ACCELERATION Управление строительными и девелоперскими активами в новых условиях

ACCELERATION
Группа компаний
Управление строительными и
девелоперскими активами
в новых условиях
Copyright © ACCELERATION
2004 - 2009
Группа компаний
Комплексный подход
Чтобы Ваша компания
работала как часы –
Сотрудники
компании
Система
управления
проектами
(планировани
е и контроль)
– необходима синхронная
работа всех механизмов
Модель бизнеса,
система
распределения
полномочий и
ответственности,
ACCELERATION. Структуризация бизнеса

Оптимальный состав
команды и субподрядчиков
на каждом этапе проекта

Руководитель имеет всю
необходимую информацию
для принятия ключевых
решений

Концентрация на
доходоприносящих
функциях, минимизация
издержек
ACCELERATION. Система управления проектами
 на совещаниях Руководитель имеет полную отчетность по Проекту на
Панели руководителя: план-график работ, бюджет, таблица поручений

возможность проверять реальный ход проекта на основе дополнительного
потока информации
ACCELERATION - это
Лучшие практики
российских и
международных
компаний
Комплексный подход –
позволяющий получать
реальный результат
Команда - выпускники
ведущих вузов мира (МФТИ,
МГУ, L’Ecole Polytechnique).
Опыт работы в реальном
секторе.
Знание структур международных,
московских и региональных компаний
Санкт-Петербург
Екатеринбург
МинскМосква
Лондон
Париж
Казань
Новосибирск
Киев
Хабаровск
Астана
Шанхай
Языки ACCELERATION:
Наши клиенты
Причины возникновения кризиса
 Переоценка рынка, недооценка рыночных рисков
компаниями
 Отсутствие внятной аналитики по проектам
 Распыление ресурсов компании на многие проекты
в разных сегментах при отсутствии должного опыта
 Большое кредитное плечо
 Слабая оценка кредитных рисков российскими
банками
Текущая ситуация






Девелоперы и застройщики в шоковом состоянии, не знают
что делать с проектами
Большое количество некачественных проектов ввиду
отсутствия компетентных команд
Отсутствие платежеспособного спроса
Неумение компаний работать с квалифицированными
инвесторами
Высокие требования к проработке проектов со стороны
квалифицированных инвесторов
В ближайшее время проекты в стадии земли или проектной
документации востребованы не будут
Тем не менее:

В России сохраняется значительный дефицит во всех
сегментах недвижимости

Остается возможность привлечения финансирования

Интерес со стороны крупных федеральных игроков
Работа с активами
Оценка портфеля проектов:
 Выявление проблемных активов
 Фиксация убытков в планово-убыточных проектах
 Получение адекватной прибыли в плановоприбыльных проектах
Способы финансирования проектов:
 Привлечение стороннего инвестора:



Максимальное повышение инвестиционной привлекательности
проектов за счет реконцепции
Привлечение fee-девелопера, который хорошо понимает
строительство и связанные с ним риски
Продажа части непрофильных активов либо их
развитие
Инвестиционные критерии

Наличие полного комплекта ИРД в т.ч. разрешения на СМР

Внятная, обоснованная с финансово-экономической точки зрения,
концепция объекта. Отсутствие в проекте гигантомании,
нацеленность на массовый сегмент потребления

Наличие маркетингового исследования, подтверждающего
допущения, принятые в рамках концепции и финансовых расчетов

Предпочтение отдается проектам, где присутствует заемное
финансирование (либо глубокая стадия переговоров, договор о
намерениях, положительное решение кредитного комитета)

Все получаемые в ходе сделки средства направляются на
реализацию рассматриваемого проекта
Инвестиционные критерии.
Жилая недвижимость

Положительная динамика продаж

В процессе СМР - как минимум, завершен нулевой
цикл. Предпочтение отдается проектам,
находящимся в стадии 30 – 50% готовности
Инвестиционные критерии.
Коммерческая недвижимость

Отсутствие проданных в долевую собственность м²

В процессе СМР. Предпочтение отдается проектам,
находящимся в стадии 50 – 70% готовности

Площадь объекта 30 000 – 50 000 м2. Предпочтение
отдается меньшей грани диапазона

Внутренняя норма доходности для Инвестора (IRR)
не менее 35%. Предпочтение отдается проектам с
доходностью для Инвестора в диапазоне 40 – 45%

Период инвестирования 3 года (максимум 4 – 5 лет),
с возможностью продажи объекта по окончанию
инвестиционного периода
Примеры проектов

Разработка модели бизнеса, системы
управления региональными
девелоперскими проектами, 200 человек
- обеспечена масштабируемость, мобильность команды
по реализации региональных проектов: время
развертывания девелоперского проекта 1 месяц
- создана структура оптимальной команды: экономия
заработной платы 17%

Внедрение системы бюджетирования,
планирования и системы управления
портфелем проектов, 600 человек
- обеспечено отклонение от план-графика не более
10%, как следствия экономия на штрафных санкциях
до 5%, экономия на стоимости привлеченного
капитала.
- создана прозрачная система ведения тендеров:
экономия от 10-15% на субподрядных работах, в
зависимости от вида и сложности работ
15
Примеры управления проблемными
активами
ТРЦ – Екатеринбург

Ключевые характеристики




Проблемы




Неэффективная утилизация площадей – 62%
Непривлекательность для Инвесторов
Неэффективное архитектурное решение
Суть работ





Общая площадь – 27 700 м ²
Полезная площадь – 17 300 м²
Готовность – 84% СМР
Постановка управленческого учета, управление
себестоимостью
Привлечение и управление проектной командой: брокеры и
архитекторы
Реконцепция части площадей
Структурирование сделки по привлечению финансирования
Результат


Повышение коэф. полезных площадей до 71% - увеличение
дохода от аренды комплекса на 15%
Увеличение доходности собственника от проекта на с 25 до
16
37%
Примеры управления проблемными
активами
Жилой комплекс – Московская область

Ключевые характеристики



Проблемы




Необходимость привлечения финансирования
Отсутствие понимания точного объема финансирования
Убыточность проекта по 1-ой очереди
Суть работ





Общая площадь – 240 000 м² (140000 м² + 100000м²)
Готовность – 15% СМР
Постановка управленческого учета, управление
себестоимостью
Корректировка ценовой политики (продажи шли ниже
приведенной себестоимости)
Структурирование финансирования
Построение деятельности отдела продаж для обеспечения
необходимого объема
Результат



Выведение 1-ой очереди на уровень нулевой рентабельности
Повышение доходности по 2-ой очереди
Начало процедуры привлечения заемного фин-я в банке 17
Спасибо!
Вопросы?
Контактная информация
Артём ДУБОДЕЛОВ
ACCELERATION | Генеральный директор Группы компаний
[email protected]
Офис: +7 495 644 28 66 | Сотовый: +7 916 500 87 37
Артём КОЛЕСНИК
ACCELERATION | Партнер | [email protected]
Офис: +7 495 644 28 66 | Сотовый: +7 903 207 32 75
Адрес: 115088, Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 4