Практические аспекты финансирования строительства за счёт

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ
ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Евгений Кусков, CFA, FRM
Управляющий директор
Thor Real Estate Management, LLC
(Нью-Йорк – Москва)
27 сентября 2006 г.
Конференция «Коммерческая недвижимость:
финансирование строительных проектов»
г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель
Инфраструктура типового международного
паевого фонда недвижимости
Управляющая
компания
Разработка и контроль инвестиционной стратегии Фонда, отбор
объектов инвестирования, текущий контроль за реализацией проектов;
подготовка ежегодной отчетности инвесторам Фонда
Банкдепозитарий
Хранение денежных средств, полученных от размещения акций (паев)
Фонда
Администратор
Подсчет чистой стоимости активов (NAV) фонда; оформление покупки
и продажи инвесторами паёв Фонда
Международная
оценочная компания
Независимая оценка активов по международным стандартам оценки
Авторизованный
маркетинговый агент
Продвижение Фонда среди инвесторов; распространение информации о
новых инвестиционных возможностях Фонда путем организации
roadshows и презентаций
Юридическая
фирма
Аудиторская
компания
Подготовка документации (если требуется), юридическое оформление
сделок с активами
Ежегодный аудит по стандартам отчетности IAS/US GAAP
Основные параметры создаваемых с помощью группы THOR
международных паевых фондов недвижимости, в т.ч. Фонда
Фондов Thor Real Estate Master Fund
Юрисдикция Мастер-фонда и оффшорного Фидер-фонда - B.V.I.,
американского Фидер-фонда - США
Фонд как юридическое лицо принадлежит девелоперу на 100%
Управляющая компания принадлежит девелоперу на 90%. 10-49% принадлежит
группе THOR для осуществления мониторинговых функций, и данная доля растёт на
1% с каждым привлечённым Группой THOR миллионом долл. вплоть до 49% без
одной акции
Инфраструктура: Депозитарий фонда – J.P. Morgan Chase Bank (Нью-Йорк),
Оценщик – American Appraisal (Москва), Аудитор – PricewaterhouseCoopers (Москва)
Ликвидность (периодичность входа, выхода, оценки активов и подсчёта Ч.С.А.) квартальная
Плата за управление, взимаемая управляющей компанией – 0,5% в квартал от
объёма активов фонда и 20% прибыли (с учётом «принципа ватерлинии»)
Первоначальная стоимость пая - $1 000 при минимальном объёме подписки в 10 паёв
(через систему интегральных счетов)
Период замыкания инвестиций – 3 года (после первого года можно получить 50%
вложенных средств, после второго – 80%, и после третьего года уже можно продать
фонду паи назад по Ч.С.А., т.е. по изначальной цене + инвестиционный результат)
Фонд фондов Thor Real Estate Master Fund, Ltd.:
первый инвестор создаваемой в СНГ системы
«региональных» фондов недвижимости
Европа
$ $ $ $
$
США
$
$
$
$
ФОНД ФОНДОВ
$
$
$
THOR
Калининград
Московская
область
Екатеринбург
Казань
Иркутск
Уфа
Краснодар
Ставрополь
Омск
Новосибирск
Абакан
Сочи
Китай
Казахстан
Фонд Фондов Thor Real Estate Master Fund, Ltd.:
принципы функционирования
Инвестиционный Управляющий Программы
THOR
GUARANT,
Thor
Real
Estate
Management,
вкладывает
средства
инвесторов
в
высокоприбыльные
девелоперские
проекты
посредством
покупки (через фидерный Фонд THOR
GUARANT) паёв Мастер Фонда Thor Real
Estate Master Fund (Фонда Фондов).
Н
В
$
$
$
Е
$
С
Т
О
Р
Ы
$
$
$
$
$
ФОНД THOR GUARANT $ Интегральный счёт
(Фидер – Фонд)
$
Управляющая
компания
THOR REAL ESTATE
MANAGEMENT LLC
Упра
вле
ние
МАСТЕР ФОНД THOR
Он, в свою очередь, вкладывает вышеуказанные
средства
в
паи
других
международных
фондов
недвижимости,
созданных Группой THOR на BVI и в США
совместно с девелоперами и финансовыми
группами из России, СНГ, Китая, ОАЭ, США и
других стран.
Региональные фонды далее вкладывают
средства клиентов в высокодоходные,
быстро реализуемые проекты недвижимости
в соответствую-щих регионах мира и СНГ
при плотном техническом надзоре и сметнобухгалтерс-ком контроле за ходом их
реализации со стороны Инвестиционного
Управляющего, а также его инженерностроительного
агента
(«Тор
Инжиниринг») и агента по реализации
(«Тор Риэлти»)
И
(Фонд Фондов)
$
РЕ
$
П
$
$
ГИ
$
$
$
$
$ $
$
$
$
ОН
АЛЬ НЫЕ ФОН
$
$
$
$
Н Е Д
Р О Е К Т Ы
Предварительная экспертиза и и
последующий
контроль за реализацией
«Тор Риэлти»
100%
$
$
$
$
$
$
ДЫ
$
$ $
В И Ж И М О С Т И
Предварительная экспертиза и
последующий
технический надзор и сметнобухгалтерский контроль
«Тор Инжиниринг»
100%
ГРУППА THOR
Количество проектов, рассмотренных
Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund
по состоянию на 25.09.2006
1) Tatarstan Real Estate Fund – 1
2) First Siberian Real Estate Fund – 7
3) Baikal Real Estate Fund – 1
4) Baltamerican Realty Fund – 2
5) European-Asian Real Estate Fund – 3
6) Sakha Development Fund – 8
7) Irtysh Real Estate Fund – 7
8) Konsta Real Estate Properties Fund – 4
9) Kazakh American Real Estate Fund – 3
10) Urals Development Fund – 1
11) South Russian Real Estate Fund – 3
12) City Land Realty Fund – 1
13) Самостоятельные проекты – 20
ИТОГО: 61 проект
Количество проектов, рассмотренных
Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund
по состоянию на 25.09.2006
США 5
ФОНД ФОНДОВ
THOR
Калининград 2
МО 6
Якутск
Екатеринбург 3
Казань 1
Уфа
Иркутск 1
1
Краснодар 3
Омск 2
Ставрополь 4
Новосибирск 6
Абакан
Сочи 2
Казахстан 3
1
7
2
Критерии отбора инвестиционных проектов
международного паевого фонда недвижимости
Thor Real Estate Master Fund
Устойчивое финансовое состояние, опыт и прочная
репутация девелопера в своём регионе
Компактные масштабы проекта: до 10 млн. долл.
Приемлемая ожидаемая доходность: IRR = 35-45%
годовых, без учёта динамики цен на недвижимость
Ускоренные сроки строительства: 12-20 месяцев до полной
сдачи объекта
Благоприятная конъюнктура и динамика рынка
на данный тип недвижимости в регионе
Юридическая прозрачность и чистота проекта; понятные и
контролируемые риски
Высокая степень предварительной проработанности
проекта: наличие чёткого коммерческого предложения,
бизнес-плана, землеотвода, полного пакета ИРД
Основные факторы, обуславливающие принятие
отрицательного решения о финансировании проектов
• Неудачное месторасположение
• Низкая коммерческая перспективность проекта ввиду насыщенности
рынка, низкого платёжеспособного спроса населения и т.п.
• Неудачные планировки помещений; невозможность их модификации
• Несоответствие земельного участка целевому назначению проекта
• Отсутствие инженерных коммуникаций
• Отсутствие инвестиционного контракта или иным образом
оформленных финансовых взаимоотношений с местными органами
власти
• Превышение данных строительной сметы над предложенной
инвестиционной стоимостью проекта
• Неблагоприятная административная и политическая обстановка в
регионе инвестирования
Основные факторы, обуславливающие принятие
отрицательного решения о финансировании проектов
-Негативная репутация застройщика
-Отказ девелопера в предоставлении необходимой для анализа
информации
-Неудовлетворительные масштабы проекта
-Отсутствие необходимых проектных согласований и низкая
вероятность их получения в обозримом будущем
-Высокие юридические риски; объективные трудности с
переоформлением исходно-разрешительной документации
Способы финансирования проектов недвижимости
через международный паевой фонд недвижимости
Thor Real Estate Master Fund
-Выкуп 100% акций (долей) компании-застройщика
-Простое товарищество, соинвестирование, долевое участие
-Займы под залог ликвидных активов застройщика
Структурирование инвестиций через
международные паевые фонды недвижимости
Инвесторы

Юрисдикция Фонда
Менеджмент

плата за управление
Управляющая
компания
Фонд
дивиденды
проценты
Юрисдикция с
ДИДН*
Субхолдинговая
компания
дивиденды
РФ
Проектная компания
проценты
КСН 1
КСН 2
КСН 3
Структура инвестиций международного паевого
фонда недвижимости Thor Real Estate Master Fund
Интегральный счет
Thor United Corp.
(Nevis) - investor
$
Инвесторы программы
THOR GUARANT
Thor Guarant Real
Estate Offshore Fund,
Ltd. (BVI)
Проекты недвижимости в
США
$
Инвестиционная
компания (США)
$
$
Прочие инвесторы
Инвесторы США
(кроме США)
$
$
Thor Real Estate Fund,
L.P. (США)
$
$
$
Инвестиционная
компания (США)
$
100 %
$
Инвестиционная
компания (иностр.
юрисдикция)
$
Инвестиционная
компания (Россия)
$
«Региональная»
УК (США) -1
$
$
99%
Инвестиционная
компания (Россия)
Инвестиционные проекты в РФ
«Региональная»
УК (США) -2
плата за управление
Инвестиционная
компания (иностр.
юрисдикция)
99%
Инвестиционная
компания (Россия)
$
«Региональный»
Мастер-Фонд (BVI) -2
плата за управление
Инвестиционная
компания (иностр.
юрисдикция)
$
Инвестиционная
компания (Россия)
$
«Региональный»
$
оффшорный
фидерный
фонд (BVI) -2
$
«Региональный»
Мастер-Фонд (BVI) -1
$
$
«Региональный»
оффшорный фидерный
фонд (BVI) -1
100%
$
Thor Real Estate Management, LLC
(USA)
- инвестиционный управляющий
Thor Real Estate
Master Fund, Ltd. (BVI)
$
$
$
Финансируемые проекты:
Строительство шестиэтажного административноофисного здания с подземным паркингом в г. Казани
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 2 900 000
Ожидаемый срок реализации:
20 месяцев (с учётом проектирования)
Начало финансирования:
февраль 2006 г.
Текущее состояние:
подготовка строительной
площадки к строительномонтажным работам,
структурирование отношений
с генподрядчиком
Финансируемые проекты:
Строительство 10-этажного 168-квартирного жилого
дома со встроенными помещениями и пристроенным
офисом в г. Ставрополе
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 6 700 000
Ожидаемый срок реализации:
15 месяцев
Начало финансирования:
май 2006 г.
Текущее состояние:
Строительно-монтажные
работы
Финансируемые проекты:
Строительство коттеджного поселка на 150 домов «Времена
года» бизнес-класса по Дмитровскому направлению (МО,
41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны)
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 20 000 000
Ожидаемый срок реализации:
2 года
Начало финансирования:
август 2006 г.
Текущее состояние:
Снос зелёных насаждений,
разработка эскизного проекта,
структурирование сделки по
финансированию
Финансируемые проекты:
Строительство котеджного поселка с гостиничным комплексом «Куршавель» бизнес-класса по Дмитровскому шоссе
(41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны)
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 10 000 000
Ожидаемый срок реализации:
2 года
Начало финансирования:
август 2006 г.
Текущее состояние:
Разработка эскизного
проекта, структурирование
сделки по финансированию
Финансируемые проекты:
Реконструкция шестиэтажного жилого здания с
последующей продажей квартир в Нью-Йорке
(East Village, Manhattan)
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 9 700 000, в т.ч. $ 3 000 000 –
стоимость реконструкции
Ожидаемый срок реализации:
18 месяцев
Начало финансирования:
апрель 2006 г.
Текущее состояние:
начало строительно-монтажных
и реставрационных работ
Финансируемые проекты:
Строительство коттеджа VIP-класса в районе
Alpine (шт. Нью-Джерси)
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 6 290 600, в т.ч. $ 2 147 000 –
стоимость СМР
Ожидаемый срок реализации:
28 месяцев, в т.ч. СМР –
18 месяцев
Начало финансирования:
июнь 2006 г.
Текущее состояние:
проектные работы
Финансируемые проекты:
Реставрация 6-этажного 80-квартирного
кондоминиума North Williamsburg в Бруклине (NY)
Инвестиционная стоимость проекта:
$ 56 500 000, в т.ч. $ 21 900 000 –
стоимость СМР
Ожидаемый срок реализации:
21 месяц
Начало финансирования:
июль 2006 г.
Начало СМР:
сентябрь 2006 г.
ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ
ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Евгений Кусков, CFA, FRM
Управляющий директор
Thor Real Estate Management, LLC
(Нью-Йорк – Москва)
27 сентября 2006 г.
Конференция «Коммерческая недвижимость:
финансирование строительных проектов»
г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель