Ипотека с наймом

Открытое акционерное общество
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Инструменты для формирования в регионах
жилищного фонда арендного жилья
7 апреля 2011 года, Москва
1
Внедрение новых инструментов (продуктов)
 Ипотечный продукт «Ипотека с наймом» предлагается сделать одним из основных
инструментов поддержки инициативы Министерства регионального развития РФ по
формированию частного жилищного фонда коммерческого использования (коммерческий
наём) на территории большинства субъектов Российской Федерации.
 Продукт может быть совмещен с федеральными, региональными и местными
программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования, в
числе которых:
o льготное предоставление земельных участков под застройку
o финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении
o компенсацию процентов по инфраструктурным или строительным кредитам
o гарантии и (или) поручительства по ипотечным кредитам юридического лица –
собственника и оператора жилищного фонда коммерческого использования
o субсидии физическим лицам – нанимателям жилищного фонда коммерческого
использования
 Данные кредиты могут быть секьюритизированы, что позволит в будущем при массовом
внедрении данного продукта обеспечить привлечение дополнительных средств.
2
Схема взаимодействия для продукта «Ипотека с наймом»
Банк-Кредитор проекта
2. Выдача ипотечного
кредита на
приобретение квартир
в многоквартирном
доме, оформление
закладных.
3а. Предоставление
гарантии заселения
«доходного
дома»
Заёмщик
1. Приобретение всех
квартир в
многоквартирном доме
с целью сдачи в наем
(«доходный дом»)
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ППП
АИЖК
4. Продажа закладных,
отвечающих условиям
ипотечного продукта
«Ипотека с наймом»
5. Размещение ИЦБ
(привлечение
долгосрочных инвестиций
в кредитный сектор
жилищного фонда
коммерческого
использования)
Администрация,
работодатель
3в. Субсидирование
ставки найма
3б. Длительный
договор найма
3
Требования к Заёмщику-юридическому лицу
Требования предъявляются как к самому Заёмщику (юридическому лицу),
так и к его бизнес-плану по коммерческому найму:
Заёмщик
Стандартные требования:
отсутствие признаков банкротства,
отсутствие задолженности
по налогам и сборам в бюджеты,
отсутствие задолженности
по выплате заработной платы
Дополнительно:
подтверждение о занятии
одним видом деятельности
(сдача в наём и сопутствующая
деятельность)
+
Бизнес-план
Стандартные требования:
Должен базироваться на реальной
информации, содержать ссылки на
документы, исследования и т.п.
Указание на риски, их анализ и
минимизация
Дополнительно:
Составлен на базе типового бизнесплана, утвержденного Агентством,
с использованием утвержденных
предельных значений по регионам
(Агентство и Министерство),
в т.ч. min / max ставка найма
4
Требования к Предмету ипотеки (множеству квартир)
1 бизнес-план - 1 сделка
1 кредит - 1 закладная,
где Предмет ипотеки –
всё множество квартир в
многоквартирном доме
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ППП
Заёмщик
1 бизнес-план - 1 сделка
1 кредит - 1 закладная,
где Предмет ипотеки –
всё множество квартир в
многоквартирном доме
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
ПППППП
К каждой квартире
Предъявляются требования
Стандартов Агентства и
Министерства (региона).
Квартиры должны быть с
отделкой, пригодной для
проживания.
Возможно ограничение по
площади, комнатности
Возможно требование по
приборам учета
ППП
многоквартирный дом, построенный
(строящийся) в рамках федеральных
или региональных программ развития
жилищного строительства
5
Основные параметры продукта «Ипотека с наймом»
Назначение продукта
Долгосрочное целевое финансирование проектов, предусматривающих
формирование и эксплуатацию частного жилищного фонда
коммерческого использования (коммерческий наём)
Цель кредита
Приобретение Заёмщиком (юридическим лицом) на первичном рынке
всех квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме в целях
дальнейшей сдачи их в коммерческий наём
Сумма кредита
Определяется с учетом коэффициентов К/З и П/Д
Минимальная сумма – 5 млн. руб. Максимальная сумма зависит от
количества приобретаемых Заёмщиком квартир
Коэффициент К/З
До 70% (до 90% при условии ипотечного страхования).
В значении «З» - залоговая стоимость всех квартир в залоге
Коэффициент П/Д
Не должен превышать 80%. В значении «Д» - данные бизнес-плана по
проекту коммерческого найма
Ставка по кредиту
В соответствии с расчетом Агентства
Срок кредита
Не более 20 лет
Возврат кредита
Ежемесячные аннуитетные платежи
Страхование
Обязательное имущественное страхование
6
Направления использования продукта «Ипотека с наймом»
1) Формирование и/или вывод из «тени» регионального рынка частного жилищного
фонда коммерческого использования при условии поддержки местных органов
власти, включая государственно - частное партнерство (обеспечение достойным
жильем экономического класса граждан, не способных (не желающих) приобрести
жилье с помощью ипотеки)
2) Поддержка развития Особых экономических и промышленные зон в субъектах России
(удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции
через предоставление жилья)
Сейчас в работе:
 Соглашение № 11-11/500 от 29.03.2011 между АИЖК и ОАО «ОЭЗ» (разработка модели
строительства жилья «на заказ» для конкретных экономических зон)
 Соглашение № 11-11/502 от 31.03.2011 между АИЖК, НОАИК и Министерством экономического
развития Новосибирской области (пилотный проект по строительству «доходного дома» в
Новосибирске).
 Участие АИЖК в рабочей группе под руководством Министерства регионального развития
Российской Федерации (подготовка к реализации пилотного проекта по коммерческому найму в
Калужской области)
7
Предложения по совершенствованию законодательства
1) Изменения в Земельный кодекс, направленные на упрощение порядка
передачи земельных участков под строительство жилищного фонда
коммерческого использования;
2) Изменения в Налоговый кодекс, направленные на уравнивание налогового
режима (налоговой нагрузки) юридических и физических лиц (по НДС, налогу
на прибыль/НДФЛ, налогу на имущество) при приобретении и эксплуатации
жилищного фонда коммерческого использования;
3) Изменения в Гражданский и Жилищный кодексы в части улучшения
нормативного регулирования договора коммерческого найма.
8