Покупка квартиры в кредит

НЕДЕЛЯ СБЕРЕЖЕНИЙ
31.10.2014 – 06.11.2014
В рамках совместного проекта Российской Федерации и Международного банка реконструкции и
развития «Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового
образования в Российской Федерации»
Министерство финансов
Российской Федерации
НЕДЕЛЯ СБЕРЕЖЕНИЙ
31.10.2014 – 06.11.2014
В рамках совместного проекта Российской Федерации и Международного банка реконструкции и
развития «Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового
образования в Российской Федерации»
Официальные инфопартнеры
Покупка квартиры в кредит
Неверов Павел Александрович
Ипотечный кредит
 это залоговая форма кредита,
обеспечением по которой выступает
недвижимость. Как и любой другой
кредит, он выдается на определенный
срок под установленную плату, с
условием возврата
Федеральный закон №102-ФЗ от
24.06.97 г. «Об ипотеке»
ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ
 комнаты,
 квартиры,
 жилые дома и их части,
состоящие из одной или
нескольких
изолированных комнат,
 земельные участки,
 дачи,
 садовые дома,
 гаражи и другие
строения
потребительского
назначения, предприятия,
 имущественные
комплексы,
 гостиницы и др.
В каких случаях жилье невозможно
приобрести в ипотеку
 ипотека индивидуальных
домов и квартир в
многоквартирных жилых
домах, находящихся в
государственной или
муниципальной
собственности
 ипотека жилого дома или
квартиры,
находящейся
в
собственности
несовершеннолетних граждан,
ограниченно дееспособных или
недееспособных
лиц,
над
которыми установлены опека
или
попечительство,
без
согласия органов опеки и
попечительства
Основные требования к жилью,
которое можно приобрести в ипотеку
 Жилое помещение должно
являться отдельной
квартирой либо отдельно
стоящим домом.
 Отдельная комната.
 Приобретаемое в ипотеку
жилое помещение должно
быть свободно от какихлибо ограничений
(обременений) прав на нее,
в т. ч. прав третьих лиц, за
исключением прав членов
семьи собственниказалогодателя (ст. 292 ГК
РФ)
Здание, в котором расположен предмет залога,
должно отвечать следующим условиям и
требованиям:
 не находиться в
аварийном состоянии;
 не стоять на учете по
постановке на
капитальный ремонт;
Параметры кредита
Первоначальный
взнос
Сумма кредита
Не менее 10% своих средств. Редко – от 0%
Чаще всего 50–90% от стоимости жилья
Срок кредита
До 30 лет. Оптимальный срок до 18 лет. После взнос почти не
отличается, а общая переплата существенная
Валюта кредита
Рубли, доллары, евро. При получении кредита в иностранной
валюте существует риск увеличения финансовой нагрузки в случае
валютных колебаний. Следует выбирать валюту, в которой
получаете основной доход.
Процентная ставка
Зависит от вышеназванных параметров. Может быть привязана к
индексу финансового рынка. Обычно это MosPrime + 3–5%
Эффективная
процентная ставка
Складывается с учетом всех расходов при кредитовании, включая
оценку, страховку и комиссии банка
Параметры Заемщика
Гражданство
РФ
Регистрация
Кредит выдается в регионе по месту работы,
нахождения недвижимости или по прописке
Возраст
Работа
От 18 лет до 75 лет на момент окончания
кредитного договора
Официальная занятость не менее 4 месяцев на
текущем месте работы
Кредитная история
Положительная
Платежеспособность
Совокупный доход созаемщиков должен
покрывать 50–70% суммы ежемесячного платежа
Классификация ипотечных кредитов
По объекту недвижимости
•
•
•
•
•
•
Квартира на вторичном рынке
Новостройка
Дом
Дача
Земельный участок
Комната или доля
По целям кредитования
•
•
•
•
•
На покупку
На строительство
На ремонт и реконструкцию
Нецелевой (ломбардный) кредит под залог недвижимости
Рефинансирование
По видам платежа
• Аннуитетный (равные ежемесячные платежи)
• Дифференцированный (уменьшающиеся ежемесячные платежи)
По видам процентной ставки
• С фиксированной процентной ставкой
• С плавающей процентной ставкой (ставка привязана к индексу финансового рынка)
Военная ипотека
 Военнослужащий для
этого вступает в
накопительно-ипотечную
систему и уже через 3
года может приобрести
готовое жилье в
собственность с
использованием кредита,
независимо от
жилищных условий и
семейного положения.
 Выплата первоначального
взноса за жилье и
погашение кредита в
течение всего срока
осуществляются за счет
средств Минобороны РФ.
Сумма кредита
рассчитывается по сроку
службы и ограничена
ежегодно устанавливаемым
максимально возможным
размером.
Военная ипотека
 Максимальный срок
погашения кредита
равняется периоду
времени, за который
заемщик достигнет 45
лет, за исключением
полковников и
капитанов 1 ранга
 Процентная ставка по
кредиту равна ставке
рефинансирования ЦБ РФ +
до 3% в зависимости от
возраста заемщика и типа
приобретаемого жилья.
Величина процентной
ставки не зависит от суммы
кредита, срока его
погашения, размера
первоначального взноса за
жилье и наличия личного
страхования.
Плюсы и минусы ипотечного
кредита
 возможность сразу получить квартиру в
собственность;
 защита имущества от риска
повреждения, так как кредитование
предполагает страхование, а сами мы
нечасто пользуемся страхованием
недвижимости;
 невысокая процентная ставка;
 возможность суммировать доходы
созаемщиков;
 использование материнского капитала
и вычетов;
 длительный срок кредитования
позволяет снизить финансовую
нагрузку.
Плюсы и минусы ипотечного
кредита
 Банк требует большой пакет
документов, сама процедура тоже
достаточно длительная.
 Высокие дополнительные расходы
(комиссии, оценка, страхование)
 Сложно перепродать недвижимость.
 Невозможно оформить недвижимость
на несовершеннолетнего.
 Существенная переплата за весь срок
кредита. Хотя этот минус может быть
несущественным, если посчитать,
насколько за это время обесценились
денежные средства в стране, и
насколько выросла цена на Вашу
недвижимость.
Потребительский кредит на покупку
квартиры
Оптимальные условия:
1. Сумма кредита до 1 500 000 рублей.
2. У Вас высокий уровень дохода.
3. Вас устроит срок кредита до 5 лет.
4. У Вас отличная кредитная история и/или Вы VIPклиент банка.
Пример:
Аренда или Ипотека?
 Ирина и Сергей снимают квартиру за 15 тысяч
рублей в месяц. Подобную квартиру Ольга и Алексей
купили в этом же городе за 1,5 млн. рублей. Даже
при условии внесения минимального первоначального
взноса в 10% их ежемесячный платеж по кредиту
на 18 лет под 13,5% годовых составит 16 675
рублей.
Сравнение аренды и покупки
квартиры в ипотеку
Ипотека
Квартира становится Вашей, Вы
можете делать в ней все что
захотите (прописка, ремонт, гости
и т.д.), не стоит боятся
выселения, если исправно
платите кредит
Платежи по кредиту
фиксированные, за исключением
случаев с плавающей ставкой
Для получения кредита
необходимо официальное
трудоустройство и
подтверждение дохода
Аренда
Действия с квартирой
ограничены требованиями ее
владельца. Существует
вероятность выселения по его
желанию
Уровень арендных платежей
растет в зависимости от
инфляции и не всегда соразмерно
росту Вашего дохода
Больше подойдет для тех, кто
работает не официально
Материнский капитал в погашении
кредита
Цели, на которые можно использовать данные средства:









приобретение жилого помещения или индивидуального жилого дома;
строительство жилого дома с привлечением строительной организации;
строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения без
привлечения организации-подрядчика;
компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта
индивидуального жилищного строительства;
оплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том
числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в
том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;
оплату участия в долевом строительстве;
оплату вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищностроительных, жилищных накопительных кооперативов.
оплату образования ребенка или накопительную пенсию материи.
Как выбрать банк, и на что
обратить внимание в договоре.
 возможность досрочного погашения, через какой срок оно возможно и на
каких условиях,
 какие дополнительные комиссии придется оплачивать и их общую сумму,
 что пересчитывается при частичном досрочном погашении: срок кредита или
сумма платежа. По общей финансовой эффективности перерасчет срока
кредита намного выгоднее, особенно, через 3–4 года от начала кредитного
договора.
 какие штрафы и за что предусмотрены кредитным договором,
 какие права и обязанности имеет заемщик. Некоторые банки, например, не
разрешают сдавать недвижимость в аренду
 при каких условиях банк имеет право потребовать досрочное погашение
всего кредита,
 существует ли вероятность передачи долга (продажи закладной) другому
кредитору и при каких условиях,
 при каких условиях кредитор может наложить взыскание и забрать
недвижимость,
 какова общая сумма переплаты.
Как оформить ипотечный кредит.
Подписа
ние
договор
ов с
продавц
ом.
Подписан
ие
кредитног
ои
страховог
о
договора
в банке
Помещен
ие
средств в
ячейку
или
открытие
аккредити
ва
Государстве
нная
регистрация
Окончател
ьный
расчет с
продавцом
в банке
При оформлении ипотечного
кредита требуется страхование:
Страхование
заложенного
имущества от
риска
повреждения и
случайной
гибели
Страхование
жизни и
здоровья
заемщиков
Титульное
страхование
(права
собственности)
Вычет при покупке недвижимости
предоставляется:
по расходам на
новое
строительство или
приобретение
жилья на
территории РФ, а
также земельных
участков под жилье
по расходам на погашение
процентов по целевым займам
(кредитам). При этом займы
(кредиты) должны быть
получены от российских
организаций или
индивидуальных
предпринимателей и фактически
израсходованы на новое
строительство или приобретение
жилья или земельных участков
по расходам на
погашение процентов
по кредитам,
полученным для
рефинансирования
(перекредитования)
займов (кредитов) на
строительство или
приобретение жилья,
а также земельных
участков в РФ.
Состав расходов, учитываемых при
расчете имущественного налогового
вычета
При новом строительстве либо
приобретении жилого дома или доли
(долей) в нем
При приобретении квартиры, комнаты
или доли (долей) в них
Расходы на приобретение квартиры, комнаты,
Расходы на разработку проектно-сметной
доли (долей) в них или прав на квартиру,
документации
комнату в строящемся доме
Расходы на приобретение строительных и
отделочных материалов
Расходы на приобретение отделочных
Расходы на приобретение жилого дома, в материалов
том числе неоконченного строительства
Расходы, связанные с работами или
услугами по строительству (достройке) и
отделке
Расходы на работы, связанные с отделкой
квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а
также расходы на разработку проектносметной документации на проведение
Размер и условия налогового
вычета при уплате процентов по
кредиту
 Вы можете получать
вычет по уплате
процентов по процентам
не достигла
максимального
ограничения в 1 500 000
рублей.
 можете получить вычет
за предыдущие три года.
 В кредитном договоре
обязательно должно
стоять указание о
целевом назначении
кредита
 Необходимо взять в
банке справку о сумме
выплаченных за год
процентах
Вычет
Сумма расходов на покупку
(строительство) квартиры, но
не более 2 млн. рублей +
сумма уплаченных
процентов по жилищному
кредиту, но не более 1,5 млн.
рублей
13%
Сумма
возврата
налога
Вы принимаете решение взять
ипотечный кредит
 Оцените в долгосрочной перспективе свои
возможности по выплате кредита и возможной, не
сильно обременительной сумме ежемесячного
платежа для вашей семьи, чтобы Вам после уплаты
кредита хватало средств на удовлетворение Ваших
насущных потребностей. Не забывайте, что в таком
режиме Вы будете жить более 10 лет. Оцените все свои
риски (потеря работы, снижение заработной платы,
увеличение расходов семьи в связи с рождением
ребенка, образованием или другими факторами).
Внимательно все просчитайте и продумайте. Это очень
серьезное решение.
Вы принимаете решение взять
ипотечный кредит.
Алгоритм:
 Определитесь с видом недвижимости. Что Вы хотите:
готовое жилье, квартиру в строящемся доме или вообще
собственный коттедж?
 Выберите банк. Учтите, что Вам раз в месяц надо вносить
платежи, значит либо банк должен быть рядом, либо у
него должна быть возможность принимать платежи
через интернет или другие способы внесения платежа,
удобные Вам.
Алгоритм:
Выберите условия кредита
Параметры
Критерии
Процентная ставка
Наименьшая
Дополнительные комиссии по кредиту
Отсутствуют или минимальные
Штрафы и ограничения досрочного
погашения
Отсутствуют
Первоначальный взнос
Если у Вас мало денег, минимальный.
Созаемщики
Возможность использовать нескольких для
увеличения суммы кредита, если есть такая
необходимость
Валюта кредита
Должна совпадать с валютой получения дохода.
Подтверждение дохода
Возможность кредитования ИП, владельца
бизнеса и подтверждение дополнительного
дохода, если Вам это актуально.
Ограничения на использование
квартиры
Такие,
которые
не
помешают
запланированному Вами использованию жилья.
Вы принимаете решение взять
ипотечный кредит.
Алгоритм:
 Проведите предварительный расчет платежей и суммы
переплаты в выбранных банках, используя универсальный
кредитный калькулятор.
 Подайте документы согласно на одобрение заемщика,
можно одновременно в несколько выбранных банков.
 При получении положительного решения подберите объект
недвижимости, основываясь на требованиях банка. Не
забудьте их заранее изучить.
 Закажите оценку в независимой оценочной компании,
одобренной банком. Запомните! Сумма кредита и
первоначальный взнос считаются от оценочной стоимости, а
не от цены квартиры.
Вы принимаете решение взять
ипотечный кредит.
Алгоритм:
 Получите одобрение банка на объект недвижимости.
 Подберите страховую компанию из одобренных банком, заранее
свяжитесь с ней и обговорите все условия страхования.
Подробности подбора – в курсе «Защита от рисков»
 Назначьте дату сделки.
 Соберите в банке всех созаемщиков и продавцов.
 Подпишите кредитный договор, договор купли-продажи, договор
страхования.
 Подайте документы на регистрацию в Федеральную
регистрационную службу.
 Через указанное регистратором время получите документы с
регистрацией.
 Произведите окончательный расчет.
 Квартира (дом) Ваша!
Вы принимаете решение взять
ипотечный кредит.
Алгоритм:
 Соберите документы на получение вычета
 Определитесь со способом получения вычета. По месту
работы или путем перечисления на расчетный счет.
 Подайте декларацию в налоговые органы и заявление на
имущественный вычет за приобретение (строительство)
недвижимости. 30 апреля следующего года ждать
необязательно.
 Ежегодно подавайте документы на имущественный вычет
по уплате процентов.
Пример
 Ирина Петровна подбирала ипотечный кредит для покупки
квартиры (улучшение жилья) стоимостью 3,5 млн. рублей. В
наличии у нее было 1,5 млн. рублей первоначального взноса
(от продажи предыдущей квартиры). Совокупный доход
всех созаемщиков (муж и сестра): 60 тысяч рублей.
Ежемесячный платеж, который способна потянуть их семья:
25 тысяч рублей. Она выбрала 3 банка, условия по
страхованию у них одинаковые, срок кредитования до 30
лет:
Пример
 Программа банка 1: минимальный первоначальный взнос: 20%,
годовая процентная ставка: 14%, платежи аннуитетные, досрочное
погашение разрешено, начиная с 6-ого месяца. Дополнительных
комиссий нет.
 Программа банка 2: минимальный первоначальный взнос: 30%,
годовая процентная ставка: 14,5%, платежи дифференцированные,
досрочное погашение разрешено, начиная с 6-ого месяца.
Дополнительных комиссий нет.
 Программа банка 3: минимальный первоначальный взнос: 20%,
годовая процентная ставка: 13,75%, платежи на выбор –
аннуитетные или дифференцированные, досрочное погашение
разрешено через 3 года, до этого момента санкция – 0,3% от
суммы досрочного погашения. Дополнительные комиссии: 5000
рублей за выдачу кредита.
Пример
 Банк 1:
 на 20 лет: ежемесячный платеж составит 25 261,37 рублей,
переплата (сумма, уплаченная сверх полученной) за весь
период: 4,063 млн. рублей
 на 15 лет: ежемесячный платеж составит 26 996,57 рублей,
переплата за весь период: 2,859 млн. рублей.
 Здесь мы видим, что платеж всего на 1 700 рублей в месяц больше
при сроке кредита 15 лет, а переплата значительно меньше – на 1,2
млн. рублей.
 Банк 2:
 при сроке кредита 20 лет максимальный платеж составит
32 963,57 рублей, далее будет ежемесячно уменьшаться.
Переплата – 2,968 млн. рублей.
 При сроке кредита 15 лет: максимальный платеж – 35 741,25,
переплата – 2,229 млн. рублей.
Пример
•Банк 3:
При дифференцированном типе платежа в
таблице указан первый максимальный платеж,
остальные будут меньше.
Вид платежа
20 лет
платеж
Аннуитет
Дифференцирован
ный
переплата
15 лет
платеж
переплата
24 890 руб. 3 973 673 руб. 26 653 руб.
2 797 582 руб.
31 689 руб.
2 113 733 руб.
2 814 418 руб. 34 467 руб.
Пример

Ермакова Т. П. совместно с супругом купила квартиру за 2 700 000
рублей, взяв в кредит 2 000 000 рублей на 15 лет, оформив ее в общую
совместную собственность. Давайте рассчитаем положенные супругам
имущественные вычеты. Ежемесячная заработная плата Ермаковой
составляет 40 000 рублей, ее супруга – 20 000 рублей официально.
Максимальная сумма положенного вычета составляет 2 млн. рублей.
Супруги написали заявление на распределение вычета в размере 2 млн.
рублей на Т. П. и 700 тыс. рублей на ее супруга.
Пример
 Что получилось:
 2 000 000 ×13% = 260 000 рублей.
 Заработная плата Т. П. – 40 000 рублей, умножаем ее на 13%
и на 12 месяцев, получаем, что сумма уплаченного налога в
бюджет составляет 62 400 рублей в год. Соответственно,
Ермакова имеет право подать на вычет за предыдущие три
года:
 62 400 × 3 = 187 200 рублей для перечисления средств на
счет в банке,
 а остальные 72 800 рублей получить в следующие 2 года.
Пример
 Такая же ситуация у супруга:
 700 000 × 13% = 91 000 рублей
 составит сумма имущественного вычета (также по новому
законодательству он имеет право получить вычет по
другому объекту еще на 1,3 млн. рублей). Его уплаченный в
бюджет налог составляет 31 200 рублей в год, таким
образом, он имеет право забрать всю сумму за прошедшие
три года, путем перечисления ее из бюджета на свой счет.
Пример
 Кроме того, супруги имеют право воспользоваться вычетом
по уплате процентов. Общая сумма процентов составит
3 109 635,11 руб. за весь период кредитования.
Соответственно, супруги имеют право воспользоваться
вычетами на сумму 1,5 млн. рублей для Т. П. и около 778
тысяч для ее супруга, исходя из стоимости своих долей. По
заявлению они будут получать этот вычет ежегодно частями
на сумму фактически уплаченных в банк процентов.