анализ факторов, влияющих на активизацию спроса, примеры
advertisement
Анализ факторов, влияющих на активность спроса на рынке недвижимости в условиях кризиса ОАО «Камская долина». 2009г. История развития рынков недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и Перми (декабрь 1996г. – июнь 2009г.) Рынок недвижимости развивается циклично. Если рассматривать развитие рынка по фазам долгосрочных циклов, то можно отметить, что таких фаз насчитывается четыре: -рост; - насыщение; - спад; - восстановление. Региональные (локальные) рынки вступают в ту или иную стадию в зависимости от социальноэкономического развития того или иного субъекта РФ (города, района). Соответственно столичные рынки реагируют быстрее на любые изменения, периферийные – более замедленно. Пермский рынок вступает в ту или иную стадию развития рынка с временным лагом от Москвы в 9 – 11 месяцев. Кроме того, рынки, относящиеся к «долларовой» зоне подвержены значительно большей чувствительности по изменению цены на них к курсу валюты. Пермский рынок относится к «рублевой» зоне, поэтому изменения курсов валют на рынок действует значительно меньше, и не «привязывают» ни продавца , ни покупателя к перерасчету стоимости объекта недвижимости в зависимости от курса. В связи с этим пермский покупатель в большинстве случаев просто не замечает никаких изменений цен, связанных с ростом или падением курса валют. Динамика основных показателей рынка жилья(история г. Перми РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ и прогноз) В июле-августе снижение средних цен предложения на обоих рынках продолжилось и их уровень на начало сентября достиг следующих значений (данные рассчитаны по ПМЛС) : Первичный рынок - 37 910 руб./кв.м. («-» 24,8%) , вторичный рынок - 42 100 руб./кв.м. («-» 27,6%). Всего за период кризиса (с августа 2008г.) цена на первичном рынке снизилась в пределах 30-32% на обоих рынках. Цены на ряд новостроек за прошедший кризисный год снижены до 50%. Сокращение числа предложений за период с января по август 2009г.: - на первичном рынке составило 30,2% (на 821 ед.) - на вторичном рынке составило 42,7% (на 2 725 ед.). Темпы роста/снижения основных показателей на вторичном рынке жилья г. Перми На первичном рынке полный анализ числа заключенных сделок провести невозможно ввиду отсутствия регистрации сделок на квартиры в новостройках, которые распродаются по схемам паенакопления или по договорам цессии или по векселям. Поэтому анализ сделок и емкости рынка проводится по данным УФРС по Пермскому краю (договоры долевого участия) и по клиентской базе ОАО «КD GROUP». Тенденции близки к вторичному рынку только с небольшим отрывом во временном периоде. Особенно это заметно в период спада. Неценовые факторы спроса и их влияние на разных стадиях развития рынка недвижимости Неценовые факторы спроса РОСТ НАСЫЩЕНИЕ СПАД Уровень дохода покупателей Н С В Изменение числа покупателей В С Н Вкусы и предпочтения потребителей Н Нв В Ожидания изменения доходов и цен В С Нв Изменение цен на взаимозаменяемые и дополняющие товары Н С В Нв – наивысший приоритет (высокоразвитый стиль потребления) В – высокий приоритет С – средний приоритет Н – низкий приоритет (малоразвитый стиль потребления) Концептуальная схема оценки проектов с точки зрения потребителя: общий вид Критерии выбора объекта недвижимости с точки зрения потребителя Группа критериев местоположения Расположение объекта в городском пространстве Группа критериев архитектурнопланировочного решения Планировочные решения Обеспеченность машиноместами Окружение, существующая инфраструктура Транспортная доступность Внешняя элитарность Плотность застройки Группа критериев оценки внутренних качественных характеристик объекта Группа критериев рыночной инфраструктуры Организация придомовой территории Срок сдачи объекта (стадия готовности) Качество помещений общего пользования Ценовая политика застройщика Наличие отделки квартир и ее качество Репутация застройщика Факторы, объединенные концептуальной схемой, являются универсальными, но при этом степень влияния каждого из них на формирование итогового мнения покупателя может быть различной. Данное различие зависит от: - во-первых, стадии жизненного цикла развития рынка недвижимости, которая определяется соотношением спроса и предложения, внешними макроэкономическими факторами; - во вторых, классом качества интересующего объекта недвижимости и соответствующими данному объекту статусными характеристиками самого приобретателя недвижимости; - в третьих, планируемым видом использования приобретаемой недвижимости – для собственного проживания, для последующей перепродажи, для сдачи в аренду и т.п. Приоритетность критериев выбора объекта недвижимости потребителем в зависимости от стадии развития рынка «Бизнес-класс» - «Рынок на стадии спада» «Бизнес-класс» - «Рынок на стадии насыщения» АПХ М ВКХ ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ РИ НАИВЫСШИЙ АПХ НАИВЫСШИЙ П р и о р и т е т ВКХ М РИ ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ НИЗКИЙ НИЗКИЙ «Эконом-класс» - «Рынок на стадии спада» «Эконом-класс» - «Рынок на стадии насыщения» РИ НАИВЫСШИЙ РИ М ВКХ АПХ АПХ Группа критериев архитектурнопланировочного характера ВЫСОКИЙ СРЕДНИЙ П р и о р и т е т Группа критериев местоположения НАИВЫСШИЙ ВЫСОКИЙ М АПХ НИЗКИЙ М П р и о р и т е т ВКХ СРЕДНИЙ ВКХ Группа критериев внутренних качественных характеристик объекта П р и о р и т е т НИЗКИЙ РИ Группа критериев рыночной инфраструктуры Количество потенциальных покупателей 1 2 ОУРС = Количество заключенных сделок Взаимозависимость относительного уровня реального спроса (ОУРС) и степени реализации объекта 4 Так, при нормальном (идеальном) распределении, по мере заполняемости жилых площадей растет показатель «относительный уровень реального спроса» – заинтересованность покупателя поддерживается большим выбором квартир. Далее, по мере увеличения степени реализации, клиента привлекает степень готовности дома: относительный уровень реального спроса стремится к максимальному значению (высокий спрос при достаточном предложении). В итоге, к завершению реализации объекта высокий потенциальный спрос «сталкивается» с ограниченным предложением а, следовательно, относительный показатель реального спроса стремится к нулю. При этом в периоды повышенного спроса («время продавца») кривая распределения сдвигается влево – квартиры приобретаются «на фундаменте», предложение ограничено, максимальное значение относительного уровня реального спроса при большом выборе квартир. В периоды сокращения покупательного спроса («время покупателя») кривая распределения сдвигается вправо, так потенциальные покупатели опасаются смещения сроков строительства или замораживания объекта, предпочитая квартиры в уже данных / приближающихся к сдаче в эксплуатацию жилых домов. Динамика потенциального и реального спроса на объекты ОАО «KD GROUP» на различных стадиях развития рынка предложение потенциальный спрос реальный спрос В сравнении с докризисным периодом: 1 Потенциальный спрос по отношению к объему предложения упал почти в 5 раз 2 Реальный спрос по отношению к объему предложения упал в 4 раза 3 2007 2008 2009 (9 месяцев) 4 Серьезное сокращение потенциального спроса привело к падению объемов сделок, совершенных отделами продаж застройщиков г. Перми. Однако показатель относительного уровня реального спроса (отношение количества реальных покупателей к потенциальным) в зависимости от стадии развития рынка в Компании не меняется: • в 2007 году – 18,7% • в 2008 году – 17,2% • за 9 месяцев 2009 года – 20,5% Эластичность спроса по цене на новостройки в условиях кризиса 1 2 I группа – объекты в высокой стадии готовности, оптимальное соотношение «цена – качество». II группа – объекты с оптимальным соотношением «цена – качество», но с низкой стадией готовности. Высокая эластичность спроса по цене Относительно низкая эластичность спроса Минимальный разброс в ценах предложения Большой разброс в ценах предложения на рынке Высокая эффективность маркетинговых мероприятий по стимулированию спроса. Эффективность акций по снижению цены низкая, большое значение принимает надежность застройщика и темпы ведения СМР Пример: снижение цены на 30% - рост числа сделок в 4 - 5 раз Пример: снижение цены на 30% не повлияло на активность покупателей, однако при переходе объекта в нижний ценовой диапазон среди конкурентов количество сделок по мере строительства растет. III группа – объекты с диспропорциями в соотношениях «цена – качество» Эластичность спроса по цене отсутствует 3 Максимальный разброс в ценах предложения Эффективность маркетинговых мероприятий по стимулированию спроса сведена к нулю. Потенциальные покупатели не интересуются объектом. Пример: снижение цены не приводит к активизации сделок. Подобные объекты замораживаются. 4 Степень эластичности сейчас все теснее связана с фактором времени (ожидания): привыкание, приспособление покупателя к ценам, реакция на колебание цены - требуют определенного периода времени. В условиях кризиса критерий цены лишь при прочих равных условиях становится определяющим при выборе покупателя. Основными факторами являются стадия готовности и надежность застройщика. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 614 000 г. Пермь, ул. Советская, 40, ОАО «Камская долина», аналитический отдел, Телефон: (342) 215-50-86, e-mail: analitika@kamdolina.ru Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!
