Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)

ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ
(НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ)
Свиридов А. В., аспирант кафедры
«Управление проектами и программами»
РЭУ им. Плеханова
ФАКТОРЫ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ОБЪЕМЫ
ВВОДА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
Факторы
предложения
Факторы спроса
ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Низкие доходы москвичей
Высокий спрос на малогабаритные
дешевые квартиры
Низкие темпы роста средней цены на
рынке
Снижение конечной доходности
инвестепроектов
СЦЕНАРИИ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Сценарий №1
Сценарий №3
оптимистический
правительственный прогноз
реалистический прогноз
вероятность 20%
Сценарий №4
Пессимистический прогноз
вероятность 10%
вероятность 70%
Сценарий №2
параметры, превышающие
оптимистический сценарий
(рост доходов населения (1213)% в год в натуральном
выражении)
вероятность ≈ 𝟎%
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ
СЦЕНАРИЕВ № 1 И 3
год
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Сценарий № 1 (вероятность 20%)
Инфляция, %
8,8*
6,1*
6,6*
5,6**
5,2**
5,2**
5,3**
Темп роста
реальных
среднедушевых
доходов населения,
%
5,6*
-1,6*
-1,6*
2,7**
4,4**
4,6**
4,0**
5,1**
5,3**
5,1**
5,0**
2,9**
-0,2**
2,2**
3,2**
Сценарий № 3 (вероятность 70%)
Инфляция, %
8,8*
6,1*
6,6*
7,0
7,0
7,0
7,0
7,0
7,0
7,0
7,0
Темп роста
реальных
среднедушевых
доходов населения,
%
5,6*
-1,6*
-1,6*
-6,0
-6,0
-6,0
-6,0
-6,0
-6,0
-6,0
-6,0
ОТРАСЛЕВЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ – 3
ВАРИАНТА ДЛЯ КАЖДОГО СЦЕНАРИЯ
год
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1,77*
1,76*
2,07*
2,54
**
2,54
**
2,54
**
2,54
**
2,54
2,54
2,54
2,54
в том числе
коммерческого
1,09
1,06
1,30
1,78
1,78
1,78
1,78
1,78
1,78
1,78
1,78
Целевой объем ввода
жилья, млн. кв. м,
вариант 2
1,77
1,76
1,60
2,54
2,79
3,04
3,29
3,54
3,79
4,04
4,29
в том числе
коммерческого
1,09
1,06
1,10
1,78
2,03
2,28
2,53
2,78
3,03
3,28
3,53
1,77
1,76
1,60
2,54
3,04
3,54
4,04
4,54
5,04
5,54
6,04
1,09
1,06
1,10
1,78
2,28
2,78
3,28
3,78
4,28
4,78
5,28
Целевой объем ввода
жилья, млн. кв. м,
вариант 1
Целевой объем ввода
жилья, млн. кв. м,
вариант 3
в том числе
коммерческого
Примечания:
* Фактические данные Росстата
** Данные ГП «Жилище» по гор. Москве
ЦЕЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДИНАМИКИ РОСТА
ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ
6,0 млн м² в 2020
4,3 млн м² в 2020
2,5 млн м² в 2013
СЦЕНАРИЙ № 1
ВАРИАНТ № 2
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на вторичном рынке
400
160
350
7
350
140
300
6
300
120
5
250
4
200
3
150
2
100
40
1
50
20
0
0
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
предложение
поглощение
250
100
200
80
150
60
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
8
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на первичном рынке
100
50
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно растет
объем предложения. Цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360
тыс. руб./кв.м2, а потом снижаются до 290 тыс. руб./м2 в 2020 году. Объем поглощения
повышается, хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом,
наблюдается кризисная ситуация.
СЦЕНАРИЙ № 1
ВАРИАНТ № 3
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на вторичном рынке
12
350
150
10
300
140
150
4
100
2
0
предложение
поглощение
150
100
90
100
80
70
0
60
цены
200
110
50
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
120
млн. кв.м
млн. кв.м
200
6
250
130
тыс. руб./кв.м
250
8
300
тыс. руб./кв.м
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на первичном рынке
50
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
предложение
поглощение
цены
При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше предложения на
первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка практически не
происходит, а цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./м2 в 2015
году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м2 к 2020 году, поглощение после снижения в 2016
году растет, кризисные изменения к 2020 году практически исчерпываются.
СЦЕНАРИЙ № 3
ВАРИАНТ № 2
6
240
5
230
4
220
3
210
2
200
1
190
0
180
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
предложение
поглощение
170
220
160
215
150
210
140
205
130
200
120
195
110
100
190
90
185
80
тыс. руб./кв.м
250
млн. кв.м
7
Динамика объема спроса, предложения, поглощения и
цен на вторичном рынке
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения, поглощения и
цен на первичном рынке
180
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения существенных
изменений по остальным показателям не произошло. В целом рынок близок к состоянию
рецессии по показателям объема поглощения и динамике цен. Но при этом ситуация не
обещает высокой доходности инвестиционно-строительных проектов для девелоперов,
и может потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства.
СЦЕНАРИЙ № 3
ВАРИАНТ № 3
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на вторичном рынке
10
250
8
200
6
150
4
100
2
50
0
170
160
0
предложение
поглощение
200
150
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
спрос
220
140
180
130
160
120
110
140
100
тыс. руб./кв.м
300
млн. кв.м
12
тыс. руб./кв.м
млн. кв.м
Динамика объема спроса, предложения,
поглощения и цен на первичном рынке
120
90
80
100
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
цены
спрос
предложение
поглощение
цены
При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года спрос
становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до
190 тыс. руб./м2, ситуация принимает предкризисный характер.
ОБСУЖДЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ
РЕЗУЛЬТАТОВ
Сценарий №1
Вариант №2
Сценарий №3
Подводя итог, можно заключить, что при динамике макроэкономических
параметров по Сценариям № 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в
Москве (в старых границах) приемлемо по варианту 2 – до 4,3 млн. кв. м в 2020 году.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!