Вопросы / проблемы классификации жилой недвижимости в

реклама
Классификация
жилой недвижимости
Тюмени
СУЩЕСТВУЮЩИЕ
КЛАССИФИКАЦИИ
1. Стихийные классификации:
-по строительным сериям;
-условные.
2. Формализованные классификации:
-девелоперских компаний;
-других участников рынка.
ЦЕЛИ
КЛАССИФИКАЦИИ
1. Обобщение и структурирование
информации о рынке.
2. Предложение приемлемой для
большинства участников рынка
терминологии и понимания структуры
жилого фонда.
3. Построение модели оценки в
соответствии с ФСО-4.
1. Анализ существующих классификаций
жилой недвижимости аналитиков и
консультантов
2. Анализ существующих классификаций
жилой недвижимости представителей
других профессий
3. Анализ жилого фонда Тюмени
КЛАССЫ ЖИЛЬЯ
ПО КОНСТРУКТИВНЫМ
ЭЛЕМЕНТАМ И МАТЕРИАЛАМ
E – эконом;
S – стандарт;
P – премиум;
L – люкс.
Источник: «Жилые дома. 2009».
ООО «КО-ИНВЕСТ»
КЛАССИФИКАТОР КАЧЕСТВА ЗДАНИЙ ПО
КОНСТРУКТИВНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ И
МАТЕРИАЛАМ
№№
№
№
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Группа материала
конструктивного
элемента
Наименование КЭ и типов
материалов
Параметры материалов
Группа
Наименование
Параметры материалов
Стены наружные с отделкой
материала
Лесоматериалы конструктивного
бревна
оцилиндрованные
обычные
конструктив элемента
и типов
брус
цельный
клееный
ного
материалов
щиты
с заполнением
элемента
Стены наружные с отделкой
Лесоматери бревна
оцилиндрованные
алы
обычные
брус
цельный
клееный
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
щиты
с заполнением
Наличие признаков
классов качества
E
+
+
Наличие
P
L
признаков
+
+
+ классов
+
+
качества
E S P L
S
+
+
+
+
+
+
+
Источник: «Жилые дома. 2009».
ООО «КО-ИНВЕСТ»
КЛАССИФИКАТОР КАЧЕСТВА ЗДАНИЙ ПО
КОНСТРУКТИВНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ И
МАТЕРИАЛАМ
№№
Группа материала
конструктивного
элемента
Пример
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Лесоматериалы
Наименование КЭ и типов
материалов
бревна
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
Класс качества
здания
E
S
P
L
класс качества
брус
щиты
Параметры материалов
Наличие признаков
классов качества
E
S
+
+
+
P
L
+
Процент от общего количества
позиций в классе качества
36,0
13,2
1,1
0,7
E
+
+
+
ФАКТОРЫ КЛАССИФИКАЦИИ
1. Конструктивные элементы и
материалы.
2. Объемно-планировочные
характеристики и параметры
территории.
КЛАССИФИКАТОР КАЧЕСТВА ПО
ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫМ РЕШЕНИЯМ
И ПАРАМЕТРАМ ТЕРРИТОРИИ
№№
Группа материала
конструктивного
элемента
Наименование КЭ и типов
материалов
Параметры материалов
Наличие признаков
классов качества
№№
Факторы
E
S
P
L
3
Стены наружные с отделкой
1.3.1. Общая
квартир
Лесоматериалы площадь
бревна
оцилиндрованные
+
3.2.
обычные
+
+
3.3.
брус
цельный
+
+
однокомнатные
3.4.
клееный
+
3.5.
щиты
с заполнением
+
двухкомнатные
трехкомнатные
4- и более
2. Наличие лоджии/балкона
3. Высота потолков
4. Кэ (отношение жилой площади квартир к общей площади здания)
5. Инфраструктура
6. Благоустройство
7. Безопасность
8. Парковка
ФАКТОРЫ КЛАССИФИКАЦИИ НА БУДУЩЕЕ
№№
Группа материала
конструктивного
элемента
Наименование КЭ и типов
материалов
Параметры материалов
Наличие признаков
классов качества
1. Экология района.
2. Экологичность стройматериалов.
3. Архитектурный облик.
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Лесоматериалы
бревна
брус
щиты
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
E
S
+
+
+
P
+
+
+
+
L
КЛАССИФИКАЦИЯ ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ
1. Стихийные классификации по
сложившимся районам:
до 43 районов города.
№№
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Группа материала
конструктивного
элемента
Лесоматериалы
Наименование КЭ и типов
материалов
бревна
брус
щиты
Параметры материалов
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
Наличие признаков
классов качества
E
S
+
+
+
P
+
+
+
+
2. Формализованные классификации:
-укрупненные – 3 района;
-«аналитические» – от 9 до 15
районов.
L
ЦЕНОВАЯ КАРТА ТЮМЕНИ
№№
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Группа материала
конструктивного
элемента
Лесоматериалы
Наименование КЭ и типов
материалов
бревна
брус
щиты
Параметры материалов
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
Наличие признаков
классов качества
E
S
+
+
+
P
+
+
+
+
L
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Центр,
1-3, Восточный, Восточный-2 мкр.
4-6, Южный, Южный-2 мкр.
КПД
Дом Обороны
МЖК, Тюменские мкр.
Червишевский, Московский тракты
Заречные мкр. , СМП, ЮГРА
поселки Тарманы, Мыс
Окраины
№№
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Группа материала
конструктивного
элемента
Лесоматериалы
Наименование КЭ и типов
материалов
бревна
брус
щиты
Параметры материалов
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
Наличие признаков
классов качества
E
S
+
+
+
P
+
+
+
+
L
КОЭФФИЦИЕНТ ЦЕННОСТИ
№№
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Группа материала
конструктивного
элемента
Лесоматериалы
Центр
Наименование КЭ и типов
материалов
бревна
брус
щиты
4-6, Южный-2 мкр.
Параметры материалов
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
Удельная
цена
56 083
46 231
Наличие признаков
классов качества
К-тS ценности
P
L
района
+
E
+
+
+
+
1
+
+
0,824
Дом Обороны
44 468
0,793
КПД
43 819
0,781
МЖК, Тюм. мкр.
42 651
0,761
Черв.,Моск., Юж мкрн
42 494
0,758
1-3, Вост.мкр.
Заречные мкрн, Ватутина, СМП, Югра
Окраины
42 163
40 903
0,752
0,729
38 232
Поселки Тарманы, Мыс, ММС
36 616
0,682
0,653
ПРОБЛЕМЫ И ЗАДАЧИ
1. Изменение предпочтений
потребителей - постоянный
мониторинг рынка
2. Изменения пространственные и
технологические - постоянный
мониторинг рынка
3. Грядущая массовая оценка
недвижимости –
объединение усилий участников рынка
№№
3
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Группа материала
конструктивного
элемента
Лесоматериалы
Наименование КЭ и типов
материалов
бревна
брус
щиты
Параметры материалов
Стены наружные с отделкой
оцилиндрованные
обычные
цельный
клееный
с заполнением
Наличие признаков
классов качества
E
S
+
+
+
P
+
+
+
+
L
Благодарю за внимание!
Доровикова Людмила, MRICS,
ООО «Компания БрОК», Тюмень,
www.brok-company.ru
Скачать