Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru
advertisement
Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Кризисы в жилищном строительстве США Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 2,500 2,000 1,500 1,000 500 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0 Количество новых строительств жилых домов в США (Housing Starts), тыс. в год (2009 – прогноз по состоянию на конец мая; National Accociation of Home Builders) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 18 16 14 12 10 8 6 4 2 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0 Среднегодовая ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, % годовых (1971 – на конец года, 2009 – в июне; Freddie Mac) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00 Индекс процентной ставки по 30-летнему ипотечному кредиту с фиксированной ставкой, Freddie Mac Housing Starts, млн. домов «Накачка» потребителей новыми долгами в начале 2000-х гг. привела сначала к ажиотажному буму новых строительств, а затем к лавинообразному падению рынка. Сегодня в США строится втрое меньше домов, чем в конце 1950-х гг. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Уроки для России и Новосибирской области: – Бурный рост объемов новых строительств жилья неизбежно приводит за несколько лет к перепроизводству, сопряженному с макроэкономическим кризисом; – Экономика всего государства и его регионов должна «переболеть» и «очиститься» от неэффективных производств, выжить должны самые предприимчивые и нежадные; – Снижение ипотечных ставок само по себе может лишь усиливать «перекосы» в экономике – нельзя накачивать новыми долгами потребителей, у которых не растут или даже падают реальные доходы; – Сегодняшнее положение в жилищном строительстве России и Новосибирской области сильно напоминает положение в жилищном строительстве США начала 1980-х гг. – на фоне глобального («кондратьевского») кризиса ежегодные объемы новых строительств должны упасть на 40-50% – с тем, чтобы потом вновь начать расти на фоне общего оздоровления экономики России и области; – При этом в отсутствие показанных «перекосов» в кредитовании потребителей (влекущих сначала «перегрев» рынка, а потом его лавинообразное падение) пиковые объемы строительств прошлых лет, возможно, не будут достигнуты больше никогда. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области «Рейганомика» вывела США из «кондратьевского» кризиса: «Рейганомика» – экономическая политика администрации США в период президентства Р. Рейгана, проводившаяся с 1981 по 1988 г. Основывалась на концепции приоритета предложения и была направлена на снижение инфляции и уровня безработицы. Включала: а) ограничение роста государственного вмешательства в экономику за счет замораживания и сокращения расходов на социальные программы и программы поддержания уровня жизни, при этом расходы на оборону не подвергались сокращению; б) сокращение масштабов государственного регулирования частного предпринимательства; в) поощрение действий Федеральной резервной системы по удержанию темпов роста денежной массы на неинфляционном уровне, достаточном для обеспечения экономического роста; г) снижение ставок личного подоходного налога и налога на прибыль (до 28%)» (www.ts-ru.com/index.php?mn=slovar&do=out&id=1&bk=118&slovo=reiganomika_ssha). Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области «Перегрев» в строительстве Японии Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0 Объемы новых строительств жилья в Японии в 1946-2008 гг., тыс. кв. м в год (Japan’s Statistics Bureau) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0 Базовая (минимальная) ставка рефинансирования Банка Японии в 1946-2008 гг., % годовых (на конец финансового года; Bank of Japan) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0.00 Базовая ставка рефинансирования, % годовых Индекс начатых строительств жилья (1946=1,00) После достижения пиковых объемов строительства в 1991 г. японский жилищный рынок почти не реагирует на низкие кредитные ставки Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0 Средняя Под коммерческое строительство Под строительство жилья Под промышленное строительство Индексы средних цен на землю под строительство в городах Японии в 1965-2008 гг. (на конец марта каждого года, 2000 = 100; Japan’s Statistics Bureau) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Средняя стоимость земли в Токио в 1980-2001 гг. (сотен йен за 1 кв. м, цены приведены к номиналу 1991 г.; Japan’s Statistics Bureau) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области «Сначала… японские товары заполонили рынок США так, что американские производители оказались под угрозой разорения. Белый дом, конечно, встал на защиту «своих» и вынудил в 1985 году Японию поднять курс иены по отношению к доллару. К 1987 году курс вырос вдвое. Ровно настолько же японские товары стали неконкурентоспособными… При этом Центральный банк Японии стал последовательно снижать учетную ставку, опустив ее в итоге до 2,5 процента. Одновременно он сделал множество послаблений для частных инвесторов, получивших теперь неограниченный доступ к дешевым кредитам. А куда вкладывать, если производство стало нерентабельным? Вот тогда-то в стране и начался настоящий бум недвижимости. Дома и земельные участки закупали как частные лица, так и корпорации. Цены на недвижимость выросли выше, чем небоскребы в Токио. Так, стоимость территории императорского дворца Японии была сопоставима со стоимостью всех земель Калифорнии. Инвесторы покупали участок земли, застраивали его, отдавали в залог под кредит, на полученные деньги снова приобретали участок, и снова его закладывали… Не довольствуясь масштабами островов, японские фирмы скупали земли и недвижимость в США и в Европе. Их акции на фондовом рынке стремительно росли. Апогеем бешеного ажиотажа стал конец 1989 года, когда оказалось, что акции компаний, котирующихся на Токийской фондовой бирже, стоят 40% от стоимости всех компаний мира! (О. Мигунова) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области «Но уже спустя пару месяцев … пошел обратный процесс. Цены на жилые дома в районе Токио упали на 25 процентов, а на коммерческие участки – и того больше, на 85 процентов по сравнению с «пиковым» периодом. На столько же обеднели все инвесторы, вложившиеся в строительство или землю. Многие из них не смогли расплатиться с кредитами, полученными в банках под залог недвижимости. Банки совершенно не занимались необходимым анализом будущей платежеспособности заемщиков, оценкой их cash flow… В 1985 г. более 40% суммы банковских ссуд не имело никакого формального обеспечения («под честное слово»), около 25% было обеспечено закладом ценных бумаг и объектов недвижимости. Качество банковских ссуд все более ухудшалось… Советы директоров банков в Японии не обладают ни независимостью, ни авторитетом. В них представлены либо высшие менеджеры банка, либо представители финансовопромышленной группы (кэйрэцу), в которую входит банк… Япония допустила масштабное проникновение организованной преступности в свои финансовые институты. Руководство многих японских банков, а также компаний по торговле ценными бумагами (securities companies), срослось с мощными полулегальными преступными группировками (якудза). Немалая часть по внешности нормальной кредитной деятельности банков приходится на ссуды этим группировкам, которые использовали деньги для наживы на рынке недвижимости. Они в значительной мере контролируют этот рынок…». (О. Мигунова) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Основные причины падения рынка недвижимости Японии в начале 1990-х гг.: – Избыток ликвидности корпораций, получивших большие прибыли от экспортной деятельности и лишенных ввиду ревальвации иены и перепроизводства на мировых рынках возможностей расширения бизнеса; – Избыточное снижение ставки рефинансирования в условиях «перегрева» рынка и общее ослабление контроля за качеством кредитов; – Непрозрачная структура японского бизнеса в целом и строительной отрасли в частности; – Деятельность организованной преступности на высших этажах японских корпораций. В результате «перегрева» всей экономики и рынка недвижимости в частности Япония получила два «потерянных» десятилетия – валовой продукт страны не растет (а в 2008 г. начал снижаться), в стране все эти годы господствуют насыщение внутренних рынков и хроническая дефляция. Сказанное должно быть уроком для России и Новосибирской области. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Опыт послевоенного восстановления жилищного комплекса Западной Германии – реформы Людвига Эрхарда Использованы материалы журнала «Эксперт», N 4/2007 (С. Сумленный) Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области На обломках страны После провозглашения в 1949 г. Федеративной Республики Германии (ФРГ) развитие жилищно-строительной отрасли было объявлено национальным приоритетом. На тот момент проблема жилья в разрушенной войной стране обострялась еще и тем, что в Западной Германии после войны появилось много беженцев из Польши и Чехословакии. В 1949 г. было создано министерство жилищного строительства, а к лету 1950 г. бундестаг принял предложенный чиновниками министерства закон о жилищном строительстве. Основная концепция министерства – жилищное строительство должно стать массовым и дешевым, при этом оно невозможно без масштабных государственных субсидий, само же министерство должно осуществлять жесткий контроль как за строительством жилья, так и за использованием уже готовых домов. Была проведена земельная реформа: главное – разделение прав собственности на дом, с одной стороны, и на землю, на которой он стоит, с другой. То есть землей распоряжались местные власти, которые могли передать землю инвестору. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Всю землю – на «места» Правительство установило приоритет в вопросах выделения земли под жилищное строительство за органами местного самоуправления. В любой момент местные власти могли объявить участок земли зоной жилой застройки, что означало запрет на ее продажу с иными целями в течение пяти лет. Все эти пять лет органы местного самоуправления сохраняли за собой право приоритетной покупки данного участка. Местная власть также наделялась правами конфискации земли для строительства дорог, изменения границ земельных участков, если этого требовали интересы жилищного строительства, а также перевода земель из одной категории пользования в другую. Лишь в одном случае владелец участка мог не допустить прихода на свою землю чуждого инвестора – если сам начинал строительство жилого дома. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Дифференцированный подход, развитие класса лендлордов Возводимое жилье делилось на три категории. Первая категория – социальное жилье, возведение которого определялось как приоритетное направление строительной политики. Площадь социальной квартиры не могла превышать 65 кв. м, а максимальный размер арендной платы устанавливался законодательно. Арендовать такое жилье могли граждане с минимальными доходами, величина которых также устанавливалась законодательно. Разрыв между расходами инвестора на возведение социального жилья и его доходами от аренды компенсировался из государственного бюджета. Ко второй категории относилось массовое жилье, площадь которого на одну семью не превышала 80 кв. м (в случае с многодетными семьями – 120 кв. м). Максимальный размер арендной платы не мог превышать размера, необходимого для компенсации расходов на строительство с учетом как процентных платежей по взятым кредитам, так и процентной ставки по собственному капиталу, затраченному на строительство, а также амортизационных расходов. Первые два года после постройки дома государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10% от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще в течение десяти лет компенсировало по 3% ежегодно. Оставшиеся 50% от объема собственного капитала, инвестированного в строительство, возвращались после того, как прошел законодательно установленный для строений такого класса срок эксплуатации. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Плюс системность Размер площади квартиры третьей категории не ограничивался (свободно возводимое жилье), но и владелец такого жилья не получал никаких прямых льгот. Государство тратило большие средства для выполнения программы жилищного строительства. Например, в 1949 г. на строительство 130 тыс. социальных квартир (6,5 млн. кв. м) государство израсходовало 975 млн. марок. В первую очередь, источником финансирования масштабной программы субсидирования жилищного строительства стала денежная реформа 1949 г.: обмен рейсхмарок на дейчмарки в отношении 10:1. Но платежи по договорам аренды жилья и ипотечным кредитам, заключенным до денежной реформы, сохранялись неизменными и пересчитывались по курсу 1:1. Одновременно с этим в рамках реформы ипотеки устанавливалось правило, когда сами кредитные институты получали в конечном итоге лишь 10% от новой суммы взносов по погашению ипотеки, а оставшиеся 90% переводились ими в специальный государственный фонд, из которого осуществлялось субсидирование жилищного строительства. Во-вторых, по принятому в 1949 г. закону срочной помощи владельцы земельных участков, не занятых под жилые дома, должны были выплатить в казну 3% от их стоимости. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Плюс целевое финансирование В-третьих, в 1949 г. был создан государственный Орган жилищного кредитования (KfW), оперировавший прибылями от реализации товаров, поставлявшихся в Германию по плану Маршалла и англо-американскому плану GARIOA. В общей сложности за годы существования KfW через него прошло 3,18 млрд. долл., предоставлявшихся инвесторам в виде кредитов под 6,45% годовых. В-четвертых, власти активно стимулировали частное кредитование жилищного строительства. Любые юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму кредита со своих налогов. Кроме того, под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни. В-пятых, бюджетная поддержка (компенсация удорожания цен на строительные материалы, списание невозвратных кредитов населения, взятых у государства и др.). Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Вместе с народом В-шестых, строительно-сберегательные кассы. В любом банке страны немец мог открыть специальный целевой строительный вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы, но не больше 400 марок. В первый же год действия этой программы население Германии принесло в банки дополнительные полтора миллиарда марок, а к 1957 г. объем заключенных договоров строительного страхования приблизился к 7 млрд. марок, что составило 59% от общего объема инвестиций в жилищный сектор, осуществленных в том же году. К концу пятидесятых годов проблема социального жилья в Германии была решена. Однако программу государственной поддержки строительства не свернули. С 1958 г. объем государственных инвестиций должен был сокращаться на 10% ежегодно, при этом застройщики все чаще получали теперь не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды. Новый закон устанавливал новые приоритеты жилищного строительства: многоквартирные социальные дома заменялись отдельными домиками с садом, куда в первую очередь планировалось переселить малообеспеченных немцев. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Продолжать движение И по новому закону жилье делилось на три категории. В первую попадали частные дома, строящиеся семьями с низким доходом (своим для каждой федеральной земли). В зависимости от количества детей в семье такое строительство на 10-30% субсидировалось государством, а также получало приоритет при выделении беспроцентных ссуд. Ко второй категории относились дома, которые возводили семьи с высоким доходом, финансирующие строительство (в зависимости от количества детей) на 10-30% из собственных накоплений. Такие проекты тоже могли рассчитывать на беспроцентные ссуды, выделяемые из бюджета. Все остальное жилищное строительство финансировалось по остаточному принципу. На практике это означало, что индивидуальное строительство получало на 10% больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов. Параллельно с поддержкой индивидуальной застройки правительство понижало планку максимума доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя население вкладывать деньги в строительство собственных домов. Таким образом государство переходило от субсидирования строительства социального жилья к стимулированию индивидуальной застройки. Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Все хорошо в меру «В Германии отмечен кризис перепроизводства жилищного строительства. За десять лет квартиры в Германии подешевели в среднем на 40-50%. Из-за падения цен рынок недвижимости утратил свою инвестиционную привлекательность. Ежегодные объемы ввода жилья снизились почти вдвое. По сравнению с 1995 годом обороты строительных компаний упали на 30%, а их услуги подешевели более чем на 10%. Почти в пять раз возросло количество банкротств. Строительные фирмы вынуждены сокращать объем подрядных услуг, либо вовсе уходить с рынка жилищного строительства. Например, переключаться на менее доходный, но более надежный сегмент инфраструктурных работ» (частная реплика, http://rksmb.ru/print.php?1469, 26.12.2006). Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Уроки для России и Новосибирской области: – Только сбалансированный по финансовым ресурсам и времени государственный подход способен решить жилищную проблему в масштабе страны; – Частная инициатива, деятельно и творчески поддержанная центральными и местными властями, способна содействовать государству в решении этой проблемы; – Проведение программ, подобных «реформам Эрхарда», требует гигантских и большей частью невозвратных капиталовложений государства; – Для проведения подобных программ требуется мобилизация финансовых ресурсов банков и населения; – Акцент при проведении таких программ должен делаться на возведение арендного жилья, что предполагает государственную финансовую поддержку лендлордов (собственников арендуемого жилья); – Государство должно понимать пределы государственной поддержки – при достижении разумного уровня обеспечения населения жильем оно должно «отойти в сторону». Новосибирск, 22 июля 2009 г. Мировой опыт строительства в условиях кризисов. Уроки для России и Новосибирской области Спасибо за внимание DSO Consulting www.dso-consulting.ru Новосибирск, 22 июля 2009 г.
