Что такое энергетическое обследование многоквартирного дома

Обучающая программа по организации и финансированию
капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в
многоквартирных домах
Часть II
Число/месяц/год
Коротко об обучающей программе
Цель
Целевая
аудитория
Продолжительность
Oбучение участников Программы практическим шагам по
организации и финансированию капитального ремонта и
энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах.
 Председатели и члены правления ТСЖ/ЖСК
 Собственники помещений в многоквартирных домах
8 часов (Часть I и Часть II)
Программа
разработана
Международной
корпорацией (IFC) при поддержке:
Авторы
финансовой
 Ассоциации некоммерческих организаций по содействию
развитию ТСЖ и ЖСК
 Центра по эффективному использованию энергии (ЦЭНЭФ)
При участии
2
Содержание обучающей программы
1. Почему проведение энергоэффективных мероприятий выгодно для
собственников помещений в многоквартирных домах (МКД)?
2. Законодательные основы проведения капитального ремонта и
энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах
Часть I
3. Способы финансирования капитального ремонта и
энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах
4. Практические шаги по привлечению кредита для финансирования
капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД
5. Потенциал экономии энергоресурсов в МКД
6. Энергетическое обследование МКД
Часть II
7. Организация эффективного процесса принятия решений о
проведении капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в МКД
8. Работа ТСЖ/ЖСК с собственниками-неплательщиками
При участии
3
Основные сокращения, используемые в презентации
IFC
ЖК
ЖСК
Кап.
ремонт
МКД
ОСС
Рег.
оператор
Международная
финансовая корпорация
Жилищный Кодекс
Спец. счет Специальный счет
Жилищно-строительный
кооператив
Капитальный ремонт
УК
Многоквартирный дом
ЭСКО
Общее собрание
собственников
Региональный оператор
ЭЭ
ТСЖ
ФЗ
ЭЭМ
При участии
4
Товарищество
собственников жилья
Управляющая компания
(организация)
Федеральный закон
Энергосервисная
компания
Энергоэффективность
Энергоэффективная
модернизация
Основные выводы из первой части обучающей программы
1
Проведение капитального ремонта МКД должно включать
проведение энергоэффективных мероприятий, так как это
собственникам.
2
Формирование фонда капитального ремонта дома на специальном счете в
банке обладает существенными преимуществами для собственников
помещений в МКД (по сравнению с региональным оператором).
3
Банковский кредит может быть эффективным способом финансирования
капитального ремонта/ЭЭ мероприятий в МКД.
4
Формирование фонда капитального ремонта дома на специальном счете в
банке открывает возможность привлечения кредита для финансирования
капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД.
5
Для привлечения кредита ТСЖ/ЖСК, общим собранием собственников
должно быть принято решение о финансировании капитального ремонта
путем привлечения банковского кредита.
При участии
5
в себя
выгодно
Тема 5: Потенциал экономии энергоресурсов в
многоквартирных домах
МКД в России потребляют значительно больше энергоресурсов,
чем МКД в других странах с сопоставимым климатом.
Энергопотребление (существующие жилые
дома), КВтч./м2/год/градусосутки
82
68
69
Финляндия
Швеция
+67%
49
Норвегия
Источник: McKinsey&Company.
При участии
7
Россия
Основными причинами высокого потребления энергоресурсов
в российских многоквартирных домах являются:
 Низкие показатели
строительстве МКД.
энергоэффективности
при
проектировании
и
 Плохое обслуживание и длительное отсутствие ремонтa домов и их
инженерного оборудования.
 Организационные и финансовые сложности при принятии коллективных
решений.
 Слабая заинтересованность
экономии энергоресурсов.
ресурсоснабжающих
организаций
 Расточительное использование энергоресурсов собственниками.
При участии
8
в
Многоквартирные дома в России
потенциалом экономии энергии.
обладают
Потенциал экономии энергии в МКД
40%
37%
30%
25%
Тепловой
энергии
Электроэнергии Природного газа
Источник: ЦЭНЭФ.
При участии
9
Воды
большим
В структуре потребления энергии в МКД доминирует тепловая
энергия. Поэтому отопление и горячее водоснабжение представляют
собой наибольшую часть потенциальной экономии энергии в МКД.
Структура потребления энергии в МКД
100%
Приготовление пищи
Прочие ЭБП
90%
Стиральные машины
80%
Холодильники
70%
Освещение в квартирах
Наибольшая часть
потенциальной
экономии энергии
в МКД
60%
Потребление электроэнергии
арендаторами
Прочие общедомовые нужды
50%
Работа лифтов
40%
Освещение мест общего пользования
30%
Потери в системах теплоснабжения
20%
Горячее водоснабжение
10%
Вентиляция
Отопление
0%
1
При участии
10
Источник:
ЦЕНЭФ.
Часть потенциала экономии энергоресурсов реализуется за
счет проведения мероприятий в местах общего пользования, а
часть в индивидуальных квартирах.
Потенциал
экономии
энергоресурсов в
системах/местах
общего
пользования
Потенциал
экономии
энергоресурсов в
индивидуальных
квартирах
При участии
11
=
Потенциал
экономии
энергоресурсов
в МКД
Мероприятия, направленные на полную реконструкцию (замену)
изношенных внутридомовых инженерных сетей
Реконструкция системы
отопления
 замена трубопроводов с
тепловой изоляцией в
подвале или на чердаке
 замена вертикальных
стояков и подводящих
трубопроводов к
отопительным приборам
 замена отопительных
приборов в квартирах и
местах общего
пользования
Реконструкция
внутридомовых
трубопроводов системы
ГВС
 замена трубопроводов с
тепловой изоляцией в
подвале или на чердаке
 замена вертикальных
стояков системы ГВС
 установка регулятора
давления на вводе в
здание
Реконструкция
внутридомовых
трубопроводов
системы
водоотведения
 замена
трубопроводов в
подвале
 замена
вертикальных
стояков системы
водоотведения
Эти мероприятия могут не давать эффекта экономии энергии и воды (или давать
небольшой эффект). Они нужны для обеспечения работоспособности и
безопасности эксплуатации инженерных систем МКД.
При участии
12
КОЛЛЕКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ – Мероприятия, направленные на улучшение
теплозащитных свойств ограждающих конструкций зданий
 ремонт крыши (с утеплением и гидроизоляцией)
 ремонт подвала (с утеплением пола подвала)
 тепловая изоляция (утепление) наружных стен
 ремонт межпанельных и компенсационных швов
 установка современных энергоэффективных окон в местах
общего пользования
 установка теплоотражающих пленок и уплотнителей на окна
в подъездах
 установка теплоотражающих экранов за отопительными
приборами в местах общего пользования
 ремонт и утепление наружных входных дверей в
подъездах с установкой доводчиков
 установка второй двери во входных тамбурах зданий
 установка дверей и заслонок в проемах подвальных
помещений
При участии
13
КОЛЛЕКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ – Другие мероприятия
 установка общедомовых приборов учета потребления
коммунальных ресурсов
 ремонт (модернизация) или замена лифтового оборудования
 установка автоматизированного индивидуального теплового
пункта или автоматизированного узла учета
 установка балансировочных вентилей и балансировка
системы отопления
 промывка трубопроводов и стояков системы отопления
 обеспечение рециркуляции воды в системе ГВС
 замена ламп накаливания в местах общего пользования на
энергосберегающие лампы
 установка датчиков присутствия или таймеров в местах
общего пользования
При участии
14
ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ – Другие мероприятия
 установка индивидуальных приборов учета горячей и холодной
воды
 установка термостатических вентилей на радиаторах
 установка запорных вентилей на радиаторах
 замена ламп накаливания энергоэффективными лампами
 развитие систем местного освещения
 замена старых электробытовых приборов на новые, высоких
классов энергоэффективности
 подбор мощности бытовых приборов в соответствии с
потребностями домохозяйства
 минимизация использования бытовой техники в режиме
предвключенного состояния
При участии
15
ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ – Мероприятия, направленные на
улучшение теплозащитных свойств ограждающих конструкций зданий
 установка современных энергоэффективных окон в
квартирах
 ремонт и утепление старых окон в квартирах
 установка теплоотражающих пленок
 установка уплотнителей на окна
 остекление балконов и лоджий
 установка теплоотражающих экранов за
отопительными приборами в квартирах
 установка и утепление дверей в тамбурах перед
квартирами
 утепление дверей квартир
При участии
16
Пример: Потенциал экономии в системах коллективного и
индивидуального использования отопления
Повышение
эффективности
теплозащиты:
Системы
коллективного
пользования
Стен
5%
Снижение инфильтрации
3%
Потолков и крыш
3%
Принудительная вентиляция
2%
Подвалов
18%
27%
9%
Всего
потенциал
экономии
5%
Регулирование спроса на тепло в
системах коллективного
пользования
45%
18%
Системы
индивидуального
пользования
7%
Регулирование спроса на индивидуальных
отопительных приборах
7%
Повышение эффективности теплозащиты окон
и балконных дверей и окон
2%
Снижение инфильтрации
1%
Повышение использования инсоляции
1%
Повышение эффективности теплоотдачи
отопительных приборов
При участии
17
Пример: Потенциал экономии в системах коллективного и
индивидуального использования ГВС
Системы
коллективного
пользования
12%
Всего
потенциал
экономии
5%
Регулирование температуры горячей воды
6%
Регулирование давления горячей воды
1%
Теплоизоляция трубопроводов
Установка
эффективной
водозаборной арматуры
50%
10%
38%
Системы
индивидуального
пользования
28%
Квартирные приборы учета и
воспитание бережного
отношения к воде
При участии
18
5%
Краны - смесители с быстрой
регулировкой
3%
Эффективные душевые головки
2%
Фасетные насадки
Для определения потенциала энергосбережения в конкретном
МКД необходимо энергетическое обследование этого дома.




ВОПРОСЫ
За счет чего можно снизить потребление энергоресурсов в нашем доме
и сэкономить на этом деньги?
Какие для этого необходимы мероприятия?
Сколько они будут стоить?
Какой срок окупаемости этих мероприятий?
ОТВЕТЫ: Энергетическое обследование МКД!
При участии
19
Тема 6: Энергетическое обследование
многоквартирного дома
Что такое энергетическое обследование многоквартирного
дома (МКД)?
Энергетическое
дома:
обследование
многоквартирного

Оценка того, как используются энергетические
ресурсы в МКД, и

Определение
возможностей
снижения
расходов на энергетические ресурсы за счет
реализации
мер
по
повышению
эффективности их использования
При участии
21
Цель энергетического обследования МКД
Цель энергетического обследования МКД:

получение объективных данных об объеме используемых энергетических
ресурсов в МКД

определение показателей энергетической эффективности МКД

определение потенциала энергосбережения
энергетической эффективности

разработка перечня мероприятий по энергосбережению и повышению
энергетической эффективности в МКД и проведение их стоимостной
оценки
При участии
22
в
МКД
и
повышения
Кто проводит энергетическое обследование МКД?
 Группа специалистов, представляющих профессиональную организацию
в области энергетического обследования
 Группа специалистов, состоящих из сертифицированных специалистoв в
области
энергетических
обследований,
которые
имеют
соответствующую подготовку и
могут проводить анализ всех
инженерных/жизнеобеспечивающих систем МКД
 Деятельность по проведению энергетического обследования вправе
осуществлять только лица, являющиеся членами саморегулируемых
организаций в области энергетического обследования (требование ФЗ261)
При участии
23
В
каких
случаях
может
потребоваться
проведение
энергетического обследования многоквартирного дома?
1
Когда собственники хотят определить потенциал энергосбережения
в своем доме и сформулировать конкретные меры для его
реализации.
2
Когда собственники (ТСЖ/ЖСК) привлекают банковский кредит на
проведение энергоэффективных мероприятий и ожидаемая
экономия служит источником погашения кредита.
3
Для
проведения
многоквартирного дома.
капитального
ремонта/реконструкции
Необходимо привлечение профессиональной организации для
проведения энергетического обследования.
При участии
24
Проводить энергетическое обследование МКД целесообразно в течение
отопительного периода, когда можно с помощью измерений точнее оценить
потери тепла и способы их устранения.
Пример: Ростовская область
Январь
Декабрь
Февраль
Отопительный сезон
2011-2012 гг.:
Ноябрь
15 октября – 12 апреля
Март
Апрель
Октябрь
Сентябрь
Май
Август
Июнь
Июль
При участии
25
Для проведения энергетического обследования ТСЖ/ЖСК должно
предоставить необходимую информацию организации, проводящей
это обследование.
Копия
технического
паспорта
здания
Копии договоров
на снабжение
энергоресурсами
Данные по
жалобам
жильцов
Энергетическое
обследование
МКД
Данные о
последнем
капитальном
ремонте дома
Копии счетов за
энергоносители
и воду
При участии
26
Работы, выполняемые в ходе энергетического обследования
МКД
 Оценка показателей
энергоэффективности и
потенциала энергосбережения
Формирование пакетов
мероприятий с учетом:
 Оценка договорных отношений
с ресурсоснабжающими
организациями
 критериев экономической
привлекательности
Визуальное и
инструментальное
обследование
МКД
 стоимости мероприятий
Разработка
предложений по
реализации
энергосберегающих
мероприятий
Сбор и анализ
данных по
потреблению
энергоресурсов
Включая тепловизионное обследование
МКД для:
 оценки теплозащитных характеристик
наружных ограждающих конструкций и
 выявления утечек тепловой энергии
При участии
27
Оценка
экономической
эффективности
предложенных
мероприятий
Включая оценку
физической
экономии ресурсов
Тепловизионное обследование: Поиск потерь тепловой энергии
Потери через цоколь
подвального помещения
Потери с фасада здания
Потери через стыки стен
по фасаду здания
Потери через стыки стен
по фасаду здания
Потери через окна и
неутепленные участки стен
за радиаторами отопления
Потери с фасада
пристройки здания
Красные и желтые зоны на термограммах – места потерь тепловой энергии
При участии
28
Инженерные системы МКД, обследуемые в ходе
энергетического обследования
система
централизованного
отопления
система освещения
мест общего
пользования
система горячего
водоснабжения
система
электроснабжения
система холодного
водоснабжения
система
газоснабжения
лифтовое оборудование
При участии
29
Виды энергетического обследования МКД
Экспресс
обследование
Детальное
обследование
Длительность проведения
 Один день
 Многодневное
Перечень ЭЭ мероприятий
 Базовый
 Детальный
Точность оценки эффекта
предлагаемых мероприятий
 Приблизительная
 Более точная
Стоимость энергетического
обследования
 Относительно
недорогое
 Существенно более
дорогое
ВОПРОС: Экспресс обследование или детальное обследование?
ОТВЕТ: Выбор между точностью оценок и стоимостью энергетического
обследования.
При участии
30
Как оформляются результаты энергетического обследования?
Отчет об
энергетическом
обследовании
жилого здания
и/или
При участии
31
Энергетический
паспорт жилого
здания
Отчет об энергетическом обследовании и энергетический
паспорт жилого здания – это разные вещи.
Отчет об
энергетическом
обследовании
жилого здания
≠
Энергетический
паспорт жилого
здания
 Обстоятельный аналитический
документ
 Набор таблиц с ограниченным
применением
 Объясняет выбор ЭЭ мероприятий
на основе технического и
экономического анализа
 Малополезен для принятия
решений о проведении ЭЭ
мероприятий
 Позволяет убеждать собственников
МКД в целесообразности
проведения ЭЭ мероприятий
 Законодательно не требуется
для существующих МКД
При участии
32
Структура отчета по энергетическому обследованию МКД
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ
5. СИСТЕМА ГАЗОПОТРЕБЛЕНИЯ
2. СИСТЕМА ТЕПЛОПОТРЕБЛЕНИЯ
2.1 Общие сведения
2.2 Потребление тепловой энергии
 Фактическое потребление тепловой энергии
 Договорное потребление тепловой энергии
 Оплаченное потребление тепловой энергии
 Расчетное потребление тепловой энергии в системе
отопления
 Результаты инструментального обследования системы
отопления
 Расчетное потребление тепловой энергии в системе ГВС
 Суммарные и удельные показатели потребления
тепловой энергии
3. СИСТЕМА ВОДОПОТРЕБЛЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ
4. СИСТЕМА ЭЛЕКТРОПОТРЕБЛЕНИЯ
 Общие сведения
 Тепловизионный контроль ВРУ
 Потребление электрической энергии в местах общего
пользования и общедомовым оборудованием
 Потребление электрической энергии в жилых помещениях
 Потребление электрической энергии организациями
 Потенциал повышения эффективности использования
электроэнергии
При участии
33
6. СУММАРНОЕ ПОТРЕБЛЕНИЕ ЭНЕРГИИ И
ВОДЫ В ЗДАНИИ
7. ОБСЛЕДОВАНИЕ СОСТОЯНИЯ НАРУЖНЫХ
ОГРАЖДАЮЩИХ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЯ
ТЕПЛОВИЗИОННЫМ МЕТОДОМ




Средство измерения
Условия контроля
Качественный и количественный анализ
Выводы
8. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ
ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
9. ФОРМИРОВАНИЕ ПАКЕТОВ
МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ
ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ЗДАНИЯ
Пример экономического анализа мероприятия: yстановка
автоматизированного узла управления системой отопления
1. Стоимость
Стоимость
оборудования
600 000 руб.
+ Монтаж и
пуско-наладка
3. Срок окупаемости
201 600 руб.
= Всего затрат
Всего затрат
801 600 руб.
÷ Ожидаемая
годовая экономия
801 600 руб.
99 360 руб.
2. Экономия
Объем годовой экономии
энергоресурса
х Тариф
энергоресурса
= Ожидаемая годовая
экономия
= Срок окупаемости
96 Гкал.
1 035 руб.
99 360 руб.
При участии
34
8.1 лет
Оценка эффектов от мероприятий – это прогноз, а не точное
определение размера экономии!
Факторы, влияющие на точность определения размера экономии:
 Качество и надежность оборудования
 Качество монтажа оборудования
 Поведение жителей МКД
 Изменение погодных условий
 Изменение цен на энергетические ресурсы
 Изменения договорных
организациями
отношений
При участии
35
с
ресурсоснабжающими
Источники информации о оценочной стоимости предлагаемых
мероприятий
Основными источниками информации o затратаx на реализацию мероприятий
являются:
 Данные прайс-листов с сайтов и рекламных брошюр поставщиков
оборудования, материалов, проектных, строительных и монтажных работ
 Данные по другим затратам для аналогичных проектов (на основе данных
смет этих проектов)
 Данные тендеров на поставку аналогичных видов оборудования, материалов,
проектных строительных и монтажных работ (с сайтов, на которых
размещается информация о тендерах)
 Данные городских программ капитального ремонта (с сайтов городской
администрации или департамента ЖКХ)
При участии
36
Пример энергетического обследования МКД
При участии
37
Характеристика многоквартирного дома
 Месторасположение здания:
г. Ростов-на-Дону
 Год постройки:1999
 Количество этажей: 10
 Количество подъездов: 5
 Количество квартир: 200
 Количество жителей: 466
 Материал стен: Панель
 Общая площадь здания: 13 681 м2
 Отапливаемая площадь здания: 10 978 м2
 Общая площадь жилых помещений: 10 978 м2
 Площадь ограждающих конструкций здания: 9 831 м2
При участии
38
Структура потребления энергии и воды в доме
Отопление
Тепловая
энергия
Электроэнергия
Природный газ
Всего
Доля
Холодная
вода
Гкал
тыс. кВт-ч
тыс. м3
тут
%
тыс. м3
1495,8
Горячее водоснабжение
13,3
537,7
Холодное водоснабжение
215,5
59,9%
76,9
21,4%
0,0
Освещение мест общего
пользования
52,4
4,6
0,6
0,2%
Работа лифтов
33,0
4,1
1,1%
Прочие общедомовые нужды
7,05
0,9
0,2%
Потребление электроэнергии
организациями
2,3
0,3
0,1%
Потребление электроэнергии
домохозяйствами
499,0
61,4
17,1%
82,2
10,1
2,8%
118,9
14,6
4,1%
40,7
5,0
1,4%
167,3
20,6
5,7%
освещение в квартирах
холодильники
стиральные машины
прочие ЭБП
пищеприготовление
89,9
0,0
11,1
3,1%
100,0%
Всего по жилому дому
2033,5
559,3
0,0
359,6
Доля
80,9%
19,1%
0,0%
100,0%
При участии
39
52,4
Структура потребления энергии и воды в доме
100%
Потребление электроэнергии
организациями
90%
Наибольшая часть
потенциальной
экономии энергии
Прочие общедомовые нужды
80%
Освещение мест общего
пользования
70%
Работа лифтов
60%
Стиральные машины
50%
Oсвещение в квартирах
40%
Пищеприготовление
Xолодильники
30%
Прочие ЭБП
20%
Горячее водоснабжение
10%
Отопление
0%
При участии
40
Анализ соблюдения качества теплоснабжения и температурных
графиков
«Недотоп»
в холодные
периоды
«Перетоп» в
переходные
периоды
 При «перетопах» тепло выпускается в форточки и окна – платим зря!
 При «недотопах» за тепло платим меньше, но дефицит тепла компенсируется с
помощью электрообогревателей. Электроэнергия дороже тепла в 3 раза!
При участии
41
Тепловизионное обследование: Поиск потерь тепловой энергии
При участии
42
Перечень мероприятий по повышению
энергоэффективности здания
Мероприятия в
системах отопления,
вентиляции и ГВС
Мероприятия в
системах ХВС и
водоотведения
Мероприятия в
системе
электроснабжения
Мероприятия по
улучшению
теплозащитных
свойств
ограждающих
конструкций здания
При участии
43
Пример: Мероприятия в системах отопления, вентиляции и
ГВС
При участии
44
Формирование пакетов мероприятий по повышению
энергоэффективности здания
Перечень всех
мероприятий
Пакеты мероприятий по повышению
энергоэффективности
 Мероприятие 1
Пакеты
общедомовых
мероприятий,
ранжированных по
срокам
окупаемости
 Мероприятие 2
 Мероприятие 3
...
...
...
При участии
45
Пакеты
внутриквартирных
мероприятий,
ранжированных по
срокам окупаемости
Пакеты общедомовых мероприятий по повышению
энергоэффективности
Срок окупаемости (года)
Установка регулятора температуры в системе ГВС
и датчика температуры
0.4
Замена ламп накаливания в МОП и в наружном
освещении на энергосберегающие
0.5
Поиск и ремонт сантехники с утечками
0.7
Капитальный ремонт системы ХВС по стоякам
1.1
Установка теплоотражающей пленки в МОП
1.3
Замена элеваторного узла на автоматизированный
узел управления системой отопления
Установка балансировочных вентилей на главных
отпускных трубопроводах системы отопления
Утепление перекрытий подвала
Пакет со сроком
окупаемости до 5 лет
 Всего затрат: 3 365 364
руб.
 Ожидаемая годовая
экономия : 1 294 224
руб.
Пакет со сроком
окупаемости до 10 лет
 Всего затрат: 8 804 524
руб.
 Ожидаемая годовая
экономия: 2 124 799
руб.
4.1
4.4
5.7
Утепление покрытий верхнего этажа
7.2
Капитальный ремонт внутридомовых электрических
сетей с заменой оборудования
14.6
Монтаж энергоэффективных окон в МОП
15.1
Промывка внутридомовых сетей отопления с
помощью химреагентов
15.6
Утепление стен
16.8
При участии
46
Пакеты внутриквартирных мероприятий по повышению
энергоэффективности
Срок окупаемости (года)
Замена ламп накаливания в квартирах
2.3
Замена холодильников на энергоэффективные
2.4
Замена стиральных машин на энергоэффективные
2.6
Установка индивидуальных термостатических
элементов на отопительных приборах
Пакет со сроком
окупаемости до 5 лет
 Всего затрат: 806 950
руб.
 Ожидаемая годовая
экономия: 265 680 руб.
Пакет со сроком
окупаемости до 10 лет
 Всего затрат: 2 176 550
руб.
 Ожидаемая годовая
экономия: 483 637 руб.
4.3
Установка экранов за радиаторами в квартирах
5.6
Установка теплоотражающей пленки в квартирах
6.9
Монтаж энергоэффективных окон в квартирах
10.9
Установка индивидуальных двухтарифных
электросчетчиков
14.2
При участии
47
Тема 7: Организация эффективного процесса принятия
решений о проведении капитального ремонта/ЭЭ
мероприятий в МКД
Факторы, способствующие принятию положительных
решений собственниками помещений в МКД о проведении
капитального ремонта/ЭЭ мероприятий
 Высокая доля бюджетного со-финансирования проведения ремонтных работ
 Осведомленность собственников о реальном потенциале экономии
энергоресурсов и снижении собственных расходов по оплате коммунальных
услуг
 Информированность собственников о деятельности ТСЖ/ЖСК
 Наличие предшествующего положительного опыта проведения ЭЭ
мероприятий в данном МКД
 Наличие в МКД инициативной группы, которая проведет необходимую
подготовительную работу
При участии
49
Причины игнорирования процессов принятия решений
собственниками МКД
 Неуверенность в целесообразности своего участия
 Убежденность в нечистоплотности правления/председателя ТСЖ/ЖСК
 Предубеждение против массовых собраний и излишнего личного общения
 Предубеждение против занятия «непрестижным» делом
 Низкий приоритет таких мероприятий по сравнению с личными делами или
работой
 Физическая невозможность принимать участие в общих собраниях
При участии
50
Восприятие общих собраний собственников самими
собственниками
 «Собрание несет формальную функцию – все решения принимаются в
правлении ТСЖ/ЖСК».
 «Собрания организуются только по инициативе управляющих органов
товарищества – вынести на обсуждение свой вопрос собственники не могут».
 «Собрание посещают только «радикалы» – ярые сторонники и противники
принимаемых решений».
 «Решения собрания не выполняются и не контролируются».
При участии
51
Ошибки при организации общих собраний собственников
 Собрание созывается не для принятия решения, а для обсуждения
вопросов («дискуссионный клуб»)
 Собрание организуется без должного уведомления собственников
При участии
52
Действия правления ТСЖ/ЖСК до проведения общего
собрания собственников
1. Провести обсуждение вопросов, по которым требуется принятие решений на
предстоящем собрании собственников.
 Использовать анкетирование при обсуждении вопросов
 Информировать о решениях, принятых на прошлом собрании, а также о
том, как эти решения были выполнены
2. Максимально использовать информационные источники:
 личные встречи председателя ТСЖ/ЖСК с собственниками
 информационные стенды
 рассылка писем/электронная почта
 обсуждение на форуме на интернет-сайте ТСЖ/ЖСК
3. Подготовить проект решений, которые предполагается принять
предстоящем собрании и распространить его среди всех собственников.
При участии
53
на
Действия правления ТСЖ/ЖСК до проведения общего
собрания собственников (продолжение)
4. Подготовить бюллетени для голосования.
5. Проводить собрание в форме одновременного присутствия собственников, в
ситуациях, когда будут приниматься решения о выборе способа формирования
фонда капитального ремонта дома, проведении капитального ремонта/ЭЭ
мероприятий, привлечении заемного финансирования.
6. Использовать практику делегирования полномочий принятия решений
собственниками, которые не могут участвовать в собрании, соседям (но не
председателю или членам правления) посредством доверенности.
При участии
54
Действия правления ТСЖ/ЖСК после проведения общего
собрания собственников
1. Максимально четко
собственников.
оформить
протокол
решений
общего
собрания
2. Опубликовать и распространить среди всех собственников решения общего
собрания собственников.
3. При наличии «недочетов» провести новое собрание собственников, а не
корректировать протоколы решений, принятых с нарушением процедурных
норм.
При участии
55
Тема 8: Работа ТСЖ/ЖСК с
собственниками-неплательщиками
Основные подходы работы ТСЖ/ЖСК с
собственниками–неплательщиками
1
Профилактические мероприятия
2
Внесудебное урегулирование
3
Судебное урегулирование
При участии
57
Профилактические мероприятия по работе с
неплательщиками
 Информационно-разъяснительная работа с собственниками
 Непрерывный мониторинг поступления платежей собственников
 Превентивные меры:
 рассылка напоминаний по почтовым ящикам
 объявления-напоминания
 обзвон неплательщиков
При участии
58
Внесудебное урегулирование задолженности
собственников
 Отправка уведомления заказной почтой с уведомлением
 Отправка предупреждения заказной почтой с уведомлением
 Уточнение суммы задолженности собственников
 Заключение соглашения с собственниками о сроках погашения
задолженности
При участии
59
Судебное урегулирование: основания для взыскания
задолженности в судебном порядке
Основания для взыскания задолженности в судебном порядке
Гражданский
кодекс РФ*
Жилищный
кодекс РФ**
Правилa
содержания
общего
имущества в
МКД***
*ст.137, п.4; ст.153; ст.154, п.3; ст.155 п.5, п.14
** ст.24
*** п.28–33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491
При участии
60
Судебное урегулирование: подготовка судебного
процесса
 Подготовка необходимых приложений к исковому заявлению
 Подтверждение об отправлении уведомлений и предупреждений
собственникам
 Документы, подтверждающие обязательства собственников перед
ТСЖ/ЖСК
 Копии учредительных документом ТСЖ/ЖСК
 Подготовка доказательств затрат ТСЖ/ЖСК
 Кредитный договор ТСЖ/ЖСК с банком
 Подтверждение списания денежных средств со специального счета/
расчетного счета ТСЖ/ЖСК на оплату банковского кредита
 Протоколы общих собраний собственников
 Расчет суммы иска к неплательщикам
При участии
61
Судебное урегулирование: основные стадии судебного
процесса
 Подача искового заявления
 Принятие мер обеспечения иска
 Досудебное разбирательство
 Рассмотрение искового заявления
 Вынесение судебных актов по делу
 Вынесение решения по делу
При участии
62
Судебное урегулирование: исполнение решения суда
 Получение исполнительного листа ТСЖ/ЖСК
 Обращение ТСЖ/ЖСК в службу судебных приставов
 Вынесение постановления о возбуждении
производства службой судебных приставов
 Добровольное исполнение решения
 Принудительное исполнение решения
При участии
63
исполнительного
Спасибо за внимание!
При участии
64
Содержание этой обучающей программы защищено авторским правом.
Воспроизводить, копировать или распространять текст обучающей программы полностью или по частям, в
любой форме без ссылки на «Обучающую программу по организации и финансированию капитального
ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах», подготовленного проектом по
стимулированию инвестиций в энергоэффективность в жилищном секторе в России Международной
финансовой корпорации (IFC) не допускается.
IFC поощряет распространение этой обучающей программы и настоящим дает свое согласие пользователю
этой работы на воспроизведение ее частей для личного некоммерческого использования, без права на
перепродажу, дальнейшее распространение или создание продукции, созданной непосредственно на основе
содержания или информации, изложенной в этой обучающей программе. Воспроизведение или использование
этого труда иным способом должно быть оговорено формальным письменным разрешением IFC.
Информация в этом документе представлена исключительно для ознакомительных целей. IFC и Группа
Всемирного банка не несут ответственности за достоверность информации, содержащейся в этой обучающей
программе.
Эта обучающая программа не претендует на исчерпывающее освещение вопросов, которые в ней
анализируются, и не должна служить основой для принятия деловых решений. По всем правовым вопросам
обращайтесь за консультацией к независимому юристу.
Информация и материалы, использованные в процессе подготовки этой обучающей программы, являются
собственностью IFC и сохраняются в ее архивах.
© 2013 Международная финансовая корпорация
При участии
65