Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)

Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Плеханова
Свиридов А. В., аспирант кафедры
ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА
ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ)
(доклад на конференции «Градостроительная политика и жилищное строительство»
VII Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса)
Санкт-Петербург, 3.10.2013
Sternik's Consulting
ПОВЫШЕНИЕ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ –
ДОЛГОСРОЧНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СТРАТЕГИЯ
Обостренное внимание руководства
Стратегия-2020 (2008)
страны к проблеме объемов строительства
жилья
стимулировало
руководство
регионов к поиску путей их повышения.
Приняты
серьезные
142 млн м²
(1 м² на человека)
правовые,
организационные, экономические меры
для стимулирования местных властей и
бизнеса
к
решению
этой
проблемы.
Определены целевые показатели объемов
ввода жилья до 2020 года.
В
настоящее
время
Госстрой
и
63 млн м²
Минрегион РФ организуют работу по
определению и обоснованию целевых 2012
объемов ввода жилья в каждом регионе,
обеспечивающих требуемые суммарные
объемы.
92 млн м²
Государственная программа
«Обеспечение доступным и
комфортным жильем и
коммунальными услугами
граждан РФ» (2012)
Краснодарский край 5,3
2020
Московская область 7,3
Республика Башкортостан 5,2
Республика Татарстан 4,0
Ростовская область 5,2
Санкт-Петербург 3,7
Свердловская область 5,2
Sternik's Consulting
ИЗМЕНЕНИЕ ПЛАНОВ ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ МОСКВЫ
В связи с этим объявленные в 2010 году приоритеты политики города
Москвы – сокращение объемов строительства жилья в пользу развития
транспортной инфраструктуры – в этом году несколько изменились: город
планирует построить в 2013 году в Москве более 3 млн кв. м жилья, в том числе
в старых границах – не менее 2,5 млн. кв. м, и в дальнейшем увеличивать этот
объем до 5-6 млн. кв. м.
Но эти планы могут и не реализоваться: только треть инвесторов в Москве,
проекты которых прошли Градостроительно-земельную комиссию Москвы за 2,5
года, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут
финансирование.
Цель работы: обоснование допустимого уровня целевых объемов ввода
жилья в Москве на основе баланса спроса и предложения.
Sternik's Consulting
На предыдущей конференции в 2012 году была представлена методика
среднесрочного
прогнозирования
развития
локального
рынка
жилой
недвижимости и результаты ее апробации на примере прогнозирования
динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в 2011-2016 годах при
трех сценариях макроэкономических исходных данных.
В дальнейшем методика была усовершенствована, а также проведена
ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы
по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5% в номинальном
выражении, что соответствует реалистическому сценарию). Проверка дала
положительные результаты.
Наличие
адекватной
модели
функционирования
сложной
системы
позволяет провести расчетные эксперименты над системой, что приближает
экономику к таким наукам, как физика, авиастроение и т.п.
Метод исследования: прогнозирование динамики основных показателей
рынка жилья при различных макроэкономических сценариях и различной
заданной динамике целевых объемов ввода жилья.
Sternik's Consulting
ФАКТОРЫ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ
Факторы предложения: дефицит земельных ресурсов, ограничения по
производственным мощностям стройпредприятий, по доступным объемам
стройресурсов, по наличию инженерных сетей на границах участков под
строительство жилья, энергетических и иных инженерных ресурсов,
социальной и транспортной инфраструктуры.
Факторы спроса: предъявленный платежеспособный спрос населения,
инвесторов, нерезидентов, ипотечная поддержка.
Баланс спроса и предложения – условие устойчивого развития рынка
недвижимости.
Факторы
предложения
Факторы
спроса
Sternik's Consulting
ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Стагнация в экономике, низкие
темпы роста доходов населения
Низкие темпы роста средней цены
на рынке при высоком спросе на
малогабаритные дешевые
квартиры
Снижение конечной доходности
инвестпроектов
Sternik's Consulting
РАССМОТРЕННЫЕ СЦЕНАРИИ ДИНАМИКИ
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Сценарий № 2
сверхоптимистический прогноз (темпы роста доходов
Сценарий №1
оптимистический
правительственный прогноз
населения в номинальном выражении 13-14%, денежный
объем ипотечного кредитования +20% от Сценария № 1)
(темпы роста доходов
населения в номинальном
выражении 8-11%, денежный
объем ипотечного
кредитования – по прогнозу
АИЖК)
Оценка вероятности 20%
Сценарий №4
пессимистический прогноз
(доходы населения снижаются)
вероятность 10%
Оценка вероятности = 0
Сценарий №3
реалистический прогноз
(темпы роста номинальных
доходов населения 2-3%,
денежный объем
ипотечного кредитования
на уровне Сценария № 1)
Оценка вероятности
70%
Sternik's Consulting
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИСХОДНЫЕ
ДАННЫЕ ДЛЯ СЦЕНАРИЕВ № 1 И 3
год
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 2017 2018
2019
2020
Сценарий № 1 (вероятность 20%)
Инфляция, %
8,8
6,1
6,6
5,6
5,2
5,2
5,3 5,1
Темп роста реальных
среднедушевых доходов
населения, %
5,6
-1,6
-1,6
2,7
4,4
4,6
4,0 2,9 -0,2
2,2
3,2
7,0 7,0
7,0
7,0
5,3
5,1 5,0
Сценарий № 3 (вероятность 70%)
Инфляция, %
8,8
6,1
6,6
7,0
7,0
7,0
Темп роста реальных
среднедушевых доходов
населения, %
5,6
-1,6
-1,6
-6,0
-6,0
-6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0
7,0
Sternik's Consulting
ОТРАСЛЕВЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ – ТРИ
ВАРИАНТА ДЛЯ КАЖДОГО СЦЕНАРИЯ
год
2010
Целевой объем
ввода жилья, млн.
1,77
кв. м, вариант 1
в том числе
1,09
коммерческого
Целевой
объем
ввода жилья, млн. 1,77
кв. м, вариант 2
в том числе
1,09
коммерческого
Целевой
объем
ввода жилья, млн. 1,77
кв. м, вариант 3
в том числе
1,09
коммерческого
2011
2012
2013
2014
1,76
2,07
2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54
1,06
1,30
1,78
1,76
2,07
2,54 2,79 3,04 3,29 3,54 3,79 4,04 4,29
1,06
1,30
1,78
1,76
2,07
2,54 3,04 3,54 4,04 4,54 5,04 5,54 6,04
1,06
1,30
1,78
1,78
2,03
2,28
2015
1,78
2,28
2,78
2016
1,78
2,53
3,28
2017
1,78
2,78
3,78
2018
1,78
3,03
4,28
2019
1,78
3,28
4,78
2020
1,78
3,53
5,28
Sternik's Consulting
ИССЛЕДУЕМЫЕ ВАРИАНТЫ ЦЕЛЕВЫХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ
6,0 млн м² в 2020
4,3 млн м² в 2020
вариант 1
2,1 млн м² в 2012
2,54 млн м² в 2020
Sternik's Consulting
СЦЕНАРИЙ № 1
ВАРИАНТ № 1 (2,54 млн кв. м)
А. Первичный рынок
млн кв. м
6
5
4
Б. Вторичный рынок
тыс. руб./кв. м
500
спрос
предложение
поглощение
цены
400
300
200
2
100
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
450
140
400
350
100
300
80
250
60
200
40
20
0
тыс. руб./кв. м
500
120
3
1
тыс.
квартир
160
спрос
предложение
поглощение
цены
0
150
100
50
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Прогноз 1: до 2017 года - значительные темпы роста цен (в 13-15 годах - более
17%, в 16 – 35%). Начинается отток покупателей и снижение объема предъявленного
спроса и поглощения. Предложение увеличивается и становится больше спроса, цены
достигают максимума и далее снижаются к 2020 году на 25-28%. Объем поглощения с
2018 года начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением
предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит к ситуации 2003-2004
годов, и к 2020 году послекризисное восстановление еще не завершается.
Sternik's Consulting
СЦЕНАРИЙ № 1
ВАРИАНТ № 2 (4,3 млн кв. м)
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на вторичном рынке
400
160
350
7
350
140
300
6
300
120
5
250
4
200
3
150
2
100
40
1
50
20
0
0
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
предложение
поглощение
250
100
200
80
150
60
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
8
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на первичном рынке
100
50
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно
растет объем предложения, и он становится выше спроса в 2016 году. Цены на
первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./м2, а потом
снижаются до 290 тыс. руб./м2 в 2020 году. Объем поглощения повышается,
хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом, кризисная
ситуация наблюдается с 2016 года, но динамика кризиса менее острая.
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на первичном рынке
12
350
150
10
300
140
150
4
100
2
0
спрос
предложение
поглощение
200
110
150
100
90
100
80
50
70
0
60
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
250
120
млн. кв.м
200
6
300
130
тыс. руб./кв.м
250
8
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на вторичном рынке
тыс. руб./кв.м
Sternik's Consulting
СЦЕНАРИЙ № 1
ВАРИАНТ № 3 (6,0 млн кв. м)
50
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше
предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка
практически не происходит, цены на первичном рынке достигают максимума в 305
тыс. руб./м2 в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м2 к 2020 году,
поглощение после снижения в 2016 году растет. Кризисные изменения начинаются
уже в 2015 году и к 2020 году практически исчерпываются.
Целесообразные варианты при Сценарии 1: № 2 и № 3.
Sternik's Consulting
СЦЕНАРИЙ № 3
ВАРИАНТ № 1 (2,54 млн кв. м)
А. Первичный рынок
млн кв. м
7
Б. Вторичный рынок
тыс. руб./кв. м
250
тыс.
квартир
тыс. руб./кв. м
160
6
240
5
230
4
спрос
предложение
поглощение
цены
3
140
200
220
210
2
220
120
спрос
поглощение
200
предложение
цены
180
100
1
190
0
180
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
80
160
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Прогноз 3: предъявленный спрос устойчиво превышает предложение. Темп
роста цен составляет (4-5)% в год, по остальным показателям рынок стабилен
(состояние, близкое к стагнации). Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает
достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может
снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со
стороны государства. Аналог – 2011-2012 годы.
Sternik's Consulting
СЦЕНАРИЙ № 3
ВАРИАНТ № 2 (4,3 млн кв. м)
250
6
240
5
230
4
220
3
210
2
200
1
190
0
180
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
предложение
поглощение
170
220
160
215
150
210
140
млн. кв.м
7
205
130
200
120
195
110
100
190
90
185
80
тыс. руб./кв.м
Динамика объема спроса, предложения, поглощения
и цен на вторичном рынке
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения, поглощения
и цен на первичном рынке
180
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения
существенных изменений по остальным показателям не произошло. В целом
рынок близок к состоянию стагнации по показателям объема поглощения и
динамике цен. Но при этом ситуация не обещает высокой доходности
инвестиционно-строительных проектов для
девелоперов, и может
потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства.
Sternik's Consulting
СЦЕНАРИЙ № 3
ВАРИАНТ № 3 (6,0 млн кв. м)
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на вторичном рынке
10
250
8
200
6
150
4
100
2
50
0
170
160
0
предложение
поглощение
200
150
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
220
140
180
130
160
120
110
140
100
тыс. руб./кв.м
300
млн. кв.м
12
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на первичном рынке
120
90
80
100
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года
спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к
2020 году до 190 тыс. руб./м2, ситуация принимает кризисный характер.
Целесообразные варианты при Сценарии 3: № 1 и № 2.
Sternik's Consulting
РЕКОМЕНДАЦИИ
Сценарий №1
Вариант №2
Сценарий №3
В
связи
с
неопределенностью
параметров по Сценариям № 1 и 3
динамики
макроэкономических
увеличение целевых объемов ввода
жилья в Москве (в старых границах) рекомендуется по варианту 2 – до 4,3
млн. кв. м в 2020 году.
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(495)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru