«Оценка недвижимости» Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии, №08050062 Менеджмент организации

«Оценка недвижимости»
Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,
№08050062 Менеджмент организации
Институт права и управления, кафедра Менеджмента
Слугин Олег Владимирович
Тема 5
«Затратный подход к оценке
недвижимости»
СОДЕРЖАНИЕ
1. Ключевые понятия
2. Учебный материал
3. Вопросы для самопроверки
4. Рекомендуемая литература
2
КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ










3
Чистые активы
Недвижимое имущество
Движимое имущество
Нематериальные активы
Гудвилл
Товарно-материальные запасы
Дебиторская задолженность
Краткосрочные обязательства
Долгосрочные обязательства
Собственный капитал
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Затратный подход к оценке
объектов недвижимости
Стоимость
объекта
недвижимости
4
=
Рыночная
стоимость
земельного
участка
+
Стоимость
воспроизводства
здания
(сооружения)
-
Накопленный
износ
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Область применения затратного
подхода к оценке недвижимости
1.
2.
3.
4.
5.
6.
5
Оценка недвижимости на малоактивных рынках
Технико-экономическое обоснование нового
строительства
Оценка объектов незавершенного строительства
Оценка уникальных и специализированных объектов
Оценка для страхования
Оценка для налогообложения
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Основные этапы применения
затратного подхода
1.
2.
3.
4.
6
Оценка стоимости воспроизводства здания
(сооружения)
Оценка накопленного износа здания
(сооружения)
Оценка рыночной стоимости земельного
участка
Расчёт итоговой стоимости объекта
недвижимости
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Стоимость воспроизводства здания
(сооружения)
Стоимость воспроизводства – величина затрат
на строительство нового здания (сооружения) в
текущих ценах на дату оценки
Стоимость воспроизводства рассматривается
на базе восстановительной стоимости или
стоимости замещения
7
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Восстановительная стоимость
Восстановительная стоимость - затраты на
строительство точной копии оцениваемого
здания (сооружения) в текущих ценах на дату
оценки при использовании таких же
строительных материалов, технологий,
архитектурных решений
8
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Стоимость замещения
Стоимость замещения - затраты на
строительство объекта аналогичной полезности
в текущих ценах на дату оценки при
использовании современных строительных
материалов, технологий, архитектурных
решений
9
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Методы определения стоимости
воспроизводства (нового
строительства)
1.
2.
3.
4.
10
Количественный метод
Метод учета затрат по укрупненным
конструктивным элементам и видам работ
Метод сравнительных единиц
Метод объектов-аналогов
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Количественный метод оценки
стоимости нового строительства
Сметная стоимость воссоздания улучшений в
современных ценах, включает затраты:





11
Материалов
Труда
Средств механизации работ
Накладные расходы
Прибыль предпринимателя
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод учета затрат по укрупненным
конструктивным элементам и видам
работ


12
Укрупненные сметные нормы по отдельным
видам строительных работ (сборники УПБС,
УПСС)
Базовые показатели: 1 м3 извлечённого
грунта, 1 м3 кирпичной кладки, 1 т
смонтированных металлоконструкций, 1 м2
оштукатуренной (окрашенной) поверхности и
т.д.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод сравнительных единиц


13
сборники УПВС, Ко-Инвест
Используются унифицированные показатели
потребительской полезности зданий
(сооружений) : 1 м3 строительного объема
здания (сооружения), 1 м2 общей площади
здания (сооружения), 1 пог.м сооружения и
т.д.
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод объектов-аналогов

14
Стоимость строительства объекта оценки
определяется непосредственно по стоимости
объекта-аналога, а корректировки при
необходимости выполняются по
совокупности их конструктивных различий
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Оценка накопленного износа объекта
недвижимости
Накопленный износ – уменьшение
восстановительной стоимости (стоимости
замещения) улучшений, которое может
происходить под воздействием различных
факторов: физического разрушения,
функционального и экономического
устаревания, или комбинации этих факторов
15
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Накопленный износ



16
Физический износ
Функциональный износ
Экономический (внешний) износ
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Физический износ
– вызывается физическим разрушением
строительных конструкций и материалов под
воздействием различных факторов
(выветривание, вымывание, высыхание,
выщелачивание, влажность, промерзание,
неправильная эксплуатация и т.д.
17
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Функциональный износ
– вызывается несоответствием характеристик
здания или сооружения современным
рыночным стандартам и представлениям о
характеристиках рассматриваемого типа
недвижимости (несовременная планировка,
устаревание инженерного оборудования,
несоответствие пожарным или санитарным
нормам и т.д.
18
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Экономический (внешний) износ
– вызывается изменением (ухудшением)
внешних по отношению к объекту оценки
факторов (экономических, законодательных,
экологических и т.д.)
19
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Методы оценки накопленного износа



20
Метод экономического возраста
Метод сравнения продаж
Метод разбивки на компоненты
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Нормативный метод оценки
физического износа
n
Q = ( ∑ qi × Ji ) / 100
i=1
Q – общий физический износ здания (сооружения), %
qi – фактический износ i-го конструктивного элемента, %
Ji – удельный вес i-го конструктивного элемента в общей стоимости
объекта, %
n – порядковый номер конструктивного элемента
21
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод экономического возраста
И накоп. = ( ЭВ / СЭЖ ) × 100%
И накоп. – величина накопленного износа, %
ЭВ – эффективный возраст объекта, лет
СЭЖ – срок экономической жизни объекта, лет
22
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Эффективный возраст
– время, которым оценивается
продолжительность жизни здания (сооружения)
исходя из его физического состояния,
состояния оборудования, дизайна,
экономических характеристик, влияющих на его
стоимость
23
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Срок экономической жизни
– время, в течение которого улучшения вносят
вклад в стоимость объекта, превышающий
затраты на улучшение, т.е. когда износ носит
устранимый характер.
Этот срок может быть продлён благодаря
качественному обслуживанию здания, его
своевременной модернизации и ремонтам.
24
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Определение накопленного износа
методом сравнения продаж
Метод состоит в выявлении рыночной оценки
накопленного износа здания (сооружения)
путём сопоставления его восстановительной
стоимости с текущими ценами продаж
аналогичных объектов
25
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Этапы расчета накопленного износа
методом сравнения продаж:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
26
Отбор недавно проданных объектов, аналогичных
оцениваемому объекту
Определение стоимости участка земли для каждого
объекта-аналога
Определение цен зданий с учётом износа путём
исключения стоимости участков земли из цен продаж
объектов-аналогов
Расчёт восстановительной стоимости здания каждого
объекта-аналога
Определение величины накопленного износа каждого
объекта-аналога (п.4 – п.3)
Определение среднего процента износа объектованалогов для его переноса на оцениваемый объект
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод разбивки на компоненты





27
Устранимый физический износ
Неустранимый физический износ
Устранимый функциональный износ
Неустранимый функциональный износ
Экономический (внешний) износ
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод разбивки на компоненты
Устранимый износ – затраты на устранение
которого меньше, чем добавляемая при этом
стоимость объекта
Неустранимый износ – затраты на устранение
которого больше, чем добавляемая при этом
стоимость объекта
28
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод разбивки на компоненты
Устранимый физический износ – стоимость
отложенного ремонта, т.е. затраты по
приведению (восстановлению) объекта к
нормальным эксплуатационным
характеристикам
29
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Неустранимый физический износ
Долгоживущие элементы – конструктивные элементы
объекта, ожидаемый срок оставшейся жизни которых
совпадает со сроком оставшейся жизни объекта в
целом
Короткоживущие элементы – конструктивные элементы
объекта, ожидаемый срок оставшейся жизни которых
меньше оставшейся жизни объекта в целом
30
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Неустранимый физический износ
короткоживущих элементов
НФИк.ж.э. = ( ВСэл. – УФИэл.) × (ФВэл. / СФЖэл.)
НФИк.ж.э. – неустранимый физический износ короткоживущего
элемента, руб.
ВСэл.– восстановительная стоимость элемента, руб.
УФИэл. – устранимый физический износ элемента, руб.
ФВэл. – фактический возраст конструктивного элемента, лет
СФЖэл. – нормативный срок жизни конструктивного элемента, лет
31
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Неустранимый физический износ
долгоживущих элементов
НФИд.ж.э. = [ ВСзд. – (УФИзд.- ∑ОВСк.ж.э. ) ] × (ФВзд. / СФЖзд.)
НФИд.ж.э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб.
ВСзд.– восстановительная стоимость здания, руб.
УФИзд. – устранимый физический износ здания в целом, руб.
∑ОВСк.ж.э. – суммарная остаточная восстановительная стоимость
короткоживущих элементов, руб.
ФВзд. – фактический возраст здания, лет
СФЖзд. – нормативный срок жизни здания, лет
32
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Устранимый функциональный износ



Недостаточность отдельных элементов или
их качественных характеристик
Потребность в замене или модернизации
элементов
Переизбыток отдельных элементов
(сверхулучшения)
Устранимый функциональный износ оценивается
по стоимости его устранения (ликвидации)
33
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Неустранимый функциональный износ


Недостаточность отдельных элементов или
их качественных характеристик
Переизбыток отдельных элементов
(сверхулучшения)
Неустранимый функциональный износ
оценивается капитализацией потери чистого
дохода из-за отсутствия или переизбытка
отдельных элементов здания
34
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Экономический (внешний) износ
35

Капитализация потери чистого дохода из-за
внешнего воздействия

Сравнение продаж аналогичных объектов
при наличии и без учёта внешних
воздействий
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Общий накопленный износ:
=
Устранимый физический износ
+
Неустранимый физический износ
+
Устранимый функциональный износ
+
Неустранимый функциональный износ
+
Экономический (внешний) износ
36
УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Общий накопленный износ
И накоп. = 1 – (1 – Физ.) (1 – Фун.) (1 – Экон.)
И накоп. – величина накопленного износа, %
Физ. – величина физического износа, %
Фун. – величина функционального износа, %
Экон. - величина экономического (внешнего) износа, %
37
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ
1. В чем заключается сущность затратного подхода к оценке недвижимости?
Основные положения.
2. Область применения затратного подхода при оценке недвижимости?
3. Какие существуют ограничения для применения затратного подхода при
оценке недвижимости?
4. Какова последовательность проведения расчета стоимости недвижимости
при применении затратного подхода?
5. Как определяется стоимость воспроизводства объекта недвижимости?
6. Как определяется накопленный износ недвижимости?
38
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
1.
Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л.
Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Российское общество
оценщиков", 2007.
2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд.,
перераб. и доп. М. 2007
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред.
д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.
4. Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец.
экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара.
- 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
39
Использование материалов презентации
Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ
об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления.
Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для
личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с
любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование
любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также
использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается
только после получения письменного согласия авторов.
40