Государственная регистрация соглашения об уступке права требования по

Государственная регистрация соглашения об уступке права требования по
договору участия в долевом строительстве
На рынке недвижимости в России с каждым годом все большие масштабы
обретает такая форма приобретения недвижимости, как участие в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В целях регулирования отношений в данной сфере деятельности
Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят
Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии
в долевом строительстве), вступивший в силу с 01.04.2005 с изменениями и
дополнениями от 18.07.2006 и 16.10.2006. По договору участия в долевом
строительстве (далее «договор») застройщик обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
объект недвижимости (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости) и
после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать дольщику объект
долевого строительства (жилое или нежилое помещение). Дольщик обязуется
оплатить определенную в договоре цену и принять объект долевого строительства.
Необходимо иметь в виду, что действие данного закона не распространяется
на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с
инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости, которые
не основаны на договоре участия в долевом строительстве. Эти отношения
регулируются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 №
39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме
капитальных вложений». Передача гражданам прав путем уступки требования по
такого рода договорам не допускается.
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве
возможна и основывается на нормах ГК РФ ст.ст. 383-390. Основания и порядок
перехода прав дольщика к другому лицу установлены в ст. 382 ГК РФ. Согласно п. 1
ст. 382 право (требование), принадлежащее дольщику на основании обязательства
(договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу
по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона
(например, в результате универсального правопреемства в правах дольщика
(наследования после дольщика или реорганизации юридического лица); по решению
суда о переводе прав дольщика на другое лицо и других случаях, предусмотренных
законом).
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает обязательные
условия, при которых возможна уступка прав требования:
1) Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается только после уплаты им цены по договору. Правило о
допустимости уступки участником долевого строительства своих прав по
договору только после уплаты им цены договора соотносится с нормой ст. 384
ГК, в соответствии с которой по общему правилу право первоначального
дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях,
которые существовали к моменту перехода прав.
2
2) Особенностью уступки прав по договору участия в долевом строительстве
является то, что такая уступка допускается в определенный законом период.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается с момента государственной регистрации договора (с этого
момента участник долевого строительства приобретает соответствующие
права и обязанности) до момента подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства (например,
квартиры). После подписания документа о передаче объекта долевого
строительства обязательства застройщика в соответствии со ст. 12 Закона об
участии в долевом строительстве считаются исполненными (ст. 11 Закона об
участии в долевом строительстве).
3) Соглашение об уступке прав требований подлежит государственной
регистрации, для чего в регистрирующий орган необходимо представить:
 совместное заявление первого и нового участника долевого
строительства;
 документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия);
 соглашение об уступке (не менее чем в двух подлинных экземплярах);
 нотариально удостоверенное согласие супругов сторон соглашения (в
случае зарегистрированного брака) при заключении сделки одним из
супругов (подлинник и копия);
 документ от застройщика, подтверждающий оплату по договору
долевого участия первого дольщика (подлинник и копия);
 договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в
установленном законом порядке (один подлинник).
В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на
государственную регистрацию соглашения об уступке прав требований
по договору предоставляются и иные документы (например, уведомление
застройщика об уступке прав по договору, если это условие предусмотрено
договором участия в долевом строительстве и другие документы, предусмотренные
законом).
Уступка требования дольщиком другому лицу допускается, если она не
противоречит закону, иным правовым актам или договору. Первоначальный
дольщик, уступивший требование, отвечает перед новым дольщиком за
недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение
этого требования застройщиком, кроме случая, когда первоначальный дольщик
принял на себя поручительство за застройщика перед новым дольщиком (ст. 390 ГК
РФ).
Государственная регистрация соглашения об уступке прав требований по
договору проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и
документов, необходимых для государственной регистрации.
В. Ровнер,
главный специалист-эксперт отдела
правового обеспечения и судебной защиты
3