МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ПИЛОТНЫХ ПРОЕКТОВ ПО СОЗДАНИЮ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В ЮГРЕ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА СУРГУТ в рамках I и II этапов проекта Концепции развития арендного жилья в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре Является системой современных принципов и приоритетов в деятельности органов государственной власти автономного округа и органов местного самоуправления по реализации долгосрочных направлений государственной политики в сфере формирования и развития цивилизованного рынка арендного жилья; Это многоквартирный жилой дом, состоящий из жилых помещений коммерческого использования 2 Анализ потребности в арендном жилье на территории Югры Цель и задачи Концепции Основные направления и механизмы реализации Концепции Основные этапы реализации Концепции Прогнозируемые результаты и показатели эффективности реализации Концепции Финансово-ресурсное обеспечение Концепции Контроль за реализацией Концепции 3 Внесение изменения в нормативные правовые акты автономного округа; Реализация пилотных проектов по созданию доходных домов в городах Сургут и Ханты-Мансийск, а также в городском поселении Березово на базе ОАО «Ипотечное агентство Югры»; Оказание финансовой, правовой, имущественной, консультационной и информационной помощи проектам арендного жилья, в том числе по созданию открытой площадки по обмену знаниями и опытом при реализации проектов Формирование рынка коммерческого арендного жилья в автономном округе путем привлечения инвесторов 4 Формирование и предоставление земельных участков с обеспечением коммуникациями, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой путем заключения долгосрочных договоров аренды на льготных условиях Компенсация части затрат инвесторов до 10% от стоимости строительства при заключении государственно - частного партнерства Компенсация затрат инвестора до 90% от стоимости земельного участка Изменение градостроительных нормативов муниципальных образований, в т.ч. в части допустимого уменьшения норматива парковочных мест для доходных домов 5 Установление муниципальными образованиями льгот по уплате земельного налога для собственников доходных домов на уровне 0% Компенсация процентной ставки (на начальном этапе) по привлеченным кредитам на финансирование строительства доходных домов Инвестиции части стоимости проекта по ставке до 5% годовых за счет средств региональных институтов развития (например, ОАО «Ипотечное Агентство Югры») 6 Формирование стандартов деятельности и инфраструктуры рынка арендного жилья – организаций по управлению, эксплуатации арендного фонда, охраны порядка, юридических консультантов Финансовая, правовая, имущественная, консультационная, информационная помощь организациям по арендному жилью 7 8 Улучшение жилищных условий более 25,5 тыс.семей, проживающих в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре; Объем совокупного ввода доходных домов до 2020 года (включительно) до 1,2 млн.кв. метров; Увеличение доли семей, имеющих возможность улучшения на условиях коммерческого найма до 60% Объем привлеченных внебюджетных источников (средств инвесторов и кредитных организаций) до 2020 года до 49,7 млрд. рублей (в ценах 2012 года) 9 Затраты на реализацию проекта, млн.руб. I этап II этап III этап (2012 год) (с 2013 по 2015 год) (с 2016 по 2020 год) ВСЕГО: Из бюджетных источников: 63,96 1 439,17 0 1 503,13 - из бюджета автономного округа 42,64 959,45 0 1 002,09 - из бюджета муниципальных образований 21,32 479,73 0 501,04 Из внебюджетных источников: 362,46 8 155,29 41 149,53 49 667,27 ВСЕГО: 426,42 9 594,46 41 149,53 51 170,40 10 Легальный и контролируемый со стороны Правительства арендный бизнес возможно сформировать только применяя механизмы государственной поддержки Ценовая доступность найма жилых помещений – стоимость ежемесячной платы за найм должна быть ниже платежей по ипотечным кредитам в 1,5 – 2,0 раза Длительный срок найма и относительная стабильность условий оплаты жилого помещения Соответствие современным требованиям экологичности и энергоэффективности зданий 11 4 1 2 Компенсация части процентной ставки по ипотечному кредиту до 5% годовых Предоставление ипотечного кредита на приобретение квартир в многоквартирном доме (50% стоимости объекта) Гарантия возврата кредита И / ИЛИ 3 5 6 Строительство (приобретение) всех квартир в многоквартирном доме с целью сдачи в наем Длительный договор найма Субсидирование ставки найма 12 Исходные параметры: Площадь планируемого для выкупа жилого дома, кв.м Средняя стоимость приобретения / строительства 1 кв.м жилья, руб. Общая сумма инвестиций в проект (выкуп дома у застройщика), млн.руб. в т.ч. собственные средства ОАО «Ипотечное агентство Югры» (50% от стоимости проекта, доходность = 5,0% годовых) в т.ч. кредитные средства ОАО «АИЖК» (50% от стоимости проекта, ставка = 10,5% годовых) Срок кредита, лет Без С государственной государственной поддержки поддержкой 4 115,00 44 526,00 37 847,10 183,22 155,74 91,61 77,87 91,61 77,87 20 лет 13 Расчет стоимость аренды 1 кв.м жилья, руб.: Амортизационные отчисления Налог на имущество Платежи процентов по кредиту (аннуитет) Компенсация по кредиту Рентабельность Страхование недвижимости Расходы на ремонт квартир Расходы на приобретение и обновление мебели Управленческие расходы (5%) Стоимость аренды 1 кв.м: Без государственной поддержки С государственной поддержкой 124,36 73,11 105,80 7,19 222,54 164,61 0,00 92,76 6,00 37,50 86,22 78,85 6,00 37,50 40,70 40,70 31,67 628,64 17,73 372,41 Государственная поддержка арендного бизнеса снизит стоимость аренды 1 кв.м жилья на 41% 14 Стоимость аренды мебелированной квартиры (с учетом управленческих расходов) в месяц, руб.: Без государственной Поддержки* С государственной Разница поддержкой* Однокомнатная квартира площадью 30 кв.м 18 859,31 11 172,22 Двухкомнатная квартира площадью 40 кв.м 25 145,74 14 896,29 Трехкомнатная квартира площадью 55 кв.м 34 575,39 20 482,39 - 41% * при 100% заполняемости дома 15 Стоимость аренды квартиры, построенной Тип квартир Без гос. С гос. поддержки, поддержкой, тыс.руб. тыс.руб.* Однокомнатная квартира (30 кв.м) Двухкомнатная квартира (40 кв.м) Трехкомнатная квартира (55 кв.м) Средняя рыночная стоимость аренды, тыс.руб. Отношение Ипотечный стоимости аренды квартиры, платеж по построенной с государственной квартире поддержкой (без учета компенсации части % ставки к средней участникам рыночной к ипотечному подпрограммы стоимости платежу, % «ИЖК»), аренды, % тыс.руб. 18,9 16,0 20,5 - 30,0% - 45,4% 25,2 21,0 24,7 - 29,0% - 39,7% 34,6 29,0 33,9 - 29,3% - 39,5% * Дополнительно возможно снижение стоимости аренды жилья за счет стимулирования спроса граждан путем предоставления компенсации части затрат за найм работодателем 16