Схемы управления в зависимости от целей владения и вида
advertisement
СТРУКТУРА ГК «СЛАВГРАД» СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Собственность Российской Федерации. СОБСТВЕННОСТЬ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕРЕРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Собственность муниципальных образований. Управление и распоряжение осуществляется органами местного самоуправления. ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ Общая собственность на землю двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них. СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ Общая собственность на землю без определения долей каждого из собственников. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ПО ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ Собственность граждан 7,3% Собственность юридических лиц 0,3 % Государственная и муниципальная собственность 92,4% ОСНОВНЫЕ ВЛАДЕЛЬЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ Земли, не ограниченные в обороте (417 млн. или 24% от общей площади земель РФ) 36 млн. га (8%) 94 млн. га (23%) 287 млн. га (69%) Земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности Приватизированные доли с/х земель Иные приватизированные земли СОБСТВЕННОСТЬ НА ИМУЩЕСТВО ЗЕМЛЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАПИТАЛ БИЗНЕС ОБОРУДОВАНИЕ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СОБСТВЕННОСТЬ НА ИМУЩЕСТВО ЗЕМЛЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛ БИЗНЕС КАПИТАЛ + БИЗНЕС ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ. ЮРИДИЧЕСКИЕ ФОРМЫ ЧАСТНЫЙ БИЗНЕС ЗАО ООО ОАО ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ СМЕШАННЫЙ КАПИТАЛ ЗАО ОАО СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЭТО: Физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект недвижимости, выступающее в роли владельца и распорядителя недвижимости. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости другому лицу, использовать объект в качестве места для производства товаров или оказания услуг, либо для постоянного или временного проживания как им самим, так и третьими лицами. СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Недвижимое имущество под государственным управлением Частная собственность Извлечение ? дохода Максимальная операционная прибыль Износ Продажа Увеличение капитализации объекта МОТИВАЦИОННЫЕ ФОРМЫ СОБСТВЕННИКОВ 90 Ст рат егический Инвест ор 80 70 60 Прибыль Неанд ерт алец 50 40 30 Такт ический Инвест ор 20 10 0 0 2 4 6 8 10 Время 12 14 16 18 более 20 ПИРАМИДА ПОТРЕБНОСТЕЙ МАСЛОУ ПИРАМИДА ЦЕЛЕЙ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ КОНТИНУУМ ЦЕЛЕЙ • Заниженные расходы • Дополнительные расходы на эксплуатацию • Низкое качество обслуживания клиентов • Неквалифицированный персонал • Чрезмерные капиталовложения • Ошибки стратегии ПИРАМИДА ЦЕЛЕЙ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ Капитали зации Max прибыль Продвиже ние Ремонт Обучение и аттестация персонала Финансовое планирова ние Экспертиза объекта Приобретение Техническое обслужива ние Анализ рынка Набор персонала Экслуатация Брокеридж ПИРАМИДА ЦЕЛЕЙ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ Увеличение Капитализа ции Max прибыль УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОБЪЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗДАНИЕ КОМПЛЕКС ЗДАНИЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Зарождение Рост Зрелость Стагнация СОБСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ БЕЗ ПРИВЛЕЧЕНИЯ СТОРОННИХ ОРГАНИЗАЦИЙ Не проводится мониторинг рынка Неэффективные расходы на управление Снижается капитализация объекта СОБСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ РИЭЛТОРСКИХ КОМПАНИЙ СОБСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ЭКСПЛУАТИРУЮЩЕЙ КОМПАНИИ КОММЕРЧЕСКОЕ (ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ) УПРАВЛЕНИЕ ОСНОВНЫЕ КОМПЕТЕНЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Разработка концепции развития объекта и / или плана управления и эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с имеющейся концепцией. Построение системы управления объекта, включая: • • • • • Систему продаж (ренты) и обслуживания арендаторов Систему технического обслуживания Систему охраны и эвакуации в чрезвычайных ситуациях Система клининга Схемы взаимодействия подсистем управления. Определение оптимального штата сотрудников Управляющей компании на объекте. Функциональные и должностные обязанности персонала. РИСКИ, С КОТОРЫМИ СТАЛКИВАЕТСЯ СОБСТВЕННИК ПРИ САМОСТОЯТЕЛЬНОМ УПРАВЛЕНИИ 1. НЕДОПОЛУЧЕНИЕ ПРИБЫЛИ из-за несвоевременного привлечения Управляющей Компании Причины • Недооценка участия УК на стадии проектирования объекта • Недооценка участия УК при оснащении объекта (развития инфраструктуры объекта) • Недооценка участия УК на стадии привлечения арендаторов и заключения договоров аренды Последствия • Значительные дополнительные затраты собственника • Потеря арендаторов • Потеря доходности объекта 2. НЕЭФФЕКТИВНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ОБЪЕКТА Причины • Потребительские качества объекта не соответствуют требованиям рынка • Высокая конкуренция • Неэффективная рекламная кампания Последствия • Недополучение прибыли собственником • Снижение эффективности проекта 3. РИСК ИМУЩЕСТВЕННОГО УЩЕРБА В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ Причины • Неправильная эксплуатация объекта • Несоблюдение норм безопасности • Неисправности в технических и технологических системах объекта • Недостаточное количество и качество персонала • Отсутствие договора страхования Последствия • Значительные дополнительные затраты собственника • Потеря арендаторов • Судебные расходы • Потеря доходности объекта 4. РИСК ИМУЩЕСТВЕННОГО УЩЕРБА В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ Причины • Неправильная эксплуатация объекта • Несоблюдение норм безопасности • Неисправности в технических и технологических системах объекта ВЫВОДЫ СХЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ФОРМИРУЮТСЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ: ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНОГО ОКРУЖЕНИЯ АУДИТ ЦЕЛЕЙ СОБСТВЕННИКА ПИРАМИДА ЦЕЛЕЙ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ КОНЦЕПЦИЯ ? Определение рыночной целесообразности проекта, выявление существующего и потенциального конкурентного окружения. Часть 1 Описание текущего состояния проекта Особенности района местоположения Анализ доступности транспортными средствами Анализ транспортных потоков вблизи объекта Видимость и узнаваемость расположения Правовой статус объекта Часть 2 Анализ микрорынка Часть 3 Итоговый SWOT анализ месторасположения участка Часть 4 Обзор состояния рынка исследуемой недвижимости Структура рынка Спрос и предложение Наполняемость Арендные ставки ? Увеличение экономической / инвестиционной эффективности. Часть 5 Концепция развития и оценка объекта ? Определить возможные направления использования объекта недвижимости для достижения различных целей. Стратегическая концепция
