5
3-6
6-8
7-8
4-6
5-6
4-6
5-6
10-12
9-11
7-10
2-4
4-6
3-6
4
1-3
10-12
11-14
10-12
2
1
2-3
3
3
2
8-10
126. Хлебобулочные изделия
0,5–
1,0
128. Цифровая техника
129. Часы
130. Чайная торговля
9-12
8-10
9-12
-
4-5
2
5-6
1-2
3-4
2-5
3-6
4-5
3
2
1-2
2-4
3-6
2-3
3-4
2-4
1-2
-
131. Электрические счетчики
4-6
132. Электроинструмент
133. Электротранспорт
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-25, ноябрь 2019 г.
0,5
2-6
125. Фотостудии
127. Цветы
8-11
1
7-10
5–9
124. Финансовые услуги
2
1
3-8
7 - 10
122. Услуги для населения
1,5
СРД-24, май
2019 г.
0-1
СРД-23, ноябрь 2018 г.
117. Торговля посудой
118. Торговля электронной
техникой
119. Туризм
СРД-22, май
2018 г.
СРД-21,%,
Ноябрь 2017 г.
Наименование
СРД-20, %
, май 2017 г.
№
п/
п
СРД-18
%
Май 2016,
СРД-19
%
Ноябрь 2016 г.
СРД-27, ноябрь 2020 г
2-3
3
134. Ювелирные магазины
Юридические агентства
135. по
интеллектуальной
собственности
136. Юридические услуги
3-5
4–6
3,5-4
4-4,5
4-5
3,5-4
4-5
3-4
4-5
4-6
5-6
1-2
3-4
3-5
3-4
1
7-9
10-15
12-20
10-15
10-15
11-16
10-15
15-18
15-20
137. IT-решения
9-13
9-11
15-20
8-15
10-14
9-11
18-20
15-18
16-20
15-22
3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для оценки доходным и
затратным подходами ИС и НМА
Таблица 3.2.1
Сроки полезного использования программ для ЭВМ
Использование: для расчетов по затратному и доходному подходам
№ п/п
Наименование
Срок, лет
1.
Постоянно обновляемые программы
1,25 – 2
2.
Бухгалтерские программы
3.
Программы для смартфонов
4.
Игровые программы
3–5
5.
Программы тренинга
3-4
6.
Программы графического построения
3–5
7.
Лингвистические ПО
3-5
8.
Утилитарные программы
3–5
2–3
3
37
СРД-27, ноябрь 2020 г.
№ п/п
Наименование
Срок, лет
9.
САПР
4-5
10.
Операционные системы
До 5
11.
Программы для воздушных судов
До 5
12.
Windows
5-6
13.
Программы клиринга
5–8
14.
Платформы для разработки ПО
5-8
15.
Программы перевода текста
6-8
16.
Программы тестирования
До 10
17.
Программы управления бизнесом
До 10
18.
Программы для проектирования
До 10
19.
Программы складского учета
10 - 12
20.
Программы для научных исследований
3 – 15
21.
Базы данных
15-20
22.
Программы по культурному наследию
10 – 25
23.
Программы технологических процессов
10 – 20
24.
Программы для космоса
25.
Программы для АЭС
26.
Программы для баллистических ракет
До 20 лет
25 - 30
До 30 лет
Отдельные программы
27.
Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования
10
28.
Отдельные компьютерные программы
29.
Программы без существенной модернизации
30.
Программы с регулярной модернизацией
31.
Программы логистические
2–3
32.
Поисковые программы
3–5
33.
Программы по статистической обработке данных
34.
Программы обучающие
2–3
35.
Программное обеспечение для тестирования в школах РФ
3-5
36.
Медицинские противовирусные программы
5-8
37.
Программные учебно-методические комплексы для школ РФ
5 - 10
38.
Комплекс интерактивных программных учебных пособий по
математике, географии, истории, химии, биологии, русскому языку, литературе для школ РФ
10 – 15
39.
5–8
Платформы
3 – 5 (США)
Более 10 (США*)
10 – 15
20 - 25
*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения.
3.3. Сроки экономической жизни технологий
38
СРД-27, ноябрь 2020 г
Использование: для расчетов по затратно-
му и доходному подходам.
Таблица 3.3.1
Сроки экономической жизни различных технологий
№ п/п
Наименование технологии
Срок экономической жизни,
лет
До 4
1
Программные продукты Майкрософт
2
2.1.
Химические технологии
Переработка углеводородов
20-30
2.2.
2.3.
Пластмассы
Удобрения
5-10
20-50
2.4.
Синтетические волокна
5-10
3
3.1.
Военные технологии и технологии двойного назначения
Авиастроение
10-20
3.2.
Оружие огнестрельное
10-15
3.3.
Приборостроение
5-10
3.4.
4
4.1.
Топливо
20-30
Ядерные технологии
Атомные ледоколы
40-50
4.2.
Атомные станции
25-40
4.3.
Медицинская техника
10-15
4.4.
5
Хранение отходов
25-50
5.1.
Строительные технологии
Домостроение
5-50
5.2.
5.3.
Инженерные сети
Облегченные конструкции
10-20
5-10
5.4.
6
Освещение
8 - 10
6.1.
6.2.
Кирпич
Цемент
15-25
20-30
6.3.
Утеплитель
10-20
6.4.
Арматура
30-50
7.1.
Приготовление пищевых продуктов
Алкогольные напитки
15-300
7.2.
Безалкогольные напитки
5-300
7.3.
7.4.
Кулинарные изделия
Кондитерские изделия
10-300
5-20
8
Типографские технологии
15-30
9
Автомобилестроение
8-12
10
10.1.
Агротехнологии
Возделывание почв
30-100
10.2.
10.3.
Внесение удобрений
Растениеводство
30-50
10-100
10.4.
Хранение урожая
20-50
10.5.
Селекция
20-40
11
11.1
Медицинские технологии
Травматология
20 - 30
11.2
Онкология
10 – 20
7
Строительные материалы
39
СРД-27, ноябрь 2020 г.
№ п/п
Наименование технологии
Срок экономической жизни, лет
11.3
Офтальмология
8 – 15
11.4
Протезирование
12 – 20
11.5
Зубы (лечение)
8 - 15
12
SSD накопители
5-7
13
Технологии безопасности
8 - 10
14
Банковские технологии
10-15
15
Сварочные технологии
Документооборот
12-18
17
18
3D-печать
2-5
20 - 25
19
Технологии, которые исчезнут в течение 5 лет
16
Термообработка
19.1
Ридеры
19.2
19.3
Проводные интернет-технологии
Игровые консоли
19.4
Кредитные и дебетовые карты
19.5
Навигаторы
19.6.
CD и DVD- проигрыватели
20
8-15
Беспилотные транспортные средства
8-15
40
СРД-27, ноябрь 2020 г
3.4. Коэффициенты уторгования НМА на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Таблица 3.4.1
Коэффициенты уторгования, %
2.
3.
Компьютерные
игры
5.
ПП 1-С бухгалтерия
7.
8.
9.
10.
11.
12.
6–9
8–10
4–5
5–7
2–3
Скульптуры
Собрания сочинений
Б.Пастернака
12
Собрания сочинений Пушкина А.С.
14
6–8
9–14
2–5
1-4
2–4
5–6
3–5
9–10
11-16
СРД-27 Ноябрь 2020 г.
13-15
8-10
3-6
СРД-26,Май 2020 г.
СРД-25, ноябрь 2019 г.
СРД-22 Ноябрь 2018 г.
СРД-22 Май 2018 г.
12-14
3-5
Программные
продукты
6–8
3–5
7–9
3-4
17
16
Фильмы художественные
Франшизы торговых магазинов
СРК-2018, март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
11-14
1014
Картины художественные РФ
4.
6.
12-16
СРД-20, май 2017 г.
Букинистические книги
Картины современных художников (не
членов СХ)
СРК-2017, март 2017 г.
1.
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Наименование
СРД-18, май 2016 г.
№
п/п
СРД-17, ноябрь 2015 г.
Коэффициенты уторгования
2–4
5-8
Товарные знаки
4-6
5–6
8–9
6–9
2–4
41
12
14
2-5
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО)
4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки
Использование: для определения ликвидационной стоимости.
В табл.4.1.1 приведены данные по коэффициентам учета скидок при переходе от роз-
ничных цен к минимальным оптовым ценам для машин, оборудования и товаров.
В табл. 4.1.2 приведены диапазоны функциональных скидок.
Таблица 4.1.1
Оптово-розничные коэффициенты учета скидок
Наименование
Коэффициенты учета скидок
Оборудование
Буровое
0,91-0,96
Бытовая техника
0,89-0,98
Доильное
0,89-0,95
Компьютерное
0,86-0,93
Кондиционеры
0,91-0,93
Кровельное
0,81-0,92
Медицинское
0,87-0,94
Насосное
0,94-0,96
Пищевое
0,90-0,95
Сварочное
0,94-0,98
Спортивное
0,84-0,95
Стерилизационное
0,87-0,94
Строительное
0,85-0,92
Торговое
0,90-0,98
Швейное
0,86-0,94
Станки
Деревообрабатывающие
0,85-0,95
Листогибочные
0,88-0,93
Прессовые
0,89-0,92
Сверлильные
0,79-0,92
Токарные
0,85-0,95
Фрезерные
0,85-0,93
Шлифовальное
0,86-0,92
Строительные материалы
Кирпич
0,88-0,92
Краски
0,93-0,97
Шлакоблоки
0,86-0,90
Приборы
Измерительные
0,92-0,95
42
СРД-27, ноябрь 2020 г
Наименование
Коэффициенты учета скидок
0,95-0,98
Счетчики
Бытовая техника
0,90-0,95
Трактора
0,91-0,95
Подъемно-транспортное оборудование
Крановое оборудование
0,94 – 0,96
Транспортеры
0,90 – 0,93
Электропогрузчики
0,94 – 0,96
Лебедки
0,90 – 0,92
Асфальтоукладчики
0,96 – 0,98
Садовые растения
0,91 – 0,95
Таблица 4.1.2
Диапазоны функциональных скидок
Наименование
Диапазоны
Скидка за платеж наличными
2-3%
Скидка за объем товара
до 10%
Бонусные скидки
15-30%
Дилерские скидки
15-20%
Сезонные скидки
20-30%
Скидки для "лояльных" покупателей
до 10%
Скидки для пенсионеров
3-5%
От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов скидок и диапазонов функциональных скидок требует достаточной обоснованности.
43
СРД-27, ноябрь 2020 г.
4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
Использование: в затратном и сравнительном подходе.
Цель – 4определение коэффициентов перехода на вторичный рынок.
Большинство оценщиков при проведении
расчетов в затратном подходе использует
базовую стоимость для начисления износов
в виде средней по прайс–листам предприятий изготовителей и дилеров без учета
коэффициентов перехода на вторичный рынок, что ведет к завышению уровня физических и функциональных износов.
Ниже приведены результаты отдельных исследований коэффициентов перехода на
вторичный рынок
Методология получения расчетных данных приведена в разд. 6
Таблица 4.2.1.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
Автодвигатели
0,938
Автомашины
0,934
Буровое оборудование
0,952
0,942
Бытовая техника отечественная
0,907
передвиж-
Весовое оборудование
0,902
Воздушные суда
0,902
0,990
Деревообрабатывающие
станки
0,942
Землеройная техника
0,923
26.
Импортная
техника
0,931
легковые
0,905
0,908
0,870
0,860
0,985
0,896
0,891
0,905
0,897
0,942
0,935
0,921
0.902
0,908
0,980
0,909
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-26,
май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019
0,895
0,890
0,955
0,912
0,898
0,926
0,892
Железнодорожный
транспорт
0,908
0,905
0,905
0,876
0,921
0,908
0,989
0,915
Импортная бытовая кухонная техника
0,911
0,887
0,941
0,936
0,908
0,896
Дорожная техника
0,920
0,930
0,890
0,932
Водные суда
бытовая
0,892
0,91
СРД-24
Май 2019
0,939
0,938
Вагончики
ные
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
СРД-22
май.18
СРК-2018
март 2018
СРД-21,
ноябрь 2017
0,926
0,922
25.
0.908
0.939
0,912
0,919
0,902
0,923
0,916
27.
Импортные
автомашины
28.
Индукционные нагреватели
0,916
Кабелеукладчики отеч.
0,928
29.
СРД-20,
май 2017 г.
Наименование объекта, параметры
СРК-2017
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19,
ноябрь 2016
Коэффициенты перехода на вторичный рынок
0,928
0,930
0,927
0,932
0,935
0,923
0,943
0,927
0,930
0,946
0,934
0,921
0,922
44
0,921
0.934
0,908
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
Комбайны
0,934
Коммунальная техника
Компрессорное оборудование
0,912
0,938
0,928
0,930
0,926
0,920
0,924
Кондиционеры
0,912
Крановое оборудование
0,944
Кухонное оборудование
0,905
0,918
0,890
0,910
0,932
0,922
0,876
0,860
Литейное оборудование
0,911
0,879
0,951
Мебель аптечная
0,962
0,942
0,919
Мебель офисная РФ
0,870
0,968
0,923
0,850
0,960
0,880
0,876
0,970
0,980
9,965
0,790
0.760
0,912
0,928
Насосное оборудование
0,915
45.
Оборудование кинотеатров
0,909
0,912
0,902
0,904
46.
Оборудование спортивное
0,885
0,870
0,858
0,842
47.
Оборудование стекольной промышленности
0,896
48.
Окрасочное оборудование
53.
54.
0,932
0,89
Отечественная и СНГ
бытовая техника
0,888
0,902
0,865
0,866
0,920
0,902
0,880
0,895
0,912
0,916
0,890
0,908
0,900
0,909
0,905
0,924
0,903
0,896
0,899
0,895
0,945
0,902
0,908
0,915
0,895
Оргтехника офисная
0,880
0,905
0,905
0,865
0,902
0,880
0,894
Отечественные легковые автомашины
Печатное оборудование
0,934
0,900
компью-
Отечественное станочное оборудование
0,802
0,902
0,915
0,860
0.923
52.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
0,960
Музыкальные инструменты
51.
0,865
0,943
0,780
50.
0,920
0,928
Лифтовое оборудование
Оргтехника
терная
0,934
0,922
0,798
49.
0,895
0,932
0,808
44.
СРД-26,
май 2020 г.
0,903
0.940
Компьютерная техника
Металлопрокат
0,944
Мобильные телефоны
43.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019
СРД-24
Май 2019
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
СРД-22
май.18
СРК-2018
март 2018
СРД-21,
ноябрь 2017
СРД-20,
май 2017 г.
Наименование объекта, параметры
СРК-2017
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19,
ноябрь 2016
СРД-27, ноябрь 2020 г
0,915
0,902
0,958
0,909
0,942
45
0,910
0,906
0,938
0,923
0,943
56.
Погрузочное оборудование
58.
Полиграфическое оборудование импортное
59.
Прессовое оборудование
60.
61.
0,880
0,932
0,942
0,921
0,919
0,932
0,920
0,940
0,932
0,940
0,889
0,880
Резервуары
0,894
Сантехоборудование
0,902
0,890
0,876
0,910
0,901
0,880
0,890
Сварочное оборудование
0,902
0,915
0,908
64.
Сельскохозяйственная
техника
0,889
0,885
0,878
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
0,934
0,943
0,935
Сепараторы
0,942
0,914
0,898
Станки деревообрабатывающие
0,914
0,905
Станки с ЧПУ
0,934
0,920
0,902
0,916
Станки токарные
0,908
Станки фрезерные
0,925
Станочное оборудование
0,918
Строительное оборудование
0,902
Торговое оборудование
0,901
Трактора
0,894
0,902
0,901
0,945
0,928
Фотоаппараты
0,928
0,926
0,886
Станки сверлильные
Трансформаторное оборудование
0,890
0,886
0,908
0,909
Станки отрезные
Транспортеры
0,919
0,923
Станки заточные
Станки шлифовальные
0,890
0,911
63.
Складское оборудование
СРД-27, ноябрь 2020 г.
0,948
Сваебойное оборудование импортное
66.
СРД-26,
май 2020 г.
0,890
62.
65.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019
СРД-24
Май 2019
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
0,900
Пищевое оборудование
импортное
57.
СРД-22
май.18
0,898
СРК-2018
март 2018
Пищевое оборудование
отечественное
СРД-21,
ноябрь 2017
55.
СРД-20,
май 2017 г.
Наименование объекта, параметры
СРК-2017
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19,
ноябрь 2016
СРД-27, ноябрь 2020 г.
0,908
0,888
0,922
0,912
0,920
0,921
0,924
0,899
0,905
0,912
0,910
0,918
0,900
0,93
0,915
0,932
0,932
0,902
0,910
0,909
0,902
0,898
0,900
0,895
0,888
0,901
0,908
0,922
0,898
0,882
0,896
0,901
0,926
0,934
0,918
0,908
0,923
0,880
0,908
0,932
0,912
0.860
0,921
0,902
0.899
0,909
46
0,915
0,908
0.878
82.
83.
84.
Холодильники
0,932
0,921
86.
Электрооборудование
силовое
0,905
0,915
0,910
0,912
0,906
47
0,912
0,901
СРД-27, ноябрь 2020 г.
0.908
0,832
0,908
0,906
СРД-26,
май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019
0,921
0,942
Электродвигатели
Электрооборудование
осветительное
СРД-24
Май 2019
0,915
Центрифуги
85.
СРК-2019
март 2019
СРД-23,
ноябрь 2018
СРД-22
май.18
СРК-2018
март 2018
СРД-21,
ноябрь 2017
СРД-20,
май 2017 г.
Наименование объекта, параметры
СРК-2017
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19,
ноябрь 2016
СРД-27, ноябрь 2020 г
0,910
0,905
0,905
0,900
0,890
0,908
0.912
0,915
СРД-27, ноябрь 2020 г.
4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Использование: в рамках затратного и
сравнительного подхода.
Таблица 4.3.1.
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке, %
Баллоны газовые
5.
Банкоматы
3-5
6.
Башенные краны
4-6
7.
Бензопилы
Husqvarna
2-3
8.
Бетономешалки
отечественные
9.
Вагоны железнодорожные
10.
Ванны стальные
11.
Велосипеды
горные импортные
12.
Водные катера
отечественного
производства
13.
Водные суда
14.
Газовые плиты
импортные
15.
Газонокосилка
Хонда
16.
Гитары
17.
18.
19.
Грузовой автотранспорт отечественного
производства
Двигатели воздушных судов
отечественные
Домашние животные
6–8
5-7
34
4
7-10
2-5
3 –4
4-6
3-4
2-6
9-14
2–4
9-11
9-11
1012
3–7
3-6
7-8
6-8
6-8
1013
1214
5-7
1012
9-12
3-5
9-11
9-11
2-5
8-9
3-4
4-6
7-10
8-11
7-9
6-8
5-7
6-8
1113
1114
4-7
48
1012
5-7
4-7
3-4
9-13
1014
3–6
4-6
4-6
3-5
10–12
1114
3-5
6-8
7-10
10–12
5-7
4-6
4-5
9-13
1014
5
4-6
6–9
3-5
7-9
3-5
4–6
9-12
5-8
4-6
3–4
СРД-27, ноябрь 2020 г.
4.
8-10
6–9
5-8
2–4
9–11
СРД-26
Май 2020 г.
Аттракционы
импортные
3-5
СРК-2020
март 2020 г.
3.
1012
9-11
СРД-25
ноябрь 2019 г.
2.
Асфальтоукладчики
10–14
СРД-24
май 2019 г.
Автодвигатели
СРК-2019
март 2019 г.
1.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
Наименование
СРД-22
май 2018 г.
№
п/п
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
СРД-20, май
2017 г.
СРК-2017,
март 2017 г.
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Коэффициенты уторгования
5-8
4-6
СРД-27, ноябрь 2020 г
20.
Домкраты отечественные
21.
Дорожная техника импортного производства
3-5
22.
Дорожная техника отеч.
9-13
23.
Дрели ручные
импортные
(свыше 3 лет)
24.
Духи, одеколон
25.
Духовые музыкальные инструменты
26.
Евровагонка
8-10
27.
Железнодорожные полувагоны
3-5
28.
Здания
передвижные
29.
Земснаряды
30.
Зубоврачебная
техника импортная
31.
Игровые автоматы
32.
Камины дровяные
33.
Камнерезное
оборудование
отечественное
34.
Кинотехника
импортная
35.
Комбайны зерноуборочные
36.
Комбайны зерноуборочные
импортные
37.
38.
39.
5-8
2-4
3-4
6-8
4-5
1114
9-11
1-2
5-7
4–6
9-12
4-6
1012
2–4
1215
6-8
9–
10
5-8
2-3
5-8
8-10
5-7
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-26
Май 2020 г.
9-11
1012
5-7
1316
9-11
1012
4-6
3-5
2-4
2-3
3-4
2-5
4-6
5-8
49
4-6
8-10
7-10
3-6
3-6
3-5
1416
8-10
5-7
5-6
9-13
2-3
4-8
5-7
6-8
1014
1–2
СРК-2020
март 2020 г.
1-2
3–5
1316
8-10
6-8
9-12
1113
1012
7-9
1–3
1012
4-6
3-5
8-10
1-2
СРД-25
ноябрь 2019 г.
СРД-24
май 2019 г.
4-6
2-5
1214
9–
12
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
5–7
6-8
Комплект сборного брусового
деревянного
коттеджа (1 эт.
с мансардой)
Компрессоры
отеч.
Компьютерные
игры
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
СРД-20, май
2017 г.
Наименование
СРК-2017,
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Коэффициенты уторгования
3-6
3-5
8 -11
6-9
6-8
5-7
7-9
СРД-27, ноябрь 2020 г.
40.
Конвейеры ленточные
41.
Кондиционеры
42.
Котельное оборудование отечественное
43.
Кофемашины
импортные
5–8
44.
Крановое оборудование
4–6
45.
Кухонная мебель импортного производства
46.
Легковой автотранспорт импортного производства
47.
Линии розлива
молока
48.
Лифтовое оборудование отечественное
49.
Лодки надувные
50.
Лошади
51.
Мебель для гостиниц 5 звезд
4–6
52.
Мебель для парикмахерских
1518
53.
Мебель импортного производства
8-10
54.
55.
Металлопрокат
черный
57.
Мобильные телефоны (свыше
4 лет)
58.
Мотоциклы
отечественные
59.
Музыкальные
инструменты
60.
Наручные часы
1214
5-7
6-7
7-9
6-9
8-10
5-7
4-6
8-10
5-8
9-11
8-10
5-7
6-7
1215
7–9
7-9
1113
6-8
4-6
7-8
7-10
4-6
5-7
8-11
1214
1-2
5-8
1011
1012
1
1
6-9
7-10
1
9-11
1214
9-12
1217
6-9
1113
1315
8-10
5-7
8-11
9-12
6-8
СРД-27, ноябрь 2020 г.
9-11
4-7
11–14
СРД-26
Май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
1012
5–8
8 – 11
СРД-25
ноябрь 2019 г.
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
1012
Мебель отечественного производства
Мельницы шаровые
56.
СРД-20, май
2017 г.
Наименование
СРК-2017,
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Коэффициенты уторгования
1114
1012
9-11
8-10
1115
1214
1215
7-9
1214
1115
6 – 10
9-12
1521
1215
5–9
1416
1317
1114
1618
1013
3-6
3–5
9–
13
7-9
50
8-9
1619
4-6
1721
1825
1114
4-6
8-11
6-8
5-7
СРД-27, ноябрь 2020 г
65.
Паллеты складские
66.
Пищевые технологические
линии импортные
67.
68.
69.
70.
71.
72.
Плитка облицовочная
Полиграфическое оборудование
HEIDELBERG
74.
Рентгеновские
аппараты зубоврачебные импортные
75.
Садовый инструмент
76.
Сайдинг импортный
77.
Сварочные аппараты отечественные
78.
Светодиодное
оборудование
79.
Сепараторы
жидкостные
80.
81.
3-4
4–8
Сеялки с/х для
зерновых
Системы видеонаблюдения
1113
2-5
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-26
Май 2020 г.
5-6
6-7
1012
3-4
2-4
6-10
3-5
6-9
3-4
6-8
5-8
6-11
5-7
6-9
8-10
9-12
1012
9-10
1014
1214
5-8
1114
1012
1116
10–
14
9-12
6–8
7-9
8-9
6-7
9-11
8-10
7-9
6-8
5-8
7-9
1315
9-11
2-4
51
1014
4-5
5-7
3-5
6-8
1215
5-8
4-7
1214
5-7
9-11
5-9
Радиостанции
отеч.
Разборные
строительные
леса
Рамы лесопильные
Резервуары металлические
1012
4-6
8–10
Пылесосы
73.
9-12
1114
4-8
СРК-2020
март 2020 г.
Охранные системы сигнализации
1012
4-7
5-7
1012
9–
14
СРД-25
ноябрь 2019 г.
64.
6-8
СРД-24
май 2019 г.
Офисная мебель
отечественная
СРК-2019
март 2019 г.
63.
5-8
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
Оборудовние
для сушки руды
СРД-22
май 2018 г.
62.
СРК-2018,
март 2018 г.
Насосы
СРД-21, ноябрь 2017 г.
61.
СРД-20, май
2017 г.
Наименование
СРК-2017,
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Коэффициенты уторгования
1215
1012
3-4
1012
СРД-27, ноябрь 2020 г.
82.
Слесарный инструмент
83.
Собаки породистые
1-3
84.
Спортинвентарь
15–18
85.
Стеллажи передвижные
86.
87.
88.
89.
Токарные резцы
90.
Токарные станки (свыше 10
лет)
91.
Торговое оборудования для
магазинов
92.
Трактора (Т и
МТЗ) старого
производства
93.
Трактора импортные
94.
1-2
2-3
1-2
1519
1418
1315
8-9
2
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-26
Май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019 г.
1215
5-8
1216
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
1217
9-10
Строительная
техника
Caterpillar
Строительная
техника отечественного производства
Телевизоры импортного производства
(свыше 2 лет)
СРД-20, май
2017 г.
Наименование
СРК-2017,
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Коэффициенты уторгования
1
9-10
6-9
1115
1214
9-11
1113
1014
1113
1215
1013
1214
1215
1214
1315
9-12
1415
1011
11–16
1416
9-11
1012
1418
1618
1518
1619
4-7
3-7
4-7
5-7
4-6
3-6
Трактора отечественные современные
9 -11
8-9
9-13
7-9
8-9
95.
Трансформаторы отечественные
5-7
5-6
96.
Тросы крановые
97.
Фотоаппараты
98.
Фрезерные
станки JTM
99.
Фрезы, резцы
100.
101.
102.
Холодильники
импортные
Швейные машины импортные
Шубы меховые
8 – 10
5-8
1112
1012
6–8
6–8
1725
1013
9-12
5-7
4-7
9-11
1-4
7-10
8-9
4-5
52
5-8
8-9
2-5
6-8
5-7
7-9
20–25
2-4
1820
3-7
4-5
7-9
8-9
6-8
3-5
5-7
СРД-27, ноябрь 2020 г
103.
104.
Электровелосипеды
Электродвигатели
отечественные
6-9
4–7
105.
Электроды
106.
Электрообогреватели переносные
6-8
107.
Японские краны
– манипуляторы
6-8
СРД-27, ноябрь 2020 г.
СРД-26
Май 2020 г.
СРК-2020
март 2020 г.
СРД-25
ноябрь 2019 г.
СРД-24
май 2019 г.
СРК-2019
март 2019 г.
СРД-23
Ноябрь 2018 г.
СРД-22
май 2018 г.
СРК-2018,
март 2018 г.
СРД-21, ноябрь 2017 г.
СРД-20, май
2017 г.
Наименование
СРК-2017,
март 2017 г.
№
п/п
СРД-19, ноябрь 2016 г.
Коэффициенты уторгования
9-10
5-6
5-7
6-8
5-6
6-7
4-5
5-7
4-6
53
4-6
5-8
6-8
4-6
5-8
5-9
4-6
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ
5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ
(табл. 5.1.1, 5.1.2)
Таблица 5.1.1
Ставки рефинансирования
Ставка рефинансирования, %
4,25% - рефинансирования
4,25% – ключевая*
0,25%
0
Страна
РФ (ЦБ РФ)
РФ (ЦБ РФ)
США (ФРС)
Страны Евросоюза (ЕЦБ)
*Ключевая ставка — процентная ставка, по
которой Центральный банк России (ЦБ РФ)
предоставляет кредиты коммерческим банкам в
долг на одну неделю, и одновременно та ставка,
по которой ЦБ РФ готов принимать от банков
на депозиты денежные средства. Она играет
Дата
23.10.2020 г.
23.10.2020 г.
16.09.2020 г.
10.09.2020 г.
роль при установлении процентных ставок по
банковским кредитам и оказывает влияние на
уровень инфляции и стоимость фондирования
банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнивается к ключевой ставке.
Таблица 5.1.2
Страновые риски для РФ*
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Год, время
Страновые риски, %
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008, начало
2008, осень, (финансовый кризис)
2009, (финансовый кризис)
2010, май
2010, ноябрь
2011 апрель
2011 ноябрь
14,0 - 25,1
6,2 - 13,9
5,5 - 10,2
3,5 - 7,5
3,0 - 4,5
2,5 - 3,5
2,0 - 3,0
1,8 - 3,0
1,5 - 2,8
1,5 - 2,5
2,0 - 3,75
2,75 - 4,50
2,90 - 4,80
2,5 - 4,0
2,4 – 3,0
2011 ноябрь (снижен рейтинг банков РФ)
2,9 – 4,5
2,6 – 3,8
(прошли выборы)
2,9 – 3,4
2,6 – 3,8
2,8 – 4,1
(низкий рост ВВП)
3,1 – 4,4
(снижение рейтингов)
3,5 – 4,8
(влияние санкций, рейтинг ВВВ1)
5,6 - 6,5
(кризис, понижение рейтинга)
5,5 – 7,1
(снижение ВВП)
17
2012 май
18
19
20
2012 ноябрь
2013 май
21
2014 май
22
2014 ноябрь
23
2015 май
24
2015 ноябрь
2013 ноябрь
54
СРД-27, ноябрь 2020 г
Таблица 5.1.2
Страновые риски для РФ*
№
п/п
25
Год, время
Страновые риски, %
3,8 – 5,0
(рост стоимости нефти)
3,5 -4,6
(стабилизация экономики)
2,5 – 4,0
(Ва1-ВВВ)
2,5 – 3,8
2,7 – 4,0 (санкции)
2,9 – 3,85
2,6 – 3,72
2,8 – 3,86
3,0 – 3,90
3,2 – 4,0
2016 май
26
2016 ноябрь
27
2017 май
28
29
30
31
32
33
34
2017 ноябрь
2018 май
2018 ноябрь
2019 май
2019 ноябрь
2020 май
2020 ноябрь
*Страновые риски приведены для прямого пересчета с долларового эквивалента США на рублевый РФ.
5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы
Использование: при прогнозировании денежных потоков.
Таблица 5.2.1
Индексы – дефляторы
№№
п/п
Наименование
2020
(прогнозы)
2021
2022
1,0296
1,0404
1,0401
1
Инфляция
2
Изменение курса валют (руб./долл.)
71.2
72.4
73.1
3
ФОТ (среднеотраслевой)
1.023
1,023
1,0246
4
Удорожание стоимости СМР
1,058
1,044
1,041
5
Электроэнергия
1,0478
1,0411
1,0401
6
Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее)
1,0401
1,0396
1,0394
7
Плата за аренду земельных участков
1,050
1,050
1,050
8
Удорожание стоимости ремонтных работ
1,050
1,050
1,040
9
10
НДС
Налог на прибыль
20%
20%
20%
20%
20%
20%
11
Индексы цен производителей
1,031
1,041
1,040
12
Тарифы на газ населению
1,030
1,030
1,030
13
14
15
16
Тарифы на ж/д перевозки грузов
Доходы населения
Цены на нефть Юралс, долл./баррель
Уровень безработицы (пессимистический прогноз)
1,035
0,92
41.8
10-12%
1,037
1,027
45.3
7-8%
1,036
1,020
46.6
5-6%
55
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Приведенные данные построены с учетом
прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема, Индексов цен в строительстве (Ко-Инвест),
Планов развития РФ на ближайшие 3 года,
мнений специалистов (прогнозы сделаны с
осреднением различных данных).
5.3. Экспертные мнения специалистов
Экспертные
мнения
специалистов,
высказанные на дискуссиях по оценке на
открытых
форумах
в
сети
сложные
вопросы
теории
и
практики
оценки.
Интернет,
являются примерами точных ответов на
5.3.1. Недвижимость
видации общества физ. лицу. ФЛ впослед1. Дискуссия по вопросу «Изьятие»,
ствии разобралось, что ему продал арбитwww.appraiser.
ru
(16.10.2020
г.),
ражный управляющий и стало требовать у
expert45Есть
еще
такой
документ
собственников всех остальных нежилых поМетодические рекомендации по расчету
мещений и квартир в этом доме выкупить
размера убытков, причиненных собственниправа на это помещение. Суд спросил,
кам земельных участков, землепользоватесколько стоят эти вспомогательные помелям, землевладельцам и арендаторам зещения общего пользования. Я долго думал,
мельных участков временным занятием зепришел к мысли, что ни один из подходов к
мельных участков, ограничением прав собоценке этого помещения как объекта недвиственников земельных участков, землепольжимости не подходи, хотя просчитывал раззователей, землевладельцев и арендаторов
ные варианты. Сравнительный - нет аналоземельных участков либо ухудшением качегов, поправки по Лейферу можно вносить
ства земель в результате деятельности друтолько когда они соответствуют рынку.
гих лиц
Рынка нет. Из общей стоимости строительУтверждены приказом Минэкономразвития
ства дома вычесть стоимость всех помещеРоссии от 14 января 2016 г. N 10
ний - получалась отрицательная величина.
Решение: обосновал, что стоимость права
2. Дискуссия по вопросу «Оценка рыночсобственности на это помещение равна стоной стоимости вспомогательных (подсобимости права требования к иным собственных) помещений и мест общего пользованикам ОН в этом доме. Синдексировал зания» www.appraiser.ru (19.02.2020 г.), Бетраты ФЛ от даты приобретения к дате
ляев Леонид
оценки (разрешения спора), учел время на
Год назад был экспертом в суде. Вопрос был
взыскание денег с ответчиков (остальных
поставлен: какова стоимость ОН в виде
собственников помещений). Получилась
вспомогательных помещений в жилом доме.
рыночная стоимость права требования (праОн представлял собой помещения общего
ва собственности на эти помещения). Все
пользования: коридоры, лестницы и лестстороны процесса такой подход устроил.
ничные площадки. Право собственности зарегистрировано, и продано в процессе лик5.3.2. Машины и оборудование
56
СРД-27, ноябрь 2020 г
1. Дискуссия по вопросу «Оценка аренды
оборудования с учетом постановления
правительства от 29.12.2011 N 1178»
«www.appraiser.ru (23.09.2020 г.), Бойков
Андрей Викторович
Здравствуйте! Сталкивался очень давно.
Считал арендную плату для объектов электросетевого хозяйства (трансформаторы,
ВЛ, КЛ и т.д. и .т.п.). Методом компенсации издержек (затратный * ставку капитализации). Впоследствии данные расчет "завернули". Необходимо считать через оценку бизнеса (через тарифы). По поводу методологии (что на что перемножить) не подскажу, т.к. к данной работе подключился
оценщик бизнеса и по сути завершал отчет.
Вообщем, если будет прошаренный проверяющий, то готовьтесь именно к такому
подходу к оценке. Советую сразу поспрашивать насчет шаблонов отчетов/расчетов
по данной теме.
2. Дискуссия по вопросу «Оценка арендной платы вертолета» «www.appraiser.ru
(14.05.2020 г.), Сибириус
зм сообщал(а):
57
...Как вообще рассчитать именно арендную
плату, СПАСИБО.
В Интернете информации вполне достаточно:
https://makhachkalacena.ru/zakazat/arendatransporta-dlya-otdykha/arenda-vertoleta
https://www.ds05.ru/firms/1814106/
http://dagestan.helicopter-flight.ru/
https://makhachkala.yamart.ru/arendavertoleta-459857029/
https://makhachkala.spravker.ru/arenda-izakaz-samoletov-vertoletov/
https://vertolet-arenda.ru/arenda-vertoleta-mi8/
https://yandex.ru/uslugi/28makhachkala/category?utm_source=wizard&ut
m_medium=search&utm_campaign=workers_
carousel&utm_content=default&saas_webreqi
d=1589472338625401594952096987127410200302-production-apphost-man-web-yp53&text=стоимость+аренды+вертолета+мах
ачкала
https://helimountains.ru/park-vertoletov/mi-8/
https://vrento.com/mahachkala/ad/transport/vo
zdushnyy-transport/zakaz-vertoleta-airbushelicopters-h130-v-mahachkale-21385.html
https://heli-rent.ru/
...
ну,
и
так
далее
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ
ДАННЫХ
Приведены отдельные алгоритмы получения
расчетных параметров. Частично алгоритмы
приведены в СРД №1- 25 (2008-2019 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)
Расчеты проводятся в соответствии с метоУсловия применения метода: наличие индическими работами [5,7].
формации о ценах (предложениях) на рынке
Определяется действительная рыночная
купли-продажи улучшений с ЗУ, аналогичприбыль предпринимателя.
ными оцениваемому комплексу; соответПрибыль предпринимателя (ПП) – отноствие улучшений ЗУ его наиболее эффексительный дополнительный доход на детивному использованию.
нежные вложения в улучшения ЗУ, формиПоследовательность действий:
- определение элементов сравнения объекта
рующийся рынком при купле – продаже нового объекта недвижимости.
оценки и аналогов;
- определение различий аналогов и объекта
Прибыль предпринимателя характеризует
оценки;
увеличение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей сре- определение корректировок цен (предлоды.
жений) аналогов;
Внешний износ (ВнИ)- прямой относитель- проведение корректировок;
- расчет рыночной стоимости объекта оценный убыток на денежные вложения в улучки путем обобщения скорректированных
шения ЗУ, формирующийся рынком при
цен (предложений);
купле – продаже нового объекта недвижи- расчет стоимости замещения или стоимомости.
сти воспроизводства улучшений оцениваеВнешний износ характеризует уменьшение
мого ЗУ;
стоимости имущества вследствие изменения
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
условий окружающей среды.
ЗУ путем вычитания из рыночной стоимости
В данном номере приводятся алгоритмы
единого объекта недвижимости, включаюупрощенного метода определения ПП
щего в себя оцениваемый ЗУ, стоимости за(ВнИ).
мещения или стоимости воспроизводства
Основным законодательным актом, регулиулучшений ЗУ.
рующим земельные отношения в РФ, являПри определении суммы затрат на создание
ется Земельный кодекс РФ (Федеральный
улучшений ЗУ следует учитывать прибыль
Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Федеинвестора, которая является разностью
ральный Закон "О введении в действие Земежду ценой продажи и затратами на создамельного кодекса Российской Федерации"
ние аналогичных объектов.
№137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
При определении стоимости замещения или
Оценка земельных участков производится в
стоимости воспроизводства учитывается
соответствии с:
размер накопленного износа улучшений,
- "Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости земелькоторый может определяться в относительных единицах или в денежном выражении
ных участков" Минимущества России,
как сумма физического, функционального и
№568-р от 07 марта 2002 г.;
- "Методическими рекомендациями по
части экономического износа, относящегося
к улучшениям.
определению рыночной стоимости прав
Внешним износом является потеря стоимоаренды земельных участков" Минимущества
России, №1102-р от 10 апреля 2003 г.
сти единого объекта недвижимости, обуРассмотрим метод выделения.
словленная отрицательным воздействием
внешних по отношению к нему факторов.
Алгоритм определения рыночной стоимоПри определении стоимости прав аренды ЗУ
сти ЗУ (сокращенно)
Применение: для оценки застроенных ЗУ.
действия выполняются в аналогичной последовательности.
58
СРД-27, ноябрь 2020 г
Рассмотрим формулу (1) применительно к
методу выделения:
РС = ВС  (1+ПП)  (1-Физ. И)  (1–Функц.
И)  (1 – Вн. И) + СЗУ, (1)
где ПП – коэффициент учета прибыли предпринимателя, %;
Физ. И - физический износ, %;
Функц. И - функциональный износ; %;
Вн. И - внешний износ, %.
В методе выделения подразумевается:
РС – скорректированная стоимость объекта
оценки по рыночной выборке аналогов;
ВС – стоимость восстановления (замещения)
улучшений объекта оценки;
СЗУ – определяемая стоимость прав на ЗУ.
Преобразуем это выражение для расчета интересующих нас параметров:
(1 + ПП)  (1 – Вн. И) = (РС – СЗУ)/ВС 
(1- Физ. И)  (1 – Функц. И).
Примем следующие предпосылки:
1. РС = РСi – рыночная стоимость i-го аналога.
2. Основная предпосылка - возможность
точного определения СЗУi.
3. ВСi – стоимость восстановления (замещения) аналога может быть рассчитана.
4. Износы аналога могут быть рассчитаны.
5. Соблюдается условие РС > СЗУ.
При выполнении вышеприведенных предпосылок путем расчета можно получить набор
(1 + ПП)  (1 – Вн. И) для различных аналогов без их существенных корректировок.
Следует отметить, что одновременно не могут существовать и прибыль предпринимателя, и внешний износ - это взаимоисключающие понятия, поэтому при расчетах могут иметь место два варианта:
- левая часть выражения больше единицы, т.
е. рыночная стоимость улучшений больше
стоимости воспроизводства, тогда существует прибыль предпринимателя: ПП > 0
(внешний износ равен нулю);
- левая часть выражения меньше единицы, т.
е. рыночная стоимость улучшений меньше
стоимости воспроизводства, тогда существует внешний износ (прибыль предпринимателя отсутствует, ПП = 0).
59
Таким образом, не проводя корректировок
аналогов на специфические характеристики
объекта оценки, можно получить ПП
(внешние износы) расчетным путем для различных аналогов при различном их местоположении. Имея набор ПП (Вн. И) для
определенного класса аналогов (сходного с
классом объектов оценки), достаточно точно
можно прогнозировать ПП (Вн. И) и для
объекта оценки.
Преимуществами
упрощенного
метода
определения прибыли предпринимателя
(внешнего износа) являются:
- использование общепринятого нормативного метода выделения;
- возможность использования не для объекта
нового строительства, а для объекта с износами;
- дифференцированный подход к расчету
ПП (внешнего износа) для набора различных
аналогов.
Недостатками упрощенного метода являются:
- сложность определения стоимости ЗУ для
каждого аналога;
- сложность определения физических и
функциональных износов для каждого аналога.
Частично названные недостатки можно
устранить при подборе аналогов недавних
годов постройки или аналогов с износами,
не превышающими 10-20% [ 8 ].
Справочно: для расчета ПП и ВнИ использованы удельные расценки справочников
Ко-Инвест (УПСС) и сборников «Индексы
цен в строительстве» Ко-Инвест. Для иных
расценок (например, УПВС -1972 г.) ПП и
ВнИ имеют иные значения.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)
Метод валовых рентных мультипликаторов
относится к доходно-сравнительному подходу и интенсивно используется для оценки
стоимости при наличии развитых рынков
купли-продажи и сдачи в аренду объектов.
4. Выполняются исследование рынка сдачи в
Алгоритм
1. Определяются классы объектов и присуаренду объектов заданного класса и отбор
щие им характеристики.
данных о стоимости предложений. Времен2. Выполняются исследование рынка куплиной диапазон – не более 1-2 мес. Объем выпродажи объектов заданного класса и отбор
борки – свыше 15-20 данных.
данных о стоимости предложений. Времен5. Отобранные данные проверяются на приной диапазон – не более 1-2 мес. Объем вынадлежность к определенному классу и стаборки – свыше 15-20 данных.
тистически обрабатываются. Вносятся кор3. Отобранные данные проверяются на приректировки на базе отклонений в 2 и полунадлежность к определенному классу и стачается значение среднего по стоимостям Сатистически обрабатываются. Вносятся корренда.
ректировки на базе отклонений в 2 и полу6. Рассчитывается ВРМ:
чается значение среднего по стоимостям
ВРМ = Сстоимость / Саренда.
Сстоимость.
Премии за размер компаний РФ (к п. 2.1)
Алгоритм {15}:
1. Производится выборка предприятий по
СПАРК (СКРИН) не менее 10 000 шт.
Устанавливается наличие корреляционно регрессионной связи между чистой прибылью (критерий риска возврата кредитов) и
выручкой. Определяется максимум 1-го дециля.
2. Анализируются данные по кредитованию
физических (ФЛ) и юридических лиц
(СМСП) на срок свыше 1 года.
премии для 10 дециля и проверяются данные для 9 дециля.
5. Строятся диапазоны 10-ти децилей по логарифмической кривой Ибботсона.
6. Принимается уровень минимальной
отрацательной премии для 1 дециля.
7. Строится табулированный диапазон премий для 1 – 10 дециля.
3. Определяется ставка рефинансирования
СР).
4. Рассчитываются разницы ФЛ-СР и
СМСП-СР. Определяются максимальные
Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)
Алгоритм
1. Анализируются балансовые данные предприятия (формы №1, 2) за 5 лет.
2. Выполняются расчеты темпов роста годовой операционной прибыли и чистой прибыли за 4 года.
3. Выполняются расчеты соотношения
"долг/собственный капитал".
60
4. Анализируются и пересчитываются
(осредняются) годовые индексы РТС1 и
РТС2 (ММВБ).
5. Строятся линейные корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
годовой операционной прибыли и РТС1РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэффициента бета рычагового.
СРД-27, ноябрь 2020 г
6. Строятся линейные корреляционнорегрессионные связи между темпами роста
чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэффициента бета безрычагового.
7. Рассчитываются скорректированные значения коэффициента бета безрычагового с
учетом соотношения "долг/собственный капитал" от базовых значений коэффициента
бета рычагового.
Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)
Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «нового» (Цнового) и «нового, не
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта.
Отбирались объекты с разницей во времени
изготовления свыше 1 года. Предполагалось,
что для оферт коэффициенты уторгования
сравнимы, физические и функциональные
износы отсутствуют.
Общая расчетная формула:
Кперехода = Цвтор / Цнового
Кперехода – коэффициент перехода на вторичный рынок;
Также применялся метод построения корреляционно-регрессионных уравнений снижения стоимости объектов на вторичном рынке за 4 года. Находилось пересечение регрессионного уравнения с осью абсцисс и
сравнивалось со стоимость новых объектов
на первичном рынке.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)
Объективными факторами, влияющими на
размеры скидок при уторговании (уторговывании), являются: конъюнктура рынка товара; степень освоенности поставщиком производства импортируемого изделия; степень
монополизации производства; финансовое
положение фирмы-поставщика; отношения
между продавцом и покупателем; экономическая и внутриполитическая обстановка в
стране продавца. Поправка на уторгование
вводится в том случае, если в качестве конкурентного материала используется ценовая
информация, не являющаяся твердо установленной (цены коммерческих предложений).
Коэффициенты уторгования для машин и
оборудования определяются с одновременным использованием следующих методологических приемов:
- определяется разница между спросом
(куплю) и предложением (продам) по данным сети Интернет;
- определяется средняя скидка на уторгование по разнице между максимальными и
минимальными ценами предложения одного
и того же товара на региональном рынке
(прайс - листы) по данным сети Интернет;
61
- определяется по величине торговой
надбавки на данный товар (по публикуемым
данным в сети Интернет);
- определяется по отдельным публикациям о
скидках (разницы в инвойс – проформе и
цене сделки);
- определяется по разнице между оптовыми
и розничными ценами;
- определяется по разнице цен аукционов;
- определяется по опросам дилеров и т.п.
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Заключение
При работе над СРД № 27 2020 г. осуществлен мониторинг отдельных параметров расчетных данных.
Круг рассмотренных информационных данных расширен. Совершенствовалась методология информационного сбора данных, их
подготовка к обработке и используемые
программные продукты. Большинство первичных входных данных заархивировано.
Ограниченный объем справочника ( около
60 стр. для удобства тиражирования) не
позволяет поместить большое количество
информации в одном номере, поэтому в
следующих
номерах
справочника
информация будет обновлена и дополнена.
Подготовкой
справочника
занимается
команда профессиональных оценщиков,
поэтому в следующих выпусках не
исключено появление новых разделов.
По мнению авторов, изменение рыночной
ситуации на территории РФ в условиях
окончания общемирового финансового кризиса диктует необходимость осуществления
отдельных мониторингов с интервалом не
менее 0,5 – 1,0 года, что позволит отслеживать динамику расчетных параметров. Финансовый кризис показал, что рынки куплипродажи и сдачи в аренду объектов недвижимого имущества реагируют на кризисную
ситуацию медленно, поэтому в следующем
номере справочника будут приведены мониторинги отдельных параметров рынков с
обобщением накопленных данных.
Справочник преследует, в основном, три цели:
- ознакомить заинтересованных лиц с значениями расчетных параметров;
- ознакомить практикующих специалистов с
методологией получения этих параметров;
- инициировать иные методологические
приемы получения этих параметров на базе
совершенствования теории и практики
оценки.
Коллектив авторов благодарит специалистов
за оказанное внимание к настоящей работе и
надеется на продолжение общения.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО "НЦПО"
1. Следует отметить, что сбор информационных данных по отдельным городам РФ
достаточно трудоемок. В связи с этим коллектив разработчиков "Справочника расчетных данных" намерен сотрудничать с региональными оценщиками в части получения
таковых данных на взаимовыгодной основе
(практика показала, что некоторые оценщики предпочитают получить новый справочник СРД в электронном виде).
2. В связи с инфляцией и появлением на
рынке контрафактной продукции цена но-
62
меров справочника будет незначительно
увеличиваться. Периодичность выпуска
справочника планируется 2 номера в год,
поэтому ООО "НЦПО" предлагает годовую
подписку на справочник на условиях 10%ной скидки.
3. В связи с большой заинтересованностью
оценщиков и консультантов в приобретении
справочника СРД считаем целесообразным
для стабилизации цены номеров справочника предложить размещение рекламы на
страницах последующих номеров.
СРД-27, ноябрь 2020 г
Литературные источники
1.
Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости, М., Техносфера, 2011 г., 502 с.
2.
Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов, связанных с нематериальными факторами воздействия, М., Техносфера, 2012 г.,
560 с.
3.
Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и оборудование. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок,
физических и функциональных износов объектов
с
изменяющейся
стоимостью.
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru М., 2011.г.
4.
Яскевич Е.Е. Практические методы и
примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля – продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов. ООО «НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с.
5.
Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и
состава строительных расходов для объектов недвижимости. ООО «НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 91 с.
6.
Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий – памятников культурного наследия.
ООО «НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004,
2008 гг., 80 с.
7.
Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости,
ООО
«НПЦПО»,
www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
8.
Яскевич Е.Е. Влияние физических и
функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовли-
63
яние
износов.
www.cpcpa.ru,
www.appraiser.ru
9.
Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
факторов влияния на функциональный износ
и методология его определения. М., 2009,
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
10.
Сборники СРД №1…21 за 2008 –
2017 гг.
11.
Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса, М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
12.
Асват Дамодаран. Инвестиционная
оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. –М., Альпина Бизнес Букс.
2004, -1342 с.
13.
Сборник СРК-2018 за 2018 г.
14.
Яскевич Е.Е. Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости. www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
15.
Яскевич Е.Е. Определение диапазона
премий за размер российских компаний при
построении модели САРМ, www.cpcpa.ru.
16.
Яскевич Е.Е. Практические методы
оценки недвижимости в сложных ситуациях.
М., Техносфера, 2020 – 446 с.
17.
Яскевич Е.Е. Методология оценки
специальной городской недвижимости, связанной с формированием пешеходных и
транспортных потоков (метод зонирования),
2020, www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru.
18.
Яскевич Е.Е. Влияние зонирования
на стоимость коммерческой недвижимости
(золотая миля) в Москве, 2020,
www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
СРД-27, ноябрь 2020 г.
Справочное издание
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ
ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
СРД №27, 2020 г.
Редактор – Е.Е. Яскевич
Компьютерная верстка – М.Ш. Хамидулин
Подписано к печати 01.11.2020 г.
Формат издания 60х90 1/8
Бумага офсетная
Объем 2,5 уч.-изд. л.
64
Скачать