обзор рынка офисной недвижимости екатеринбурге

Офисная недвижимость
Китаев Олег Николаевич, заместитель Председателя КОБОН Администрации г. Екатеринбурга
Основные показатели рынка офисной недвижимости 2012 г.
В целом по
рынку
Класс
«А»
Класс
«B+»
Класс
«B»
Класс
«С»
0,809 млн.
32 000
96 700
530 000
150 300
Доля вакантных площадей в 2012 г., %
14,5%
3%
9%
19%
6%
Средние ставки аренды в 2012 г. (руб./кв.
м./мес.) -
1000
1500
1180
1040
650
Основные показатели
Объем арендопригодных площадей, кв.
м.
Средний уровень цен (продажа)
Основные показатели
•
•
Класс «B»
Класс «С»
Класс D
Первичный рынок
79 700
-
-
Вторичный рынок
89 500
64 600
46 800
Общий объем на стадии строительства – около 305 000 кв. м.
Рост средней рыночной стоимости 1 кв. м. на рынке купли/продажи офисной
недвижимости составил не более 7% – большой объем площадей в продаже.
*Источник: РИЦ УПН
Динамика ставок аренды
1700
1500
1300
1660
1390
1450
1210
1070
1200
1100
820
750
600
500
2008
2009
Класс "А"
•
•
•
1400
1490
1240
1260
1600
1280
1140
1070
1050
900
700
Прогноз
Факт
750
850
630
680
2010
Класс "B+"
2011
Класс "B"
720
690
2012
2013
Класс "С"
Тенденция повышения ставок аренды во всех сегментах;
Изменение ставок аренды в среднем составило 7,5% к уровню 2011 г.
Наиболее заметен рост ставок в классе «А» - дефицит предложения в бизнес-центрах
класса «А».
*Источник: РИЦ УПН
Структура рынка офисной недвижимости в целом (кв. м.)
*Источник: РИЦ УПН
Основные участники рынка
Общее количество – 77 деловых центров
•
Класс «А» - 4 ДЦ
•
Класс «B+» - 14 ДЦ
•
Класс «B» - 48 ДЦ
•
Класс «С» - 11 ДЦ (без учета непрофильных объектов)
•
14 управляющих компаний, занимающихся эксплуатацией офисной недвижимости
Динамика ввода бизнес-центров
*Источник: РИЦ УПН
Структура рынка бизнес-центров
Структура рынка бизнес-центров в
Екатеринбурге (по количеству)
Распределение БЦ по зонам города:
19%
25%
56%
Центр города
Прилегающие к центру районы
Удаленные районы (периферийная зона)
Структура рынка сегодня:
Основная часть бизнес-центров сосредоточена в центральных районах города (> 50%).
*Источник: РИЦ УПН
Ввод бизнес-центров в 2012 году 4 ДЦ общей площадью 46,4 тыс.кв.м.
ДЦ «Sammit» 2 оч.
ДЦ «М. Авейде»
Общая площадь:
Общая площадь:
7 400 кв. м.
6 400 кв. м.
Класс: B+
Класс: B
ДЦ «Суворов»
БЦ «Континент»
Общая площадь:
20 900 кв. м.
Класс: B+
Общая площадь:
11 700 кв. м.
Класс: B
Ввод и поглощение офисных площадей
Динамика ввода и поглощения офисной недвижимости
- объем ввода, тыс. кв. м.
- объем поглощения, тыс. кв. м./год
Годовое поглощение на рынке аренды:
• Мин. поглощение – 50 000 кв. м./год.
• Макс. поглощение – 80 000-100 000 кв. м./год.
*Источник: РИЦ УПН
Поглощение офисных площадей в сегменте качественных БЦ
Количество вакантных площадей:
•
•
Всего на рынке 14,5% вакантных площадей
~ 120 000 кв. м. качественных арендопригодных площадей – уровень вакантных
площадей планомерно сокращается.
+
+
=
120 000 – 150 000 арендопригодных площадей
При умеренном поглощении 50 000 – 80 000 кв. м. – 1-2 крупных бизнес центра в год
Полное поглощение введенных площадей в период с 3 кв. 2011 по 3 кв. 2012
произойдет не раньше 2 полугодия 2014.
Факты 2012 года
•
Зафиксировано структурное изменение
качественных площадей (А/B+):
платежеспособного
спроса
в
сегменте
─ расширение иностранных, крупных федеральных и региональных компаний;
─ приход на рынок новых компаний, не представленных на рынке Екатеринбурга
и региона (в т. ч. иностранные компании);
•
После ввода большого количества ДЦ в течение 2011-начале 2012 гг., доля вакантных
площадей составила 14%;
•
Разрыв ставок аренды между объектами. Нет единой ценовой политики – проданные на
объектах площади сдаются в аренду разными собственниками по разным ставкам;
•
Появление новых объектов («Манхеттен», «Высоцкий») в концепции МФК;
•
Екатеринбург занимает 1-е место по предложению офисов класса «А» и «В» среди
городов-миллионников (кроме Москвы и С.-Петербурга)*.
*Источник: Собственные данные, Jones Lang LaSalle
Тенденции рынка
•
•
Рынок двигается в сторону концептуального развития офисных проектов.
•
Заканчиваются строительные площадки в центральной части города, что приводит к
удорожанию проектов в целом. Зона деловой активности постепенно расширяется.
•
Инвесторы и девелоперы возвращаются на рынок офисной недвижимости. Доходность
объектов (ROI) растет. Возможен дефицит офисных площадей в 2014-2015 гг.
•
Увеличился спрос на площади 500-1500 кв. м. со стороны крупных и средних компаний
•
Заметно повышение интереса как арендаторов, так и девелоперов к профессиональным
управляющим компаниям.
Появление новых строительных площадок в отдаленных от центра районах города с
хорошими транспортными развязками. Формирование спроса на объекты подобного рода
в периферийной части города происходит благодаря росту малого бизнеса и увеличения
спроса на качественные офисы с низкой арендной ставкой (прим. БЦ «Лотос», БЦ по ул.
Крестинского, БЦ на Кузнецова-Машиностроителей);
Анонсируемые объекты в 2013 году 9 ДЦ общей площадью 159,6 тыс.кв.м.
ДЦ «Суворов» (2 очередь)
ДЦ ул. Репина 40/42
Общая площадь:
Общая площадь:
20 000 кв. м.
5 100 кв. м.
Класс: B+
Класс: B
ДЦ «Президент»
ДЦ «Резинденс Парк» (2 очередь)
Общая площадь:
Общая площадь:
32 000 кв. м.
10 000 кв. м.
Класс: А
Класс: B
Анонсируемые объекты в 2013 году 9 ДЦ общей площадью 132,8 тыс.кв.м.
ДЦ «Царский мост»
ДЦ «Карнеол»
Общая площадь:
Общая площадь:
10 500 кв. м.
15 000 кв. м.
Класс: B
Класс: B
ДЦ «Арена»
Общая площадь:
15 000 кв. м.
Класс: B
ДЦ «Аврора»
Общая площадь:
20 000 кв. м.
Класс: А
ДЦ Большакова - Чайковского
Общая площадь:
5 200 кв. м.
Класс: B
Прогнозы на 2013 год
•
В 2013 году рынок офисной недвижимости ждет спад темпов развития. Прогнозируется
малый объем ввода новых объектов, при этом будут заполняться существующие площади;
•
На рынок будет выведено около 160 тысяч кв. м. офисных площадей, в том числе 1 БЦ
класса «А», который покроет дефицит площадей в данном сегменте;
•
Рост ставок продолжится во всех сегментах – по мере заполнения площадей при
стабильной экономической ситуации;
•
В связи с большим объемом ввода офисных площадей класса «B» и «B+», предложение в
данных сегментах превысило фактический спрос, что будет отражаться на рынке в течение
всего 2013 года – дефицита офисных площадей не будет;
Спасибо за
внимание!