Высокие цены на жилье в крупных городах России - это

ООО Sternik’s Consulting
www.realtymarket.ru
Стерник Г.М.
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова, председатель комиссии по аттестации аналитиков
рынка недвижимости РГР
Высокие цены на жилье в крупных городах России - это
«спекулятивный пузырь» или результат действия
фундаментальных факторов?
(доклад на панельной дискуссии «Жилье по доступным ценам в России: как
это возможно?» Всероссийского жилищного форума)
Санкт-Петербург, 2.10.14
Сначала факты
Уровень цен на жилье относительно Москвы
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
Петербург
Ульяновск
Ростов-на-Дону
Екатеринбург
Новосибирск
Ижевск
12.05
0,1
12.02
0,2
Тверь
Ярославль
Тюмень
Пермь
Рязань
Мособласть
дек.13
дек.12
дек.11
дек.10
Декабрь 2009
Декабрь 2008
Декабрь 2007
12.06
12.04
12.03
12.01
0
Факторы, определяющие соотношение цен на жилье в городах России
Уровень цен на жилье в городах
Соотношение
спрос/предложение
Объем предъявленного
спроса
Доля покупателейнерезидентов и их
платежеспособность
Характеристики
города
Объем предложения
Обеспеченность
населения
качественным
жильем
Объем
платежеспособного
спроса
Уровень номинальных
доходов
Доля теневых доходов
Ипотека
Склонность
населения к
расходованию
накоплений
Норма
накопления
Темп роста
доходов
Факторы, определяющие привлекательность города для проживания
Факторы
Масштаб города,
характер и уровень
экономического развития
Удаление от столиц, дру
гих крупных центров, от
границ с соседними госу
дарствами, от “горячих
точек”, характер транс
портных связей с ними
Характеристики
Административный, экономический статус
Число жителей, территория (площадь)
Пространственная организация города
Тип промышленного развития (многоотраслевой, моногород)
Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали)
Ближайшие крупные центры, расстояние до них
Наличие границы региона с соседними странами, расстояние до них
Наличие границы региона с “горячими точками”, расстояние до них
Аэропорт,
морской
порт,
речной
порт,
ж\д-магистраль,
(международный, федерального, местного значения)
автомагистраль
Нематериальные факторы (историческая, эстетическая, культурная аура)
Характер климата в регионе
Площадь зеленых насаждений, водных объектов
Площадь промзон
ПриродноЧисло промпредприятий, транспортных предприятий
климатические,
экологичес кие условия и Число предприятий с вредными выбросами в атмосферу
нематериальные факторы
Наличие погребенных свалок радиационных и химических отходов, зон экологических
аварий
Превышение ПДК в атмосфере по окиси углерода, двуокиси азота, тяжелым металлам,
загрязнение почв тяжелыми металлами
Оценка общего уровня заболеваемости в регионе
Жилой и нежилой фонд, тыс. кв. м общей площади
Обеспеченность населения благоустроенным жильем, кв. м на человека
Доля частного (в том числе приватизированного) фонда, %
Структура жилфонда по качеству (периодам строительства), размерам и местоположению (в % от
общего объема)
Характер и
состояние жилого Нежилой фонд, тыс. кв. м
Доля частного нежилого фонда, %
и нежилого
фонда
Структура нежилого фонда по качеству, размерам и местоположению, %
Общая протяженность улиц
Протяженность освещенных улиц, %
Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна,
газовая/электроплита, гор. вода)
Обеспеченность города офисными, торговыми, складскими площадями, кв. м на 1000 чел. населения
Общая численность населения
Общий коэффициент естественного прироста населения
Миграционный прирост (снижение) населения, тыс. чел. (%)
Сальдо миграции в регионе на 1000 чел.
Среднемесячная денежная плата работников, руб.
Денежные доходы на душу населения, руб.
Отношение средней зарплаты (душевого дохода) к прожиточному минимуму, %
Дифференциация денежных доходов (индекс Джинни или коэффициент фондов)
Социальноэкономические
условия
Число автомобилей в личной собственности на 1000 чел. населения
Объем розничной торговли, млрд. руб.
Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в
регионе относительно предыдущего периода, %
Число безработных на одну вакансию в регионе
Средний размер вклада в Сбербанке на душу населения, тыс. руб.
Число зарегистрированных преступлений в регионе на 1000 чел. населения
Доля тяжких преступлений в общем числе (%)
Характер рыночной ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и
активность (активная, пассивная) политики местных властей на рынке
недвижимости
Доходы населения – основной драйвер уровня цен в городе
Уровень цен на жилье и среднедушевых доходов населения в регионах по сравнению с
Москвой
Москва
%
100
80
60
40
20
0
СпБ
Владимир
(2006 г.)
100
100
52
48 41
43
25
цены на жилье
%
100
80
60
40
20
0
МО
(2011 г.)
100
48 43
20
100
цены на жилье
20
среднедушевые
доходы населения
(2009 г.)
100
100
53 47
50 47
24
цены на жилье
среднедушевые
доходы населения
56 54
29
%
100
80
60
40
20
0
%
100
80
60
40
20
0
24
среднедушевые
доходы населения
(2013 г.)
100
100
50 47
47 47
26
цены на жилье
24
среднедушевые
доходы населения
Заключительный аккорд
СТАТИСТИЧЕСКАЯ СВЯЗЬ УРОВНЯ ЦЕН НА РЫНКЕ КВАРТИР В ГОРОДАХ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ С СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТОЙ
800
y = 0,0684x + 113,71
700
2
R = 0,4604
$/кв. м
600
500
400
300
200
3000
4000
5000
6000
руб.
7000
8000
9000
Уровень цен в городах на 46% определяется уровнем доходов, остальные
факторы в совокупности (54%) определяют разброс точек относительно
выявленной закономерности.
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(964)556-72-32
[email protected]