Юридическое сопровождение проектного финансирования по проектам ГЧП Вопросы недвижимости Светлана Соркина

Юридическое сопровождение проектного
финансирования по проектам ГЧП
Вопросы недвижимости
Светлана Соркина
Старший юрист практики недвижимости
14 мая 2015 года
Вопросы недвижимости, влияющие на банкобильность проекта ГЧП
Права на земельные
участки
Порядок
предоставления прав на
земельные участки
частному партнеру
Права частного партнера
на объект (создаваемый
(реконструируемый) и
эксплуатируемый в рамках
проекта)
Возможность
использования прав на
объект в качестве
обеспечения
Возможность
приобретения права
собственности на
объект
Организационноправовая схема
проекта
www.hoganlovells.com
2
Права на земельные участки
•
Земельные участки в государственной/ муниципальной
собственности
–
–
–
•
Земельные участки в пользовании у ГУП / МУП
–
–
•
Концессионное соглашение
Соглашение о ГЧП
Договор аренды на инвестиционных условиях
Концессионное соглашение
Соглашение о ГЧП
Земельные участки в частной собственности
–
–
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных
нужд
Вовлечение земельных участков частного партнера в проект
www.hoganlovells.com
3
Предоставление прав на земельные участки в государственной/
муниципальной собственности
•
С 1 марта 2015 года* – по общему правилу только на торгах (аукцион),
за исключением земельных участков
–
предоставляемых для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации
масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов,
инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской
Федерации/ установленным законами субъектов Российской Федерации;
–
предоставляемых для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а
также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения
электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов
федерального, регионального или местного значения;
–
на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений
в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве
хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса,
на праве оперативного управления;
–
необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным
соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение;
–
образованных в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о
развитии застроенной территории;
* ФЗ
от 23.06.2014 №171-ФЗ
www.hoganlovells.com
4
Предоставление прав на земельные участки в государственной/
муниципальной собственности (продолжение)
–
предоставляемых для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для
комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу,
заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или
договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
–
необходимых для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
–
расположенных в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту
особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по
созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного
бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой
экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными
объектами недвижимости;
–
расположенных в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для
строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о
взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны.
–
необходимых для осуществления деятельности Государственной компании "Российские автомобильные
дороги" в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог или для осуществления
деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов
инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
–
предоставляемых резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны
территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в
соответствии с инвестиционной декларацией;
–
и в др. более частных случаях, установленных в ст. 39.6 ЗК РФ.
www.hoganlovells.com
5
Вовлечение в проект земельных участков в пользовании ГУП/ МУП /
в собственности частного партнера
•
Изъятие земельных участков для государственных/
муниципальных нужд
(изменения в ЗК РФ, вступившие в силу с 1 апреля 2015 года*)
•
Соглашение о ГЧП с ГУП/ МУП
•
Вовлечение в проект земельных участков в собственности
частного партнера
* ФЗ от 31.12.2014 № 499-ФЗ
www.hoganlovells.com
6
Право собственности частного партнера на объект
• Возможность приобретения права собственности на объект
частным партнером зависит от вида соглашения и его условий
Вид соглашения
Концессионное соглашение
Право собственности
частного партнера на объект*
Да, но только в случае включения
объекта в план приватизации**
Соглашение о ГЧП
Да
Договор аренды на инвестиционных
условиях
Да
* может быть ограничена специальным законодательством в зависимости от вида объекта
** п. 4 ст. 4 ФЗ "О концессионных соглашениях"; ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
www.hoganlovells.com
7
Возможность использования прав на объект в качестве
обеспечения
•
Залог прав на земельные участки/ объект в зависимости от вида
соглашения
Вид соглашения
•
Возможность
передачи объекта в залог *
Концессионное соглашение
Нет
Соглашение о ГЧП
Да
Договор аренды на инвестиционных
условиях
Да
Залог будущей вещи - невозможен в отношении объектов
недвижимости (п.1 ст.5 ФЗ "Об ипотеке", ст. 130 ГК РФ)
*может быть ограничена специальным законодательством в зависимости от вида объекта
www.hoganlovells.com
8
www.hoganlovells.com
Hogan Lovells has offices in:
Alicante
Amsterdam
Baltimore
Beijing
Brussels
Budapest*
Caracas
Colorado Springs
Denver
Dubai
Dusseldorf
Frankfurt
Hamburg
Hanoi
Ho Chi Minh City
Hong Kong
Houston
Jakarta*
Jeddah*
Johannesburg
London
Los Angeles
Luxembourg
Madrid
Mexico City
Miami
Milan
Monterrey
Moscow
Munich
New York
Northern Virginia
Paris
Philadelphia
Rio de Janeiro
Riyadh*
Rome
San Francisco
São Paulo
Shanghai
Silicon Valley
Singapore
Tokyo
Ulaanbaatar
Warsaw
Washington DC
Zagreb*
"Hogan Lovells" or the "firm" is an international legal practice that includes Hogan Lovells International LLP, Hogan Lovells US LLP and their affiliated businesses.
The word "partner" is used to describe a partner or member of Hogan Lovells International LLP, Hogan Lovells US LLP or any of their affiliated entities or any employee or consultant with equivalent standing. Certain individuals, who are
designated as partners, but who are not members of Hogan Lovells International LLP, do not hold qualifications equivalent to members.
For more information about Hogan Lovells, the partners and their qualifications, see www.hoganlovells.com.
Where case studies are included, results achieved do not guarantee similar outcomes for other clients. Attorney Advertising.
© Hogan Lovells 2014. All rights reserved.
*Associated offices