Мультипликативный эффект жилищного строительства

Жилищная экономика и
жилищная политика
Жилищные аспекты экономики
города
Основные угрозы



Коммунальные катастрофы
 недофинансирование содержания жилья и коммунальной
инфраструктуры
 инвестиционная непривлекательность ЖКХ
Замедление структурных преобразований и
модернизации
 наличие перекрестного субсидирования тарифов на
коммунальные услуги
 Низкая миграционная мобильность населения как следствие
неразвитости финансовых, экономических и правовых
механизмов доступности найма или приобретения жилья
Бюджетно-финансовый кризис
 возможные риски схем жилищного финансирования
 «виртуальный» характер тарифов на коммунальные услуги,
Мультипликативный эффект
жилищного строительства

Жилищное строительство связано с другими
отраслями экономики


Приобретение жилья приводит к резкому повышению
спроса на сопутствующие товары


Наличие большого количество товаров – дополнителей
рост предельной склонности к потреблению
В результате приобретения жилья оказываются
вовлеченными в оборот денежные средства
населения, в т.ч. находившиеся вне банковской
системы
Мультипликативный эффект
жилищного строительства
Сбережения
домашних хозяйств
Государственный
бюджет
Текущие расходы
домашних хозяйств
Поддержка
реального
сектора
Кредитная
организация
Трансферты
и субсидии
Доходы домашних
хозяйств
Создание стоимости
в сопредельных и
иных отраслях
Налоговые платежи
граждан и фирм
Строительство
жилой
недвижимости
Реальный сектор
экономики
Доходы фирм производителей
Мультипликативный эффект
жилищного строительства

Мультипликатор инвестиций Кейнса
1
Y 
 I
1  MPC  1  t 
Y – прирост выпуска (ВВП), I – прирост инвестиций,
MPC = С / Y – предельная склонность к
потреблению, t = T / Y – ставка налогообложения

Оценки мультипликатора:




Белоруссия – 2,5
Германия – 2,5
США (1970-е годы): 2
Украина – 2,5 - 3
Связь с подсистемами
городской экономики

Рынок труда:






Цена рабочей силы
Занятость
Мобильность
Здравоохранение
Социальная защита и социальное
обеспечение
Мультипликативный эффект инвестиций в
жилищную сферу
Жильё в глобальной
экономике
 Локальные рынки в глобальной экономике
 Устойчивость и изменчивость – влияние на
структуру жилищного фонда
 Динамика цен на жильё относительно общего
роста цен
 До азиатского финансового кризиса: 70%
кредитов японских банков обеспечены залогом
недвижимости (Р.Форрест)
 Картина будущего: арендатор жилья – акционер
глобальной компании в сфере недвижимости ???
Жилье без людей:
доля незанятого жилья в общем объёме
жилищного фонда (%)
Середина
90-х годов
%
Последний
доступный год
%
Кипр
1992
21,5
2001
24,1
Чешская Республика
1991
9,1
2001
12,3
Дания
1995
4,5
2003
5,0
Франция
1996
7,6
2002
6,8
Латвия
1995
2,1
2003
6,0
Нидерланды
1990
2,3
2002
2,2
Швеция
1995
3,3
2003
1,7
Великобритания
1995
4,0
2002
3,4
Люди без жилья: предоставление
жилья бездомным (2004 год,
количество жилых единиц)
Благотворительные
учреждения
Строительство жилья
(для
бездомных)
Приюты для
бездомных
Приюты для
женщин
Временное
жильё для
иммигрантов
Бельгия
777
548
15237
н/д
н/д
Франция
15000
н/д
16000
н/д
88 000
Нидерланды
2817
600
50000
н/д
2490
Швеция
2160
2246
19800
1437
15020
Великобритания
96971
12726
49760
н/д
54804
Официально признанные бездомные
в Англии
Земельная рента (долл. за акр)
Функция предлагаемой земельной
ренты и землепользование в ЦДР
Функция предлагаемой ренты фирмы
сферы услуг
R0
Функция предлагаемой ренты
обрабатывающего предприятия
Rm
Функция предлагаемой ренты
жителей
Rh
u0
um Расстояние от центра города
Землю в центре города занимают
компании, которые в большей
степени выигрывают от близости
к центру города
Равновесная функция цены на жильё для
города с идентичными жилищами (1)
Цена жилья за 1 кв. фут (долл)
0,36
ДОПУЩЕНИЯ
0,30
1.
Идентичные жилища
(жилая площадь – 1000
кв. футов).
2.
Фиксированный
бюджет (300 долл. в
месяц – расходы на
трудовую миграцию и
оплату жилья).
3.
Затраты на трудовую
миграцию (месячные
издержки составляют 20
долл. за милю).
Функция цены на жильё
0,24
0,18
0,12
0,06
0,00
0
6
12
Расстояние до центра города (мили)
15
Равновесная функция цены на жильё
для города с идентичными (1000 кв.
футов) жилищами (2)
Благоприятным последствием переезда из района в одной миле от
центра города в самый центр является то, что затраты на
маятниковую миграцию снижаются на t (стоимость поездок на одну
милю)
Нежелательным фактором является рост цен на жильё на ∆Р
(изменение цены за 1 кв. фут), умноженное на Н (жилая площадь в
квадратных футах)
Домохозяйству будет все равно, какое из двух мест выбрать для
проживания, если снижение в затратах на маятниковую миграцию
равно росту стоимости жилья
t = ̶ ∆Р х Н
Функция цены на жильё при наличии
и отсутствии потребительского
замещения (1)
Функция цены на жильё
Цена жилья за 1 кв. фут (долл)
0,36
0,30
0,24
0,18
По мере того, как
домохозяйство
приближается к центру
города, цена на жильё
возрастает. Если
домохозяйство замещает
жильё другими товарами,
то функция цены на жильё
является выпуклой
Функция цены при наличии
потребительского
замещения
0,12
0,06
0,00
0
6
12
Расстояние до центра города (мили)
15
Функция цены на жильё при наличии
и отсутствии потребительского
замещения (2)

Поскольку и цена на жильё (Р), и потребление жилья (Н) изменяются в
зависимости от расстояния до центра города (u), равновесие можно описать
следующим образом:
∆u

х t = ̶ ∆Р(u) х Н(u)
или:
∆Р(u)

∆u
= ̶
t
Н(u)
Под градиентом цены на жильё понимается изменение цены на жильё на
милю в процентах. Градиент цены на жильё равен значению транспортных
издержек на милю, деленному на значение расходов на жильё:
∆Р(u) / Р
∆u
= ̶
t
Н(u) х Р(u)
Плотность населения в различных
районах
Место
А
В
0,2
4,0
Потребление жилья (кв. футы)
1404
3000
Площадь земли на 1 кв. фут жилья (кв. футы)
0,33
2,2
Размер участка (кв. футы)
468
6600
Расстояние до центра города (мили)
Причины снижения плотности
населения по мере удаления от центра
 Замещение потребления (эластичность спроса
по цене)
 Замещение факторов производства (площадь
земельного участка в расчете на жилую
единицу)
Изменения в допущениях
 Временные издержки на маятниковую миграцию. Время,
затрачиваемое на маятниковую миграцию, сокращает время работы или
отдыха, поэтому с маятниковой миграцией связана некая
альтернативная стоимость. Единица затрат на маятниковую миграцию
(t) фактически представляет собой денежные временные издержки (u)
на одну милю поездки
 Нерегулярные поездки: сосредоточенные пункты
назначения. Если члены домохозяйства ездят в центр города на
работу, за покупками и для развлечений, то по мере того как
домохозяйство перемещается ближе к центру города, экономия на
транспортных издержках оказывается весьма значительной и функция
цены на жильё становится относительно крутой
 Домохозяйства с двумя работающими членами. В равновесном
состоянии функция цены на жильё и функция предлагаемой ренты будут
круче для города, где в домохозяйствах два работающих члена, что
является отражением большей экономии, связанной с проживанием
ближе к местам работы в центре города
Пространственные различия в
уровнях общественных благ и
загрязнения
 Общественные блага и налоги. Если школы
различаются по качеству, но затраты на школы
одинаковы во всех районах города, то в равновесном
состоянии цена на жильё будет выше в тех районах,
где школы лучше. То же – в отношении уровня
налогов, уровня преступности.
 Уровень загрязнения и бытовые удобства. Если в
центре город находится предприятие – источник
загрязнения, это снижает относительную
привлекательность жилья вблизи цента города, а тем
самым и цену на жильё.
Загрязнение в центре города и
цены на жильё
Цена на жильё (долл. за 1 кв. фут)
Функция цены при отсутствии загрязнения
Функция цены при наличии
незначительного загрязнения
Функция цены при наличии
значительного загрязнения
Pd
Ps
Pc
Расстояние до центра города (мили)
Теория сегрегации по доходам Алонсо-Мута:
Компромиссы между издержками на землю и
маятниковую миграцию (1)
Расстояние
Снижение
Земельная
до центра
земельной
рента на акр
города
ренты
(долл.)
(мили)
(долл.)
Земля
(акры)
Предельная Предельные
выгода
издержки
(долл.)
(долл.)
0
3800
1
3100
700
0,2
140
40
2
2500
600
0,2
120
40
3
2000
500
0,2
100
40
4
1600
400
0,2
80
40
5
1300
300
0,2
60
40
6
1100
200
0,2
40
40
7
1000
100
0,2
20
40
Теория сегрегации по доходам Алонсо-Мута:
Компромиссы между издержками на землю и
маятниковую миграцию (2)
Долл.
140
МВ для богатого домохозяйства
120
100
80
МС для богатого домохозяйства
МС для бедного домохозяйства
60
МВ для бедного домохозяйства
40
20
1
2
3
4
5
Расстояние до центра города (мили)
6
Индекс различий
 Индекс различий показывает долю одной
группы (социальной, профессиональной,
этнической), которой необходимо переехать в
другое место, чтобы полностью
интегрироваться на какой-то территории
Наличие социальных отношений
внутри и за пределами своего
района
100
80
60
40
20
Есть социальные отношения внутри района
Нет социальных отношений внутри района
Есть социальные отношения за пределами района
Нет социальных отношений за пределами района
Южный р-н
Центральный
Пятая
площадка
Первый
микрорайон
Овощесовхоз
Красная
речка
Казачка
Досы
Березовка
База КАФ
0
Авиагородок
% ответивших
120
12
10
8
6
4
2
Уровень социальной сегрегации
Уровень пространственной сегрегации
Южный
микрорайон
Пятая
площадка
Первый
микрорайон
Овощесовхоз
Красная
речка
Казачка
ДОСы
Березовка
База КАФ
0
Авиагородок
Уровень сегергации
Уровень социально-пространственной
сегрегации «обыденных» районов
г.Хабаровска
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Кр
ас
на
я
О
ре
во
чк
щ
а
ес
П
ят
ов
ая
хо
пл
з
ощ
ад
П
ка
ер
вы
й
м
-н
% ответивших
Уровень бедности
Наших доходов не хватает
даже на питание
Мы испытываем
сложности с покупкой
одежды и оплатой жилья
Мы не можем себе
позволить купить
необходимые товары
длительного пользования
Мы не можем себе
позволить купить машину,
квартиру, дачу
Наших доходов
достаточно, чтобы купить
всё необходимое
З/о
Безопасно ли в Вашем районе
поздно вечером возвращаться
домой?
Скорее нет
Первый
микрорайон
Овощесовхо
з
Пятая
площадка
Да, абсолютно
безопасно
Скорее да
60
50
40
30
20
10
0
Красная
речка
% ответивших по району
Нарушение социального порядка в
районе
Нет, небезопасно
Затрудняюсь
ответить
Явка избирателей на выборах в
Государственную Думу 2 декабря 2007 г.
В «обыденных» районах г. Хабаровска
Районы г. Хабаровска
Явка избирателей на выборах в
Государственную Думу 2 декабря 2007
г., доля от средней явки избирателей по
городу, %
Авиагородок
90,6%
База КАФ
94,4%
Березовка
94,4%
ДОСы
101,0%
Казачка
107,1%
Красная речка
97,1%
Овощесовхоз
96,3%
Первый микрорайон
98,9%
Пятая площадка
85,7%
Центральный
110,5%
Южный микрорайон
93,8%
Отношение цен на жилье к доходам
(нижний квартиль): 1999 и 2006
Города переходной экономики:
проблемы районов многоэтажной
застройки
 Районы располагаются в отдалении от центра города, но не
на окраинах и обычно имеют хорошее транспортное
сообщение с центром
 Последствия политических и экономических изменений
1990-х годов: обеспеченные семьи покинули
многоквартирные дома, социальное смешение стало менее
выраженным
 Территориальное развитие 1990-х: доминировало
переселение жителей в пригородные районы, приводящее к
беспорядочному разрастанию города по всем направлениям