***** 1 - Долевое строительство: итоги и перспективы

Поручительство банка как способ
обеспечения исполнения
обязательств по договорам участия в
долевом строительстве
Александр Яшник
Старший вице-президент – директор Департамента
финансовых институтов и торгового финансирования
ОАО «Банк Москвы»
4 апреля 2014
Требования ФЗ № 214-ФЗ к обеспечению обязательств
застройщика перед участниками долевого строительства
С 1 апреля 2005
С 20 июля 2006
С 1 января 2014
ЗАЛОГ земельного участка, принадлежащего застройщику
на праве собственности, или права аренды на
земельный участок и строящегося (создаваемого)
на этом участке многоквартирного дома и(или) иного
объекта недвижимости
ЗАЛОГ
ЗАЛОГ
или
+
ПОРУЧИТЕЛЬСТВО
БАНКА
ПОРУЧИТЕЛЬСТВО
БАНКА
или
(по выбору Застройщика)
СТРАХОВАНИЕ
ответственности
застройщика
Требования ФЗ № 214-ФЗ к банкам-поручителям
1) Наличие лицензии Банка России на осуществление банковских операций, в которой
указано право выдачи банковских гарантий.
2) Осуществление банковской деятельности не менее 5 лет.
3) Наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей *.
4) Наличие собственных средств (капитала) в размере не менее 1 миллиарда рублей.
5) Соблюдение банком обязательных нормативов на все отчетные даты в течение
последних шести месяцев.
6) Отсутствие требования Банка России об осуществлении мероприятий по
финансовому оздоровлению кредитной организации.
часть 1 ст.
( 15.1 ФЗ № 214-ФЗ
(требования
к банкам-поручителям)
vs
ст. 74.1 Налогового кодекса РФ
(требования к банкам-гарантам
при выдаче гарантий в пользу
налоговых органов и при
обеспечении госзаказа)
Перечень банков, указанный в ст. 74.1 НК РФ, формируется на основе сведений Банка России и
размещается Министерством финансов РФ на официальном сайте
www.minfin.ru/ru/tax_relations/policy/bankwarranty/index.php?id4=19700. На 01.02.2014 в Перечне - 344 банка.
* - данное требование в требованиях к банкам в НК РФ не предусмотрено.
Основные условия договоров поручительства (1/2)
1. Поручительство обеспечивает исполнение обязательств застройщика по
передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем
договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома и(или)
иного объекта недвижимости.
2. Субсидиарная ответственность банка-поручителя.
3. Поручитель отвечает перед дольщиком в том же объеме, что и застройщик,
включая предусмотренные ДДУ неустойки.
4. Срок действия поручительства - не менее чем на 2 года больше указанного
в ДДУ срока передачи объекта участнику долевого строительства.
5. Поручитель и застройщик обязаны уведомить дольщика в случае досрочного
прекращения поручительства не позднее, чем за один месяц до даты
прекращения поручительства (с заключением застройщиком другого
договора поручительства в течение 15 дней).
При нарушении поручителем обязательств по уведомлению дольщика
Законом установлена субсидиарная ответственность поручителя в ситуации,
когда договор поручительства прекратился, а новый не заключен.
Основные условия договоров поручительства (2/2)
6. Согласие поручителя на возможные изменения обязательств по ДДУ,
в том числе влекущие увеличение ответственности или иные неблагоприятные
последствия для поручителя.
7. Переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого
строительства в случае уступки прав требований по ДДУ.
Справочно:
Поручитель вправе выдвигать против требования дольщика возражения,
которые мог бы предоставить застройщик (ст. 364 ГК РФ).
К банку, исполнившему свои обязательства по договору поручительства,
переходят права участника долевого строительства по ДДУ и права,
принадлежащие ему как залогодержателю (часть 1 ст. 365 ГК РФ).
Договорная документация при выдаче поручительств
1) Проектная декларация (п. 11 Проектной декларации).
2) Договор долевого участия (выбранный застройщиком способ обеспечения
обязательств - существенное условие ДДУ).
Условия о поручительстве должны быть едины для всех дольщиков.
Застройщик должен довести до сведения участников долевого строительства
условия поручительства и сведения о поручителе.
Договор о выдаче банковских поручительств - заключается между банком и
застройщиком до заключения договора поручительства и в том числе определяет:
3)
- порядок возмещения застройщиком уплаченной банком по поручительству суммы,
- стоимость услуги банка по выдаче поручительства,
- возможные ограничения на внесение застройщиком в ДДУ не согласованных
с банком изменений в ДДУ,
- способ обеспечения обязательств застройщика перед банком.
4) Договор поручительства - заключается между банком и дольщиком
до государственной регистрации ДДУ.
Перспективы использования банковских поручительств:
препятствия, вопросы, предложения

Высокие риски на рынке жилищного строительства - связаны с
длительностью и сложностью строительного процесса, срывами сроков
ввода объектов в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством
строящихся объектов, риском изменения требований технических,
градостроительных регламентов, непрозрачной процедурой выдачи
разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Риски работы с дольщиками - физическими лицами.
Социальный аспект.

Двойной объем рисков, принимаемых банком на застройщика.

Стоимость поручительства.

Необходимость предоставления обеспечения по обязательствам
застройщика перед поручителем.

Предоставление поручительств – не банковская операция.
Перспективы использования банковских поручительств:
препятствия, вопросы, предложения
 Необходимость совершенствования требований
законодательства, в части:
1) ограничения размера обязательств поручителя в случае
внесения изменений в ДДУ;
2) уточнения механизма досрочного прекращения поручительств
при выполнении застройщиком обязательств по передаче дольщику
объекта;
3) необходимости предоставления в банк для платежа
по договору поручительства судебного решения (аналогично
условиям страхования ответственности застройщиков);
4) внедрения механизма проверки соответствия банка/страховой
компании установленным законом требованиям и проверки факта
выдачи поручительства/страхового полиса;
5) включения в перечень возможного обеспечения по ДДУ
банковской гарантии (в дополнение к поручительству банка).
Спасибо за внимание !