фсо 9

Утвержден Приказом Минэкономразвития России
№ 327 от 01.06.2015
Вступил в силу 29.09.2015г.
• Разработан с учетом международных стандартов
оценки и ФСО, 1,2,3 и иных федеральных стандартов
оценки, утвержденных МЭР
• Является обязательным к применению при оценке
объектов оценки для целей залога, включая оценку
для целей ипотечного кредитования
Объект оценки - это объект гражданского права, в
отношении которого законодательством Российской
Федерации установлена возможность его участия в
гражданском обороте и залог которого не запрещен
действующим законодательством Российской Федерации.
По закону (ст. 128 ГК РФ) объекты гражданского права
подразделяются на следующие пять видов:
• имущество;
• работа и услуги;
• информация;
• результаты интеллектуальной деятельности;
• нематериальные блага.
Заложить можно только такое имущество, которое может
быть отчуждено залогодателем (ст. 6 Закона о залоге),
поскольку при залоге может возникнуть необходимость
продажи предмета залога на торгах (ст. 350 ГК)
Договор о залоге имущества, запрещенного к отчуждению,
не действителен (ст. 168 ГК).
При заключении договора на проведение оценки для целей
залога заказчик может проинформировать оценщика о
существующем или потенциальном залогодержателе
При наличии у залогодержателя общедоступных
специальных требований, предъявляемых к оценке в
целях залога, оценщик должен проинформировать
заказчика о наличии таких специальных требований
Оценщик учитывает данные специальные требования
залогодержателя, если это оговаривается в задании на
оценку
При определении стоимости в целях залога определяется
рыночная стоимость, иные виды стоимости определяются
при наличии соответствующих требований в задании на
оценку
При оценке комплекса имущества, необходимо проведение
анализа возможности независимого функционирования и
реализации имущества отдельно от иных активов,
входящих в состав комплекса имущества.
При оценке имущества, являющегося частью комплекса
имущества, исходя из допущения, что его реализация будет
проводиться в составе комплекса имущества, стоимость
объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса
имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при
реализации всего комплекса имущества.
Данное допущение указывается в задании на оценку.
Стоимость специализированного имущества (не может быть
продано отдельно от всего комплекса имущества, частью
которого оно является, в силу уникальности, обусловленной
специализированным характером, назначением, конструкцией,
конфигурацией, составом, размером, местоположением или
другими свойствами), определяется как часть в стоимости
комплекса имущества.
Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к
указанным в ФСО № 3 результаты:
1. стоимости объекта оценки в соответствии с видами стоимости,
предусмотренными пунктом 5 ФСО 9 (Задание на оценку);
2. иные расчетные величины, выводы и рекомендации,
подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.
Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном
порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат
оценки
Ликвидность объекта оценки - типичный (расчетный) срок его
рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он
может быть реализован по рыночной стоимости.
В случае оценки специализированного имущества как части
комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть
определена как ликвидность комплекса имущества, составной
частью которого оно является.
Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об
оценке.
При определении ликвидности объекта оценки оценщик
должен обосновать сделанные выводы приведением результатов
анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность
объекта
Некоторые пояснения по вопросу о ликвидности содержатся
в книге Оценка для целей залога М.А.Федотов, В.Ю.Рослов,
О.Н.Щербакова, А.И. Мышанов с.46,271-273,353
Ликвидность – характеризуется способностью объекта
превращаться в денежные средства без потерь от
первоначальной заявленной стоимости в определенные
временные сроки
Чем большей ликвидностью обладает объект, тем меньше
срок экспозиции
В качестве показателя ликвидности рынка может
использоваться среднее время экспозиции (сведения из
опубликованных аналитических обзоров либо у риэлторских
агентств (опрошены не менее 2 компаний)
Факторы, влияющие на ликвидность:
 Наличие и величина спроса не имущество;
 Эластичность спроса на данный вид имущества;
 Состояние имущества;
 Соответствие современным используемым технологиям
 Масштабность
Показатель ликвидности
Высокая
Выше средней
Средняя
Ниже средней
Низкая
Примерный срок реализации,
мес.
Менее 1
1-2
2-4
4-6
Более 6
Величина ликвидационной
скидки
5-10
10-15
15-20
20-30
30 и более
Задание на оценку должно содержать следующую,
дополнительную информацию:
• особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания,
объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если
таковые существуют;
• порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых
для проведения оценки материалов и информации;
• необходимость привлечения отраслевых экспертов
(специалистов, обладающих необходимыми профессиональными
компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении
оценки).
Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон
договора определена (выявлена) необходимость привлечения
отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в
задание на оценку.
Задание на оценку по ФСО-9 – общие принципы
Параметр
объект оценки
права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки
Обременения и обязательства, учитываемые при оценке
цель оценки
предполагаемое использование результатов оценки
вид стоимости
дата оценки
допущения, на которых должна основываться оценка
особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно
препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют
порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки
материалов и информации
необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих
необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при
проведении оценки)
иные расчетные величины (прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки)
специальные требования залогодержателя
проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему
назначению
Источник требования
п.21 ФСО-1
п.21 ФСО-1
п.16 ФСО-9
п.21 ФСО-1
п.21 ФСО-1
п.21 ФСО-1
п.21 ФСО-1
п.21 ФСО-1
п.10 ФСО-9
п.10 ФСО-9
п.10 ФСО-9
п.11 ФСО-9 (необязательно)
п.4 ФСО-9 (необязательно)
п.17 ФСО-9
Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть
согласованы всеми сторонами договора.
Допущения в отношении перспектив развития объекта оценки,
должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями.
Использование прогнозных данных заказчика или собственника
объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия
независимым от заказчика рыночным данным не допускается.
При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или
аналитических данных целесообразно воздерживаться от
использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к
максимизации стоимости объекта оценки.
Все преимущества, существующие у собственника, отличающиеся
от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей
залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права
собственности на объект оценки иному лицу
Все обременения и обязательства, информация о которых имеется
в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами
договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки,
должны учитываться при проведении оценки.
Требования к учету влияния данных факторов
на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку.
В случае выявления обременений до момента подписания договора
оценщик обязан проинформировать об этом стороны
заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку.
В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик
обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в
расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.
Проведение оценки объекта оценки в предположении его
использования не по текущему назначению подлежит
обязательному согласованию со сторонами договора и включается
в задание на оценку.
При оценке объекта оценки в предположении изменения его
текущего использования все затраты, необходимые для
реализации альтернативного использования, подлежат
обязательному учету.
При необходимости проведения при оценке для целей залога
исследований, требующих специальных знаний, обязательно
привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими
знаниями.
Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности
проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов.
В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых
экспертов указывается в задании на оценку.
При определении ликвидационной стоимости рассматриваются
условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам
обращения взыскания на предмет залога, установленным
действующим на дату оценки законодательством или
предусмотренным договором.
Иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые
допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке,
выбранные Оценщиком, подлежат обоснованию и в обязательном
порядке указываются в отчете об оценке.
Расчет ликвидационной стоимости, методика в статье А.Н.Фоменко «Методика оценки
ликвидационной стоимости имущества», опубликованной в журнале «Имущественные
отношения в РФ» №5, 2007, стр. 99
КУР – коэффициент, учитывающий фактор ускоренной реализации
РСТ – текущая стоимость имущества;
РСТР - согласованная рыночная стоимость объекта оценки для типичного срока экспозиции для
рыночных условий;
РСУР - рыночная стоимость объекта оценки для случая ускоренной реализации;
R – ставка дисконтирования, соответствующая объекту оценки;
tТР – типичный срок экспозиции объекта для рыночных условий.
tУР – срок экспозиции при ускоренной реализации объекта
Расчет ликвидационной стоимости, методика в статье А.Н.Фоменко «Методика оценки
ликвидационной стоимости имущества», опубликованной в журнале «Имущественные
отношения в РФ» №5, 2007, стр. 99, пример:
N п/п
1
2
3
4
5
6
Наименование показателя
Рыночная стоимость, млн. руб.
Типичный срок экспозиции объекта для рыночных
условий, год
Срок экспозиции при ускоренной реализации объекта,
год
Ставка дисконтирования, соответствующая объекту
оценки
Коэффициент, учитывающий фактор ускоренной
реализации
Ликвидационная стоимость, млн. руб.
Величина
показателя
197
0,5
0,08
0,11
0,96
189
Расчет ликвидационной стоимости, методика в статье В.В. Болотских «Практика расчета
ликвидационной стоимости», опубликованной в журнале «Имущественные отношения в
РФ» №2, 2005, стр. 93 – оценочная шкала для расчета скидки на ликвидацию
Формула для расчета скидки на ликвидацию:
Где:
Сл – скидка на ликвидацию;
∑Ви – сумма взвешенных итогов по каждому из факторов (произведений балла на
количество наблюдений)
∑баллов – сумма баллов, по которым оценивается влияние фактора
3 – абсолютное значение, учитывающее изменение скидки
Расчет ликвидационной стоимости, методика в статье В.В. Болотских «Практика расчета
ликвидационной стоимости», опубликованной в журнале «Имущественные отношения в
РФ» №2, 2005, стр. 93 – оценочная шкала для расчета скидки на ликвидацию
№ п/п
Фактор воздействия
1
3
Срок экспозиции
Инвестиционная
привлекательность
Факторы "выделения"
4
Степень влияния на
результат
Оценка факторов 10балльная шкала
Объективные факторы
средняя
Диапазон скидки % от 0 до …
6
18
ниже средней
3
9
средняя
4
12
Ликвидность
ниже средней
3
9
5
Коньюкура рынка
ниже средней
3
9
6
Маркетинг
ниже средней
3
9
7
Наличие технической
документации
ниже средней
3
9
8
Правовое оформление
средняя
4
12
9
Техническое состояние
ниже средней
1
3
10
Земельный участок
ниже средней
3
9
33
100
2
Субъективные факторы
Суммарная величина
Расчет ликвидационной стоимости, методика в статье В.В. Болотских «Практика расчета
ликвидационной стоимости», опубликованной в журнале «Имущественные отношения в
РФ» №2, 2005, стр. 93 – пример:
1
Срок экспозиции
Ниже
Средний
среднего
1 2 3 4 5 6
Объективные факторы
1
2
Инвестиционная привлекательность
1
3
4
5
6
Факторы "выделения"
Ликвидность
Коньюкура рынка
Маркетинг
Итого
№ п/п
Фактор воздействич
7
Наличие технической документации
8
9
10
Правовое оформление
Техническое состояние
Земельный участок
Итого
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Размер скидки
Выше среднего Максимальный
Сумма
7
8
9
10
55
0
0
0
0
6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20%
0
0
0
4
10
33
1
1
1
1
0 0 4 1 0 1
Субъективные факторы
1
1
1
1
1
1
0
0
0
1
2
6
18
1
2
8
0
0
0
0
1
6
При оценке объектов, предполагаемых к созданию или
находящихся в процессе создания, при определении рыночной
стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии
допущения об изменении использования объекта может в
соответствии с условиями договора дополнительно определяться
рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта
на дату оценки.
В случае расхождений между требованиями настоящего
Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО № 1,
ФСО № 2, ФСО № 3 и других федеральных стандартов оценки,
регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки,
утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет
настоящий Федеральный стандарт.
• Учет специальных требований залогодержателя, если это
оговаривается в задании на оценку и не противоречит остальным
ФСО и ФЗ (п.4 ФСО-9)
• При сообщении результата оценки (итоговой рыночной
стоимости залога) также в обязательном порядке необходимо
указывать типичный (расчетный) период экспозиции,
соответствующий этой рыночной стоимости. (пп. 8-9 ФСО 9)
• В разделе анализ рынка должно быть приведено обоснование
ликвидности объекта
• Изменение задания на оценку в соответствии с ФСО-9
(пп.4,7,9,10,11,16,17) и соответствующими отраслевыми
стандартами
• Необходимость проверки всех используемых допущений на
рыночность (п.13 ФСО 9)
• При использовании прогнозов на основе нескольких сценариев
или имеющихся аналитических данных следует
воздерживаться от использования наиболее оптимистических
значений (п. 14 ФСО 9)
• Все преимущества и условия пользования, существующие у
собственника в отношении объекта оценки, не могут
учитываться при оценке для целей залога, если они бесспорно
не будут сохраняться при передаче имущества иному лицу в
гипотетической рыночной сделке. (п. 15 ФСО 9)
• Все обременения и обязательства в отношении объекта оценки
должны учитываться в оценке (п. 16 ФСО 9)
• Не проработан механизм (отсутствует методологическая база)
определения ликвидности объектов залога (их типичного
периода экспозиции на открытом рынке), обязательно
требуемого в отчете
• В Положениях 139 и 254 –П банковский регулятор использует
понятие «справедливой стоимости» (т.е. стоимости-в-обмене в
допущении продажи объекта залога залогодателем при периоде
экспозиции не более 180 дней) - Как должна согласовываться
эта стоимость с рыночной стоимостью, определяемой
оценщиком?
Куликова (Лукина) Анна Владимировна, сертифицированный РОО
оценщик недвижимости, член правления Самарского регионального
отделения РОО, начальник отдела оценки имущества ООО
«Территориальное агентство оценки»,
[email protected],
т.276-68-61