Расчет износа

Расчет износа
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости
со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает
двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй –
под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть
устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого
физически возможно и экономически оправданно.
Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений:
экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока
жизни здания и сооружения.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной
ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или
сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том,
что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости
объективно
необходимых
ремонтных
мероприятий,
устраняющих
повреждения
конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа
строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм
амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской
Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990
г. № 1072.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что
соотношение между физическим износом и восстановительной стоимостью определяется
соотношением между эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни.
Для расчета величин физического износа зданий и сооружений использовался
экспертный метод и метод расчета срока жизни здания. Процент износа конструктивных
элементов зданий и сооружений определялся Экспертом на основании имеющихся
данных, эвристическим методом оценки технического состояния по шкале экспертных
оценок, приведенной в следующей таблице.
Таблица 4
Ориентировочная оценка физического износа зданий экспертным методом1
Физическ
ий износ,
%
Состояние несменяемых
конструкций зданий.
Состояние внутренних
конструктивных элементов.
Повреждений и деформаций нет. Нет
также следов устранения дефектов.
Полы и потолки ровные,
горизонтальные, трещины в
покрытиях и отделке отсутствуют.
21-40
Повреждений и дефектов, в том
числе и искривлений, нет. Имеются
местами следы различных ремонтов,
в том числе небольших трещин в
простенках и перемычках.
Полы и потолки ровные, на потолках
возможные волосяные трещины. На
ступенях лестниц небольшое число
повреждений. Окна и двери
открываются с некоторым усилием.
41-60
Имеется много следов ремонта
трещин и участков наружной
отделки. Имеются места
искривления горизонтальных линий
и следы их ликвидации. Износ
кладки стен характеризуется
трещинами между блоками.
Полы в отдельных местах зыбкие и с
отклонениями от горизонтали. В
потолках много трещин, ранее
заделанных и появившихся вновь.
Отдельные отставания покрытия пола
(паркета, плиток). Большое число
поврежденных ступеней.
Имеются открытые трещины
различного происхождения, в том
числе от износа и перегрузки кладки
поперек кирпичей. Большое
искривление горизонтальных линий
и местами отклонение стен от
вертикали.
Большое число отклонений от
горизонтали в полах, зыбкость.
Массовое повреждение и отсутствие
покрытия пола. В потолках много
мест с обвалившейся штукатуркой.
Много перекошенных окон и дверей.
Большое число поврежденных
ступеней, перекосы маршей, щели
между ступенями.
Здание в опасном состоянии.
Участки стен разрушены,
деформированы в проемах. Трещины
по перемычкам, простенкам и по
всей поверхности стен. Возможны
большие искривления
горизонтальных линий и
выпучивание стен.
Полы с большими перекосами и
уклонами. Заметные прогибы
потолков. Окна и двери с гнилью в
узлах и брусьях. В маршах лестниц не
хватает ступеней и перил. Внутренняя
отделка полностью разрушена.
0-20
61-80
81-100
Расчет физического износа приведен в табл. 5, на основании которой Эксперт
получает значение физического износа в размере 22,9 %.
1
Кутуков В. Н. Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов. М.: Высшая школа, 1981.
Таблица 5
Расчет физического износа Жилого дома (сборник УПВС № 26, том 2, отдел 1,
таблица 22 «Жилые дома трехэтажные кирпичные»)
Конструктивные
элементы
Фундаменты
Удельный
вес, %
ПродолжиИзнос, %
Среднее Удельный
тельность
значение
вес
эксплуатаизноса, износа, %
ции до
%
метод
капитального эксперсрока
ремонта
тным
жизни
(замены),
методом
здания
лет2
10
60
5,0
30,0
17,5
1,8
23
40
5,0
45,0
25,0
5,8
Перекрытия
5
80
5,0
22,5
13,8
0,7
Кровля
3
50
5,0
36,0
20,5
0,6
Полы
12
30
5,0
16,7
10,9
1,3
Проемы
10
40
5,0
12,5
8,8
0,9
Отделочные работы
20
5-10
20,0
50,0
35,0
7,0
10,0
50,0
30,0
3,0
5,0
50,0
27,5
1,9
Стены
перегородки
и
Внутренние
санитарнотехнические
и
электротехнические
устройства
10
Прочие работы
7
20
(среднее
значение)
20
Итого
2
100
(среднее
значение)
22,9
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-88(р) «Положение об организации и проведении
реконструкции ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социальнокультурного назначения» от 1 июля 1989 г. Утверждены приказом Государственного комитета по
архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312