Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Правовые риски при сделках коммерческого найма
(на примере реализации Московской программы по формированию
сети бездотационных домов для предоставления жилых
помещений гражданам по договорам найма)
Правовые риски и причины их возникновения
Правовые риски - риски того, что соглашение между участниками
правоотношений
окажется
невозможным
выполнить
в
силу
неурегулированности данного вида правоотношений
действующим
законодательством или соглашением сторон, либо вследствие нарушения
одной их сторон требований закона или договора, а также того, что соглашение
окажется не надлежащим образом оформленным.
Правовые риски при заключении договоров коммерческого найма возникают в
ситуации правовой неопределенности, которая до сих пор свойственна режиму
правового регулирования правоотношений, возникающих из договора
коммерческого найма жилой площади.
Федеральные законодательные акты
Кодексы Российской Федерации
Специальные законы
Отсутствуют
Гражданский кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Подзаконные акты по коммерческому найму
Указы Президента РФ
Отсутствуют
Нормативно-правовые
акты субъектов РФ
Постановления
Правительства РФ
Закон г.Москвы №29
от 14.06.2006 г.
Закон г. Москвы №2
от 27.01.2010 г.
Постановления Правительства Москвы
Постановление Правительства Москвы
№708-ПП от 05.08.2008 г
Ненормативные акты органов
исполнительной власти субъекта РФ
Распоряжение ДЖПиЖФ №785 от 16.04.2009 г.
Распоряжение ДЖПиЖФ №1744 от 21.09.2009 г.
Отсутствуют
Московская программа по формированию сети
бездотационных домов для предоставления жилых
помещений гражданам по договорам найма
Нормативное регулирование
1. Постановление Правительства Москвы от 05.08.2008 г. №708-ПП «О Концепции
формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления
жилых помещений гражданам по договорам найма»:
 бездотационные дома определены как дома, входящие в состав государственного жилищного фонда
г.Москвы коммерческого использования, эксплуатируемые в режиме доходных домов с нулевой
рентабельностью, не требующие дотирования средств на их содержание и ремонт из бюджета г.Москвы,
с оплатой гражданами за пользование, содержание и ремонт жилых помещений по полной стоимости;
 определены цели, задачи и способы реализации программы;
 определены роль и место бездотационных домов;
 дана оценка потребности города Москвы в бездотационных домах и определены приоритеты их
формирования;
 определены условия и порядок формирования сети бездотационных домов.
Московская программа по формированию сети
бездотационных домов для предоставления жилых
помещений гражданам по договорам найма
Нормативное регулирование
2. Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города
Москвы от 16.04.2009 г. №785 «Об условиях и порядке предоставления жилых
помещений в сети бездотационных домов города Москвы» и от 21.09.2009 г.
№1744 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов
жилищного фонда города Москвы»:
 определены конкретные жилые дома к сети бездотационных домов жилищного фонда г.Москвы;
 утверждены формы договоров найма жилых помещений в бездотационных домах для различных
категорий граждан;
 установлен порядок определения платы за найм;
 дано поручение ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» на
осуществление работ по оформлению и сопровождению договоров найма в бездотационных домах
жилищного фонда г.Москвы.
Московская программа по формированию сети
бездотационных домов для предоставления жилых
помещений гражданам по договорам найма
Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах
жилищного фонда коммерческого использования города Москвы:
1. Жители города Москвы, состоящие на жилищном учете
1. Без ограничения срока пользования – со снятием с
жилищного учета
Признанные нуждающимися в
улучшении жилищных условий
2. На установленный срок – с включением в договор
найма условия об улучшении жилищных условий
только с использованием субсидии на строительство
или приобретение жилья
Московская программа по формированию сети
бездотационных домов для предоставления жилых
помещений гражданам по договорам найма
Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах
жилищного фонда коммерческого использования города Москвы:
2. Участники программы «Молодой семье – доступное жилье»
1. Без ограничения срока пользования – со снятием с
жилищного учета
Признанные нуждающимися в
улучшении жилищных условий
2. На установленный срок – с включением в договор
найма условия об улучшении жилищных условий
только с использованием субсидии на строительство
или приобретение жилья
Семьи молодых специалистов
На установленный срок
Семьи молодых преподавателей,
талантливых ученых и аспирантов
государственных вузов и институтов
города Москвы
На установленный срок
Московская программа по формированию сети
бездотационных домов для предоставления жилых
помещений гражданам по договорам найма
Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах
жилищного фонда коммерческого использования города Москвы:
3. Жители города Москвы, прожившие в городе Москве по месту жительства на
законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет
Бывшие члены семьи собственника
жилого помещения, если:
 у них отсутствуют основания
приобретения или осуществления
права пользования иным жилым
помещением;
 имущественное положение бывших
членов семьи собственника жилого
помещения и другие заслуживающие
внимания обстоятельства не
позволяют ему обеспечить себя иным
жилым помещением
На установленный договором срок
Факторы риска, приводящие к убыткам
 Преступный умысел или халатность одной из сторон;
 недостатки в составлении договора в части, касающейся ответственности сторон за
нарушения отдельных его пунктов;
 недостатки в составлении договора в части, касающейся способов разрешения
возможных споров и противоречий между сторонами;
 недостатки в составлении договора в части, касающейся определения порядка
компенсации убытков, возникших по вине нанимателя;
 отсутствие или недостатки юридического сопровождения отношений коммерческого
найма.
Риски наймодателя
 Переход права собственности на переданное в наём жилое помещение нанимателю
или третьим лицам без согласия наймодателя;
 ухудшение качества жилого помещения;
 причинение ущерба третьим лицам;
 порча или уничтожение самого жилого помещения и переданного нанимателю
имущества (оборудования);
 отказ нанимателя от добровольного освобождения жилого помещения после
окончания срока действия договора коммерческого найма или досрочного его
расторжения по инициативе наймодателя;
 подача искового заявления о возмещении убытков, понесенных нанимателем в связи с
установлением фактов сокрытия наймодателем информации о недостатках жилого
помещения или о его обременении (правах третьих лиц на жилое помещение);
 неплатежи (просрочки платежей) нанимателя.
Город Москва
в лице Департамента жилищной
политики и жилищного фонда
Поручение на
оформление и
сопровождение
договора
коммерческого
найма
Обязательство о
порядке внесения
платежей
Договор
коммерческого
найма
ГУП г.Москвы
«Московский
городской Центр
арендного жилья»
Гражданин – наниматель
жилого помещения
Обязательство о
порядке пользования
жилым помещением
Выводы
Неурегулированность
действующего
федерального
законодательства в сфере правоотношений, возникающих
при заключении договоров коммерческого найма,
существенно увеличивает риски наймодателя.
Единственным фактором сведения данных рисков к
минимуму в существующих условиях является грамотное
составление договора коммерческого найма с учетом норм
законодательства субъекта федерации.
Спасибо за внимание!
Доклад подготовлен адвокатом Сычёвым Валерием Павловичем,
заведующим филиалом №70 Московской областной коллегии адвокатов