юридическим аспектам оспаривания кадастровых споров

Спорные вопросы по результатам
определения кадастровой
стоимости. Юридические аспекты.
Зверева Светлана,
старший юрист самарского представительства
март 2013 года
Правовое регулирование оценки земли
Правовое регулирование закрепляет 2 модели оценки (ст. 66 ЗК РФ):
1) установление кадастровой стоимости земельных участков в процессе ГКО
(с использованием главным образом методов массовой оценки);
2) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка устанавливается = его рыночной стоимости.
«Закрепление в ст.66 ЗК РФ двух моделей исчисления КС вызвано сложностью
стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка
земли в РФ,…не предполагает произвольного характера определения
налоговой базы по земельному налогу (Определение КС РФ от 01.03.2011 № 275-О-О).
Кадастровая стоимость и ГКО земель
Важнейшее значение - ГКОЗ проводится в соответствии с законодательством об
оценочной деятельности, а кадастровая оценка является частью общей системы
стоимостной оценки имущества, регулируемой ФЗ N 135-ФЗ.
Специальный статус- государственная, в исключительной компетенции государства.
Решение о проведении очередной оценки принимается органом власти субъекта РФ или в
случаях, установленных законодательством субъекта, органом местного самоуправления.
Специальное назначение (ст. 36, п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ), используется:
- для целей налогообложения (земельный налог),
- при определении арендной платы за пользование земельными участками;
-при определении выкупной стоимости земельного участка.
!!! Проблема актуализации данных КО. Нет механизма оперативного уточнения КС,
предполагающего приведение ее в соответствие с рыночной. Цель ГКО- сформировать
налоговую базу на несколько лет вперед. ГКО проводится не реже чем один раз в 5 лет
(ст. 24.12 №135-ФЗ).
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
Кадастровая и рыночная стоимость объектов оценки обозначены как разные виды наряду с
иными, устанавливаемыми в процессе оценочной деятельности (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ).
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой может быть отчужден объекта
оценки на открытом рынке…
Кадастровая стоимость- рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки…(
ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости»).
!!! Проблема- в основу оценочных отношений положен принцип соответствия кадастровой
стоимости объекта его рыночной стоимости, но отражение этого принципа в правовом
регулировании отсутствует, нет :
- презумпции равенства кадастровой и рыночной стоимости;
- презумпции безусловной их сопоставимости;
- нет указаний , что КС не должна превышать рыночную стоимость.
Тождественность устанавливается только в случае оспаривания!
Правила определения кадастровой стоимости
Кадастровая оценка-часть общей системы стоимостной оценки имущества:
регулируется Законом №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ». Законом от
22.07.2010 N 167-ФЗ включена новая глава «Гос. кадастровая оценка». Установлены:
- понятие кадастровой оценки;
- перечень участников отношений по кадастровой оценке;
- обязательное страхование ответственности оценщика;
- порядок проведения экспертизы отчета об определении КС;
- порядок рассмотрения споров о результатах определения КС;
- порядок формирования фонда данных ГКО.
Под кадастровой стоимостью для целей №135-ФЗ понимается стоимость,
установленная в результате: 1)проведения ГКО
+2)либо рассмотрения споров о результатах ее определения.
Понятие ГКО (ст. 24.11 Закона №135-ФЗ)
ГКО- совокупность действий, включающих:
- принятие решения о проведении ГКО;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;
- отбор исполнителя работ ;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета;
- экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения КС;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.
Результат оценки- итоговая величина стоимости объекта. Обязательность
применения для установленных законом целей.
Доведение результатов оценки до налогоплательщиков
Налогоплательщики обязаны самостоятельно обеспечивать себя сведениями о КС
посредством получения сведений через Интернет (www.rosreestr.ru) либо путем подачи
письменного
запроса
(Порядок
доведения
КС
зем.участков
до
сведения
налогоплательщиков, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52).
Порядок получения сведений, внесенных в ГКН:
1. С 1 января 2011г.- при личном обращении запрос представляется в любой орган
кадастрового учета независимо от места нахождения объекта недвижимости (п.6 Порядка
предоставления сведений, внесенных в ГКН, утв. Приказом МЭР РФ от 27.02.2010 N 75).
2. Сведения о КС земельного участка в виде кадастровой справки могут быть
представлены по запросам любых лиц бесплатно (ч.13 ст.14 ФЗ № 221-ФЗ «О ГКН»,
Приказ МЭР России от 30.09.2011 N 530).
Проверка правообладателем правильности
расчета кадастровой стоимости
Разъяснения результатов ГКО осуществляет Управление Росреестра по субъекту РФ (п. 13
Адм. регламента ФАКОН по исп-ю функции "Организация проведения ГКОЗ» от 28.06.2007 N 215):
- как в отношении общих результатов последней ГКОЗ определ-й категории (через СМИ),
- так и в отношении результатов кадастровой оценки участков (по обращениям). При этом
указываются порядок определения и конкретные значения факторов стоимости, приводятся
расчеты с использованием модели КС .
Утвержден Порядок ведения фонда данных ГКО и предоставления сведений из фонда,
сведения являются открытыми и общедоступными (Приказ МЭР РФ от 21.02. 2011 № 53).
* В целях выявления оснований для пересмотра заявитель вправе обратиться к заказчику
работ и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте,
использованных при определении его кадастровой стоимости (ст. 24.19№ 135-ФЗ).
Что оспаривалось в судах ранее?
- законность нормативного акта об утверждении результатов
определения кадастровой оценки
- недостоверность результата ГКО объекта, действия Росреестра
по формированию недостоверных сведений о КС объекта
- действия оценщика и достоверность результатов оценки
Споры, возникшие при проведении ГКОЗ, рассматриваются в судебном порядке (п.12 Правил
проведения ГКО, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).
Механизм оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости (ст.24.19 Закона об оценке):
- в судебном порядке (арбитражный суд);
- в административном порядке (комиссия по рассмотрению споров о результатах
определения КС) в течение 6 мес. с даты внесения в ГКН ("Порядок создания и работы
комиссии по рассмотрению споров…»,утв. Приказом МЭР России от 04.05.2012 №263).
- решение комиссии также может быть оспорено в арбитражный суд.
!!! Инициирование способов оспаривания зависит от волеизъявления заявителя.
Основания для пересмотра результатов кадастровой стоимости в комиссии:
1) недостоверность сведений об
объекте недвижимости.
Виды решений:
- об отклонении заявления,
- о пересмотре КС.
2)установление в отношении объекта рыночной стоимости
на дату, по состоянию на которую была установлена его КС.
Основание: Отчет о рыночной стоимости.
Вид решения: об определении кадастровой стоимости объекта
в размере рыночной стоимости.
Судебный порядок рассмотрения требований
Предмет требования: установление КС объекта в размере его рыночной стоимости и
внесение соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости в ГКН.
Субъекты требования (заявители):
1) ФЛ и ЮЛ, имеющие основание заинтересованности: результаты определения
кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;
2) органы государственной власти, местного самоуправления в отношении объектов,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Подведомственность. Споры в подведомственности именно арбитражных судов.
Характер спора. Исковое заявление к органу кадастрового учета, рассматривается по
общим правилам искового производства. Требования не могут рассматриваться по
правилам гл. 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых
актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…».
Механизм защиты. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 N 913/11.
Не позволяет «обнулить» стоимость объекта!
Привлечение оценщика к процедуре оспаривания
Проведение оценки объектов является обязательным в случае возникновении спора о
стоимости объекта оценки, в том числе при проведении оценки объектов в целях контроля
за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении
налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Участие оценщика и СРО в оспаривании кадастровой оценки:
- подготовка отчета об оценке в досудебном порядке;
- судебная экспертиза по установлению стоимости;
- экспертиза отчета об оценке.
* Возможность привлечения оценщика к процедуре налогообложения: прямое указание на
привлечение оценщиков в рамках налогообложения имеет место в рамках ст.ст. 105.7, 250,
257, 277 НК РФ.
.
Оценка доказательств
Презумпция достоверности любого отчета об оценке (ст.12 ФЗ № 135-ФЗ). Данные ГКО не
могут игнорироваться: суд в любом случае должен рассмотреть в качестве доказательств 2 отчета (о
кадастровой оценке и об индивидуальной рыночной оценке).
Презумпция оспоримости сведений отчета при наличии спора (ст.13 ФЗ № 135-ФЗ). Практика судов:
1)Заключение СРО не является обязательным, однако заявитель праве воспользоваться нормами
ст. 17.1 ФЗ №135-ФЗ, предусматривающими проведение экспертизы отчета оценщика. При наличии
существенных расхождений (по аналогии с административным порядком) суды рекомендуют
проводить экспертизу отчета (Постановление ФАС ПО от 19.04.2012 по делу N А65-13843/2011).
2) Если ответчик не оспаривает данные отчета о рыночной стоимости. Обстоятельства, на
которые ссылается одна из сторон, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не
оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств (ч. 3.1
ст.70 АПК РФ, Постановление ФАС ПО от 07.06.2012 по делу N А65-12710/2011).
3)При отсутствии экспертного заключения отчет оценщика не может считаться достаточным
доказательством установления РС ЗУ (Постановление ФАС УО от 07.02.2013 по делу № А6012407/2012).
Порядок отражения результата изменения сведений о КС
Принцип ведения ГКН: непрерывность актуализации содержащихся в нем сведений (ст. 4
ФЗ от 24.07. 2007 г. N 221-ФЗ "О ГКН").
В ГКН подлежат включению сведения о КС объекта недвижимости, в т.ч. дата
утверждения результатов определения такой стоимости (ч.2 ст. 7 ФЗ от 24.07.07 N 221-ФЗ).
Орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением
сведений об объекте недвижимости, в т.ч. и о его кадастровой стоимости; при этом, в
качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости, указано
решение суда (ч.3,4 ст. 16 ФЗ от 24.07.07 N 221-ФЗ).
Установление судом РС объекта должно являться основанием для обязания органа
кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой КС в ГКН с момента
вступления в силу судебного акта (Пост-ние Президиума ВАС РФ от 28.06.11 N 913/11).
В течение 10 р.дн. с даты получения сведений о КС орган кадастрового учета вносит их в
ГКН (ст. 24.20 №135-ФЗ). Способ защиты в виде оспаривания результатов КС не позволяет
«обнулить» стоимость объекта!
Судебная практика (о дате установления стоимости)
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная
стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на
которую была установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.19 ФЗ №135-ФЗ).
Примеры судебной практики толкования вопроса о дате установления стоимости:
«Установление судом рыночной стоимости ЗУ должно являться основанием для обязания
внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента
вступления в силу судебного акта. Следовательно, требование об установлении судом
рыночной стоимости с иного момента (в данном случае с 01.01.2011) не соответствует
вышеуказанной позиции» (Определение ВАС РФ от 16.01.2013 N ВАС-17879/12) .
«…Суд отказал в удовлетворении требования об установлении стоимости с 01.01.2011,
поскольку новые учетные записи вносятся в ГКН по состоянию на текущую дату, и
включение каких-либо сведений на прошедшую дату не предусмотрено (Постановление ФАС
ПО от 19.07.2012 г. по делу N А65-5901/2011).
О перспективах изменения механизма оспаривания…
Проблема! Работа судебных органов и комиссий может превратиться в
дублирование самой кадастровой оценки.
Мнение Минэкономразвития России:
«Законодательством не предусмотрена возможность установления кадастровой
стоимости объекта
в размере его рыночной стоимости, определенной
индивидуально, путем, отличным от судебного оспаривания и оспаривания в
комиссии, например путем подачи соответствующего заявления.
В настоящее время не рассматривается такая возможность…, целесообразна
только после закрепления на законодательном уровне механизмов, направленных на
недопущение
злоупотреблений
со
стороны
заинтересованных
лиц
в
манипулировании процедурами пересмотра кадастровой стоимости, а также
проведения анализа применения на практике этих механизмов (Письмо МЭР РФ от
25.01.2011 N Д06-428).
Спасибо за внимание!
Самара, 443110, ул. Ново-Садовая, д. 14 А
Телефон: (846) 302-63-36
Факс: (846) 302-63-62
E-mail: [email protected]
Москва
(495) 956-29-92
[email protected]
Нижний
Новгород
(831) 296-55-70
[email protected]
Киров
Тверь
(8332) 67-01-10
[email protected]
(4822) 77-70-04
[email protected]