Девелопмент и редевелопмент территорий. Новая жизнь старых

ДЕВЕЛОПМЕНТ
И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ
ТЕРРИТОРИЙ
ТЕНДЕНЦИИ К УКРУПНЕНИЮ
ПРОЕКТЫ
Морской фасад
Газпром Сити
Балтийская жемчужина
Новая Голландия
Невская ратуша
Московская товарная
ПЛОЩАДЬ
УЧАСТКА
467
68
180
8
6
24
ЗАСТРОЙКА РОССИЙСКИХ ГОРОДОВМИЛЛИОННИКОВ
Новые промышленные
предприятия
Спальные районы
Старые промышленные
предприятия
Исторический
центр города
Сложившееся
размещение
промышленности
не соответствует
задачам развития
городской
инфраструктуры
ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ
ДОКЛЭНД
Лондон
Территория –
8,5 кв. миль
ДОКЛЭНД (ЛОНДОН)
1980 ГОД
Первая попытка
реновации
Закончилась неудачей.
Бюджет реновации – 1,5
млрд. фунтов стерлингов –
вложения города.
Предполагалась
подготовка территории за
счет частных инвесторов.
1983 ГОД
Вторая попытка реновации
Бюджет реновации - 4 млрд.
фунтов стерлингов - вложения
города.
Проведены КОМПЛЕКСНЫЕ
работы по развитию
территории.
Через 7 лет после начала
работ по реновации частные
инвесторы стали вкладывать
средства.
На 1 фунт госсредств вложено
3 фунта частных инвестиций.
ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ
РАЙОН МОРНУОТИ (ТОКИО)
Не запроектирована жилая функция
Отсутствие людей по вечерам
Увеличение преступности
Плохой имидж района
ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ
РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
Девелоперские,
инвестиционные компании:
Свободные средства для старта
Административный ресурс
Выход на «дешевые» кредиты
Промышленные предприятия
 Земля
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗЕМЛЯ
20-30%
УЛУЧШЕНИЯ
(здания, сооружения, сети)
в стоимости создания
70-80%
в стоимости создания
ЗЕМЛЯ – «ВЕЧНЫЙ» АКТИВ
УЛУЧШЕНИЯ – ВРЕМЕННОЕ ЯВЛЕНИЕ
Средний срок
жизни
объекта в
центральной
части
Лондона –
25-30 лет
Предназначены к сносу
ПРОЕКТ «МОРСКОЙ ФАСАД»
Девелопер – ООО «УК «МОРСКОЙ ФАСАД»
Создание (намыв) территории 450 Га
ЦЕЛЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Цель девелопмента –
повышение стоимости земли
Стоимость земли зависит от её
ценности
Ценность земли зависит от
качества бизнес-идеи по
использованию земли
Бизнес-идея это описание
возможных улучшений
БИЗНЕС-ИДЕЯ КАК ЦЕНООБРАЗУЮЩИЙ ФАКТОР
«Газпром-Сити»
«Район 700»
Петрозавод
ЭТАПЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА
1. Анализ Использования
2. Бизнес-планирование
3. Проектирование
4. Структурирование капитала
5. Строительство
6. Заполнение
7. Управление
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ
(ПРЕДПОЧТЕНИЯ)
1. СОСТАВ ФУНКЦИЙ ?
2. ОБЪЕМ ФУНКЦИЙ ?
3. ПОСАДКА И ГЕОМЕТРИЯ ЗДАНИЙ ?
4. ЗОНИРОВАНИЕ УЧАСТКА ?
5. ОЧЕРЕДНОСТЬ ?
РЫНОК
ОГРАНИЧЕНИЯ
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ
ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
НЕОБХОДИМО ЧЕТКО И
ОДНОЗНАЧНО ПОНИМАТЬ ВСЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ДО
НАЧАЛА РАБОТЫ !!!
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
После согласования
цели главный идеолог
проекта не заказчик,
а «ЗВЕЗДА»
(творец, архитектор)
Привлечь «ЗВЕЗДУ» главная задача проектменеджера
MORE LONDON ЭСКИЗЫ
MORE LONDON РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ
БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ
Элитные
офисы
Типовые
офисы
Банк
Общепит
Торговля
Паркинг
СТРУКТУРИРОВАНИЕ КАПИТАЛА
 Определение потребности
в капитале
 Оценка собственных
возможностей
 Определение пула
потенциальных участников
(соинвесторы, кредиторы)
 Упаковка проекта
 Переговорный процесс
 Построение корпоративной
схемы
СТРОИТЕЛЬСТВО
Цена
ЦЕЛИ
Сроки
Качество
Невозможно получить все!
ЗАПОЛНЕНИЕ
 Подготовка и проведение
кампаний по продвижению
объекта (реклама, public
relations)
 Экспозиция объекта, поиск и
привлечение арендаторов,
подписание договоров аренды
 Продажа объекта или части его
площадей
УПРАВЛЕНИЕ
(Коммерческая эксплуатация)
 Поддержание имиджа и
позиционирования объекта
(реклама, public relations)
 Обеспечение взаимодействия с
арендаторами
 Экспозиция освобождающихся
площадей, поиск и
привлечение арендаторов
 Юридическое и бухгалтерское
сопровождение
 Обеспечение безопасности
УПРАВЛЕНИЕ
(Техническая эксплуатация)
 Мониторинг технического
состояния объекта
недвижимости
 Техническое обслуживание
 Нормативные мероприятия
 Клининг
 Технический консалтинг
 Обеспечение ресурсами
 Планирование и
бюджетирование
ДОКЛАДЧИК
Алексей Чижов
Директор департамента
офисной недвижимости
Becar Consulting
Санкт-Петербург
Тел. +7 (812) 326 32 26
E-mail: [email protected]