Страхование гражданской ответственности застройщика за

Страхование гражданской ответственности
застройщика за неисполнение обязательств
по передаче объекта долевого
строительства
www.vsk.ru
Условия страхования (1)
С 1 января 2014 г вступили в силу требования о страховании гражданской ответственности
застройщика (N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Застройщик, заключающий договоры долевого участия в строительстве, обязан
предоставить обеспечение исполнения обязательств застройщика в трех формах (на свой
выбор):
1) Поручительство банка
2) Участие в обществе взаимного страхования гражданской ответственности
застройщиков (создается застройщиками, члены общества отвечают между собой по
своим обязательствам).
3) Заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика со
страховой организацией.
Застройщик является Страхователем и осуществляет страхование ответственности за
свой счет в пользу Выгодоприобретателей – участников долевого строительства.
1
Условия страхования (2)
Страхователь – застройщик
Выгодоприобретатель – дольщик
Страховой случай - неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по
передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов:
1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного
производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об
очередности удовлетворения требований.
Страховая сумма – цена по долевому договору, но не менее показателя средней рыночной стоимости
одного квадратного метра, установленной федеральным органом на дату заключения договора
страхования.
Срок страхования – с даты гос. регистрации договора долевого участия до даты передачи объекта
дольщику.
При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому
случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом
строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Страховщик имеет право требования к застройщику в размере выплаченного страхового
возмещения.
2
Текущая ситуация на рынке застройщиков
Застройщики не хотят вступать в ОВС (по состоянию на март – 100 членов и 20
заявок на рассмотрении)
Два года назад в Госдуме обсуждались ставки в 5–10%, но они сильно ударили бы по региональным
девелоперам. В ноябре 2013 года на собрании членов ОВС регионалы пытались отстоять идею
предельно низкого тарифа — 0,05%, но в итоге победила концепция столичной фракции («Мортон»,
ПИК, МИЦ) - базовый тариф 1,2% и поправочные коэффициенты от 0,1 до 10.
Непривлекательность ОВС вызвана наличием круговой поруки всех членов друг
за друга.
Банки не торопятся выдавать поручительства (цена от 2,5 до 8%)
Наблюдается незакрытый спрос на страхование в ВСК
Предложения конкурентов: уровень КВ от 15 до 80%, тариф 0,25-3,5%
3
Возникающие проблемы
Подробная статистика по РФ отсутствует (не ведется и не велась никакими
органами).
- Невыполненных обязательств по договорам строительства - на 40 млрд руб., еще по 400
млрд руб. сорваны сроки строительства.
- 847 «проблемных» объектов и 80 898 обманутых дольщиков.
- На рынок привлечено 1,3 трлн рублей дольщиков.
- «Лидерами» среди регионов с большим количеством проблемных объектов являются
Московская обл. (109 объектов – 16 038 дольщиков), Самарская обл. (64 объекта – 15 824
дольщиков), Новосибирская обл. (57 объектов - 4355 человек), Москва (52 объекта – 5 400
человек) и Пермский край (42 объекта – 2 000 человек)
• Спрогнозировать вероятность наступления страхового случая практически
невозможно.
Страховой случай может наступить не только в силу мошеннических действий. Даже
надежный застройщик в силу изменения внешних экономических факторов, нарушений в
работе его подрядчиков, изменений договоренностей с администрацией и т.п. может стать
банкротом. Все эти риски не представляется возможным просчитать
Процесс сбора документов и оценки рисков очень трудоемкий и дорогостоящий.
• Страхование носит яркую социальную направленность
Страхование подпадает под действие Закона о защите прав потребителей, который сейчас
неоправданно жестко применяется к Страховщикам.
•
4
•Не проработан процесс реализации права регресса
П. 14 ст.15.2 214-ФЗ установлено право безусловного регресса к
страхователю – «страховщик имеет право требования к застройщику в размере
выплаченного страхового возмещения».
По своей правовой природе регресс к страхователю, не является основанием
для перемены лиц в обязательстве в силу закона (ст.387 ГК РФ), а представляет
собой самостоятельное право требования.
Положениями ФЗ-214 также не предусмотрен переход к страховщику,
выплатившему страховое возмещение, прав по залогу на основании
закона (механизм осуществления регрессных требований не прописан как
таковой).
Указанное в совокупности свидетельствует о том, что страховщик вправе
рассчитывать на удовлетворение своих регрессных требований из иного (помимо
заложенного) имущества страховщика.
т.о. страховщик после выплаты страхового возмещения переходит в четвертую
очередь кредиторов и его требования носят общий характер (не относятся к
объекту незавершенного строительства).
5
Предложение об изменениях в законодательство
(суброгация)
214 ФЗ Ст.15.2. п.14 необходимо ввести право страховщика на суброгацию в отношении
должника, а не регресса.
Одновременно в 210 ФЗ «О банкротстве» необходимо скорректировать нормы об очередности
удовлетворения требований (ст.201.9), скорректировав, что после выплаты страхового
возмещения дольщику к страховщику в порядке суброгации переходят права и очередность
в удовлетворении требований в размере выплаченного возмещения.
Т.к. сейчас ст.201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит четкого указания, в
какую очередь включаются требования страховщика, выплатившего страховое возмещение.
Конкретизация вышеуказанных положений позволяет:
1)
Эффективно сработать механизму страхования (интересы дольщика будут защищены и
выплата произведена в нужном размере), а страховщик будет в порядке суброгации
самостоятельно разбираться с застройщиков.
2)
Это существенно повлияет развитие данного вида страхования (т.к. сейчас рынок
предложения коммерческого страхования крайне ограничен, а крупные страховщики
вообще отказались от вида)
3)
Это влияет и на получение перестраховочной емкости и, тем самым, страховщик сможет
принять на себя больший объем обязательств по долевым договорам, т.к. вопрос о
возможности реализации прав требований к застройщику является ключевым в
предоставлении перестраховочной защиты.
Т.о. социальная направленность закона – защитить интересы дольщиков – будет выполнена
(предлагаемые поправки не меняют условия страхования и не вносят никаких
ограничений), а на рынке смогут появиться крупные надежные страховые компании.
6