Презентация - Ассоциация Строителей России
advertisement
Строительство жилья: мифы и реальность Сверхприбыли строителей миф Федеральный PR Рентабельность строителей жилья – 50-100% ус т ль нь 20 03 20 03 се 20 нт 03 яб рь 20 ок тя 03 бр ь 20 но 03 яб рь де 20 03 ка бр ь 20 ян 03 ва рь ф 20 ев 04 ра ль 20 04 м ар т 20 ап 04 ре ль 20 04 м ай 20 04 ию нь 20 04 ию ль 20 ав 04 гу ст се 20 нт 04 яб рь 20 ок тя 04 бр ь 20 но 04 яб рь де 20 ка 04 бр ь 20 ян 04 ва рь ф 20 ев 05 ра ль 20 05 м ар т 20 ап 05 ре ль 20 05 м ай 20 05 ию нь 20 05 ав г ию ию Сверхприбыли строителей реальность Динамика изменения цен на первичное жилье в Санкт-Петербурге 1050 1000 950 900 850 800 750 700 650 600 550 500 Сверхприбыли строителей реальность Мировой рынок недвижимости имеет 7-летний цикл Динамика роста цен на материалы реальность Рост цен на основные строительные материалы в Санкт-Петербурге за 2004г. (%) Бетон тяжелый 12,8 Раствор кладочный цементный 20,2 Портландцемент общестр. назначения 33,3 Песок для строительства 39,2 Плиты перекрытий ж/б плоские Арматура для строительных работ 35,8 89,9 Стоимость эксплуатации машин и механизмов 24,2 Плата за подключение электроснабжения 89 Динамика изменения маржи застройщиков при строительстве жилья в СПб реальность Маржа застройщиков в сегменте нижнего и верхнего экономического класса (доступного жилья)* 20 18,5 18 16 13,8 14 12,7 12 10 10 8 6 4 2 0 Январь 2004 Ноябрь 2004 Февраль 2005 Июль 2005 * Без учета налогов и накладных расходов застройщиков Строители должны продавать готовое жилье миф Долевое участие - это российский пережиток, широко применяемый в основном, в крупных городах На Западе девелоперы продают готовое жилье Строители должны продавать готовое жилье реальность Запад: Швеция, Финляндия, Норвегия Решение о начале реализации проекта после заключения от 30 до 50% предварительных договоров с внесением задатка от 2 до 5% Графики платежей клиентов соответствуют графику строительства с обязательным авансированием. После завершения строительства и устранения замечаний – остаток платежа от 5 до 10%. Непроданного жилья после завершения строительства от 5 до 10%. Строители должны продавать готовое жилье реальность Использование долевого участия в строительстве жилья: Россия 75-80% Санкт-Петербург 95% Строители должны продавать готовое жилье реальность Кредитование банками строителей в 2004г.: Россия 5,76 млрд. рубл. (или около 1% от стоимости рынка нового жилья = 595,7 млрд.рубл.) Санкт-Петербург $ 125 млн. (или около 10% стоимости рынка нового жилья = $1,3 млрд.) Строители должны продавать готовое жилье реальность Структура источников финансирования жилья средней девелоперской компании: Собственные средства 10% Кредитные средства 10% Средства граждан 75-80% в т.ч. за счет ипотечных кредитов 2% миф миф миф миф миф ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.» ФЗ - 214 Ст.6. Передача квартиры дольщику после подписания акта государственной комиссии в течение 2 месяцев. Санкт-Петербург, апрель 2005г.: срок прохождения застройщиками процедур после государственной комиссии для подключения к сетям ОАО «Ленэнерго» - от 5-6 месяцев до 2 лет Жилищный кодекс реальность ст. 139 ЖК – организовать ТСЖ могут только собственники (ранее ФЗ «О товариществах собственников жилья» ст.48 – право создания ТСЖ было дано Застройщику) Собственники – через 1 год и более после госкомиссии Застройщики – расторжение договоров на водо-, тепло- и энергоресурсы последствия в сданных домах – отсутствие воды, канализования, отопления, электричества до заключения договоров с ТСЖ (появления собственников) или оплата по строительным тарифам (в СПб 1,07 руб./квтч, ТСЖ-0,63 руб./квтч) Жилищный кодекс миф Повышение эффективности эксплуатации жилья и снижение издержек путем вовлечения граждан в процесс управления жилым фондом через институт ТСЖ ФЗ - 214 НДС – платить Штрафные санкции – 31,6 – 63,2% годовых («выгодные инвестиции») Залог банку строящегося объекта – почти невозможно Неплатежи дольщиков – невозможность односторонних расторжений риски удорожание ФЗ – 214 риски удорожание последствия: •Сокращение кредитования •Сокращение объемов строительства • Рост стоимости жилья • Новые схемы привлечения средств Меры, необходимые для улучшения ситуации на рынке недвижимости Собственные средства компании должны составлять не менее 30% от стоимости строительства Количество согласований должно зависеть от срока работы компании на рынке Усовершенствование СНИПов (позволит снизить себестоимость строительства на 15%) Увеличить конкуренцию на рынке стройматериалов Выводы Рынок недвижимости – это лакмусовая бумажка состояния российской экономики в целом: спад на рынке недвижимости диагностирует спад в экономике. Параллельно с ростом рынка недвижимости растет капитализация экономики и благосостояние граждан. Спасибо за внимание!
